小产权也有春天-德州宁津县李镇社区营销策划报告.ppt

小产权也有春天,德州宁津县李镇社区营销,项目分析,销售分析,推广包装,项目定位,报告 构成,简报构成,第一部分 项目分析,地块理解,配套条件 周边生活设施不完善，远离生活中心。,经济指标 项目一期共11栋楼，建筑规模3万5千平，其中可售房源住宅96套，门市27套,区位条件 依靠城市主干道之一宁德路，处于正阳路延长线,地块条件 一期地块完整，二期地块较为分散，增加规划难度,交通条件 临宁德路，正阳路与滨德高速，交通道路系统较为完善，居民出行较便利。,环境条件 处于会宁湖与康宁湖之间，处于城市发展主方向,地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎 产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值,项目优势 1、处于城市发展主方向，升值潜力巨大； 2、处于会宁湖与康宁湖中间，环境优美； 3、户型设计实用，面积设置合理； 4、精装修； 5、太阳能入户； 6、楼间距38米，层高3米，车库高2.5米，产品设计品质过硬； 7、可售5栋楼，独立成区，一定程度上打消客户对小区居住素质的疑虑； 8、交通方便； 9、天然气、地暖，配套建设完善,项目劣势 1、位置偏远，生活配套不方便； 2、小产权，市场抗性较大； 3、居住素质较低，客户对居住氛围存在疑虑； 4、一次性付款，压力大；,项目机会 1、城市南向发展，处于规划中的主要居住区； 2、“限购令”一定程度上催热小产权房； 3、国家对小产权房政策有逐渐放宽的趋势； 4、宁津市场总体供应量偏小，供小于求,项目威胁 竞争楼盘存在分流客户的危险；,项目总结 项目产品本身品质过硬，在市场上占有显著优势，但地理位置偏远、小产权的问题将会大大地阻碍项目的销售,如何突围，才能打破寒冰，迎来春天？,方法一 精准的市场定位是项目取得市场优势的关键,第二部分 项目定位,总体思路 5栋楼，在市场定位上并不划在社区一期内，而划入二期项目内，作为二期大证项目的一批次楼盘推入市场，相信借助5栋楼过硬的产品品质以及超低的单价定会为二期的成功入市打下坚实的基础。,项目核心优势提取 1、产品品质过硬，市场优势显著； 2、处于城市发展主方向，升值潜力巨大； 3、单价低； 4、居于会宁湖与康宁湖之间，环境优美,项目USP,产品,价格,升值,产品定位 精装修实用型经济房 项目定位 湖景福地 花园香房,方法二 实用的销售手段与适时的促销方式相互结合,第三部分 销售分析,一、推盘思路 5栋楼，作为二期大证项目的一批次楼盘推入市场，借助5栋楼过硬的产品品质以及超低的单价树立项目形象，为二期的成功入市打开市场。,二、售楼处 考虑到位置的偏远，建议项目在市中心位置租赁一套门面，作为项目的售楼处进行项目展示、销售，借助中心的繁华位置，从而能够大大地提升项目的客户量。,三、针对项目劣势制定销售说辞 劣势1、位置偏远（借助阳光大街的崛起过程进行阐述） 说辞：居于城市发展发展方向，是城市规划 中的主要居住区，并且随着双湖公园的施工，周边地块升值巨大，就像阳光大街一样刚开始感觉偏僻，800元一平方都没人买，现在2800元都买不到好楼层 劣势2、小产权 说辞：单价低，并且可以分期付款；小产权不算二套房，对于以后贷款买房没有副作用；项目由县政府统一规划、拆迁、建设，走的是正规手续，不等同于以前的村民自修房因此合法权益能够得到保障；买的是宅基地，享有永久居住权；项目居住区规模大，县政府不会说拆就拆；由于项目走的是正规程序，并且国家对小产权房政策愈来愈宽松，因此，有转大证的可能; 劣势3、担心社区居民素质，能不能与村民和平相处 说辞：独立成区，与二期大产权共同规划，共同管理；现在宁津县城购房群体中乡镇比重占到30%，基本都是混居，未发现相处问题。,四、分期付款，分解压力 针对项目一次性付款压力大的问题，可以采取灵活的分期付款的形式，具体为，先期首付30%，交房前三天交齐70%，中间奖励补款。,五、低门槛蓄客 蓄客方式：低门槛蓄客，200元封房； 蓄客时间：一个月 蓄客数量：50批 注意问题：暂不出实价 蓄客意义：让市场更多的熟知项目的优势， 保证开盘成功，并且也有助于项目价格的提升。,六、促销手段 1、针对项目距离中心远的问题，采用“买房送电动车”的促销手段，打消客户项目位置偏远的顾虑； 2、通过“买房抽奖赢取QQ车”的活动，为项目 制造话题，快速提升项目认知度。,方法三 具有吸引力的充足有效的广告宣传,第四部分 包装推广,一、案名建议 花香小镇 注释： “花香”：体现出项目的环境优美的特点，并且非常容易引起客户的向往与憧憬； “小镇”：与项目的乡村气味相吻合，宁静致远； 整个案名将一副花香扑鼻、宁静致远的美丽生活展现在客户面前，让人久久回味，深深向往。,案名备选 格林小镇 注释： “格林”是英文“GREEN”的中文翻译，是绿色的意思，跟项目绿意盎然，景色优美的生活环境相吻合，此外，在形象上也显得比较西洋，提升档次。,项目标志设计调性,二、推广语 形象 湖景福地 花园香房 装修 豪华精装修 拎包入住 倍显尊崇 悠然自得 户型 95平两室、115平三室 居住者追逐的宠儿 产品 3米层高 38米楼间距 绝无仅有 全城唯一 升值 向南 中央新城的方向 升值无限,三、媒体选择 根据公司多年操作的经验以及本项目的具体特点，在媒体选择上，我们建议：以单页为主，电视广告辅助，适当的户外广告支持。 经济实用。,突围方式回顾： 一、精准的项目定位 二、实效的销售促销 三、充分有吸引力的广告宣传 三者有效的相互结合以及我们双方的互相信任与互相理解，定会保证项目的成功销售，让我们一起迎接小产权房春天的到来！,园林景观建议,园林景观以中式为主，水、亭、走廊点线组合勾勒出园林架构，中间辅以雕塑、小品景观、花草树木、健身配套，使得园林景观丰富的同时满足业主休闲、娱乐的需求。,整体景观,整体景观,入口处景观,