北京市阿凯笛亚项目营销思路提报.ppt

关于阿凯笛亚项目 营销思路提报,2006年4月,在一切开始之前让我们先来一起认识 “阿凯笛亚”,写在前面,大洋彼岸灵犀相应的一方土地， 早在三千年前就以其丰富的资源吸引了无数的梦想追逐者,“這就是天堂”,Arcadia第一位開發者Elias J. “Lucky” Baldwin惊叹道：,Arcadia 起源於三千多年前, Tongva/Gabrielino 印地安土著被豐富的水草吸引 在此從事打獵和聚集. 第一個著名的開拓者為 Hugo Reid先生, 西班牙政府給他土地, 使他成為第一位私人土地的擁有人, 他養牛,蓋房子和經營土地. 第一位真正有計畫的開發者是Elias J. “Lucky” Baldwin 先生, 他在1875年花了20萬元(1英畝25元)買下一塊很大的土地, 因為 Lucky Baldwin 看見這片美麗土地的山麓, 風景, 綠葉, 橡樹而認為這片沃土充滿潛力. Lucky Baldwin 驚訝地說 ”這就是天堂”.,19世纪50-70年代疯狂的掘金运动促进了Arcadia 的发展, 1903 年以500居民成立為獨立的市. 也证明了人们眼光的敏锐 從此Arcadia 成為一個完整,優秀,美麗,成功而且有美好傳統的城市.,美加州华人购房城市排行榜阿凯笛亚市居首,属于洛杉矶地区著名的富人区 在美国甚至整个世界， Arcadia声名远扬。 华人喜欢Arcadia ，有多方面原因，但最主要的有两点: 一是学区好， Arcadia高中的教学质量，全美有名； 二是社区环境幽雅、安全。,Arcadia 阿凯笛亚 也将成为本案美好的开始,OK , Lets continue.,欢迎进入中原视角,目 录,第一部分 全案推导背景 第二部分 全案营销策略基本观点 第三部分 中原地产全程护航支持系统,第一部分 全案推导背景,市场分析客群分析项目分析,一切结论将首先从市场入手 (市场分析),A/2005年高端别墅市场总结 B/2006年别墅市场竞争环境分析及本案竞品分析 (联排及小体量别墅重点),A/2005年高端别墅市场总结,基于完备的市场调研 北京别墅市场呈现分区明显,个性分明的特色,别墅状况简述,结合项目位置,焦点集中“中央别墅区”,顺义中央别墅区特点,连通空港区与中央商务区，交通位置显赫 老牌项目及新兴诸多别墅大盘相对集中，形成成熟的区域规模效应。 花园面积小，主要集中在200400平方米。 容积率高，主要在0.380.6之间。 周边配套相对完善，以形成较为成熟的国际化社区氛围。 销售稳定，均价在￥1200016000元/平方米。 客群以港、澳、台人士为主。 租务市场活跃。,杨林版块,苇沟版块,顺义白辛庄版块,北皋版块,依傍温榆河流域包括以下四大版块： 顺义白辛庄版块北皋版块苇沟版块杨林版块,2005年高端别墅市场总结,别墅市场供需两旺，亚北区域成为别墅市场主流 别墅市场大盘时代热销，规模及品牌效应越发重要 别墅市场竞争日趋激烈，各别墅项目为争夺目标客群，推广费用激增、营销方式呈多元化 别墅产品建筑风格呈多元化特征，北美风格仍是主流，中式风格及现代风格别墅异军突起，倍受关注 重视环境景观营造及样板区的包装，强调视觉及感官冲击 产品设计注重人性化及别墅生活的细微感受，特色项目受市场追捧 自住客户比例增加，别墅价格稳中有升,2005年高端别墅市场总结,B/2006年别墅市场竞争环境分析 (联排及小体量别墅重点),宏观环境,新项目增多 2006年在亚北及顺义地区将有10多个高端项目推出或进入强销阶段，在其他区域也将有诸多高端别墅项目进入销售期，别墅总供应量将达至历史最高水平。 (2005年1-3季度的总供应量174.4万平米) 售中项目持续热销 目前市场上销售态势良好的项目的二期、三期将陆续推出，市场美誉度已获得广泛传播，所受到的市场关注将持续下去,联排供应量较少 2006年中央别墅区联排供应量稀少，250万左右总价出现一定空档。 联排整体水平与区域别墅产品档次较大，热销产品仍为个别别墅大盘中的附带产品。 当前区域在售的联排产品由于受到部分小体量别墅的影响，销售遭遇瓶颈，大多问题归结于产品规划档次与区域整体档次有较大差距，目前热销之联排产品仍为市场中部分热销大盘的附带产品，凭借其大盘销售惯性的趋势，产生热销。 如优山美地C区中式别墅。,直接竞争对手,微观环境,水青庭/莫奈的花园/优山美地C区/卓锦万代 长岛澜桥/香槟小镇等 由于产品形态区域及售价的原因对本案形成直接竞争,水青庭,莫奈的花园,优山美地C区,卓锦万代,长岛澜桥,香槟小镇,间接竞争对手 (区域小体量低总价别墅) 龙湾/保利垄上/纳帕溪谷 此类竞品虽不构成直接影响 但其少量的小体量产品不大的总价差异仍 会造成目标客户购买决策的速度与时间,龙湾,保利垄上,纳帕溪谷(二期组院三期廊院),非区域干扰型对手 亚运新新安德鲁斯等 此类产品虽不构成区域的直接影响，但其形态与位置的优势亦不容忽视。,回归项目,双重竞争衍生双重压力 (对于阿凯笛亚市场比较),阿凯笛亚,市场真空区成为成功的关键 (对于阿凯笛亚市场比较),中央别墅区独栋产品与品牌项目,总价350万以上 产品品质及形象鲜明高端,产品形象力差,与区域产品有明显差异 产品自身品质与别墅生活感受有一定冲突,阿凯笛亚,形象力与价值观,产品综合性价比,区域独栋,区域联排,总价:350万以上,形象 品质,产品及形象品质 真空区域,供应量,供应量,总价:250万左右,本案机会点,总套数:4800套以上 可售套数:3000套以上,总套数:2000套以下 可售套数:1000套以下,市场初步结论,极力通过行销与传播手段 提升产品品质及产品自身个性荣耀感 通过后期产品二次建设 增加产品附加值,打造中央别墅区主流产品,(客群分析),目标客层的群体识别性/主要构成/置业取向/精神取向,来自市场决定权的再论证,目标客层的群体识别性,由中央别墅区衍生购买趋向的分类,自住客户 投资客户 租赁客户,自住客户 对温榆河附近高档别墅的文化氛围感兴趣 稳定的高收入阶层 首次或少次购置别墅者 非常注重生活的私密性，不希望外来人员的打扰 愿意接受外来文化及更专属性服务 少程度的投资心理,投资客户 长期在周边投资别墅项目的投资买家 注重加快出租周期，降低投资风险，会极快地做出反应 口碑传播的重要实施者 该类人群更热衷于能够减少成本的投资。 租赁客户 以汽车、石油、IT、能源、化工为主的知名企业中高层管理人员 几大使馆区发达国家的驻华人员,宫殿阶层,富豪阶层,中产阶级上层,中产阶级中层,中产阶级下层,客群阶层分类,我们的主力客群是谁?,他们是什么样的人?,为什么要购买别墅?,什么是他们心中的别墅标准?,对于主力客群,衍生的疑问,中产阶级中层,我们的主力客群是谁?,决定“中产阶级”的关键性物质并不仅在于收入，还有与其生活、心理和社会地位状态相连接的责任、权利和利益。,中产阶级中层,项目的位置决定客群主力区域： 京昌高速路西侧，中关村、亚运村 及中央商务区 双项区域,职业类别： 大型企业的高级决策层驻华外企高层 艺术界知名人士中型私人企业主 政府机关高级公务员具有战略眼光的投资者 高等专业的专项技术人员国际自由职业者,但并不是所有的中产阶级都购买别墅,自由、平等、个性 精英主义、理想主义 精致生活的情调、国际化的贵族向往 是他们的阶层符号,中产阶级,上中,中中,下中,11000-15000,8000-11000,6000-8000,现居物业价格 （元/平方米）,分类,对于中产阶级的描述,我们仅从现居物业形态进行简单分析,目前拥有物业价值超过200万左右,主要特征:,第一次别墅置业者,公寓,别墅类产品,第N次置业者,目前拥有物业价值 超过200万左右,市场因素: 物业升级(并非跳级) 面积增长 1.5-2倍 价格增长 1.5-2倍,尤其对于一次置业别墅的购买者而言，设计合理、 细节出众的小面积低总价的别墅社区将成为其首选。,别墅特有的空间感受 交通便利 配套齐全 国际化大环境优势 性价比 户型舒适 前瞻的投资价值及物业本身的升值潜力,主力客群心中的别墅标准?,注重居住环境的自然环境、景观特色、园林绿化和园艺设计的特点； 注重社区的整体形象，寻求同质素人群居住的氛围，满足身份的尊崇感 及部分社交需求； 注重产品的个性化设计，满足个人理想化的追求； 注重产品的综合素质、规划水平、独特的产品设计及高档环保材料的运用要求较高； 注重居住的功能性、实用性，追求独立的空间感； 注重社区配套设施的完善性、要求有高水平的服务质素； 注重投资环境，重视项目及区域未来升值空间，希望有异域文化入主，深化国际氛围。,标准决定了客层的置业取向,主力客群初步分析结论,中产阶级的中层上层人士 现已拥有超过200万以上的物业 有着对自然情节的追求 希望对于物业的合理升级 区域投资者 第一次别墅置业者,满足都市情节后,对于自然情节的追求,心理需求补充:,心理需求决定客层的精神取向,区域的名门世家情结及圈层观念严重 多是企业家一代、二代，是“白手起家”的新富豪阶层，具有国际化的文化背景，具有平和、内敛的气质特征， 重视家庭、家族的提升和发展，注重子女的成长与教育环境，希望父母享有完美的物质与精神生活， 除了财富基础，更希望以一种文化艺术的传承成为维系世家延续和发展的重要纽带。能够在时间脉络的延续中，沉淀、锤炼出豪门风范。,自信乐观 富于挑战精神 享受生活与亲情 追求悠闲的生活状态 对文学、艺术有特殊爱好，喜欢创意人生 有较强的虚荣心 将必要的享受视为某种得体的休息 喜欢自由的个人天地 对家庭有深切的责任感,(项目分析),A/项目优势层 B/障碍层,提炼及汇总绝对竞争力产品价值体系,A/优势层,区域及交通,位 置：中央别墅区与亚北别墅区交汇处 交 通：距京承路后沙峪出口5分钟车程，位于中央别墅区西大门，紧邻第二机场高速路，机场高速、京承高速、第二条机场高速路网发达 景 观：南临罗马湖，区域水系景观丰富 配 套：周边区域成熟，较多国际学校，距顺义国际学校分钟，德威国际学校 地 貌：周边树木较多，项目私密性较强,产品,路网:进端路设计较为合理,别墅入口不临主路,私密性较强。 下沉式步出庭院的设计，在联排上较为少见。成为本案特色。,规划建议：尽可能将联排别墅后庭院划归每户所有，减少后园之间的公共空间，只保留物业的维修通道，这样即可保证居住私密感受，更可提升部分单位总价及卖点,户型,立体多庭院设计 独特的步出式庭院，全采光地下室 地下空间层高超过2.8米 中西厨设计，成为首层的亮点 前后双客厅及中部餐厅,随机抽取23号楼为例,步出式景观层 (地下一层),随机抽取23号楼为例,迎宾礼仪层 (首层),随机抽取23号楼为例,生活层 (二层),随机抽取23号楼为例,主卧层 (三层),B/障碍层,目前本案所处区域开发较少,需做较多区域预热 容积率高 二期用地目前未定 公寓部分市场接受度存在一定影响 户型大进深产生中部黑空间 户型面宽小,部分次卧面宽仅为3.3米,部分卧室采光不足 主卧空间分配不合理,部分主卧开门太多影响空间布局 部分边单位首层设计不合理,客厅过大,首层客卧面积太小,中原将利用本身资源全程跟进产品调整,第二部分全案营销策略基本观点,产品核心竞争力产品传播定位营销传播策略执行思考,源于产品及客群，引发的价值观联想 (产品核心竞争力),环境价值,产品核心竞争力归纳,文化价值,建筑价值,配套价值,区域环境：中央别墅区独特的区域特征，投资性及成熟的国际化氛围。本案作为中央别墅区西大门，独揽三条高速路，容纳东西两大商务区域。 自然环境：罗马湖与项目所在地极富可塑性的地段。,立体庭院 步出式主院落 多种建筑风格 不逊色于独栋别墅的户型布局 产品细节的二次建设,区域大配套： 成熟的中央别墅区氛围 国际学校 区域小配套： 会所 罗马湖利用,建筑文化 细节建筑与装饰性艺术的融合 art deco 建筑艺术的融合 性格明确的空间使用,客群文化 本区域所独特的创富膜拜,客群的国际化价值趋向,(初步提纯产品传播定位),构建阶层意志与建筑意志的全息对应,前部产品及客群关键词回顾：,罗马湖景观、三大高速交集 规划水景、中央别墅区国际的成熟气质 中产阶级、圈层观念,湖畔贵族,瑞士日内瓦湖畔的名士聚集，德国天鹅湖畔的王公贵胄 意大利科莫湖畔的经典传奇，美国华盛顿湖畔的商业巨子 他们不因湖水而众人皆知 却因居者而名动天下 有幸“阿凯笛亚”亦将如此 中央别墅区最美的一方湖景 也形成了一个独特的湖畔圈层,中央别墅区唯一的湖水 也即将成为中央别墅区风景的中心,中央别墅区大美之地,勾勒一个故事性、乌托邦式的“未来生活”，原味呈现项目核心价值及阶层小我世界，给予观者内心最近距离、最意外、现实与梦想交叉的贵族生活，打造“中央别墅区最美的景观产品” 。,“生活+舞台 戏剧+场景”的湖畔景观盛宴,传播调性,初步传播核心下的营销传播策略,为阿凯笛亚量身而造的营销策略 以品牌独栋产品的高度及手法 最大限度的提升产品形象力,执行思考 (A传播执行 B推盘节点),A传播执行,传播思路传播执行框架,传播思路,市场及客群的分析决定了独特的思路,“双路线”互补共进的推广方式,双路线即： 1针对投资客群进行传播 2针对自住客群提升整体产品形象进行广域传播 (通过价值观提升项目美誉度及知名度),采用双线同时启动共同推进 并形成全面互动的策略,1针对投资客群进行传播,即针对投资及租赁客户进行有效传播,主题租赁代理活动： 世界精英共享，代理行推介 中原将利用本身业内资源 进行租赁市场整合,建立项目专属之租赁渠道平台 活动邀请对象： 仲量联行/世邦魏理仕/第一太平戴维斯/高力国际等区域内活跃的租赁经纪单位 活动内容及意义： 推介产品发布现阶段项目节点和利好信息。进一步带动租赁市场，塑造区域内首席热租大盘之态势，作用于销售达成,投资客,自住客,投资主线,吸引,项目发展成熟 达成热销状态,吸引,人气旺盛 卖场热烈,卖场氛围更加热烈,投资客明智的投资行为 使项目达成被京城买家追捧之势 督促自住客完成二次投资行为,以租带售,2针对自住客群提升整体产品形象 进行广域传播 (通过价值观提升项目美誉度及知名度),即针对整盘进行形象推广,整体行销体系将根据以渠道行销及PR为核心,广告及卖场行销为辅助的综合行销通路.,终端,渠道,PR,广告,卖场,核,外围 体系,外围 体系,心,系,体,租赁,利用中原优势打造专属渠道行销传播通路,第一步、细分锁定15类目标终端人群,第二步、搭建终端人群渠道,第三步、终端客群沟通,第一步、细分锁定15类目标终端人群,1、高端会所VIP成员 如：京城四大会所会员长安俱乐部、中国会、美洲会、京城俱乐部 2、高尔夫俱乐部会员 如：华彬高尔夫俱乐部 、华堂高尔夫俱乐部等 3、高档车如奔驰、宝马、奥迪等的车主 4、奢侈品如名表、珠宝的VIP客户 5、海外商会关系网 如：德国商会、意大利商会、美国商会、香港商会等 6、外企及使馆关系网 如：FESCO 7、中上阶层会所、俱乐部 如：绿领俱乐部 8、公务、头等仓VIP客户,9、高等教育关系网 如：EMBA同学会、欧美同学会等 10、特定行业关系网 如：新闻媒体界、房地产业界、文艺界、IT业界 11、高端女子会所、俱乐部 如：阔太太俱乐部 12、高端物业业主圈子 如：市区高档公寓业主 顺义、昌平、京西等高档别墅区业主 13、金融、流通领域金卡及VIP卡持有者 如：各大银行金卡、VIP卡卡主 14、高端写字楼商圈 如：CBD、CBD辐射区、中关村、燕莎、亚奥、望京、上地等商务板块 15、行业协会及会展 如：珠宝协会,第二步、搭建终端人群渠道,全面对应15类主流人群 以五大行销通路 整合搭建本案行销联合体系,渠道,广 告,P R,卖 场,直 投,名 录,外 场,硬 广,软 宣,媒 体,外 围,内 部,外 展,现 场,纵向行销联合,行销体系之核心,租赁,销售工具直投 会刊夹带直投 媒体夹带直投 会刊广告直投,高档 物业 业主 名录,中原 写字楼 及外店 资源,借势 中央 别墅区 国际学校 日祥广场,依托 罗马湖 资源,各类会展 及外埠展 场,售楼处 及样板区,中原租赁 市场资源,以上，反映了以“渠道”为发端、PR为重点， 广告、卖场与租赁为辅的整合行销体系 该行销体系充分调动中原整体资源架构 利用强大的互补完善功能 以及比之传统销售方式，更为高效低成本运作的特征,利用整体销售与推广事件的协调与合作，建立强大的互补完善性,名 录,直 投,外 场,利用渠道行销， 变被动为主动 精准接近并拉动终端 实现广度及深度的沟通与传播， 更利于终端群体人脉及口碑的循环再生,主动发现并识别终端，迅速实现信息的精准沟通,广告及卖场，作为产品及形象载体，达成对直投、直销等行销方式的补充及拓展。,PR，根据渠道数据库及研判，主动接近终端,PR，基于销售效果，实施专向定制互动式深入沟通,精准传达 密集攻势 广度关注 深度了解 高度美誉,渠道实施目标,行销渠道应用一览,传播执行,推广调性,一、着重突出价值感、树立差异度 营造湖畔贵族领地感 （规避区域市场及同类型产品品质差等不利因素。利用直接有效的推广媒介手段，有效达成销售，成为凌驾于同类产品竞争态势之上营造独特传播渠道。）,二、塑造中央别墅区主流产品形象,立体式纵深传播 整合媒体资源 细化推广策略,媒介执行,综合运用五大优势媒体 ，构筑以户外,网络为主,渠道媒体为辅. 平面媒体选择，避免过多利用主流大众媒体，可着重专业类、时尚类及财经类杂志类媒体软性投放，同时可考虑选择航机类杂志及少量海外媒体实现项目前期造势目的 于实力区域洽商户外媒体（东北三/四环、CBD、CVD ），确保客户群长久关注 网络宣传充分利用网络炒做新闻、举办论坛和活动的同时，本项目相关网络资信的更新必须及时,传播活动执行,全程主题式活动策略,配合推广主题的深入,除举行常规产品发布会开盘样板间开售等活动外,配合项目主题推出系列的参与式活动. 利用项目附近罗马湖自然资源,建立项目专属活动场所(具体建议见后部销售现场建议),活动类型举例,水之舞热情奔放的风情舞蹈表演及交际舞教习； 豪情之夜仿摩纳哥之场景的游戏、娱乐； 路易王朝轩尼诗、拿破仑等名酒品鉴； 名香品鉴顶级雪茄品鉴； 王者雄风宾利、保时捷、法拉利、玛萨拉帝等名车激赏； 暗夜光辉湖畔焰火晚会； 时间之舞名表及古董表品鉴； 流光霓裳名酒品鉴 联合国际学校的亲子活动,（争取品牌资源）,豪情之夜美国拉斯威加斯场景再现 “生活游戏社交”富豪游戏尊贵价值。更可以筹码的形式赢取折扣,古董鉴赏及拍卖会,国际学校亲子活动,名表古董表品鉴,B推盘节点,1、内部认购所需软硬件条件 2、内部认购执行体系准备 3、开盘所需软硬件条件,确定内部认购及开盘时机之前提,1、内部认购所需软硬件条件,A、 工地条件 除样板区外其他区域开始施工 施工现场进行美化包装，使销售及接待场地不受施工影响 B、 售楼处接待硬件条件 售楼处家具及配饰到位，满足接待客户的各项功能 售楼处四边园林绿化及地面铺装完成，安排充足的停车位 区域包装完成 园区大门入口的装修装饰完毕，从大门口至售楼处的道路两侧的绿化及气氛营造完成。,C、样板区接待条件 样板区的外立面施工装修完毕,双拼进入内部装修 样板区的绿化、园林营造基本完工，最少要完成别墅面向售楼处一侧河岸的绿化，及售楼处通往样板间步行道路的铺装 避免样板间内装修施工与销售看楼的冲突 D、销售道具准备 园区沙盘及别墅模型到位 接待楼书印刷完成 现场收银系统，包括：现金支票存放、信用卡及借记卡联网 电话、互联网、局域网的开通使用,2、内部认购执行体系准备,1、客户积累及研究。包括：客户认购的户型意向、房号意向、认购心理价格、交易付款及时间、装修要求。 2、总体销控策略和内部认购单位的确定。 3、整体价格体系及内部认购单位价位的制定。 4、内部认购的促销策略及缩短成交时间的方法。 5、完成销售人员的销售及接待礼仪培训。 6、 统一规范并明确别墅硬件的销售说辞、装修标准。 7、 客户关注的其他问题的确认，包括：交房日期、物业管理公司、管理费及会所费用、境内外银行按揭的成数及利率等。 8、 内部认购之认购书等相关法律文本 9、 选定境内外交易律师行，制定诚意金、订金的托管方案,3、开盘所需软硬件条件,1、至少有两或三个样板内装修开放 2、社区正式入口完毕，及通往售楼处的道路两侧的绿化及气氛营造完成 3、样板区与售楼处间的水系部分注水 4、样板区与售楼处的外灯光系统交付使用 5、前期内部认购达成预定的销售效果 6、预售证 7、建立认购的售后服务队伍，市场部、售后服务部、二次装修设计施工（包括流程）,关于内部认购与开盘时机,由于本案需要于前期迅速建立强势高端的产品形象,故推出市场的产品形象必然是完善与准备充足的，因此无论是内部认购，还是公开发售，在面世之际必须让客户及同行感受到本项目的决心、信心、雄心。,2006.5,2006.7,2006.10,2007.3,盛世开放及热销阶段,持续销售期,尾盘销售期,湖畔贵族名门会品牌活动 事件相关报道启动 特色开盘；,中原地产现场支持； 租赁代理行平台建立 租赁支持 海外及异地营销,整体销售率,内部认购阶段,营销成本,中原渠道行销系统 中原CRM系统客户 湖畔体验中心,湖畔贵族名门会成立仪式 产品推介 样板间开放,户外广告；路牌； 网络广告 DM，直投 报纸广告:北青；杂志；软文宣传；,中原特色营销 公关活动 常规营销,营销方案时间规划,客户积累,户外广告；路牌； 网络广告 DM，直投 杂志；软文宣传；,户外广告；路牌； 网络广告 杂志；软文宣传；,中原地产现场支持； 租赁支持 海外及异地营销,湖畔贵族名门会品牌活动 事件相关报道启动,推盘节点,对阿凯笛亚构想 仅仅是中原策略的开始 以下是中原对于产品的一些策略设想,一、传统销售接待中心 二、私家会所式VIP洽谈中心,双销售中心概念,私家会所式VIP洽谈中心,利用项目与罗马湖之间先天自然优势 颠覆传统商业观念的卖场体验 卖场包装的作用在于以特定的场所体验为产品代言， 从而给予访者强烈的产品认知。 卖场的作用在于以非凡的场所精神，强烈体现特殊的建筑价值及客层价值,产生阿凯笛亚卖场包装的整体考虑： 1、颠覆传统的销售观念，抛弃商业化、定式化的包装模式，以独具风格及个性化体验的情景感受给予访者强烈冲击。 2、剔除了展板、宝丽布及灯箱等传统材质，规避商业推销式功利元素 3、应具备独特而珍贵的空间氛围及别具意味的场所精神，不仅有清晰识别感，更使访者乐于停留，从而成为产品与访者之间默契的风景。,湖畔贵族名门会,阿凯笛亚 私家会馆,湖畔贵族名门会 活动平台,体验式 洽谈中心,私家会所式VIP洽谈中心,建议充分利用区域罗马湖资源，在罗马湖沿岸建立湖畔生活的全新体验馆 前期可用于销售洽谈，活动系统平台 后期可作为项目为客户而设的私人会馆，推广中亦可出现双会所的新卖点,产品二次建设构想,根据推广思路, 为提升产品附加值, 提出产品二次建设的假设,“art deco成品别墅”概念,art deco,(艺术装饰主义),一词源自于1925年法国巴黎举办的 “Exposition Internationa des Arts Decoratifs Industriels et Modernes” （现代工业装饰艺术国际博览会）,以一种积极的态度从机械文明中吸取精华 通过新的造型、艳丽夺目的色彩，以及豪华材料的运用 成为一种摩登艺术的符号 体现出时代的特征被迅速推广到欧洲以及大西洋彼岸。,概念解析：所谓art deco成品别墅的内涵包括几方面特性： 1、成品精神： 即指本项目的内装修与家私装饰并重。 成品在某种意义上可以满足投资客最大限度降低成本的要求。减少了业主修饰的时间与金钱。减少回报时间，提高投资回报率。 2、实用性： 即，注重家私配置与装修风格的实用性，规避日常所售别墅的装修奢豪却无用的问题。 3、高性价比： 即量体裁衣，在充分了解客户心理及需求的前提下制作客户即潜在客户愿意接受的内装风格和家私设置。,108件ART DECO家私菜单 (附加值建议) 利用可自选家私搭配组合产生性格突出的别墅成品： 设置自选模式（阶梯式菜单组合）选择装修及家私，可按客户喜好自行搭配家私组合；以简单的参与模式强化别墅的私有专属形式。避免常见的自带精装修居住空间雷同现象。,ART DECO样板间配饰风格建议 聘请如:VERSACECHANELARMANI等 国际奢侈品牌设计大师参与样板间配饰风格, 突出别墅主人自我性格,追求建筑与人其拥有者的风格联系,第三部分 中原全程护航支持系统,中原整合十大支持体系 护航阿凯笛亚,明星制行销系统 数据库行销系统 写字楼特色渠道行销系统 CRM客户分析跟踪系统 异地及海外行销系统 租赁市场占有系统 门店分销系统 全程专业后援团 活动及事件行销系统 10卖场及品牌连动行销系统,明星制行销系统,作为销售的实践及总结，中原坚信高端销售队伍必将以其队伍本身的“精、简、专”及协同作战能力把握市场，因而，“明星制行销”提倡以“最精简销售队伍”实现“最大化销售力” 中原将利用自身优势融会诸多高端地产销售精英组合项目专属的销售攻坚部队.,数据库行销系统,利用中原强大的高端市场数据库系统,建立“一对一”的数据行销方式，全面了解顾客需求和心理，也使销售由单纯的销售产品提升到人性化服务，疏通产品和客群信息通路，