加州·蓝湾营销策划报告.ppt

“加州蓝湾”营销策划报告,新加坡豪斯机构重庆兆邦公司 2005年10月,第一部分 内江房地产市场概述,目前住宅市场描述 目前商业市场描述 市场发展前景预测,目前住宅市场描述,目前其住宅市场尚起步阶段，具有以下特点： 开发商多为内江本地企业,总体实力不强； 项目品质普遍不高,建筑形态多为多层和小高层，小部分为高层； 项目多集中在东兴区； 住宅销售情况良好，基本无滞销情况； 一次性付款方式占30%左右，大大高于其他城市的平均水平；,目前住宅市场描述,主力畅销户型为90135的三房、四房， 平均单价在12001600元/之间； 现场销售中心包装不理想； 售楼人员服务意识欠缺，综合素质普遍不高； 人们对居住环境、建筑质量、物业服务与管理、社区配套的要求日渐提高； 消费者对小高层、高层物业形态亦开始接受。,目前商业市场描述,东兴区的邻街商业铺面由于规划不到位，同质化严重，导致空置率较高； 休闲、娱乐、餐饮主要集中在市中区沿江路； 目前仅有一个大型购物中心卓尔购物广场和一个商品批发市场；,目前商业市场描述,即将完工的科技生活城将为该市的商业市场注入一股新的力量； 卓尔购物广场的营业会逐步带动东兴区商业的发展； 大量在建楼盘的交房入住，使消费群体扩大，届时，滨江地带的生活、购物、饮食、休闲气氛能给滨江商业的发展提供有力保障。,市场前景预测,房地产市场发展空间较大； 市场需求量近一两年内将有较大提升； 开发热点主要集中在西林经济技术开发区、东桐路与临街路沿线; 滨江地段将会是房地产发展热点中的热点；,市场前景预测,滨江地段将成为一体化商业中心 投资意识开始逐步增强， 消费者逐步由感性向理性过渡。,第二部分 项目分析,项目SWOT分析 市场定位 核心价值定位 潜在价值分析 目标客户群内江各阶层的高端群体 部分规划设计建议,项目SWOT分析,优势/S 劣势/W 机会/O 威胁/T,优势/S,区位优势:项目地处临江路罗家嘴交通位优势明显； 景观：一线江景 规划与配套：规模大;地标性建筑群;建筑体外立面有质感;大阳台全采光; 发展空间:游泳池、会所;智能化安全设备;专业化物业管理,劣势/W,街道陈旧，周边环境差； 目前滨江经济带发展比较落后，商业部分经济价值不高； 开发商为外来开发商，无品牌优势。,机会/O,内江经济增长率高，人口基数大，城市化进程快，需求量大； 房地产市场运行向规划范发展； 房地产价格呈现上涨趋势； 本项目产品所属的细分市场在市场上认可的程度较高； 该市消费者对江景房优势有一定的认可，对电梯房慢慢开始接受。,威胁/T,工程进度、预售许可证的办理延后有可能使销售错过旺季（春节）； 特色商业经济地带尚未形成，本项目的商业面积在销售上将会有一定的难度； 竞争对手的陆续开盘销售，会分化部分客户。,市场定位,滨江全景观 高层豪宅,核心价值,地段绝佳的地理位置； 景观丰富的江景资源； 配套园林、绿化，会所，游池，电梯等； 建筑现代、质感、经典； 户型明朗、气派，动静分离。,潜在价值,政府对滨江地段沿线的改造，将极大的带动滨江区域的升值空间； 文化街区凤窝街，紧邻项目的西北侧，将是本项目打造文化品牌的一大卖点； 2005年四川省的高考状元皆出自内江，具有良好的教育文化底蕴和氛围，对周边区域影响较大，一定程度上带动房地产市场的发展。,目标客户群 内江各阶层的高端群体, 按职业分 按收入分（高收入阶层） 按区域,职业,政府、企事业单位中、高层职员； 学校教职员工； 私营企业主、个体工商户； 医生、律师、会计师等 ； 其它。,区域,东兴区、市中区主力客户； 周边区、县边缘客户。,部分规划设计建议, 安全防范建议 内部规划配套建议,安全防范建议,建议做成封闭式小区，相对独立； 配置安防等智能化设施，设立三重门禁系统； 商业、车流、人流入口分开，减少干扰，增强安全性； 水、电、气三表出户。,内部规划配套建议,园林景观：应与滨江整体景观规划协调融合，同时体现一定人文特性； 设备：建议配置品牌高速电梯，电梯大堂装修应有档次，星级酒店设计标准，以彰显尊贵特性； 会所：须体现当地休闲习惯。建议：健身房、阅览书吧、咖啡馆、棋牌室；户外临水景休闲区等；,第三部分 营销推广,总体定位 推广主题：尊贵与荣耀 阶段推广： 推广计划 销售策略 广告平面表现(见附件),总体定位,住宅高品质，尊贵生活社区 商业滨江餐饮、休闲、娱乐风情街,推广主题,尊贵与荣耀,阶段推广,滨江全景观高层豪宅； 水岸豪宅新坐标； 首席华府，领衔甜城； 加洲蓝湾，只为尊贵的您打造。,推广计划,