浅论以后购房要交存物业专项维修资金

以后购房要交存物业专项维修资金2010-12-30 04:22:00来源: (宁波) 宁波市物业专项维修资金管理办法经市政府常务会议审议通过，确定于2011年4月1日起正式施行。昨天，市建委就本市即将开收物业专项维修资金事宜，作出具体解释。1 何为物业专项维修资金？所谓物业专项维修资金，指的是专项用于建筑物内共有部位、建筑区划内共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。共用部位是指房屋主体结构（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、电梯间、电梯前室、走廊通道、设备间和物业管理用房及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的部位。共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的属于全体业主或单幢房屋的业主（使用人）共同使用的下水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、信报箱、电梯、消防、安全防范、智能系统、避雷装置、单元防盗门、文体设施、公共停车位、道路、场地、绿地和区域围护及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的设施设备。房屋共用部位和共有设施设备的保修期2年至8年不等。保修期自房屋交付之日起计算。2 哪些房屋应交存专项维修资金？按照办法规定，不管是住宅还是写字楼、商铺等非住宅，只要是有共用部位与共用设施设备的房屋，其业主、购房人就都要交存物业专项维修资金。不过，办法对新老房屋有区别对待。于明年4月1日后领取预售许可证的新房，必须按办法规定的标准交存专项维修资金；而在此之前的“老房”，可由本小区或本幢的业主自主确定是否建立专项维修资金。3 专项维修资金交存标准怎么定？根据办法，房屋首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。其中，未设电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的5计算交存；设有电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的8计算交存。未出售（包括出租、自用）房屋的专项维修资金，由开发建设单位交存。出售公有住房的，由售房单位和购房人按房改政策规定的比例交存。据介绍，按目前公布的市区建筑安装工程造价，一套面积为100平方米、未配置电梯的房屋，其应交存专项维修资金为6000元；如该套房屋配置有电梯，则应交存专项维修资金12万元。办法明确，各类房屋上一年度的建筑安装工程造价在每年3月底前公布。4 专项维修资金怎么交？专项维修资金由业主自行交存或建设单位、物业服务企业代收代交。其中，对于新建房屋，办法明确，首期专项维修资金由开发建设单位代收代交。建设单位应当就收取专项维修资金一事，在售房时向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。值得注意的是，专项维修资金并不是交了一次就行的。办法明确，如果在首期专项维修资金交存若干年后，业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额的30时，业主应当及时续交到规定交存额或按业主大会决定办理。住房公积金可以用来交存专项维修资金。5 专项维修资金交了之后谁来管？办法明确，专项维修资金可以实行业主自主管理，也可以由政府设立的专项维修资金管理机构代为管理；鼓励业主通过民主协商实行自主管理。其中，实行业主自主管理的，应当召开业主大会，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。而未成立业主大会或业主大会未明确业主自主管理的，其专项维修资金由政府设定的维修资金管理机构代为集中管理。不管是谁来管，都应当与专户管理银行每半年核对一次专项维修资金账目，并向业主公布收支。如果业主对公布的专项维修资金使用和管理情况有异议，可以向当地房产行政主管部门申请复核。6 什么情况下可支取专项维修资金？办法明确，只有在出现自然灾害或者因为拆迁等原因造成房屋灭失的情况下，业主才可以凭原交存专项维修资金的票据或有关证明，向维修资金管理机构支取个人交存的专项维修资金账户余额，并由维修资金管理机构办理账户注销手续。至于出售房屋，业主不能支取专项维修资金。在发生房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该房屋分户账中结余的专项维修资金随房屋所有权同时转让。7 什么情况下可以使用专项维修资金？办法规定，专项维修资金的使用，必须要同时符合三个条件：一是物业共用部位、共用设施设备保修期届满。二是维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；或者维修项目符合维修资金使用范围，且有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致并且已将维修资金应分摊额存入维修资金专户。三是维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。8 专项维修资金该怎么用？办法明确，对已实施物业管理的房屋，如果是对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上的维修、更新和改造，物业应先提出专项维修资金使用方案及费用预算并公示，经业主大会通过并报当地房产管理部门备案后，方能实施。如果共用部位、共用设施设备是部分业主共有的，则物业提出的专项维修资金使用方案，必须经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的三分之二以上业主通过。日常的小修小补，物业可经业主大会或本幢三分之二以上业主同意，从账户内按年列支“房屋统筹维修资金”。如果房屋共用部位、共用设施设备出现电梯故障、屋顶漏水等紧急状况，需要立即进行抢修，物业应当立即向维修资金管理机构或业委会报告，经核实后（24小时内）可预先拨款，费用从相关业主专项维修资金账户中列支。9 用专项维修资金业主间怎么分摊？如果多幢房屋的共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造，费用由多幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；专属单幢房屋业主的费用，由该幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；专属一个单元房屋的业主的费用，由该单元房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；专属一个楼层房屋的费用，由该楼层房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；属于两个或两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修、更新和改造费用由各物业管理区域的全体业主按照房屋建筑面积比例分摊。政府将设立专项维修补贴资金为了减轻业主的负担，办法明确，市和县（市）区要设立住宅物业专项维修补贴资金。如果业主使用专项维修资金进行住宅物业维