企业会计准则第3号——投资性房地产(精).ppt

企业会计准则第3号 投资性房地产,财政部会计司制度一处 冯卫东 e-mail: 2006年11月,企业会计准则-投资性房产,一、投资性房地产定义及特征 二、投资性房地产范围 三、投资性房地产确认和初始计量 四、投资性房地产后续计量 五、投资性房地产转换与处置 六、投资性房地产列示与披露,企业会计准则-投资性房产,一.投资性房地产定义及特征 1.定义 投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产 2.特征 目的是为赚取租金或资本增值,或两者兼有;载体是房屋建筑物土地使用权;能够单独计量和出售转让,企业会计准则-投资性房产,二.投资性房地产范围 1.下列项目,属于投资性房地产 已出租的建筑物 已出租的土地使用权 已出租的建筑物土地使用权租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的,仍作为投资性房地产 持有并准备增值后转让的土地使用权 闲置土地不属于,企业会计准则-投资性房产,二.投资性房地产范围(续) 2.下列项目,不属于投资性房地产 自用房地产,适用 出租给本企业职工居住的宿舍 作为存货的房地产,适用销售收入适用 企业代建的房地产,收入和费用的确认和计量适用 其他情形,如:用途不明确,企业会计准则-投资性房产,二.投资性房地产范围(续) 3.下列房地产,是否属于投资性房地产,视具体情况判断 部分自用(用于生产商品提供劳务经营管理场所),部分用出租或资本增值.如用于出租或资本增值的部分能够单独计量和出售的,则确认为投资性房地产;否则不可. 企业拥有并自行经营的旅馆饭店,不属于投资性房地产,企业会计准则-投资性房产,二.投资性房地产范围(续) 3.下列房地产,是否属于投资性房地产,视具体情况判断(续) 企业将建筑物(如办公楼)出租,并按出租协议向承租人提供物业(如维修保安)等其他服务,如提供的其他服务在整个协议中不重大的,可以将其确认为投资性房地产;如其他服务在整个协议中是重大的,则应视其为企业的经营场所,应当确认为自用房地产,企业会计准则-投资性房产,二.投资性房地产范围(续) 3.下列房地产,是否属于投资性房地产,视具体情况判断(续) 关联企业之间租赁房地产,出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产.但在编制合并财务报表时,应将其作为企业集团的自用房地产 例如:母公司以经营租赁方式出租给子公司一房地产,应当作为母公司的投资性房地产,但在编制合并财务报表时,作为企业集团的自用房地产,企业会计准则-投资性房产,企业会计准则-投资性房产,三.投资性房地产确认和初始计量 1.投资性房地产确认条件 经济利益很可能流入企业 成本能够可靠计量 2.初始计量 按成本进行初始计量 外购自建其他方式,如非货币性资产交换,企业会计准则-投资性房产,四.投资性房地产后续计量 (一)后续计量原则 1.通常应当采用成本模式进行后续计量 2.只有符合规定条件的,可以采用公允价值模式进行后续计量 3.计量模式一经确定,不得随意变更且只能采用一种 (1)成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更,将转换时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益(未分配利润) (2)已采用公允价值模式的,不得转为成本模式,企业会计准则-投资性房产,四.投资性房地产后续计量(续) (二)采用成本模式后续计量 1.成本模式下,应对投资性房地产计提折旧或摊销.计提折旧或摊销适用准则. 2.如存在减值迹象,应按准则进行减值测试,并计提相应减值准备,企业会计准则-投资性房产,四.投资性房地产后续计量(续) (三)采用公允价值模式后续计量 1.前提条件 有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得 的,才可以对投资性房地产采用公允价值计量 2.采作公允价值模式必须同时满足的条件 房地产所在地存在活跃的房地产交易市场 房地产交易市场上有同类或类似房地产的市场价格及 其他相关信息,从而能对其公允价值作出合理的估计,企业会计准则-投资性房产,四.投资性房地产后续计量(续) (三)采用公允价值模式后续计量(续) 3.公允价值模式下的会计处理 不计提折旧或摊销,以资产负债表日的公允价值为基础,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 例如:如资产负债表日房地产市价上涨,高于账面价值 借:投资性房地产(公允价值变动) 贷:公允价值变动损益 如下跌,则作相反分录,企业会计准则-投资性房产,四.投资性房地产后续计量(续),企业会计准则-投资性房产,五.投资性房地产转换与处置 (一)投资性房地产转换条件及转换日的确定 1.投资性房地产开始自用,其转换日为房地产达到自用状态企业开始 将房地产用于生产商品提供劳务或者经营管理的日期 2.作为存货的房地产，改为出租,其转换日为租赁期开始日 3.自用建筑物停止自用，改为出租,其转换日为租赁期开始日 4.自用土地使用权停止自用，改为出租,其转换日为租赁期开始日 5.自用土地使用权停止自用，改为资本增值,其转换日为已停止将该 项土地使用权用于生产商品提供服务或经营管理,且该土地使用权能够 单独计量和转让的日期,企业会计准则-投资性房产,五.投资性房地产转换与处置（续） (二)投资性房地产转换的会计处量 1.成本模式,均以账面价值入账,即以转换前的账面价值作 为转换后的入账价值 2.公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产 -投资性转自用 以转换日公允价值,作为自用房地产的账面价值,公允价 值与其账面价值的差额,-计入当期损益-公允价值变动 损益,企业会计准则-投资性房产,五.投资性房地产转换与处置（续） (二)投资性房地产转换的会计处量(续) 3.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产-自用转投资性 (1)投资性房地产按照转换日的公允价值计量 (2)转换日的公允价值小于原账面价值的,其差额作为营业外支出,计入当期损益 (3)转换日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积),计入所有者权益 (4)在处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入当期损益,企业会计准则-投资性房产,五.投资性房地产转换与处置（续） (三)投资性房地产处置 出售转让报废投资性房地产或者发生投资性房 地产毁损,将处置收入扣除其账面价值和相关税费后 的金额计入当期损益,企业会计准则-投资性房产,六.投资性房地产列示与披露 (一)列示 投资性房地产 (二)披露 1.种类、金额