《土地增值税》PPT课件.ppt

第八章 土地增值税,第一节 土地增值税基本原理 一、土地增值税概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税（资源税类）。 二、我国土地增值税的特点 （一）以转让房地产的增值额为计税依据 （二）征税面比较广 （三）实行超率累进税率 （四）实行按次征收,三、土地增值税的作用 （一）增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控 （二）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为 （三）增加国家财政收入为经济建设积累资金,第二节 纳税义务人,土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。 四个特点： 第一，不论法人与自然人。 第二，不论经济性质。 第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。 第四，不论部门。,第三节 征税范围,（一）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的 1、出售国有土地使用权的。（涉及契税） 注1：出售集体土地（违法行为），不属于土地增值税的征税范围； 注2：出让国有土地，也不属于土地增值税的征税范围； 注3：购买者应该缴纳契税。 2、取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。（涉及契税） 3、存量房地产的买卖。（涉及契税）,（二）以继承、赠与方式转让房地产的 这里两种情况不征，其余情形征收： 1、房地产的继承。不属于土地增值税的征税范围。（不涉及契税） 2、房地产的赠与。 （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不属于土地增值税的征税范围。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围。（对方一般要缴纳契税）,（三）房地产的出租 不属于土地增值税的征税范围。（不涉及契税） （四）房地产的抵押 1、对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。（不涉及契税） 2、待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。 3、对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。（涉及契税）,（五）房地产的交换 1、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 2、其余情形属于土地增值税的征税范围。（契税按照交换的价差由支付者缴纳） （六）以房地产进行投资、联营 1、对于以房地产进行投资、联营的，暂免征收土地增值税。（涉及契税） 2、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（涉及契税）,（七）合作建房 1、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；（涉及契税） 2、建成后转让的，应征收土地增值税。（涉及契税）,（八）企业兼并转让房地产 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（不涉及契税） （九）房地产的代建房行为 不属于土地增值税的征税范围。（不涉及契税） （十）房地产的重新评估 不属于土地增值税的征税范围。（不涉及契税）,【同步练习】 【例11】下列行为中，应缴纳土地增值税的是（ ）。 【例12】下列行为中，应缴纳契税的是（ ）。 A.出让国有土地使用权 B.转让非国有土地 C.转让国有土地使用权 D.国家机关将房产无偿划拨给下属事业单位 E.房产所有人将房屋产权直接赠与某足球俱乐部 F.房产所有人将房屋产权通过国家机关赠与教育部门 答案： 【例11】 CE 【例12】 ACE,【例21】下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（ ）。 【例22】下列各项行为中，应该缴纳契税的有（ ）。 A.以房地产作价入股进行投资或作为联营 B.双方合作建房，建成后转让的 C.对被兼并（合并）企业将房地产转让到兼并（合并）企业的 D.对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的 E.房地产出租，出租人取得了收入 答案： 【例21】 BD 【例22】 ABD,【例3】下列行为中，不征收土地增值税的是（ ）。 A.转让集体土地的行为 B.土地使用权所有人将土地使用权赠与直系亲属的行为 C.转让国有土地使用权的行为 D.土地使用权所有人通过国家机关将其赠与教育事业 答案：ABD,第四节 应纳税额的计算,一、土地增值税的计算公式 应纳土地增值税税额增值额税率扣除项目金额扣除率 1、税率、扣除率 2、增值额、扣除项目金额 增值额收入总额扣除项目金额,3、举例： 某房地产开发企业出售房地产，取得收入4000万元，扣除项目金额1000万元。 要求：计算应缴纳的土地增值税税额。 计算步骤和方法： （1）收入总额4000（万元） （2）扣除项目金额1000（万元） （3）增值额400010003000（万元） （4）增值率（增值额扣除项目金额100%）30001000300% 找税率 第四级税率60%；速算扣数系数35% （5）应纳土地增值税税额300060%100035%1450（万元）,二、土地增值税的计算方法 （一）收入额的确定 即转让房地产取得的应税收入，包括货币收入、实物收入、其他收入。 （二）扣除项目金额的确定 （重点） 1、支付的地价款 含按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费 2、房地产开发成本 包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等6项。 3、房地产开发费用 4、税金 5、加扣费用（仅限于房地产开发企业并开发房地产的情形） 加扣费用（第1项第2项）20%,（三）增值额：增值额收入总额扣除项目金额 （四）增值率：增值率增值额扣除项目金额100% （五）计算应纳土地增值税 应纳土地增值税税额增值额税率扣除项目金额扣除率,三、同步练习 【例1】按照土地增值税的有关规定： （1）内资房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。 （2）外资房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。 （3）内资非房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。 （4）外资非房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。 A.营业税 B.城建税 C.教育费附加 D.印花税 答案： （1）ABC （2）A （3）ABCD （4）AD,【例2】某房地产开发企业从事房地产开发项目，取得土地使用权支付200万元，房地产开发成本为360万元，开发费用的扣除比例为8%。计算土地增值税时，允许扣除的金额为（ ）万元。（不考虑税金） 答案： 允许扣除金额200360（200360）8%（200360）20% （200360）（18%20%） 716.8（万元）,【例3】某单位转让一栋已使用过的楼房，售价500万元。该楼房原价600万元，已提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该楼房重置成本为800万元，成新折扣率为五成。转让时缴纳各种税费共27.5万元（含评估费0.5万元）。该单位应缴纳的土地增值税是（ ）万元。 答案： 收入总额：500 扣除项目金额：427.5 评估价格：80050%400 税费：27.5 增值额：500427.572.5 增值率：72.5427.5100%16.96%，适用税率30% 应缴纳的土地增值税72.530%21.75,注意：转让旧房的，其扣除项目包括： 1、房屋及建筑物的评估价格重置成本成新率 2、取得土地使用权所支付的地价款 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。 3、按国家统一规定缴纳的有关费用 4、在转让环节缴纳的税金,第七节 税收优惠,一、建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 （2）增值率20%，免征土地增值税 增值率20%，应就其全部增值额按规定计税 （3）对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。,二、国家征用收回的房地产的税收优惠 1、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 2、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。,三、个人转让房地产的税收优惠 （一）土地增值税 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 （二）营业税 自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税； 个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税； 个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 （三）个人所得税 对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。,【同步练习】 【例1】某中国居民2009年转让其购买并居住10个月的位于市中心的普通住房一栋，并签订产权转移书据一份。该住房买价100万元，售价300万元，评估的重置成本价350万元，支付评估费0.2万元，该房屋八成新。则： （1）应缴纳的营业税（300100）5%10（万元） （2）应缴纳的城建税、教育费附加10（7%3%）1（万元） （3）应缴纳的印花税3000.50.15（万元） （4）应缴纳的土地增值税：2.595万元。计算过程如下： 收入总额300万元 准予扣除项目35080%1010.150.2291.35（万元） 增值额300291.358.65（万元） 增值率8.65291.35100%2.97% 应缴纳土地增值税8.6530%2.595（万元） （5）应缴纳的个人所得税（3001001010.152.5950.2）20%37.21（万元）,第七节 征收管理,一、土地增值税的征收管理 二、房地产开发企业土地增值税清算（熟悉） 注意：纳税人应进行土地增值税清算和可要求纳税人进行土地增值税清算的情形。 三、纳税地点 （一）纳税人是法人的 1、当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可； 2、如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。 （二）纳税人是自然人的 3、当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税； 4、当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。,四、纳税申报 1、申报时间： 土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。 【同步练习】 【例1】纳税人应进行土地增值税的清算的情形包括（ ）。 A.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 B.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 C.直接转让土地使用权的 D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 答案