六盘水住宅专项维修资金管理办法.doc

六盘水市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）第一章 总则第一条 为了加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例和住宅专项维修资金管理办法等法律、法规、规章的规定，结合我市实际，制定本办法。第二条 本市城市规划区国有土地范围内的商品住宅的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。第三条 本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第4条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第五条 市住房城乡建设局会同市财政局负责全市住宅专项维修资金的指导和监督。市中心城区住宅专项维修资金的管理机构为市房地产资金管理处，负责住宅专项维修资金的日常管理工作。各县（市、特区、区）政府应明确本行政区内住宅专项维修资金管理机构，未明确的，各县（市、特区、区）住房城乡建设局为本行政区内住宅专项维修资金的管理机构 ，负责住宅专项维修资金的日常管理工作。住宅专项维修资金的使用申请人是业主委员会（或物业服务企业、相关业主、社区服务中心、居民委员会），负责按规定提供相关资料办理维修资金使用、资金拨付及结算手续。第二章 交存及续筹第六条 下列物业业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%。市住房城乡建设局应当根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整我市首期住宅专项维修资金的缴交标准，并予公布。第8条 商品住宅、非住宅的购房人应当在办理商品房购房合同备案前交存首期住宅专项维修资金。本办法实施后的新建商品房项目办理初始登记时未出售的房屋，由房地产开发企业作为业主交存首期住宅专项维修资金，房屋售出后，房地产开发企业与购房业主办理住宅专项维修资金转让过户手续。取得竣工验收备案两年以上的项目，未出售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业，由建设单位交存首期住宅专项维修资金。待房屋出售后，房地产开发企业与购房业主办理住宅专项维修资金转让过户手续。第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人使用。第十条 业主分户账中住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。物业小区成立业主委员会的，住宅专项维修资金续筹方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会通知业主交存至维修资金专户。物业小区未成立业主委员会，但实施物业管理的，住宅专项维修资金续筹方案由物业服务企业拟定，社区居民委员会组织召开业主大会决定，由物业服务企业通知业主交存至维修资金专户。物业小区未成立业主委员会、未实施物业管理的，住宅专项维修资金续筹方案由物业所在地的社区居民委员会拟定，并组织召开业主大会决定。住宅专项维修资金续筹金额不得低于首期交存标准，必须继续交存到住宅专项维修资金专户，并记入业主个人明细帐中。第三章 专户管理第十一条 市、县级住房城乡建设主管部门会同同级财政部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户，专户管理银行负责办理维修资金交存、使用、结息、核算、资金划转等手续，并向社会公布。购房人交存住宅专项维修资金，专户管理银行应当向购房人出具财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。第12条 业主交存的住宅专项维修资金，必须开立住宅专项维修资金专户进行管理，各县（市、特区、区）住房城乡建设局应当建立住宅专项维修资金明细帐。以物业小区为单位设立总账，按楼栋（幢）设立分账，按房屋户门号设分户明细账，记载分户账的交存、使用、结存等情况。住宅专项维修资金自存入住宅专项维修资金专户之日起，每年按中国人民银行规定的活期存款利率结息到户。第十三条 在业主委员会成立前或者业主委员会虽已成立但未申请划转住宅专项维修资金的，由物业所在地的维修资金管理机构负责代管；在业主委员会成立之后并划转住宅专项维修资金的，由业主委员会负责管理，也可委托物业服务企业或者社会中介机构管理。第十四条 业主大会成立后，申请划转住宅专项维修资金的，应当经专有部分占建筑面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并同时对以下事项进行表决：（一）住宅专项维修资金专户管理银行的选定；（二）住宅专项维修资金使用和账目管理；（三）确定业主委员会主任为住宅专项维修资金管理责任人的决议；（四）应急使用维修资金授权委托书；（五）维修资金管理部机构认为需要由业主大会确定的与住宅专项维修资金有关的其他事项。业主大会通过关于上述事项的决议后，业主委员会应当到选定的专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金专户。第十五条 业主委员会持下列资料经各县（市、特区、区）住宅专项维修资金管理机构审核后，到专户管理银行设立所在物业小区的专项维修资金账户：（1） 设立银行账户相关资料；（2） 业主委员会成立备案表；（3） 物业服务合同；（4） 其他有关资料。第十六条 业主委员会设立专项维修资金账户后，应当书面告知属地维修资金管理机构，将其代管的维修资金余额划转至该账户。业主委员会不得擅自变更开户银行，确需变更的，应当经业主大会决定，注销原设立的银行专户，重新开立新专户，并报属地维修资金管理机构备案。第十七条 业主委员会应当在业主大会通过划转决议之日起7个工作日内，到各县（市、特区、区）维修资金管理机构申请办理住宅专项维修资金划转手续，并提交业主大会关于本办法第十四条所列事项的决议及专户管理银行开户证明。申请资料齐全的，各县（市、特区、区）维修资金管理机构应当自收到报告之日起7个工作日内，通知专户管理银行将该物业小区的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金专户，并将有关账目移交业主委员会。第十八条 划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、属地维修资金管理机构签订发生本办法第三十条规定的紧急情况时，同意属地维修资金管理机构组织代修，并从维修工程涉及的业主交存的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权委托书。住宅专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修、更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或物业服务企业专户中；用于支付中介机构审核费用的只能支付到约定中介机构单位账户中。第十九条 业主大会成立后，未申请划转住宅专项维修资金的，业主委员会应当到属地维修资金管理机构查询所在物业小区内交存住宅专项维修资金的详细情况，并在物业小区内公示。业主未交存住宅专项维修资金的，业主委员会督促其交存。第四章 专项维修资金的使用第二十条 住宅专项维修资金必须专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。第二十一条 住宅共用部位的维修、更新、改造范围包括以下内容：（一）屋面防水层破损，造成顶层房间渗漏；（二）房屋外墙出现雨水渗漏，引起外墙表面潮湿、结露、结霜或发霉；（三）房屋外墙装饰层出现裂缝、翘裂、空鼓或脱落率超过国家相应标准规范；（四）外墙、楼梯间及公共走廊装饰层出现开裂、锈蚀、起泡、翘皮、脱落、污染；（五）公共区域窗台、门窗及窗纱、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、围墙、院门等出现破损；（六）住宅公共部位需要维修、更新和改造的其他情形。第二十二条 住宅共用设施设备的维修、更新和改造范围包括以下内容：（一）电梯出现故障，主要部件需要维修更新的；（二）避雷设施不能满足安全要求的；（三）监控系统、消防系统出现功能障碍或部分设备、部件损坏不能正常使用的；（四）排水管道漏水，检查井、排水沟、化粪池损坏或堵塞；（五）供水管网属于小区入户端口或计量装置以内的部分，二次供水设备（水箱、水泵、加压设备）损坏需维修、更新、改造的，但依法律、法规和规章应当由供水企业承担的除外；（六）小区内道路损坏，公共区域照明线路损坏、灯杆锈蚀严重；（七）楼栋单元门损坏或锈蚀严重，楼宇对讲系统出现故障；（八）供电设施设备属于小区入户端口或计量装置以内的部分需维修、更新、改造的，但依法律、法规和规章应当由供电部门承担的除外；（九）住宅共用设施设备需要维修、更新、改造的其他情形。第二十三条 各县（市、特区、区）住房城乡建设局应建立具有相应资质的第三方中介机构库和具有相应维修资质的施工单位库，由业主委员会（或物业服务企业、相关业主、社区居民委员会）随机选定第三方中介机构和维修单位。中介机构负责现场勘察、审核维修方案和工程预算，出具现场勘察意见、审核意见和工程预算审核报告；施工单位负责维修和组织验收。第三方中介机构服务费可由各县（市、特区、区）住房城乡建设局委托的专户管理银行承担或列入维修工程费用中由相关业主承担。第二十四条 电梯、消防设施设备出现故障不能正常运行或使用的，需动用维修资金进行维修的项目，应经县级以上市场监管局特种设备管理部门或公安消防部门实地勘查确认。其余动用维修资金的项目，应由第三方中介机构实地勘查确认。第二十五条 下列维修费用不得从住宅专项维修资金中列支：（一）、供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得使用专项维修资金。（二）、物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。（三）、依法应当由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。（四）、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。第二十六条 专项维修资金使用分摊，应当遵循谁受益、谁负担的原则，按下列规定表决和分摊：（一）属于全体业主的共用部位、共用设施设备维修，由全体业主按照各自所拥有房屋建筑面积的比例共同表决和分摊。（二）属于单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备维修，由该幢房屋的全体业主按照各自所拥有建筑面积的比例共同表决和分摊；（三）属于一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备维修，由单元内的所有业主按照各自所拥有建筑面积的比例共同表决和分摊；（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自所拥有建筑面积的比例共同表决和分摊。住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的商品住房、非住宅的开发建设单位必须按照尚未出售的商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。业主未交存维修资金，维修资金个人分户账金额为零，也应分摊维修工程费用，由业主委员会、物业服务企业或物业所在地的社区居民们委员会向未交存的业主追交。业主个人维修资金分户账中金额不够支付所分摊的维修工程费用，差额部分由该业主承担。第二十七条 专项维修资金使用表决，由业主委员会（或物业服务企业、相关业主、社区服务中心、居民委员会）组织维修项目列支范围内业主按以下方式进行表决：（一）委托表决：业主将使用维修资金的表决权以书面形式委托给业主委员会或业主代表行使。（二）集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，组织召开业主大会一次性集合表决通过后。（三）默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票。（四）异议表决：持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。（五）上门表决：以上门征求意见的方式征求业主对维修资金使用事项的意见。（六）通讯表决：通过手机发微信或短信的方式征求业主对维修资金使用事项的意见。（七）在维修资金使用表决平台中进行表决。维修资金的使用表决可采取一种或多种形式进行表决，满足双三分之二业主同意即可。第二十八条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，正常使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）申请。申请人提出申请，监管机构现场勘察，并作出能否使用的决定。（二）拟定使用方案、编制维修工程预算。申请人拟定使用方案、工程预算书，并在物业小区内对使用方案、工程预算书进行公示，公示期7天，公示期内无异议和投诉。受委托的第三方中介机构对维修项目进行现场勘察，对预算进行审核，出具审核报告。（三）业主表决。申请人组织维修项目涉及的业主对是否同意使用维修资金进行表决，应经专有部分占建筑面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并公示表决情况和结果，公示期7天，公示期内无异议和投诉。（四）签订维修合同。申请人选定维修项目的维修单位，并签订维修合同。（五）使用备案和拨付预算资金。申请人持使用备案所需资料到维修项目物业所在地的维修资金管理机构办理备案手续。完成备案后，维修资金监管机构应在3个工作日内拨付预算总额50%的资金；同时申请人应督促施工单位立即组织施工。（六）竣工验收、结算和拨付尾款。工程竣工后，申请人应立即组织相关人员进行验收，并将施工情况、验收结果在物业小区内进行公示，公示期7天；公示期满后无异议和投诉，申请人持相关资料到维修项目物业所在地的维修资金管理机构办理结算手续，监管部门在7个工作日内拨付扣除维修项目10%保修金后的余额款项；待保修期满后，无异议和投诉，3个工作日内返还10%保修金。第二十九条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，正常使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修项目的具体情况，提出使用方案；（二）业主大会依法通过使用方案；（三）业主委员会持住宅专项维修资金使用申请、使用备案表、使用方案及预算等有关资料报维修项目物业所在地的维修资金管理部门备案；维修资金管理部门发现不符合有关法律、法规规定的，应当责令改正；（四）业主委员会根据已备案的使用方案组织实施维修工程，并通知专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位；（五）工程竣工验收合格后，业主委员会在物业小区内醒目处公示维修项目工程竣工验收报告和维修费用决算情况。第三十条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，需立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，不用双三分之二业主同意，可直接申请使用维修资金。未按规定实施维修和更新、改造的。由社区服务中心或居民委员会组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。第三十一条 紧急情况包括以下内容：（一）电梯故障危急人身安全；（二）屋面、外墙防水损坏造成渗漏；（三）房屋外墙存在脱落隐患（自然损坏），危急人身安全；（四）消防设施设备出现功能障碍，不能正常使用或消防管理部门要求对消防设施设备进行维修、更新、改造；（五）小区内给水管道爆裂、地下管网锈蚀严重造成渗漏，排水设施堵塞、爆裂，二次供水设备出现故障运行中断；（六）危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他情况。第三十二条 紧急使用维修资金按照以下规定办理：住宅专项维修资金划转业主大会前，按以下程序办理：（1） 公告。申请人应将物业小区或楼栋的应急维修情况及时向业主进行公告。（2） 申请。申请人向物业小区所在地的维修资金管理机构申请应急使用住宅专项维修资金。（三）审核。各县（市、区、特区）维修资金管理机构收到应急使用维修资金申请后，应在3个工作日内作出审核决定。（四）资金拨付。住宅专项维修资金由各县（市、区、特区）维修资金管理机构代管的，属地维修资金管理机构审核决定后，应于24小时之内向维修单位进行首次资金拨付；住宅专项维修资金由业主委员会管理的，业主委员会应在社区服务中心或居民委员会的指导监督下进行首次资金拨付。首次资金拨付不得超过工程预算金额的50%。应急维修工程结束并验收合格后，按审定金额拨付剩余款项。（五）审核公告。应急维修工程结束后，由申请人组织组织相关人员进行验收，并将工程施工和验收情况、使用金额及业主分摊情况在住宅小区内显著位置进行公告。住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第三十条第三项、第四项、第五项的规定办理。第三十三条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债或采取活期存款与定期存款相结合的方式存储，提高维修资金的增值收益,增值收益资金应结息到户。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债，应当经业主大会同意，未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑面积总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。第三十四条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息；（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；（四）住宅共用设施设备报