房屋所有人出卖已出租的房屋.doc

1、 房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有（A）A.优先购买权B.阻止权C.优惠购买权D.拒绝交租金的权利2、 下列不得设定抵押的房地产是(C )A.出让取得的国有土地使用权B.张某的个人房屋C.我国某名牌大学的教学楼D.某私营企业的国有土地使用权3、 依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括(C )A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产开发D.房屋租赁4、 业主大会的执行机构是(C )A.物业管理公司B.居民委员会C.业主委员会D.房地产公司5、 物业管理服务公司的权利源于(A )A.业主大会和业主委员会B.政府土地管理部门C.居民委员会D.房地产开发企业6、 下列属于个人住房贷款借款人条件的是(A )A.有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力B.具有中国国籍，年满23周岁C.已接受九年义务教育D.无犯罪记录7、 下列有关房屋预售条件的表述中，不符合法律规定的是(D )A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15%以上，并获得房地产管理部门批准8、 不动产物权转让时办理的登记叫做（C ）A.初始登记B.总登记C.转移登记D.他项权利登记9、 业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日以内(C )A.向物业所在地居民委员会备案B.向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案C.向物业所在地区、县级人民政府房地产行政主管部门备案D.向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职10、 召开业主大会会议( B)A.应当于会议召开1个月前通知全体业主B.应当于会议召开15日前通知全体业主C.应当于会议召开5日前告知居民委员会D.每位业主应当作好业主大会会议记录11、 土地增值税采用四级超率累进税率，下列表述正确的是(A )A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%C.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为70%12、 下列关于住房公积金的提取和使用的陈述不正确的是(C )A.职工死亡，其继承人可以提取职工住房公积金内的存储余额B.职工提取住房公积金账户内的存储余额的，应由所在单位核实并出具提取证明C.住房公积金管理中心可以向他人提供担保D.申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保13、 对土地使用权转让合同纠纷，如转让方未依法办理出让审批手续的，( A)A.一般应当认定转让合同无效B.应对转让方进行处罚C.应收回转让的土地D.应责令双方解除合同14、 房地产交易的形式仅包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，不包括房地产开发。这体现了房地产交易的(B )A.特殊性B.确定性C.多样性D.要式性15、 张某将一套住房出租给刘某，双方签订了租赁合同，为期一年，但未到房地产管理部门办理登记。半年后，张某因儿子结婚要求刘某搬出，刘某不同意，双方发生争议。根据最高人民法院的司法解释，应当认定为(D )A.合同无效，因为未办理登记备案手续B.合同无效，因为张某未经批准就将住房出租C.合同有效，因为房屋租赁登记备案不应当作为租赁合同的生效要件D.合同有效，因为合同一经签订就不得变更16、 房地产抵押合同中，抵押人应享有的权利是（C ）A.要求保全抵押房地产担保价值B.处分抵押权C.优先受偿权D.对抵押房地产的占有、使用和收益权17、 物业管理的对象主要是物业的共有部分和（B ）A.全部事务B.专有部分C.共同事务D.特殊事务18、 下列属于业主大会职责的是（B ）A.召集和主持业主大会B.选聘、解聘物业管理企业C.检查、监督物业管理公司的管理工作D.审议年度管理工作计划、费用预算19、 土地增值税税率采用（D ）A.比例税率B.二级超额累进税率C.三级超额累进税率D.四级超额累进税率20、 国有土地使用权转让合同的转让方，应当依法取得（C ）A.建设用地通知书B.建设用地规划许可证C.国有土地使用权证书D.建设用地批准书21、县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登记为（D ）A.初始登记B.变更登记C.转移登记D.总登记22、 以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件之一是按照出让合同约定已经支付一定比例的土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，该比例是（ D）A.30B.50C.80D.10023、 下列关于土地增值税范围的表述中，正确的是（A ）A.土地增值税的范围为土地使用权、地上建筑物及其他附着物B.土地增值税的范围仅为土地使用权C.土地增值税的范围为土地使用权和地上建筑物D.土地增值税的范围为地上建筑物及其他附着物24、 城镇土地使用税的计税依据是（C ）A.纳税人实际占用的土地面积的价值B.纳税人实际占用的土地面积加一定量的误差C.纳税人实际占用的土地面积D.建筑物的建筑面积25、 下列关于外商投资企业使用土地的表述中，正确的是（B ）A.外商投资企业对其占有的土地拥有所有权B.外商投资企业对其占有的土地拥有使用权C.外商投资企业对其占有的土地拥有使用权D.外商投资企业使用土地享受超国民待遇26、 城市房地产管理法第25条规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金一定比例的土地闲置费。该比例为(D )A.10以上B.10以下C.20以上D.20以下27、 在我国，房屋租赁行为合法有效的凭证是(B )A.房屋租赁合同B.房屋租赁证C.房屋租赁登记书D.房屋产权证28、 下列有关个人住房贷款担保的表述中，不正确的是(D)A.购房人可以用所购自用住房进行抵押，但必须将住房价值全额用于抵押B.抵押期间届满之前，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押C.当法人作为保证人为借款人提供担保时，必须具有代为偿还本息的能力D.享有完全民事行为能力的自然人，都可以作为借款人的保证人29、 按照法律规定，土地增值税的计税依据为（D）A.土地开发成本B.土地价格C.土地使用D.土地增值额30、 王某与某房地产开发公司签订了房屋预售合同，合同规定房地产开发公司应在规定的时间内向王某交付房屋。由于施工拖延，房地产开发公司未按期交付，王某作为预购人有权要求房地产开发公司（C）A.排除妨害B.恢复原状C.赔偿损失D.赔礼道歉31、 依据城市房地产管理办法，下列属于不得转让的房产是（ABC ）A.司法机关依法查封的房产B.权属有争议的C.未依法登记取得权属证书的D.已取得共有房地产人和其他共有人书面同意的32、 依据物业管理条例规定，下列属于业主大会职责的是（ABC ）A.制定管理规约B.使用专项维修资金C.选举业主委员会D.保养物业33、 房地产权属登记所具有的功能包括(ABD )A.产权确认功能B.公示功能C.服务功能D.管理功能34、 房产税的征税范围为( ABD) A.城市 B.县城、建制镇 C.林区 D.工矿区35、 房地产转让的主要程序包括(ACD )。A.签约、缴纳税费B.公告C.核发产权过户D.成交价格申报36、 简述房地产转让的方式答：我国城市房地产管理法和城市房地产转让管理规定均对房地产转让从立法上予以界定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与”。房地产转让的主要方式有： 1、房地产买卖，这是房地产转让的主要方式，转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产权并支付相应价款。必须注意，城市房地产买卖中的地产只能转移使用权，所有权仍属国家。 2、房地产赠与，即赠与人将房地产无偿转移给受赠人的行为。需要注意：城市公有房屋的所有权属于国家，使用单位或者个人不得进行赠与，土地使用权的赠与也不涉及土地所有权问题。 3、其他合法方式。主要有：（1）以房地产价格入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。 37、 哪些房地产禁止转让？答：商品房买卖中，有的商品房由于属于下列情形，实质上是国家法律禁止进行转让的：（l）以出让方式取得土地使用权的，未取得土地使用权证书并未按规定完成开发投资总额的25以上的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的：（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的； （7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。38、 无效的房地产抵押合同应如何处理？答：房地产抵押合同无效，是指房地产抵押合同因法律规定的原因而不发生创设抵押权效果。房地产抵押合同无效的原因是多样的：1、主合同无效导致房地产抵押合同无效；2、因房地产抵押合同自身的原因而无效，这些原因包括：（1）民法通则上的无效原因：当事人无民事行为能力；以欺诈、胁迫或乘人之危订立的合同；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律或者社会公共利益；以合法原因掩盖非法目的等等；（2）城市房地产抵押管理办法中无效原因，如抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的。房地产抵押合同无效时，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应