桃花村项目地块定位及物业发展思路提报.ppt

,桃花村项目地块定位及物业发展 思路汇报,中国长沙 20年月,说明： 本策划思路提报从项目的宏观城市背景、市场环境、区域条件、项目地块价值等研判出发，基于项目开发的优劣势、以及发展机会的思考，对项目市场整体定位、项目物业发展构想作出总纲性的阐述。 为节约领导宝贵时间，本提报对项目宏观环境及本体分析只提核心观点及结论，省去了辅助性的分析及深度推论过程。,第一部分 城市背景、市场环境综述,长沙市历年GDP增长速度走势图,2009年长沙经济持续好转， GDP增速从年初一季度的13.10%，恢复到全年的14.50%，在国家政策的扶持下，长沙经济正在快速回暖。特别是长株潭两型社会实验区的建设，长沙经济有望实现新的跨越式发展，为房地产行业提供广阔的发展空间。,城市背景,城市背景,长沙市固定资产投资,在09年经济危机的背景下，长沙政府加大固定资产投资力度，启动地铁、过江隧道等重大市政工程，通过固定资产投资拉动经济保持平稳增长。固定资产的大量投资将会进一步完善市政配套，加快城市向外扩展速度，进一步增大房地产市场发展空间。,市场环境,长沙市近一年土地供应走势,09.310.3长沙市土地市场供应/成交走势图,2009年商品房市场总体火爆，长沙土地市场也从月份开始持续加大供地力度，开发商的拿地热情也在升温，土地成交率大幅提高，土地市场快速回暖。但3月份土地成交下降明显，特别是4月份新政的实施，为土地市场带不稳定性。,2009年下前年开始，长沙房价出现加速上升迹象。目前已突破5000元/平米大关。 各区成交均价总体继续保持向上增长的态势，各区之间价格差异正逐渐消失。 住宅的成交均价整体表现为震荡上扬的态势，商业物业价格也呈现稳中有升态势。 随着新政逐步落实到位，房价存在新一轮降价的风险。,价格市场,价格持续上涨，,市场供求情况,市场整体持续放量，但仍供不应求，市场需求表现极为强劲,3月份，市场供应量为11.26万平米，同比下降72.14%，环比下降61.87%，供应量环比大幅下降，处于低位，但这主要是受市场项目工程进度的影响，目前市场整体发展趋势没有改变，受市场需求依然强劲的影响，市场开工建设速度明显增多、增快，预计未来市场供应量将会逐渐上涨。,新政对长沙房地产市场的影响,宏观市场 小结,1、从土地市场发展来看，长沙出让了大量的开发用地，土地储备充裕。从开发量分析，预计2010年新开盘楼盘将达到XXX个，总供应量将达到2000万平米，商品房供应量相对充足。 2、从房地产开发投资额、施工面积、竣工面积、新开工面积、批准预售面积、销售面积、销售金额、商品房销售量等因素综合来看，长沙房地产供销两旺，目前总体仍求大于供。 3、从户型需求来看，中小户型是目前长沙五区供应量较大的面积区间，而销售量更是呈现并驾齐驱之势 。 5、从对长沙整体销售现状，及各个楼盘的情况了解，长沙消费者的购房意识及投资意识空前释放，消费者的购房热情及迫切程度强烈。 3、从政府相关政策来看，今年政府出台了一系列打压房地产政策，是为历史之最，表明了政府调控高房价的决心，政府极有可能掀起商品房新一轮观望及降价风险。2010年是国家宏观调控关键的一看，将极可能决定房市未来的走势。,第二部分 项目区域环境分析,区域概况,本项目位于长沙市雨花区金井路和万芙路交汇处，从大区域看属于南城板块，从小区域看属于红星商圈范围边缘地带。,项目地处南城板块，二环以南，融城区域以北，靠近红星商圈。,南城是长株潭融城中心，发展前景广阔。在最新的长沙市南城片区规划中，规划为“一心五区”的发展布局，使南城区域迅速提质，未来的城市商务副中心。,南城板块价值分析,红星商圈价值分析,南城商业中心/立体开发/带旺周边,红星商圈位于长沙市韶山南路与湘府路交汇处及其延展的四周，向北延伸至韶山中路，商圈中心距省政府1.2公里，经过多年发展，已经发展成为集会展、商业、商务、贸易、家居博览、区域配套等多种功能于一体的商业商务中心，其功能目前已经辐射到南城板块绝大部分区域，其带来商业升级、经济增长以及人口的增加，是长沙未来商业网点的核心组成部分。,一心两轴三园区定位区域功能/ 会展中心作为区域商业商务辐射源点 / 副商务办公区定性项目发展。,按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。因此，任何一个地产项目的成败，都必须放在城市发展的大背景中进行考虑。从城市结构及其发展的脉络来研究一个地段空间，只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。,项目区域价值定性,区域交通分析,南城交通： 南城区域交通优良，占据“三纵五横一地铁一高速”的核心交通资源，四通八达的交通是南城不可多得的优势资源之一。,三纵五横/一规划地铁/一高速，交通优势明显,区位交通: 本项目紧临金井路，万芙路。金井路直接连接长沙市两条重要的城市干道时代阳光大道和XX路。万芙路连接长沙城市主干道万家丽路和汇金路。从万家丽路可以方便到达城市各处，虽然目前条道路正在建设当中，但项目未来车行交通将十分方便。,金井路介绍：,万芙路介绍：,公交线路：,区域交通分析,区域人流分析,区域分析 小结,1、南城板块目前供应量预计超过1000万平米，在开发项目超过50个，储备用地充裕，住宅市场供应相当充足，竞争压力大； 2、区域发展目前正在上升期，商业项目数量相对不及中心城区，在售商业类型项目位于红星周边，主要依托红星商圈带动作用。 3、目前整个区域住宅竞争都较大，且住宅产品同质化较严重；商业项目竞争主要集中在湘府路和红星商圈周边。 4、从户型需求来看：随着区域发展，人口量的增加，尤其是商务人士的增加，为小户型产品提供较大发展空间。 5、客户群来看：周边县市、25-30岁年轻人比重上升,住宅供应大竞争大/商业处于上升期/区域前景好,南城板块项目以纯住宅居多，三房为该板块住宅项目供应主流产品。住宅项目中居家置业的刚性需求是该板快的特色之一，商业项目中投资需求是主要支撑，以投资型商铺、公寓类产品为主。投资型、过渡型的中小户型发展空间大。,优良的交通现状条件和轨道交通规划，不但“畅通主城”，而且形成了“融城”城际交通圈，极大地促进了南城发展速度，提升了未来投资发展价值。,区域投资客较多，投资型公寓产品及中小户类公寓产品价格提升大，去化速度快，成为市场宠儿，有较大的开发价值和空间。,第三部分 项目地块综合分析,宗地概况,本项目位于长沙市雨花区万芙路与金井路交汇处东北角。 项目总占地面积约43亩，有效用地面积31.36亩，容积率达5.0，建成后总建筑面积约10万平米，属小规模楼盘。 本项目计划开发住宅、公寓、商业。,项目地块南北跨度大，东西窄，总体成狭长地形； 地块所在场地整体较为平坦，中间有部分小型水体，形成低洼地带，需要填平，宗地与周边道路高差不大，适于建设； 地块地表无建筑，内部无景观资源，外部可借用的景观资源有限。,地形地貌分析,地块东西两面地势相对较高，对本地块形成一定的压迫。地块规模小、狭长，5.0的高容积率，决定了地块项目必须集约用地，建筑密度不低，对项目建筑如何保证采光、日照等提出更高要求。,日照通风条件分析,地块周边配套分析,：优势 项目位于长株潭融城中心区域，片区未来发展极具前景； 项目靠近红星商圈及产业园，区域人气趋旺，购房需求增长； 金井路高规格规划，未来将极大地提升项目整体形象； 项目两面临路，并连接城市主干道，交通方便； 地块临街面长，适合商业开发。,W：劣势 地块周边尚不成熟，道路仍在规划建设当中，有损项目目前形象。 项目地块规模小，容积率高，临马路面长，宜居性不高； 周边近距离范围内配套设施不全，档次较低；,O：机会 长沙市宏观经济发展迅猛，房地产形势良好，区域房地产发展较好； 城市规划和城市发展对项目具有积极影响，尤其是长株潭融城加快，红星板块房地产高速发展给项目带来新的机会； 周边产业园的兴盛发展为项目带来利好。,：威胁 政府宏观调控力度空前加大，整个房地产业存在下行的风险。 片区楼盘供应量多，需求有限，有可能供过于求，楼盘之间竞争也相当激烈。,项目分析,根据项目SWOT分析，我们需要在“利用机会、强化优势、规避威胁、弱化劣势”的指导思想下，综合考虑制定项目总体战略,第四部分 项目定位及物业建议,、区域市场分析：南城是长株潭融城中心，未来的商务副中心，而红星商圈更是南城的商圈中心，项目片区商务及投资潜力巨大，适合投资的公寓或类公寓住宅需求强烈。 、客户群需求分析：红星商圈、环保科技产业园、化工园的加快发展，为项目带来更多客户群，尤其是岁的年青族、适婚族，他们追求个性自由，有购房的迫切愿望。 、新政深度分析：国家出台一系列新政，其目的就是打击房地产投机客户，限制高房价，但对于首次购房的客户仍予以支持和保护。就我司调查判断：地位相对较偏的户型偏中小户型项目，主力客户群大多为第一次置业的青年族、结婚族。,项目整体定位思考,项目整体定位思考,、居住价值分析：地块位置目前来看相对较偏，给人造成一种地块价值不高，仅适合开发风险相对较低的纯居住物业，但项目无规模、配套、园林景观等优势，临街面长，未来噪音污染大，宜居性一般，意味着项目与同质化的竞争对手相比，处于劣势。 、商业价值分析：地块双面临路，具备做商业的可达性、能见度的标准。目前来看项目通达性不强，人流车流严重不足，但随着道路的拉通，地块具有一定的商业开发价值。,项目功能定位,高层中小户住宅 + 投资型公寓沿街商铺,高层中小户住宅 充分利用项目可规划指标、容积率强度和项目地块条件，打造高层电梯房物业，是项目的主要可销售物业。 投资型公寓 在项目南侧地段最好的区域打造一栋面积较小的投资型公寓。 沿街商铺 充分利用项目临街面长，主要规划2层沿街商铺（端头做层），定位为社区配套业态。,控规要求：商业需控制体量，沿街门面长度不得超过沿街总长度的,基于上述原因，我们认为在项目定位过程中应适当弱化项目的居住属性，强调项目的投资功能，重点针对年轻客户群、投资人群塑造项目价值卖点，精准定位，有的放矢。,项目整体形象定位,新城南成长型小私寓所,项目所处区位和地位，展现项目价值。,项目自身物业构成属性,强调商业和住宅的投资价值，兼顾商业与住宅,项目整体形象定位,主推案名：,项目案名建议,80年代,备选案名：,玲珑寓、80.90、摩卡新派、七彩502,项目目标客群定位,主力客户群自源： 红星商圈客户群、湖南环保科技产业园企业中高层管理者、临近项目的化化园客户群、长沙各城区的投资客，片区原居民。,项目户型定位,1、单体及总平面： 本着集约高效用地、高绿化、高档电梯房定位原则，高层住宅规划一梯二户、两梯四户为主，住宅一层架空，增加舒适度。公寓规划三梯八户为主，沿街商铺主要为二层，端头做三层商业。 2、空间高度： 做足容积率，总层高不超过控规要求（小于或等于95M），高层住宅标准层高2.9-3米。沿街商铺一层层高4.8米，二层层高3.5米。,3、产品面积配比： 住宅主力户型以78-88中等两房、89-105小三房和106-12中等三房为主，不做四房，三房最大面积不超过130。公寓户型以35-60一房一厅、二房二厅为主。商铺产品以50-60平米的标准商铺为主，二层预留通道口，1-2楼可以合卖，也可以单独分开卖，二楼商铺可以自由切割。 4、空间拓展： 住宅户型需要创新，以增加产品核心卖点，如户型带入户花园、空中庭院、落地凸窗等、借用政策“偷面积