业主与业主大会复习思考题

第四章 业主与业主大会复习思考题参考答案1.业主的权利有哪些？业主在物业管理活动中，享有下列权利：1) 按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2) 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3) 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4) 参加业主大会会议，行使投票权；5) 选举业主委员会委员，并享有被选举权；6) 监督业主委员会的工作；7) 监督物业管理企业履行物业服务合同；8) 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9) 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；10) 法律、法规规定的其他权利。2.业主的义务有哪些？业主在物业管理活动中，履行下列义务：1) 遵守业主公约、业主大会议事规则；2) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4) 按照国家有关规定交纳物业共用部位、公用设施设备专项维修资金；5) 按时交纳物业服务费用；6) 法律、法规规定的其他义务。3.业主自治管理有哪些方式？业主自治管理有两种方式：自主管理方式和委托管理方式。自主管理的方式是指区分所有权人自行管理或成立一个管理团队来进行管理。一般当区分所有权人的数量少时，可以实行自行管理或直接管理；当区分所有权人较多时，可以成立一个管理团体进行管理。不管是自行管理还是成立管理团队管理，都可以聘请管理人员。管理人员可以从区分所有权人中择优聘用，也可以对外聘请。管理人和区分所有权人是雇佣关系，管理人获取的是工资。因此，聘请管理本质上属于自主管理。委托管理方式是指区分所有权人将物业管理业务委托给物业管理公司或第三方进行管理。委托管理可以是全部委托，也可以是部分委托。委托双方通过委托合同形成委托关系，来规定双方的权利和义务。委托与雇佣的差别在于受托人获取的是佣金，而不是工资。目前小区普遍采用的是委托管理方式。4.业主大会的性质和职责是什么？业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权利机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并履行下列职责：1) 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；2) 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；3) 选聘、解聘物业管理企业；4) 决定物业共用部位、公用设施设备专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；5) 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6) 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。5.业主大会会议召开的程序有哪些？业主大会会议召开遵循以下程序：1) 会议筹备工作。业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。2) 发布公告。业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。3) 征询意见或投票表决。采用书面征求意见形式的，业主委员会应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决。4) 回收统计意见。业主委员会通过设投票箱或者专人送达等方式回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。5) 通报大会议事决定。业主委员会在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。6.首次业主大会筹备组的工作有哪些？筹备组要做好下列筹备工作：1) 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；2) 参照政府主管部门制定的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）；3) 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；4) 确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；5) 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。上述1、2、3、4项的内容应当在首次业主大会会议召开前15日以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。7.何种情况下召开业主大会临时会议？业主大会规程中规定：有下列情况之一的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议：1) 20以上业主提议的；2) 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；3) 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。8.业主大会作出有效决定的条件？业主大会应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方能有效。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。9.业主委员会有哪些职责？业主委员会应履行下列职责：1) 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2) 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4) 监督业主公约的实施；5) 业主大会赋予的其他职责。10.业主委员会的产生和变更需要满足哪些条件？在业主委员会候选人产生的基础上，一般通过选举产生业主委员会。业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加；业主委员会委员的当选应经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多的当选；若票数相等。不能确定当选人时，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多的当选。业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的被选举人少于应选名额时，应当及时就不足的名额另行选举。投票结束后，采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人作出记录。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任和副主任。在以下条件下，可以变更业主委员会：经业主委员会或者20以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会不依法履行召开业主大会会议的职责，经房地产管理部门责令其限期改正后仍未履行的，房地产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府可以组织业主推荐产生召开业主大会会议的筹备组成员。该筹备组可以组织业主召开业主大会会议，重新选举业主委员会。11.业主委员会与物业管理企业、居委会是何种关系？在物业管理活动中，业主大会与物业管理企业是委托与被委托的关系，同时委托与合作并存。一方面，业主委员会需要听取业主的意见建议，监督物业管理企业根据合同要求提供服务，督促其努力提高服务水平；另一方面，业主委员会也应该提醒和要求广大业主履行相应的义务，支持配合物业管理企业的工作。物业管理活动广泛涉及人与人之间的关系协调，服务质量的提高也有赖于这些关系的处理，因此，物业管理企业离不开业主委员会的协助，双方应在合作中共同提高物业管理服务水平，提升业主的生活质量。在市场经济条件下，业主希望支付最小的成本获得相应服务，物业管理企业希望获取最大的利润，两者目标的差异很可能会产生摩擦甚至矛盾。这时，业主委员会和物业管理企业都应本着“和为贵”的原则处理矛盾，以包容合作的态度相互协调，争取共赢，任何激化矛盾的行为都是不合适的。业主和物业管理企业的对立不仅会影响物业管理企业的收益，也会影响业主享受服务的质量从而影响业主的利益，业主委员会应清醒地认识到这一点。同时，物业管理企业为争取长远的利益，也应尽心尽责地做好本职工作，尊重业主和业主委员会的意见。居民委员会和业主委员会存在指导与被指导的关系。在物业管理活动中，住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在可能的条件下，业主委员会的组成人员中，最好包括居委会的主要人员（首先应是业主），这样有利于住区内各项工作的开展。总之，业主委员会应当自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门和居（村）民委员会的指导和监督，加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力。要切实履行业主委员会的职责，建立业主委员会接待制度，接受业主的咨询、投诉和监督，协调业主之间及业主与物业管理企业之间的关系，共同搞好住宅物业管理。12.业主大会议事规则的含义是什么？包括哪些内容？业主大会议事规则由业主经过民主协商和表决通过，约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项。13.业主临时公约和业主公约有什么区别？业主临时公约和业主公约的区别主要体现在以下几方面：1) 公约制定者和制定目的不同。业主临时公约是建设单位在销售物业之前，参照政府公布的示范文本，结合本物业管理小区的实际，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出的约定。业主公约充分体现了政府的责任，将业主临时公约的制定作为物业管理的一项基本制度给以确定，这是政府作为未来广大潜在业主的权利的代表者做出的规定。业主公约是在筹备首次业主大会过程中，业主大会筹备组根据政府主管部门制定的示范文本，结合本物业管理小区的实际，在听取广大业主意见建议的基础上拟定业主公约（草案），交由首次业主大会会议讨论表决的。业主公约是为了明确广大业主在物业管理活动中需要履行义务和享有权利而制定的。2) 公约生效方式不同。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺，承诺后业主临时公约得以生效。业主大会制定业主公约须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主公约一旦经业主大