购买写字楼的三四法则.ppt

1,购买写字楼的“三四法则”,高重恒,2,前 言 这些年，大家都知道，投资物业挣钱是一个被无数事实所证明了的。 总结整个购房投资时代可分为三个阶段： 一、第一阶段：投资商铺阶段（2004-2006年） 。 以温州人买商铺而知名，现在商铺，尤其是分割的商铺投资回报率越来越低，投资后“三代养一铺”现象比比皆是，这个阶段的疯狂期已经过去了。 二、第二阶段：投资住宅阶段（2006-2010年） 。 自2006年后，投资住宅在2009年转让出去的都赚了大钱，但随着国家对住宅市场的调控，其再赚钱是比较困难的，因为： 一是住宅涨幅有限，处于下降通道，难转让获利。 二是住宅出租租金低，而且需要精装修并配家具。 三是有可能征收空置房产税，房多不住要交税。 所以，投资住宅再套利赚钱可能性不大，目前房地产投资市场已逐步进入“住宅去投资化”阶段。,3,三、第三阶段：投资写字楼阶段（2011年后）。自2010年起，写字楼市场突然火爆，全国各地的租金大涨，出现几大特点： 1.普遍需求量上升。从北京、上海一线大城市到省会城市，直到地市级城市也都对写字楼有旺盛的需求。 2.租金上涨快。如北京国贸中心写字楼，国贸三期价格已经涨至1600元/平米/月，相比国贸一期、国贸二期三年前200-300元/平米/月的价格，已上涨近800%。 3.真正高端写字楼少，普通写字楼多。 为什么突然间投资写字楼的人增多呢？因为： 一是写字楼目前没有空置的，都能租出去。 二是大量在住宅内办公的需要搬到写字楼里去。 三是1000以上的大面积写字楼较难租到，几乎没有。 四是写字楼不受调控影响。 五是写字楼投资回报率高。 六是写字楼的价格涨幅较快。 但是，购买写字楼最重要的一点，要买高端的、顶级的，要买位置最好的，尤其是一个城市中最稀缺的位置的，位置是购买写字楼最重要的条件。,4,顶级写字楼,甲级写字楼,乙级写字楼,丙级写字楼,小知识：写字楼的分类：,SOHO型写字楼,（小知识：写字楼的定义与本质）,5,美盛中心属于顶级写字楼,6,什么是5A写字楼？ 5A不是写字楼的唯一标准，随着写字楼科技的不断进步，写字楼的标准也不断在刷新。,7,顶级写字楼与SOHO型写字楼的本质区别：,SOHO型写字楼,SOHO型写字楼 SOHO，即Small Office Home Office，家居办公，SOHO型写字楼即为中小型家居办公者的办公场所，大多指那些专门的自由职业者如自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作、平面设计、服装设计等。,顶级写字楼： 最尊贵的写字楼，针对高级写字楼用户，租金高于所在地区平均租金。写字楼具有高质量的装饰、先进的系统、出色的交通便利性、明确的市场定位。顶级写字楼管理国际化、人性化、数字化、节能化、商务化。,国贸三期,8,购买写字楼投资的误区：,1.对写字楼产品的认知及发展前景模糊，认识不足。 2.认为价格越低越好，认为总价越低越好。 3.认为户型房间面积越小越好，因为买得起。 4.忽略对客户群体的分析，也就是邻居的定位。 5.忽略对配套、物业管理公司的分析。 6.轻信“售后包租”的承诺。 7.忽视写字楼的综合品质，尤其是高端配套。 8.忽视了商业运营对写字楼价值的影响。 9.忽视稀缺地段对写字楼升值的决定性作用。 ,9,2.效率,1.形象,3.价值,关键是要做到三大条件的统一才是购买写字楼进行投资的依据,什么样的写字楼产品才能抗衰？不断升值？ 购买顶级写字楼就是要实现三大条件,10,形象、效率、价值这三大条件要满足 写字楼本身的四大构成：,四大 构成,1.地段,2.产品,3.客户,4.服务,11,“三大条件”与“四大构成”的关系,地段,产品,客户,服务,地段,产品,客户,服务,地段,产品,客户,服务,“三大条件”是核心；“四大构成”是表现,形象,效率,价值,+,+,12,1. 省政府唯一 一块地，属于第一世界地段 2. 周边正厅级单位与国企50余家 1亿人的首脑中心 ,形象,1.高度100米，周边最高 2.造型方正、中正、公建立面 3.23亩（15000）的花园广场 4.喜来登五星级酒店配套 ,世界500强上市公司总部 ,地段,产品,客户,服务,13,买写字楼到郑东新区，郑东新区的写字楼可分为三个世界：,第一世界：中央政经区 省政府、美盛中心为核心的金水路两侧300米，周边有50余家正厅级的单位及央企布局：比如省政府、交通厅、民政厅、国土资源厅、省出版集团、中国电信河南分公司、中国石化河南分公司等。 1亿人的首脑中心。 第二世界：中央商务区 CBD、内外环，现在售价3-6.6万元/以上，最高售价千玺广场 5.3-6.6万元/。 第三世界：商贸物流区 高铁站周边。,（一）地段,一、地段形象条件,14,美盛中心位于新省政府正对面，背靠省政府，是省会郑州的中央政经区核心。 美盛中心特别好找，省政府就是标识。 “山不在高，有仙则灵”。 中南海的楼不高，但是全国人民都知道。 在郑州市目前，再也找不到一块地与美盛中心相媲美或更好的一块地。,（二）标识性 即这栋楼容不容易找到，大家都知道到CBD找楼是一件不容易的事情。,15,（三）唯一性、稀缺性、垄断性,16,楼体形象条件,楼体形象可分为造型与规模（体量），其中楼体造型（风格）分为四种类型： A:高度： 城市的最高建筑，比如千玺广场 B:奇特造型：比如CCTV的大裤衩、北京望京SOHO C:中正造型： 省政府、美盛中心 D:知名度： 白宫、五角大楼、二七塔 这些建筑给人的感受及形象是不一样的。,二、产品形象条件,17,至于美盛中心的规模，总用地面积为42768.3平方米（64.2亩），总建筑面积约13万平方米，其中写字楼单体面积约8万，在郑州市是首屈一指的，规模宏大，矗立在郑州的“长安街”金水大道上。,18,配套形象条件,美盛中心的配套是首屈一指的 五星级酒店配套：喜来登酒店，是有绝对形象高度的,5万多的喜来登酒店，是独栋式五星级酒店，豪华车队接机、商务宴请、1500的大型多功能会议厅，满足各项展示会、发布会，顶级商务交往所需,五星级喜来登酒店喜来登酒店（Sheraton Hotels）是美国喜达屋（Starwood）酒店集团中最大的连锁酒店品牌，创立于1937年，在世界上的喜来登酒店多数被当地机关评选为五星级酒店。,全球72个国家连锁，喜来登酒店,19,美盛中心周边有3个五星级酒店，是极好的配套：,喜来登酒店,索菲特国际饭店,20,美盛中心东侧的新闻出版集团商城，是极好的商业配套：,24小时精品复合型书店,文化艺术品展览与交易中心,精品影视院线,河南省出版集团,21,大堂及公共部分形象条件,（一）大堂：大堂是顶级写字楼的脸面， 尤其重要，美盛中心的大堂，挑高10米，按照五星级酒店的标准而进行设计，宽敞气派的雨篷、顶天立地四根大柱、旋转大门、一流的接待台、入口的门禁系统、客人的休息处等，既富丽堂皇，又充满文化气息，行进间油然而生一种敬意。,国贸三期的雨棚,22,（二）候梯间高档气派。 （三）电梯尊贵气派。 （四）卫生间全部按照北京国贸中心三期的标准进行装修， 全石材铺装、国际名牌洁具、人性化设计比如洗手、冲洗、排气、垃圾处理等都是最先进的。 （五）走廊：走廊不仅庄重，而且更艺术，全高档地毯，静音化设计。,23,文化形象条件,一个顶级写字楼一定要有文化含量与文化品位，美盛中心专门聘请国际性的文化艺术品公司进行文化配置，从装修、景观、小品、文化用品、导示系统都充满人文气息及浓郁的中原文化。,24,1. 如何让人一下子就记住这个楼？除省政府的标志性外，更重要的是门前的广场，在这个寸土寸金的地方， 又专门打造一个一流的庭院景观，以日本六本木的毛利庭院为蓝本打造，是金水大道上一个重要的景观节点。 2. 同时，对地铁口的处理更艺术化，让人也能记住。 3. 最重要的我们将聘请国际一流大师重金打造一个雕塑，放在广场前，形成一个强有力的记忆点。,记忆点形象条件,中部写字楼最大的迎宾广场,25,三、客户形象条件,所谓客户条件就是你的邻居是谁？可分为周边大邻居与楼内邻居: 美盛中心周边有50余家正厅级单位与国企。 至于楼内邻居，是谁和你一起停车、乘电梯？一起上下班？,周边主要政务机关：省政府、省交通厅、省民政厅、省国土资源厅、省地质博物馆、省矿产局、省招办 周边主要名企：（世界500强+中国500强）：中石化、中国电信、中国网通、中原出版传媒投资控股集团（省出版集团）、省高速发展公司、省电力公司 周边主要金融、银行机构：中国银行、中国工商银行、中国农业银行、浦发银行、招商银行、兴业银行、光大银行等近十家银行总行及支行,26,美盛中心是领袖企业的聚集地，客户分为五大类：,五种 客户 类型,1.金融企业,2.世界500强河南总部,3.上市公司总部,4.港台企业,5.新贵（创新或高科技）产业企业,27,四、品牌与服务形象条件,品牌形象条件也就是这座写字楼在人们心目中的位置注册与记忆，实质上就是当别人说起比如在美盛中心办公，就会联想到尊贵、实力、一流、高端等形象，同时，品牌是由一系列名牌所构成的。 美盛中心的品牌：,(进口),28,以上是美盛中心的四大形象条件，总之，美盛中心是以北京国贸三期为标杆标准进行精心打造的，展示出其他写字楼所不具备的高端形象，一是令人敬仰，二是令人向往。,29,交通效率,效率,1.垂直交通 2.得房率 3.空间效率 4.单层面积3600平米 5.配套产品 ,生意结合、生意链、生意群,地段,产品,客户,服务,30,购买写字楼的实质就是效率， 大家集中在一起就是要提高工作效率，创造更大的利润价值。 其实，写字楼存在一对矛盾：老板VS员工 凡是老板喜欢的，员工不喜欢 凡是员工喜欢的，老板不喜欢,如何做到老板与员工都喜欢？,31,外部交通效率,内部交通效率 得房效率 空间利用效率 节能效率 绿色生态效率 商务配套效率,服务水准（服务公司）,客户效率,作为效率，有地段效率、产品效率、客户效率与服务效率构成：,地段效率,产品效率,客户效率,服务效率,32,一、地段效率条件,堵车，已成为一种上下班的习惯， 如何在最短的时间内上班、外出办事或回家，是写字楼的首选条件之一。,美盛中心位于省政府正对面，整个交通都是畅通的、高效的。,外部交通,33,（一）地面交通：不会堵车，省领导出行是不能被堵住的。 1.金水大道：郑州东西向主干道，郑州的“长安街”。 2.农业东路：农业路的延长线，贯通郑州东西，贯通郑东新区。 3.其他道路：黄河东路、东风东路、商贸路等均距离美盛中心较近。 4.顺利到达机场：机场专用线、中州大道、京珠高速等。 5.顺利到达高铁站：美盛中心距离郑东新客站仅5分钟车程。 6.公共交通：有K115路、47路、43路等，在此设有公交站点。,34,（二）地下交通： 地铁一号线在写字楼前有4个出入口， 员工上下班都十分方便，往西可住到西开发区的郑州大学，东可住到开封， 都不会影响上下班。,郑州大学,35,内部交通效率,内部交通即本楼的垂直交通系统，一定要畅达。 写字楼目前有三大难：“乘梯难、停车难、吃饭难”。其中乘梯难尤其严重，很多写字楼在上下班时，上不去，下不来。,二、产品效率条件,36,美盛中心的专用写字楼电梯高标准配置： 1.专用写字楼电梯21部，平均每层不足200就有一部电梯。 2.电梯的轿厢尺寸为2米*1.75米，乘载量为1.6吨，每次可容纳20人以上。 3.电梯内饰豪华。 4.电梯速度每秒3.5米/秒，速度是比较快的（一般速度为3米/秒）。,37,得房效率,一般写字楼的得房率为65%，比如广场 美盛中心近70%，在写字楼中是比较高的。,38,空间利用效率,美盛中心的写字楼在空间利用上， 一是空间利用率高，柱距为8.4米*8.4米，层高为3.7米；二是能够满足目前及未来办公方式的新变化，尤其是80/90后员工对办公空间及功能的要求有全新的变化。,39,1.美盛中心单层面积为3600，因面积大，使大企业能够在一个层面上解决全部办公，效率最高。 2.层高3.7米，这在郑州也是少见的，装修后净高可达到2.8米以上，空间感较好（CBD内环较多在2.4-2.5米）。 3.非核心筒结构：即电梯井与卫生间在一侧，能使办公的通透性较好，卫生间全明，透气通风性较好。,40,节能低碳效率,（一）节能化效率 写字楼的使用还要看水电费，空调费的节省，要看是否是节能的、低碳的、外墙是否是Low-E玻璃。 美盛中心即将通过LEED认证，一切都要节能，比如车库的灯为LED灯，空调采用新风系统等，在空调、照明、电梯等方面都采用国际先进的节能产品。 （二）智能化效率 美盛中心投资近3000万元 建造整个智能化系统。,石材 + LOW-E玻璃,41,绿色生态效率,1.新风量：达到4000立方/小时以上。 2.静音：静音效果55分贝，在室内听不到外界声音。 3.绿色：有美盛庭院、屋顶花园等。,风机房位置,风机房位置,42,占地15000多（近23亩）的美盛中心花园，重金聘请日本景观大师，打造极具东方神韵的生态文化庭院，这在郑州金水大道上也是不多见的，将成为金水大道上一个亮点，也是第一家在郑东新区规划23亩（15000多）土地（价值5亿元左右）作为景观广场的项目。,43,美盛庭院,空中花园,44,商务配套效率,作为写字楼供一大批人在此办公使用，其商务配套是至关重要的，比如： 酒店:5星级酒店喜来登 停车场：1100余停车位 商业、餐饮 多功能会议厅：1500 专供写字楼用的会议室 银行：多家金融配套 接待 仓储等 都要是一流的。,45,美盛中心完全按照国际化高标准的商务高端配套而进行建造。 1.五星级酒店喜来登的专属配套：在美盛中心办公的业主，除享受特有的优质优惠服务外，还有专属的服务比如接机服务，送客服务、室内保洁服务等。,46,2.停车配套：美盛中心拥有1100多个停车位，停车智能化，能满足所有车辆的便捷停放。 3.会务：拥有多功能厅、同声翻译的大型会议室、各种VIP会议室。 4.银行：有7家以上的金融营业机构，办理资金特别方便。 5.餐饮：除拥有5家高端餐饮外，还要兴建一个美盛中心写字楼专用的职工餐厅。 6.仓储：在地下室的一些非停车的地方， 可作为专用的仓储区，可临时放一些办公物品。 7.接待：能够提供高标准的接待服务，比如将拥有劳斯莱斯、宾利等豪车接待服务。,47,三、客户效率条件,在美盛中心办公，无论是政务联系，还是商务联系，都将十分高效。美盛中心的客户定位清晰，即领袖企业的聚集地，“物以类聚，人以群分”，在此，企业与企业之间可结合为生意伙伴、生意链、生意群，可大大提高政务、商务效率。,生意结合、生意链、生意群,48,美盛中心的物业管理分为两部分： 五星级酒店部分由美国喜达屋（Starwood ）酒店管理集团管理。 写字楼部分由美国仲量联行进行管理顾问服务，将按照国际标准进行管理。 提供的服务有： 1.招租服务 2.资产管理 3.物业管理及设备设施管理 4.保洁服务 5.装修及服务评估 ,四、服务效率条件服务水准（服务公司）,49,至高无上，中原鼎 稀缺性，唯一性,价值,标识性 唯一性,谈笑有鸿儒，往来无白丁,地段,产品,客户,服务,50,这里详细阐释的价值，指的是投资购买的回报价值，即能获利多少？ 作为投资，首先要安全，安全的首要条件就是要拥有一流区位的高竞争性的产品，只有不怕竞争，不竞争，才是至高的竞争境界。 现在大家都知道的一个公开的秘密，钱存到银行，只能越来越少（贬值），这是近几年已充分被证明了的，如何做到财产的不缩水与不断增值？,51,美盛中心作为投资回报有三大获利价值：,生意获利,租金获利,升值获利,52,一、租金获利,1.整个国内写字楼租金上涨状况,北京：国贸中心,北京国贸中心写字楼价格暴涨 “国贸三期价格已经涨至1600元/平米/月了，已经是天价了。”最近，在北京流传这样一句话。1600元/平米/月，这个被中介称为天价的价格到底有多贵? 假设在国贸三期租用一间100平米的写字间，一个月的价格为16万元，平均每平米每天的成本接近54元，如果折合成实际使用面积后，每平米的单日租金已达到惊人的80块钱/平米/天。相比国贸一期、国贸二期三年前200-300元/平米/月的价格，已上涨近800%。 信息来源：搜狐焦点,北京写字楼租金上涨情况,53,2.郑东新区租金的上涨状况、递增率,市场优质写字楼租金年增值率普遍超过20%；且每年租金都在上涨，那么，美盛中心的租金应是多少？,54,据专家预测，美盛中心的租金在交房后三年内能达到8-10元/天，每月的租金预计在240元/以上，比普通商铺的回报率高很多， 其回报是可观的。 比如1000写字楼的租金， 每天8000元 即每年为365X8000元（0.8万元）=292万元 15年即4380万元 如果上涨到10元，即1年为365万元,15年为5475万元，20年为7300万元 如果上涨到15元，1年为547.5万元，15年为8212.5万元，20年为10950万元，不劳而获成为亿万富翁不是梦想！,55,二、升值获利,根据8元/天的租金回报测算，美盛中心售价计算如下（按15年收回成本）： 8*365*15=43800元（未考虑递增） 如果是10元/天，其售价应为 ：10*365*15=54750元（未考虑递增） 那么，如果同时考虑这几年写字楼价格的递增情况，美盛中心每平方米售价应是多少？ 4万元？5万元？6万元？,注：周边的售价：,56,三、生意获利,在美盛中心办公，在投资方面可以做到： 1.购买的写字楼物业可以抵押给银行，贷到款后可以继续做生意，不影响生意，利息要比租金低得多。 2.形象好，就代表实力强，实力强，其客户就多，在生意方面一是成交会增大，二是价格高、利润又高，周边这么多生意伙伴，一单生意下来就有可能获得所购买写字楼的总投入。,57,中央政经区 省政府门前唯一 一块地 ,地面交通四通八达：金水大道、农业东路、机场、高铁站 地下交通：地铁口4个出入口 ,投资房地产：地段、地段、还是地段 地段好，升值前景好 地段好，租金水平高 ,地段,形象,效率,价值,58,楼体形象 配套形象 大堂及公共空间形象 文化形象 记忆点形象,内部交通效率 得房效率 空间利用效率 节能低碳效率 绿色生态效率 商务配套效率,投资价值 自用价值 生意价值,产品,形象,效率,价值,59,客户,形象,效率,价值,正厅级单位 央企 世界500强企业 中国500强企业,便于政务来往 便于商务来往 便于接待招待,便于生意获利 ,60,世界三大行之一的仲量联行,5分钟，特别VIP服务,生意+升值+租金,服务,形象,效率,价值,61,据专家预测，交房5年内，美盛中心的写字楼价值应在6万元/左右。 依据： 1. 美盛中心位置地段的唯一性、稀缺性、垄断性、标识性 2. 郑东新区龙湖边的住宅应在6万元/左右 3. 亚洲最高的双子座（中央广场）起价是6.6万元/ 4. 目前千玺广场的售价为5.3-6.6万元/ 美盛中心与其相比，形象、效率、价值均拥有极佳条件，而且比他们的优势条件更多更好！,62,写字楼未来的走势是不断地细分化、专业化与两极化，即： 高者愈高、低者愈低 好者愈好、差者愈差 思考： 1.选择写字楼是选择价格高还是价格低？价格低不是决定性的因素，而投资回报率高、竞争力强的写字楼才是唯一的选择。 2.为什么国贸三期的租金每天50-60元？这是我们美盛中心要努力的方向。,63,美盛中心是与国际同步的顶级写字楼，是“高标准、高质量、高品位”的专业、顶级、高纯度写字楼。,顶级写字楼,国际五星级酒店,64,美盛中心与CBD、新客站等区域的写字楼不是同类，美盛中心是与国际接轨的，与顶级写字楼如北京国贸3期是同