《浅谈划拨土地使用》PPT课件.ppt

浅谈划拨土地使用权管理,一、划拨土地使用权概念、含义及特点,（一）划拨土地使用权的概念。划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。,（二）划拨土地使用权的含义,根据以上规定，我国划拨土地使用权使用权有以下含义：,划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。,除法律、法规另有规定外，划拨土地使用权没有使用期限的限制，但未经批准不得进行转让、出租、抵押等经营活动。,取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府批准并按法定的程序办理手续。,在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。,（三）划拨土地使用权的特点。,(1)取得的法定性。即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。,(2)取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费;而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。,(3)使用的无期限性。依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。,(4)权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。要处分，必须经过有批准权的人民政府批准。,二、划拨土地使用权管理涉及法律法规规章,1、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990.5.19）,2、划拨土地使用权管理暂行办法（1992.3.8）,3、中华人民共和国城市房地产管理法（1994.7.5）,4、江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例（1995.6.1）,5、中华人民共和国土地管理法 （1998.8.29）,6、江西省实施土地管理法办法（2000.4.28）,7、划拨用地目录（2001.10.22）,8、协议出让国有土地使用权管理办法（2003.6.5）,9、限制用地项目目录（2006年本）和禁止用地项目目录（2006年本）,10、中华人民共和国物权法（2007.3.16）,11、江西省建设用地指标 （2008.2）,三、划拨土地使用权的范围,1、中华人民共和国土地管理法第五十四条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。2、国有企业改革保留划拨方式处置。3、划拨用地目录。,四、划拨土地使用权的程序。,1、划拨土地使用权的程序。（1）用地单位申请；(2)国土资源管理部门会同项目、规划管理部门进行建设项目用地预审；(3)项目管理部门对建设项目审核、批准、备案；(4)向规划部门申请规划许可及项目总平面布置图审核；(5)国土资源管理部门报市、县人民政府批准；(6)向国土资源管理部门领取建设用地批准书、划拨决定书，并进行土地登记。,2、划拨供地申报应提供的材料。（1）申请书（2份）；（2）机关事业单位代码证复印件、法人代表身份证明复印件（复印件2份）；（3）市政府抄告单（原件复印件各1份）；（4）有资质勘测单位出具的项目的勘测定界技术报告书和勘测定界图（原件复印件各1份）；（5）项目批准部门出具的项目备案表（或项目批准文件）（原件复印件各1份）；（6）规划部门出具规划许可证、选址意见书、规划设计条件和规划红线图；（原件复印件各1份）（7）用地红线图（6份）。（8）土地权属证明材料（2份）（包括用地批文，“一书四方案”，勘测定界图或土地证）；（9）查验意见（2份）。,2、业务股室提供材料。,（1）井冈山市土地征（拨）用呈报表（2份）；（2）法人代表身份证明书（2份）。,3、划拨土地使用权审查：,（1）是否符合2006年限制用地项目目录和禁止用地项目目录以及2006年本增补本。（2）是否符合划拨用地目录。（3）勘测定界面积是否与规划许可证、用地红线图及土地权属证件面积一致。（4）划拨土地面积是否符合江西省建设用地指标。,五、划拨土地使用权转让、出租和抵押。,（一）划拨土地使用权转让、出租和抵押,1、划拨土地使用权转让。（1）概念。土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。（2）转让条件。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定:符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门批准,其划拨土地使用权可以转让: A、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;B、领有国有土地使用证; C、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;D、依照本条例第2章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。,（3）转让程序。简易程序。A、转让申请。以划拨方式取得国有建设用地使用权的土地使用者需要转让国有建设用地使用权的，须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府国土资源管理部门提出书面申请。B、补办出让手续。若市、县人民政府同意转让，则国土资源管理部门与申请人共同协商有关补交出让金、用地条件、用地期限等事宜，待双方取得一致后，签订国有建设用地使用权出让合同。C、签订国有建设用地转让合同。D、登记。土地使用者按出让合同约定补交出让金后，持国有土地使用证、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地转让合同和其他有关资料到所在地市、县人民政府国土资源管理部门办理土地登记手续，到建设行政主管部门办理房屋产权登记手续。,同时根据城市房地产管理法第39条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例第二十三条 以划拨方式取得的土地使用权，经有批准权的人民政府批准，准予转让的，受让接酵恋厮诘氐氖小厝嗣裾恋毓芾聿棵虐炖硗恋厥褂萌鋈檬中垂娑赡赏恋厥褂萌鋈媒稹,一般程序。划拨土地使用权申请转让，经市县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。A、申请与受理。原土地使用者需要转让国有建设用地使用权的，须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府国土资源管理部门提出书面申请。B、审查，确定协议出让方案。a、审查。b、地价评估。c、核定出让金额。C、出让方案报批。D、公开交易。E、签订出让合同。F、办理土地登记。G、资料归档。,2、划拨土地使用权出租。（1）概念。划拨土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人。（2）收费依据及标准。根据城市房地产管理法第55条明确规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”。根据江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例第二十五条将以划拨方式取得的土地使用权，以营利为目的出租，地上建有房屋的，按饨鸬模保担赡赏恋厥找妫坏厣厦挥蟹课莸模醋饨鸬模常埃赡赏恋厥找妗,3、划拨土地使用权抵押。（1）概念。土地使用权抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。原拥有土地使用权的一方称为抵押人，抵押债权人称为抵押权人。（2）划拨建设用地使用权可以设定抵押权，但有限定条款。纯以划拨方式取得的国有建设用地使用权不允许抵押。中华人民共和国城市房地产管理法规定，以出让方式取得的国有建设用地可以设定抵押权。但由于法律允许房屋抵押，所以引致划拨国有建设用地使用权的连带，因此划拨薪栌玫厥褂萌匦胧且蛭课莸盅翰旁市砹课菀黄鸬盅骸 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。,七、收回划拨国有土地使用权。,在下列情况下，国家可依法收回划拨国有土地使用权：（1）公共利益需要使用土地的；（2）为实施城市规划进行旧城区改造需要调整使用土地的；（3）连续两年未使用的；（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地；（5）公路、铁路、机场等经核准报废的。,八、存在问题。,1、划拨用地成本低，一定程度上导致盲目圈占土地，低效、粗放利用土地的现象屡禁不止，节约集约用地机制难以建立。我市也存在划拨用地超标准超面积用地的现象，根据江西省建设用地指标规定，国家机构单位用地指标52.5/人（7.875亩/百人）。,2、划拨供地政策为一些单位和个人投机寻租留下了空间，有的甚至凭借国家划拨供地政策圈占、囤积土地。一些行政事业单位以划拨方式取得土地使用权，由于单位搬迁、合并等原因将原办公场所出租给单位或个人，用于开宾馆、酒店或住家。,3、划拨供地范围过宽，不利于土地市场的培育和完善。2008年1月3日国务院下发关于促进节约集约用地的通知（国发【2008】3号），要求要深入推进土地有偿使用制度改革，严格限定划拨用地范围和及时调整划拨用地目录。,4、国有划拨用地的隐形市场活跃，土地交易市场秩序较乱。行政事业单位、个人擅自转让、出租国有划拨土地使用权的现象比较普遍；土地私下交易、逃避国家税费；国有企业改革中不规范处置国有土地使用权；行政划拨土地自发进入市场；土地资产处置过程中低估土地价值；再加上增量恋刈什兀恋丶鄹裆仙郝媪客恋氐托迷斐傻耐恋刈什粤魇凸芾淼氖卦斐闪斯型恋刈什牧魇,九、主要措施。,1、加大土地法律法规宣传力度。通过土地法律法规的宣传，使广大干部群众认识到划拨用地也是一种重要的供地方式，城市基础设施、公益事业用地以及绿化用地等项目都必须经过法定程序报批后进行供地，并且用地规模有严格限制。划拨土地使用权必须经市政府批准同意后才允许转让。划拨土地使用权出租必须向国家缴纳土地收益金。,2、调查摸底，了解情况，掌握信息，加强管理。对全市的划拨土地进行一次摸底和分类，做到心中有数，建立各类台帐，做到图、表、册一致，并实行差别化、精细化管理。对困难单位、行政部门、司法部门、文化系统的划拨土地出租的收益，可以采取先征后返的方式，或者将房地产租金杖肽扇氩普酆显愎芾怼愿闹浦邢硎苡呕萃恋爻鋈媒鸬钠笠，土地使用权应在五年内不得转让或擅自搞开发。如需转让必须交清优惠的土地部份出让金，方可转让。土地使用权改变为经营性用途的，则应纳入政府土地收购中心，在市场上公开交易。,3、严格执行土地收购储备制度。严格按照第四十七条无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。为防止国