房地产信托投资有风险慎重控制最为重要.docx

遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 房地产信托投资有风险慎重控制最为重要一、房地产项目风险目前，信托参与房地产业主要有两种形式，进行房地产项目的开发建设和投资成熟物业。房地产开发需要经历立项、建设、竣工验收和销售、管理等诸多环节，因此其风险形式也多种多样，风险控制手段复杂，具有较高的专业化要求。现在的房地产信托产品大多投资于房地产开发领域，有的信托公司并不具有房地产专业管理的经验和能力，突出了房地产项目风险和风险控制的矛盾。通常，信托公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押权的实现取决于房产项目的顺利完成，如果因建设资金不足形成烂尾工程，或者因建设质量不合格、配套设施达不到建设要求，不能通过竣工验收，抵押权也无法实现。向项目公司派驻的管理人员必须具备一定房地产管理经验，但信托公司往往缺乏房地产评估、建设、管理等方面的专业人才，从而也限制了这些风险控制措施的作用。即使是投资于成熟物业的房地产信托，也需要专业的房地产投资分析和投资管理人员。因为，把握房地产市场的变化和走势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。在现阶段，针对大多数信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足的情况，风险控制的一个基本思路就是引入“外脑”，通过专业的房地产经营管理机构和中介机构提供专业化管理、咨询服务，借助专业机构的判断和管理，预见并有效控制房地产项目风险。这种结构设计与房地产信托基金类似，已经是一种行之有效的实践。在法律层面，信托法规定，受托人可以委托他人处理信托事务，这为房地产信托引入专业管理机构提供了法律基础。房地产信托将部分信托事务委托专业机构处理，以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任，既可以加强房地产信托的专业管理能力，各专业机构又分担了其责任范围内的风险，同时，各专业机构也以自身信誉为信托计划提供了无形担保，具有信用增级的作用。二、资金挪用风险在房地产开发项目中，一般以房地产项目本身的价值和经营收益作为收回投资的第一保障和来源。如果信托资金被挪用到其他项目上，开发商资金链条断裂，就会造成一系列的烂尾工程。为防止挪用情况发生，信托公司一般通过银行监管、根据项目进程拨划资金、向项目公司派驻财务人员、控制项目公司的财务用章等方式进行风险控制。实践证明，这些控制措施基本能控制融资方的挪用风险，但也存在由于信托公司缺乏相关经验，融资方可能利用自身的专业优势编造用款理由等达到挪用目的的情况。同时，信托公司自身可能因内控制度不健全或管理人员的道德风险，借项目之名挪用资金。防范这些风险，除信托公司切实执行各种风险控制措施，加强内部管理和内控制度建设外，还应当建立银行托管制度，既可控制融资方的挪用风险，也能控制受托人的挪用风险。银行作为信托财产的托管人，对信托财产的运用进行审核，拒绝不符合信托目的和信托文件规定的资金划付，可以更大程度上保障信托财产的安全。同时，银行可以指定专业机构审核融资方的用款请求，例如由银行指定房产项目的监理公司，由监理公司对项目的每笔用款出具意见，以做到专款专用。三、信托财产流动性风险房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。房地产信托基金因为需要定期分配信托利益，对流动性风险较为重视，其风险控制措施也较多，例如保证一定比例的高流通性信托财产、制订投资策略时注意现金流的匹配性、引入流动性支持机构（例如银行）等。对于单一投资项目的房地产信托，由于规模的限制，保持流动性财产、组合投资以保障流动性等常用的防范措施显然无法适用。现在主要采取的防范措施是要求融资方提前一定期间开始还款，以便给受托人一定的时间处理可能发生的流动性风险。但此种风险防范措施难以在根本上控制流动性风险。对此，可以借鉴房地产信托基金引入流动性支持机构的做法，例如与银行、保险公司等金融机构合作、成立专门的流动性支持备付基金等解决部分流动性风险问题。四、集中投资风险因单个信托计划的资金规模小，大多数房地产信托都是投资于单一项目，此类房地产信托都有一个固有的难以防范的风险，就是风险集中在一个项目上，没有风险释放机制。除了项目单一以外，信托期限较短也是产生此类风险的因素。一般的房地产信托期限多为一到二年，无法通过长期运作来化解短期产生的风险。房地产法法律知识希望对您有所帮助，赢了网建议大家遇到问题根据实际情况进行判断，必要时可寻求法律咨询网站的帮助。来源：（房地产信托投资有风险慎重控制最为重要/y/fc/719616.html）精彩推荐：江苏拟立法禁止子女啃老买房求援父母不算/y/fc/834634.html买房子，看星级我市新建住宅按等级销售/y/fc/834632.html现在不是买房的好时机/y/fc/834630.html二手房房屋产权年限怎么算/y/fc/834628.html回归理性买房观大学刚毕业为何非要买房/y/fc/834626.html9成人有心当“房奴”/y/fc/834624.html赠予房产如何过户/y/fc/834622.html专家称买房不可过多迷信绿化率/y/fc/834620.html买卖房产首先要审查的问题/y/fc/834618.html买房攻略之应认清三金定金订金诚意金/y/fc/834616.html购房者从容买房新政后供需双方理性/y/fc/834614.html违反房地产管理法的行为如何处罚/y/fc/834612.html赠与合同扯出纠纷为房产妹妹状告亲姐姐/y/fc/834610.html房价太高，“老北京”逃离北京/y/fc/834608.html黄金周里小户型最抢手主要买家转为中老年人/y/fc/834606.html2017年下半年如何买房/y/fc/834604.html如何能从拍卖中巧妙淘房/y/fc/834602.html下半年买房，你要做好哪些准备/y/fc/834600.html房屋赠与增加产权人可减少费用/y/fc/834598.html台州市住宅室内装饰装修施工合同范本/y/fc/834596.html房屋价格术语解释/y/fc/834594.html识破房产销售损招，有必要一看/y/fc/834592.html买房请专业人士把关/y/fc/834590.html新政调控下买房要慎重现在买房的八个理由/y/fc/834588.html买房签约应当实名制/y/fc/834586.html有人卖房号"想要哪套买哪套"房管局:可能是骗子/y/fc/834584.html国土部将推更严调控政策二三线城市成关注重点/y/fc/834582.html石家庄市农村新民居建设实施方案/y/fc/834580.html买房多学几招防忽悠术买房放心/y/fc/834578.html年轻人买房必看10条建议/y/fc/834576.html收入不稳定家庭欲买房应先做好储蓄投资规划/y/fc/834574.html经济学家解楼市七问判断买房时机三大标准/y/fc/834572.html房地产包含什么内容/y/fc/834570.html哪些房屋不能交易/y/fc/834568.html律师细说买房要交多少零碎钱/y/fc/834566.html新版商品房买卖合同范文2017/y/fc/834564.html买房价格除外还应考虑五因素/y/fc/834562.html金九银十，普通人应该买啥房/y/fc/834560.html购买别墅五个注意事项/y/fc/834558.html重庆将对高价房征消费税方案已上报国务院/y/fc/834556.html新居还未装修风水师就“轰炸”说法玄之又玄/y/fc/834554.html中国人买房理念有哪些问题/y/fc/834552.html酒店客房销售合同/y/fc/834550.html开源节流才能买到房/y/fc/834548.html在售楼处该看些什么/y/fc/834546.html如何买房省钱又实用/y/fc/834544.html商铺寿命有长短投资如何避开“短命”商铺/y/fc/834542.html怎样做购房预算/y/fc/834540.html买现房教你实用十二招/y/fc/834538.html中断缴住房公积金买房无法以其申贷/y/fc/834536.html重庆市住宅装饰工程合同/y/fc/834534.html面对房价松动买房人应怎么办/y/fc/834532.html什么是跃层式住宅/y/fc/834530.html北京房价的支撑点应该是2017年元月房价/y/fc/834528.html什么是签约须知/y/fc/834526.html买房后迁移户口时将年龄搞错怎么办/y/fc/834524.html置业指南:什么时候才是您去买房的最佳年龄/y/fc/834522.html买房，买车还是生孩子婚后如何理财咋花钱/y/fc/834520.html月光族如何实现住房梦/y/fc/834518.html2017二手房买卖合同范本格式/y/fc/834516.html外媒称理论上中国房价需降1/3/y/fc/834514.html通州房价再创新低6289元/平米抄底通州水景房/y/fc/834512.html买房付全款还是办按揭/y/fc/834510.html外国人怎样在北京购房/y/fc/834508.html买房七年被卖房的告了买熟人房子别忘过户/y/fc/834506.html地下室能买吗查查成本便知/y/fc/834504.html买房没有房产证怎么行/y/fc/834502.html80后小伙欲召集千人买一套房/y/fc/834500.html家庭装修设计常识/y/fc/834498.html合同解除权消灭的情形有哪些/y/fc/834496.html楼市新政作用下改善型需求者该如何买房/y/fc/834494.html月入7000单身白领存款10万如何能实现购车买房/y/fc/834492.html中国年轻人为何急着买房/y/fc/834490.html建筑装饰工程施工合同书/y/fc/834488.html下半辈享福或是后半生背债/y/fc/834486.html三大房贷新品同台PK/y/fc/834484.html金九银十季节买房要注意哪些问题/y/fc/834482.html80后月光族应如何置业买房/y/fc/834480.html新政下的买房策略，献给蜗居中的80后/y/fc/834478.html岛城流行投资理财新模式/y/fc/834476.html北京市商品房现房买卖合同(BF/y/fc/834474.html伪造房产证骗得14.2万获刑十年案/y/fc/834472.html要爱情还是要房子两者只能二选其一吗/y/fc/834470.html买房最重要的四类信息/y/fc/834468.html依山傍水豪宅未必宜居/y/fc/834466.html买房前需要关注的五率h