成都写字楼年度市场调查报告

n更多企业学院： 中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料员工管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料财务管理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料2007年成都写字楼市场调查报告2007.11目 录一、成都房地产宏观市场最新情况分析 310页二、成都商业、商务写字间市场最新市场情况分析 1118页三、项目所在区域“跳伞塔科华北路红瓦寺”商业带商业、商务写字间最新市场情况分析1929页四、写字楼消费市场调查分析3055页附件一：成都市甲级、乙级写字间情况说明一览表5660页附件二：项目可比竞品成都典型乙级写字楼情况一览6168页一、成都房地产宏观市场最新情况分析2007年1-8月，成都房地产市场供销两旺；中小户型住房供销量增长迅速，90平方米以下住房占比不断提高。受国家在成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区等因素的影响，2007年需求仍然旺盛，无论商品房还是二手房、住宅还是非住宅、五城区还是郊区（市）县，成交量都明显放大；房价也稳步上扬，但涨幅有所回落，由于五城区供应充分，房价涨幅得到有效控制。1、商品房供应量大幅增长，五城区增长幅度更大。1-8月，全市商品房新增供应1837.62万平方米，同比增长35.0%；其中商品住宅新增供应1558.46万平方米，同比增长41.0%。其中7-8月份新增供应商品住宅475.63万平方米，月均比前六个月高出31.8%。同期，五城区商品房新增供应989.30万平方米，同比增长54.1%；其中商品住宅新增供应800.52万平方米，同比增长64.7%。其中7-8月份新增供应商品住宅293.77万平方米，月均比前六个月高出74%。同期，郊区（市）县商品房新增供应848.32万平方米，同比增长17.9%；其中商品住宅新增供应757.94万平方米，同比增长22.5%。其中7-8月份新增供应商品住宅181.86万平方米，月均比前六个月减少5.3%。 2、商品房市场需求旺盛。1-8月，全市商品房成交1743.79万平方米，同比增长42.4%；其中商品住宅成交1565.49万平方米，同比增长44.4%。其中7-8月份成交商品住宅556.89万平方米，月均比前六个月高出65.6%。同期，五城区商品房成交883.75万平方米，同比增长47.7%。其中：商品住宅成交763.28万平方米，同比增长50.6%。其中7-8月份成交商品住宅265.53万平方米，月均比前六个月高出60%。同期，郊区（市）县商品房成交860.03万平方米，同比增长37.3%；其中商品住宅成交802.21万平方米，同比增长39.0%。其中7-8月份成交商品住宅291.36万平方米，月均比前六个月高出71.1%。3、五城区商品住房供需相对平衡，但郊区（市）县出现短期供不应求现象。1-8月，全市商品房、商品住宅供销比分别为1.054、0.996。同期，五城区商品房、商品住宅供销比分别达到了1.119、1.049，处于几年来的相对高位。虽然7-8月份五城区商品住房成交量大幅增长，但同期新增供应充分放量明显，使得当期供销比达到1.106，比上半年提高8.7%。同期，郊区（市）县商品房、商品住宅供销比分别为0.986、0.945。4、房价稳步上扬，涨幅有所回落。受国家在成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区等因素的影响，近期房价继续上涨，但8月涨幅有所回落。1-8月， 全市商品房成交均价为4071元/平方米，其中商品住宅成交均价为3981元/平方米。同期，五城区商品房成交均价为4827元/平方米，同比上涨9.0%；其中住宅成交均价为4721元/平方米。其中8月份商品住宅成交均价为5038元/平方米，涨幅比上月降低1.1个百分点。 5、非住宅供求状况1-8月，五城区新增商业用房供应58.57万平方米，同比增长5.1%；成交45.63万平方米，同比增长1%，今年内第一次变成正增长；当期供销比也降为1.28，较1-7月有所降低，从供大于求逐步逼近供需平衡。同期，五城区新增办公用房供应31.01万平方米，同比增长51.3%；成交38.29万平方米，同比增长107.3%；当期供销比为0.81。 6、2007年上半年，成都写字楼市场回暖。2002、2003年两年的供不应求之后，2004年起成都写字楼供应量开始大幅度上升，三年增幅分别达到52.28、83.44、25.57。相应的，需求的增长速度和却远远跟不上供给，供销比不断上升，2006年全市销售面积甚至低于2005年，市场明显呈现出供过于求的趋势。然而，进入2007年以后，18月成都五城区新增办公用房供应31.01万平米，销售面积却高达38.29万平米，同比增长107.3。其成交量已经超过去年全年的成交量，供销比0.81，自2004年以来首次出现了供不应求的局面。年份供应面积（万平米）销售面积（万平米）供销比200211.3715.310.74200316.2217.120.95200424.723.021.07200545.3137.681.2200656.932.021.782007年18月31.0138.290.8120022006年办公用房供销对比表二、成都商业、商务写字间市场最新市场情况分析（一）、成都商业市场最新情况分析1、商业形态由集中走向分散，社区商业和综合性商业将发展迅速。成都传统CBD商业区即天府广场与春熙路，不仅是成都的中央商业区，更扮演着整个西南地区商业中心的重要角色。时尚百货、supermarket、步行街、精品专卖店“成都商业核心区”的称号当之无愧。但是随着城市扩建的加速，住宅大盘的开发和成熟，生活配套类的社区商业开始逐渐成为居家生活不可缺少的部分。成都各区域商业中心成为近期区域商业网点规划的政策下引发的新的商业地产开发热潮，这是城市进程化，商业由集中走向分散的必然趋势。2、外来资本巨头空降成都，市中心商业厮杀白热化成都房地产市场的发展速度越来越快，其最明显的特征莫过于地产大颚云集的密度越来越高。2007年，这样的势头再度被大大加强，并主要体现在商业地产的投资开发上。九龙仓在东大街的项目将会以高端商住占据地标位置，凯德置地也必将以大型复合商业点燃人民南路的商业市场，力迅市中心项目据称将创造成都电梯高端商住单价新纪录，万达已经放话表示将在成都投资开发至少3家大型商业、地产大腕在成都商业地产投资开发上所表现出来的活跃异常，让沉寂数年的成都商业地产迅速升温，而市中心则表现得尤为明显。2007年以来，市区内具有商用性质的物业正以极快的速度诞生。随着中环广场的重新包装和新世界百货、时尚摩尔财富中心店等的开业，拉开了主商圈的风云战火，西武百货等顶级商业的开张使这个区域地产价值再度提升。加之刚刚亮相的伊斯丹百货、正熙国际商业、群光百货以及众多暗中布局春熙商圈的大型商业，成都城区主商圈的竞争将达到空前白热化的程度。3、专业市场开发将会逐渐集中化、规模化、郊区化从成都市未来5-10年的城市规划来看，位于城市中的专业市场将会逐渐退出三环外，整个成都现有的专业市场，大部分将会面临一次洗牌重组的过程。而这些专业市场在进行重组时，会趋于集中化和规模化，并且市场细分还会进一步的深化。从目前市场上各类专业市场以及各个行业聚集地的商业中心来看，均未能完全满足市场需求。服装专业市场主要分布在荷花池区域，区域商家承受能力以及市场容量均已达到饱和，但是在其它区域仍有发展服装专业市场的可能性。农贸市场为2005-2006年市场新兴的专业市场形式，市场反应不错，不过农贸市场的产权问题，一直还是困扰这个专业市场的最大问题。目前成都市上规模上档次的农贸市场不超过35个，造成居民生活极为不方便，农贸市场未来仍有发展空间。其它专业市场随着市场开发，区域逐渐饱和。4、开发商自留物业比例将增大随着投资者逐渐成熟，开发商的实力逐渐增强，以及国家对产权式物业的控制逐步加强，一些比较大型的卖场开发商不再考虑销售，而是作为自留资产或者进行其它渠道的融资。除了这些大卖场，开发商在开发其它类型的商业地产时也更加慎重，现在开发商的融资渠道逐渐增多，商业地产自持比例将会开始增加。5、成都商业楼盘情况说明在调查中发现集中在市中心区域的商业项目多位大型的SHOPPING-MALL，其经营业态多为百货、休闲娱乐、影院、超市、特色高档餐饮等；租金方面，因口岸、商铺面积、楼层不一样，单价相差较大，租金单价区间大致在30-500元/平米；而不同类型的专业市场根据产业特点则分布在特定区域，如以经营手机为主要业态的赛格广场位于市中心的太升南路手机商圈，以经营电脑产品的世界、数码广场则位于一环路上磨子桥IT商圈，其位置相对极好，租金也相对昂贵，租金单价区间在30-500元/平米；而集中在三环路以外的专业市场，如“八一家具城”，“富森美家居”，因位置相对较远，租金相对便宜得多。近年兴起的社区商铺，分布在刚刚建成的楼盘附近满足社区居民的生活需求，如：双楠小区内的美食、玉林小区内的服饰精品店，经营业态主要为餐饮、服饰、超市、干杂、茶房、美容院等等，因口岸位置不等，社区商铺面积相对较小，面积区间集中在20-60平米之间，租金价格则集中在800-2000元/间。（二）、成都写字楼市场最新情况分析1、2007年，写字楼市场渐入春天今年成都的写字楼市场无论从供应还是需求上都呈现近两年难得的供不应求的局面。目前带动办公楼租赁市场的力量，主要是成都的跨国公司相继由乙级写字楼、旧甲级写字楼搬至新优质写字楼。在此基础上，今年本地写字楼的租金已出现温和增长。同时，成都成为高新技术产业集中地，企业对产业园的需求也十分旺盛。2、成都的发展，试验区的设立直接刺激写字楼物业需求成都设立“试验区”后，注定会成为中国经济新的关注焦点。西部开发的推进，试验区设立的初见成效，都刺激着需求的增加。与此同时，对经济前景的持续看好也正增强本地实力公司的信心，带来对办公楼的升级需求。但是值得一提的是，跨国企业的需求却并不乐观，虽然成都有130多家500强企业进入成都，但是具体分析，其中英特尔、诺基亚、爱立信等生产企业要么直接建厂、要么在高新区成立研发中心，真正需要在商务区租赁写字楼的企业多为金融贸易类企业，而这些金融贸易企业大多又只是在成都成立了办事处，因此对办公面积的需求量并不能与北京、上海等发达城市相提并论。3、中期内高档写字楼市场面临考验，市场也许将会出现饱和，甚至会出现供过于求的局面。目前，成都高档写字楼有时代广场、香格里拉、央扩国际广场、力宝大厦等，供应总体量约50万平方米，而空置率较低，低空置率充分说明了这个市场的健康程度。在成都经济高速发展的大背景下，预计三年后，成都高档写字楼新增加的楼盘有航空科技大厦、天府时代广场、仁恒广场、国航世纪中心、新希望大厦等在建或将建的项目，供应体量将达100万平方米左右，为现有的2倍。因此，3-5年，随着众多高档写字楼陆续投入市场后，高档写字楼供应量将骤然增大，可能超过高档物业需求的增长速度，市场也许将会出现饱和，甚至会出现供过于求的局面。4、成都目前市面上的中高档写字楼硬件设配面临考验长期以来，成都写字楼所谓的甲级、超甲级并没有一个统一的标准，顶级写字楼更像是一种约定俗成的统称。许多开发商只把项目的硬件作为评判标准，而忽略了写字楼本身应有的软性内涵。硬件方面，近几年成都写字楼几乎呈现“火拼”之势。市场上许多写字楼项目开始了无休止的硬件比拼：体量、高度、国外设计公司、建材、电梯、健身中心所有能用的手段都用上，目的只有一个：打造所谓的超甲写字楼！以至于整个写字楼市场呈现“混战”状态，在甲级与超甲级的比拼中，写字楼的卖点似乎正在模糊，甚至有专家称成都写字楼的硬件已可与深圳香港等地项目比肩，但事实上成都市场上无论是甲级写字楼，乙级写字楼、其硬件配套都维持在成都本土的水准上难以与北京、上海、深圳同等写字楼配套设施相媲美。随着外来企业入驻成都，需求量的逐渐增大，成都的中高档写字楼逐渐将面临前所未有的考验。5、成都写字楼分布情况市中心和城南是成都写字楼的主要分布区域，新建、拟建高级写字楼主要分布在市中心CBD区域和人民南路天府大道沿线，呈伞形布局。市中心CBD高级写字楼较集中的区域有：总府路-顺城大街-南大街-人民南路的“十”字形区域、成都最为繁华和传统的中心商业区春熙路-盐市口-天府广场一带、被冠以“金融一条街”的顺城大街-骡马市一带。而城南的写字间则集中在武侯祠大街（高升桥）浆洗街和人民南路一带，开行国际、力宝大厦、达义罗浮广场、东方广场、钱江铂金城、华敏翰尊国际、中铁名人大厦等，它们也是成都目前最具代表性的新兴写字楼。另外，分布有丰德国际、商鼎国际、海关大厦、高新国际商务广场、川投调度中心等外观现代、智能化程度很高的现代写字楼项目的天府大道人民南路沿线周边区域也已成一定规模，随着市政府南迁、周边配套不断完善成熟、并依托地铁1号线，该区域将会成为新的商务线。6、成都写字楼租赁市场情况一览 在调查中发现，成都甲级写字楼租金集中在80-150元/平米/月，且出租情况良好，出租率均达到80以上，在配置中发现，其吊顶净高集中在2.5-2.8米;老牌写字楼的车位集中在200-400个之间，总建与车位数量之比在1/200-1/500之间，近年来修建的甲级写字楼车位情况得到改善普遍在400个以上，商鼎国际更达到730个车位配置，其总建与车位数量之比也增加到1/801/200之间；老牌甲级写字楼电梯数量集中在6-8部，总建与电梯之比集中在1/8000-1/10000之间，近年新建的写字楼根据规模不同电梯数量集中在6-12部，更有力宝大厦电梯数量达到26部，总建与电梯之比增加到1/3000-1/7000。（详见附件一）三、“跳伞塔科华北路红瓦寺”区域商业、写字间最新市场情况分析本项目位于科华北路东侧临靠一环路区域，我们将调研区域范围锁定为三部分，一是项目所处的科华北路餐饮一条街，二是一环路南一段即九眼桥川大校园商圈，三是一环路南二段靠近人民南路的IT经济商业圈。调查区域分布图如下所示：（一）、科华北路区域商业、商务市场情况说明1、科华北路区域商业情况：受川大校园经济以及老棕北、棕南的高品质社区消费习惯影响，本区域餐饮市场定位已经十分明显，区域内中高档中、西餐众多，中餐如：公馆菜、广阔天地、盐府人家等，西餐如：祖母的厨房、欧洲房子等，其经营状况普遍较好。区域内休闲娱乐也很发达，如茶坊、咖啡厅、KTV等，如：阿郎故事、良木缘、宾诺咖啡、ATT等等，经营状况也很不错。受经营业态的影响，市场所需面积区间跨度较大，集中在5500平米左右；租金水平与面积区间挂钩，550平米的小面积商铺租金相对较高，在150200元/平米左右，100平米以上的商铺根据位置情况一般在70150 元/平米左右。业态所占区域商业数量比例面积区间租金经营状况餐饮（小型快餐店、中高档中餐、西餐）4040500平米70150元/平米良好休闲娱乐场所（茶楼、咖啡厅、KTV）20200400平米7080元/平米良好服装（外贸中高档服装店）2010100平米60200元/平米一般其它（干杂店、银行、花店、航空售票等）205300平米100200元/平米良好2、商务写字楼市场本区域写字楼市场以传统的写字楼为主，他们的特点是：多建于90年代，外立面陈旧，配套相对落后，但依靠其优越的地理位置，较低的租金水平，出租率较高。随着力宝大厦以甲级写字楼的身份入驻将提升区域品质提升。科华北路中档写字楼情况一览表楼盘名称楼盘形态租金（元/平米）出租率入驻企业情况配套设施宏地大厦商铺写字楼50（精装）95含8元/平米物管费，地下停车场租金200250元/月电梯3部（其中1部为观光电梯），地下停车场科华大厦商铺写字楼3585以房产公司、广告公司、装饰工程公司为主电梯1部，会议中心地面停车场亚太广场商铺写字楼3035100%中小型公司为主地下停车场三强大厦商铺写字楼253060以培训学校、证券公司、房产公司为主电梯1部建中大厦写字楼3075以中小型广告公司、印刷公司、票务公司、电子科技公司为主电梯2部，商务中心区域甲级写字楼力宝大厦（1）基本资料开发商四川盛唐投资置业有限公司总建72252平米产品形态3层商业群楼+23层甲级写字楼面积区间180-1000平米价格均价：12000元/平方米租金85120元/平米物管费16元/平米公摊25%容积率9.56绿地率5%车位408个电梯24部物管公司世邦魏理仕交房时间2008年初备注目前销售近半（2）价格情况 产品形态销售价格出租价格写字间12000元/平米85120元/平米商铺1F：30000元/平米，2F： 20000元/平米300元/平米月180200元/平米月备注3F希望整层销售，价格未定（3）业态规划力宝大厦423层为写字间，主要客户群体定位在大型跨国企业、全国百强企业。例如世界五百强的荷兰TNT公司中国西南总部、新加坡伟创力公司等。其中1519层为力宝集团自用，做为力宝西南总部。力宝大厦商业集中在裙楼部分，共3层，单层面积在3000平米左右。一层统一规划为金融中心、品牌服装、皮具和奢侈品；二层规划为品牌餐饮茶房；三层规划为大型生态健身中心。其中一层和二层的部分位置已经租给银行。（二）、磨子桥至九眼桥一环路南一段（川大校园经济圈）区域1、区域商业经济情况说明 区域商业主要受磨子桥IT商圈、川大校园经济圈的利好影响，业态多以餐饮、网吧、IT服务衍生行业为主；面积区间多为2080平米的小面积；租金水平在6590元/月之间，整体经营状况良好。业态所占区域商业数量比例面积区间（）租金（元/月）经营状况餐饮25%501406585良好服装18%205007090良好IT、办公用品、琴行、网吧393030065左右良好其他（金融、医疗、干杂、饰品等）18%154006590良好2、区域内写字楼市场情况本区域写字间也多以中档品质为主，其特点是外立面陈旧，硬件配套、软件服务落后，尤其是停车困难；本区域租金便宜，入驻公司多以中小公司为主，入驻率较高。名称地址租金（元/月）面积（）物管（元/月）电梯车位（个）出租率入驻企业普利大厦一环路南一段20-28603001.54部25090%以上以中小型科技、电子、网络公司为主，还有部分图形设计、食品、装饰公司。川音大厦一环路南一段355050300含在租金内2部5090%以上金顶大厦一环路南一段20-3035200含在租金内无3080%金城大厦一环路南一段30-5050300含在租金内2部4090%望江科技楼一环路南一段25-3030以上含在租金内1部8090%红瓦大厦一环路南二段4045405001.52部地下200地上5095万源大厦一环路东五段203050以上含在租金内1部8090%区域内写字楼市场情况一览表3、磨子桥至人民南路即一环路南二段（电脑城商圈）（1）、磨子桥商圈商业情况 该区域是成都市传统的IT商业区，相关产业密集，IT、耗材占到商铺比例的82；该区域餐饮和金融规模较小，主要是为该区域IT产业从业者服务，属附属性产业。业态所占区域商业数量比例面积区间（）租金（元/月）经营状况IT、耗材8212150110220左右良好餐饮93080120170左右良好金融910200100200左右良好（2）区域内写字楼市场情况该区域写字间配套设施较为齐全，有充足的停车位，相对于科华北路和一环路南一段来说租金水平较高；该区域写字间入驻率较高，入驻企业以以中小型科技、电子、网络公司为主，主要是因为该区域是成都市传统的IT商业区，相关产业密集；磨子桥商圈写字间调查表名称新世纪电脑城世界数码广场面积（）1201707018025110（可打通）租金（元/月）253556（含物管，水，电）45物管费（元/月）1.57地下停车位260300300停车费（元/月）250350200300300入驻率83%95%63%入驻企业业态以中小型科技、电子、网络公司为主以中小型科技、电子、网络公司及保险公司为主以中小型科技、电子、网络公司为主配套四部电梯，地下停车场。六部电梯，地下停车场。八部电梯，地下停车场。建成年份2000年2003年2002年区域市场结论写字楼市场：1. 依靠优越的地理位置，成熟的社区配套，区域内中档写字楼出租情况普遍良好，但随着成都商务写字楼市场的日趋成熟，2000年以前修建的中档写字间已经不能满足市场需求。对区域内再次市场调研发现区域在日渐成熟的同时，更向品质化，高档化靠近，为满足入驻企业的需要，外立面翻新的红瓦大厦就是最好的例子。科华北路中档传统写字楼三强大厦的出租率仅为60，而位于人民南路磨子桥九眼桥（川大校园经济圈和IT经济圈）的2000年以后修建的中档写字楼出租率则在90以上。2. 区域租金在2550元/月之间。价格差异主要受写字间硬件配套、交通出入情况及整体市场定位的影响。3. 配套设施对租金水平影响较大。由以上数据可以看出区域内配套设施相对齐全的写字间出租情况都较好，租金水平较高，如世界，数码广场；反之则低，如三强大厦、万源大厦。4. 写字楼设施较为陈旧，入驻企业以中小型公司为主。区域内写字楼基本上为上世纪90年代初修建，设施较为陈旧，不能满足一些大中型企业的要求，入驻企业以中小公司为主，一定程度上缩小了自身的市场范围。5. 力宝大厦的修建，在一定程度上填补了该区域的市场空白。力宝大厦由世界500强的力宝集团打造，定位瞄准成都市的高端写字楼市场，其规模较大，共23层，建筑面积72252平米，电梯、停车位及里面造型都是甲级配置。商业市场：1. 科华北路商业经营情况良好，生意火爆，这主要是因为科华北路本身就处于城市中心，交通便利，同时是川大校园经济圈、磨子桥IT经济圈和领事馆区的交汇处，成都市早期的富人聚居区棕北小区和棕南小区也坐落于此，常住人口较多，消费能力较强；2. 科华北路商铺租金水平在70240元/平米月左右，因面积不同有较大差异，面积越小单位租金越高，面积越大租金越低。3. 科华北路商业业态所占比例最大的是餐饮、服装和休闲娱乐。其中餐饮尤为发达，已经形成一定的规模，汇集了以公馆菜、自贡盐帮菜、蜀江春等为代表的中高档中餐和以祖母的厨房、欧洲房子为代表的中高档西餐；4. 餐饮、服装和休闲娱乐三个产业的共同特点是经营面积较大，租期较长，是商铺投资者长期稳定、回款量较大、回收资金较快的产业。但与此同时，这三个产业对于配套设施有一定的要求，特别表现为充足的停车位。四、写字楼消费市场调查分析为深入了解“川大孵化楼项目”市场情况及目标客户组成结构，我公司组织市场部专业人员及相关市调人员对项目所在区域写字楼的入驻企业、成都市同品质写字间楼盘的入驻企业及其他潜在目标客户进行了问卷调查。1、调查时间：2007年10月19日10月31日2、调查内容： 了解项目所在区域写字楼现状； 了解入驻区域企业的经营业态、工作人员对目前其工作环境的满意程度及不满意的因素； 深入分析本项目潜在客户群的构成及特性，分析区域消费群体潜在需求倾向； 了解同品质写字间楼盘入驻企业的经营业态、工作人员对目前其工作环境的满意程度及不满意的因素；3、调查方式：抽样问卷调查、电话访问、实地走访4、调查范围：科华北路庄士中心中海格林威治林威治磨子桥1）、本次调查区域成“T”字形，横向起于“一环路南二段与一环路南三段交汇处（庄士中心磨子桥）”，止于“九眼桥（中海格林威治）”；纵向则是位于二环路与一环路之间的科华北路段。2）、针对本项目同等品质写字楼进行实地调查，该类写字间普遍集中在人民南路、浆洗街、市中心区域。“同品质写字间”主要包括：贝特康派、天府绿洲、正成商翼、博傲大厦、银谷基业。（详见附件一）5、调研人员组织构架以及职责分工 针对调查区域由三个各具特色地段组成，此次调研分成三个小组分别展开市调活动： 调研人员组织构架“川大科技孵化楼”调研负责人1组科华北路、九眼桥调研组组长（李涵）2组庄士中心磨子桥、人民南路调研组组长（吴丽）（吴丽）3组磨子桥市中心、浆洗街调研组组长（蔡军）调查员调查员调查员调查员调查员调查员 调研人员职责及分工：职位职责项目负责人u 深入了解“川大孵化楼”项目u 负责地产调研设计及实施安排u 落实调研职务构架及人员安排u 负责工作的分配、安排及地产调研培训u 负责数据整理及分析u 负责撰写市场调研报告调研组长u 领导该组内人员进行市场调研u 督导监控调查员的调查全程u 负责调查资料的整理和分析u 协助项目负责人进行调研报告的撰写调查员u 负责调查内容的具体执行u 协助调研组长整理调查资料u 协助调研组长对调查资料的核实6、时间进度及计划控制事项与天数12345678910111213研讨会确定调查区域及调查范围内容设计问卷/访问方法准备相关文件招聘访问员购买礼品培训访问员反馈意见、修改问卷正式访问整理数据查漏补缺、寻访潜在客户分析整理数据7、问卷情况目标任务300份，实际发生321份，其中有效问卷293份。其中：n “磨子桥科华北路红瓦寺”区域问卷调查共计230份问卷，经过筛选、统计，其中有效问卷210份。n 在针对“同品质写字间”共进行了91份问卷调查，经过筛选、统计，其中有效问卷83份。8、数据统计分析 1）“磨子桥科华北路红瓦寺”区域在我们调查中发现，分布在本区域写字间的公司主要为“电子科技、通讯、广告、房地产、金融证券、教育”等。其中入驻于“科华北路”的写字楼形态较为丰富，主要以“广告、房地产、金融证券、教育”为主；而受电脑城商圈影响，入驻“磨子桥红瓦寺”区域写字楼业态则以“电子科技”为主，“通讯、广告、房地产、金融证券、教育”为辅；与之相连的“磨子桥跳伞塔”区域，因为身处电脑城商圈，入驻区域的写字楼业态则基本为与电脑息息相关的“电子科技”产业。问卷调查情况一览（1）、您对目前的工作区域，最为满意的是（多选）：A 便利的交通体系（公交车次多、打的便利、自驾车出入城方便）B 美食聚集地，有丰富的饮食种类可供选择C 完善的生活环境（好又多、川大校园经济圈等提供丰富的购物环境）D 紧靠电脑城市场为工作带来便利E 其它在调查过程中，我们发现，大部分的受访者对其工作区域周边配套更倾向于选择“便利的交通体系”这个选项，占总调查人数的72%以上。这不难理解，上班一族虽然经常活动在办公室周边区域，但更多的生活娱乐是在自己家庭住所的附近来完成的，工作中他们更注重的是时间和效率。便利的交通体系，能够有效地减少等车、坐车和转车的时间，使他们能有更多的时间用于休息娱乐之用。其他被选择较多的选项就是“完善的生活环境”和“紧靠电脑城市场为工作带来的便利”。其中，在“紧靠电脑城”这一选项是针对科华北路和红瓦寺跳伞塔这两个区域的，当中约24%的受访者作出了这个选择。这主要与这一地段较为成熟的科技氛围密不可分的，因为我们发现在红瓦寺到跳伞塔这一路段上的公司，主要以通讯、电子和网络为主，他们自然需要电脑城这个强大的产业商圈支持基地。（2）、工作之余，您是否在区域内逛街/购物/就餐：A 经常 B 偶尔 C 从不我们了解到，有约59%的受访者表示偶尔到该区域进行就餐、购物等活动，也有大约40%的受访者选择了经常购物和就餐。这表示，在这几个区域中的商业发展条件非常优厚的，也说明了写字楼中的工作人员，工作间隙有一定的消费欲望。（3）、目前，您所在公司办公地点面积为：A 50100平米 B 100200平米 C 200300平米 D 其它（10个300平米以上，4个50平米以下） 在调查中发现，入驻区域的企业以中小规模为主，所以100200平米的办公面积是区域内企业的主力面积，其次是“50平米100平米”。（4）、您对目前工作的写字楼环境最为满意的是：A 便利的交通 B 周边购物较为方便 C 地段较好，租金相对便宜 D 写字间设施能够满足工作需求 E 其它 “便利的交通”是区域企业对目前所在写字楼环境最满意的地方，其次“地段和租金”也是吸引各大企业入驻区域的原因。在调查中发现，入驻较为陈旧写字楼（如科华大厦）的中小型企业，吸引其入驻的因素来自区域外在的环境或便宜的租金，而不是写字楼自身的品质和配套。（5）、您对目前工作环境最不满意的是：A 电梯数量较少，不能满足上下班高峰期的需要 B 外立面较为陈旧影响写字楼品质形象C 写字楼智能化系统相对落后 D 写字间硬件配套相对落后（如，洗手间环境较差且不够用，没有员工休闲场所等）E 其它：（ ）在调查中发现，对目前写字楼不满意的地方集中体现在电梯数量上。其他方面，写字楼的硬件配套设施相对落后也是入驻企业不满意的问题所在。例如凯悦新城，商住两用性质影响其品质；其写字楼主要集中在东侧，而东侧只有一台电梯为十几层的大厦提供服务，入驻企业对其抱怨不断；其楼道狭长，没有设置路灯，步入写字楼内，阴沉感觉，办公非常不方便。（6）、在写字间配套中，您最看中的是：A 写字楼外立面 B 豪华大堂 C 电梯数量 D 抽烟区、商务餐厅及茶楼 E 停车位数量 F 绿化休闲露台、景观 G：其它 在调查中发现，“电梯数量”和“绿化休闲露台、景观”是最受关注的写字间配套。多数受访企业表示，电梯数量不能满足上下班高峰时间的需求，而电梯速度、运行状况也是多数企业不满意的一大因素。“绿化休闲露台、景观”是受访企业最为期待的配套，大多数企业表示，目前工作环境较为压抑，如果有“绿化休闲露台、景观”将为工作增加不少的乐趣。（7）、您最钟意的写字楼外立面风格是：A 以浅色为主的简约风格 B 以深色为主的厚重大气风格 C 独树一帜的个性风格 D 带有“川西名居风格”元素的外立面 E 豪华玻璃幕墙 F 其它从数据上看，36%的企业选择了浅色的简约风格，是最受欢迎的外立面风格。其次是豪华玻璃幕墙也得到了许多受访企业的认可，但是从成本上考虑，幕墙多用于甲级写字楼，且成本远远高于普通外立面。（8）、您对写字楼智能化系统中最为看中的是：A 办公智能化（如：办公室内电力负荷） B 楼宇智能化 （如：电梯运行情况）C 通信传输智能化 （如：计算机网络、国际国内长途电话）D 消防智能化（如：火灾自动报警器） E 安保智能化（如：大厅、电梯监控系统）多数受访企业表示智能化系统是写字间重要的配套之一，五大智能化系统对于写字楼的重要性不分伯仲，从调查数据中表现“办公智能化”和“通信传输智能化”在企业关注度中稍稍领先。（9）、您对您所在写字楼提供的物业管理是否满意：A 满意 B 一般 C 不满意 D 没有感觉 绝大部分人给出了“一般”这个模糊的答案，都觉得物业管理并没有什么特别出彩的地方，但是也挑不出太大的毛病。不过多数企业表示，物管内容可以增设多一些，增加比如象“火车票、机票、酒店定购”等人性化服务为企业办公提供更大的便利。（10）、您平常获知信息的主要途径：A 户外广告 B 报纸 C 网络 D 围墙广告 E 朋友介绍 F 杂志 G 其它途径通过调查发现，强大的网络工具，是人们获取信息的主要手段；而报纸作为传统的信息工具，它所具备的便携性和即时性，使得人们也乐于利用它来获得所需要的信息。所以，多数人选择了这两个信息途径，并不出人意料。另外，户外广告和杂志也是一些为大家所欢迎的信息手段。2）同品质楼盘问卷调查情况一览（1）、您对目前的工作区域，最为满意的是：A 便利的交通体系（公交车次多、打的便利、自驾车出入城方便）B 美食聚集地，有丰富的饮食种类可供选择C 完善的生活环境D 紧靠电脑城市场为工作带来便利E 其它区域配套分析。调查结果显示，占77%的受访人员普遍对该区域的交通体系表示满意。同品质的写字间多集中在市中心、人民南路和浆洗街区域，四通八达，交通便利；但商圈专业特性、美食聚集地、完善的生活环境等因素都不如项目所在的区域。（2）、工作之余，您是否在区域内逛街/购物/就餐：A 经常 B 偶尔 C 从不数据显示，有70%以上的受访人员表示经常或偶尔出来购物、就餐，说明其对周边商业的依赖状况是非常高的。周边餐饮、咖啡厅、茶楼等商业良好的经营情况就是最大的例证。但同时，我们发现有24的受访人员从不逛街购物，说明这些中档写字楼的周边配套还不够完善或不能满足商务写字间人群的需要。这在项目所在的科华北路商圈中表现出完全不同的一面，说明科华北路商圈完全具备发展中高档写字间的商务配套。3、目前，您所在公司办公地点面积为：A 50100平米 B 100200平米 C 200300平米 D 其它（300以上 ） 受经营业态的影响，入驻同品质写字楼的企业规模相对较大，办公室面积一般在100平米300平米之间。4、您对目前工作的写字楼环境最为满意的是：A 便利的交通 B 周边购物较为方便 C 地段较好，租金相对便宜 D 写字间设施能够满足工作需求 E 其它：（ ） 从数据上看，交通对企业还是最重要的，有43%的企业对写字楼周边的交通表示满意。值得一提的是，36%的企业表示对写字间设施很满意，对写字间的满意程度明显高于“科华北路跳伞塔红瓦寺”区域入驻企业对其写字楼的满意程度，说明其他区域的中档写字间水平已经超过科华北路区域。5您对目前工作环境最不满意的是：A 电梯数量较少，不能满足上下班高峰期的需要 B 外立面较为陈旧影响写字楼品质形象C 写字楼智能化系统相对落后 D 写字间硬件配套相对落后（如，洗手间环境较差且不够用，没有员工休闲场所等）E 其它在对同品质楼盘企业的调查中发现，企业普遍表示“上下班高峰期电梯不够用”，但表示仅仅是上下班高峰期时，相比于“跳伞塔磨子桥红瓦寺”区域，企业对入驻写字间电梯数量少，电梯速度慢等严重影响工作效率的诸多抱怨，同品质楼盘入驻企业对电梯的满意成都明显高很多； 在调查中发现，同品质楼盘入驻企业对写字楼的硬件配套基本满意，但是希望增设一些人性化的设施，比如洗手间的配套，员工休闲区等，这一点在问卷“D、E”上表现出来。6、在写字间配套中，您最看中的是：A 写字楼外立面 B 豪华大堂 C 电梯数量 D 抽烟区、商务餐厅及茶楼 E 停车位数量 F 绿化休闲露台、景观G：其它：（ ） 在调查中发现，对问卷中所罗列的写字楼配套，企业普遍都表示非常重要，结合自身写字楼情况和实用性进行选择，从问卷中表现出来，“停车位数量，电梯数量和绿化休闲露台”相对更为重要些，这与“跳伞塔磨子桥红瓦寺”区域相同。7、您最钟意的写字楼外立面风格是：A 以浅色为主的简约风格 B 以深色为主的厚重大气风格 C 独树一帜的个性风格 D 带有“川西名居风格”元素的外立面 E 豪华玻璃幕墙 F 其它： 在调查中企业表示，对于成都较为阴沉的天气，浅色的简约风格会调节压抑氛围，有接近50%的人选择了这一建议。其次是独树一帜的个性化风格，企业表示风格明显的外立面可以展现企业独特的一面，而选择这一选项的多为广告公司；豪华幕墙的追捧者也占到了1/5的比例。8、您对写字楼智能化系统中最为看中的是：A 办公智能化（如：办公室内电力负荷） B 楼宇智能化 （如：电梯运行情况）C 通信传输智能化 （如：计算机网络、国际国内长途电话）D 消防智能化（如：火灾自动报警器） E 安保智能化（如：大厅、电梯监控系统）大家普遍表示，选项中所列举的智能化设施均为写字楼所必须具备的东西，难以从中分出轻重。从问卷上反映各项数据上相差不大，在我们调查中很多企业也表示，写