物业财务管理实习任务书范本

n更多企业学院： 中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料员工管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料财务管理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料物业财务管理实习任务书、综合练习目的：为了加强和巩固所学的财务管理知识，综合运用所学知识解决、分析、评价和决策实际问题。、要求：运用所学的财务管理知识，对筹资、投资、资金营运、财务控制、财务分析训练。、内容一：物业公司财务分析 根据物业公司的资料，回答问题：1、筹资的分析各年筹资额的终值之和，（=10%）。各年红利终值之和，（=10%） 。各年红利终值与筹资终值相比并分析。2、财务预测分析用销售百分比法列出公司2008年第一季度模拟报表，假设比上季度增长20%。3、资金筹集分析根据公司资料，你对公司负债有何看法和意见。4、资金成本和资本结构分析计算最后一年度债务成本。计算普通股成本 。 结合公司情况说明如何发挥财务杠杆作用。5、流动资产管理分析分析公司流动资产管理的优劣（营运资金=流动资产-流动负债）6、项目投资管理分析用你的角度评价公司投资项目。7、证券投资管理分析结合公司的投资收益情况分析公司的投资管理。8、收入与分配管理分析结合公司的红利分配情况，分析公司的分配管理。9、财务分析短期偿债能力的分析 。 流动比率 速动比率 长期偿债能力的分析及主要评价指标 （资产负债率 ）。营运能力分析 应收账款周转率 存货周转率 固定资产周转率 盈利能力分析 主营业务利润率 总资产报酬率 净资产收益率其他分析 总资产增长率 净资产增长率 主营业务增长率 税后利润增长率 每股收益 每股净资产 市盈率（现在）10、总结分析 总结说明主业前景和盈利能力 。 经营效益改善情况 。 资产质量和偿还能力是否健康 。、内容二：案例分析 绿远公司固定资产投资可行性评价一、目的与要求 固定资产投资具有投资金额大、影响时间长、投资风险大的特点，因此固定资产投资可行性评估十分重要。通过本案例的学习和讨论，你应该能够：掌握现金流量的内容及其测算。掌握折现率的确定方法。掌握折现现金流量法如NPV法、IRR法的原理与应用。熟悉本案里有关的政策规定。二、背景资料（一）政策背景 芦荟是百合科草本植物，具有护肤、保湿、抗菌、防辐射、提高免疫力等多种功能，在世界范围，芦荟已广泛用于化妆品、保健食品、饮料工业等领域。我国农业部以及云南、海南等各地政府都将芦荟种植和加工作为发展当地农业经济，富裕农民的一项重要举措。本项目是一个芦荟深加工项目，属于农产品或生物资源的开发利用，符合国家生物资源产业发展方向，属于政府鼓励的投资方向。（二）公司背景 本项目（下称芦荟生产项目）由某进出口总公司和云南某生物制品公司合作开发。 1、某进出口（集团）总公司（以下称进出口公司）成立于1959年，1993年改组为综合型外经贸集团公司，注册资金为4亿元人民币，以“大经贸”、“市场多元化”、“以优取胜”为发展战略，大力开发技术与成套设备进出口、国际工程承包与劳务合作、实业投资及一般贸易等方面的经营业务，以平等互利为原则，积极同境内外经济组织、社会团体、工商企业开展多种形式的经济技术合作和贸易往来。集团化、国际化、实业化、多元化战略布局取得成效。在国内外兴办实业是该公司重要战略方向和积极拓展的领域，也取得丰硕成果，积累了丰富经验。 2、云南某生物（集团）公司是目前元江最大的芦荟种植加工企业，拥有近1000亩芦荟，注册资金1000万元，由总经理投资410万元，占股份41%，县农资公司投资400万元，占股份40%，县糖厂投资190万元，占股份19%，生产的“生命故事”系列芦荟产品有化妆品、保健食品等，取得了良好的经济效益。该公司计划采用一次规划、分期实施、滚动发展、逐步到位的原则建设芦荟深加工基地，达到年产1000万瓶芦荟液、200吨芦荟干粉的规模，第一期工程的产品包括芦荟全叶干粉、芦荟液、芦荟全叶冷冻干粉、芦荟凝胶精粉和芦荟化妆品；第二期的产品有：保健品系列、食品系列、医药制品系列和美容、美发化妆品系列产品，制定了2010年企业达到10亿业产值的奋斗目标。三、案例分析 （一）芦荟产品市场预测芦荟是百合科草本植物，具有护肤、保湿、抗菌、防辐射、提高免疫力等多种功能，在世界范围，芦荟已广泛用于化妆品、保健食品、饮料工业等领域。芦荟产业的兴起，迎合了化妆品朝高雅、自然、温和无刺激、保湿、防衰老发展的趋势，食品工业朝绿色无污染、改善饮食结构，注重健康发展的趋势。开法和利用芦荟植物资源，符合国家生物资源产业发展方向，是人类生存的客观要求，是新兴的朝阳产业。1.国内市场需求预测美、日芦荟市场发展走过了20年，已进入较成熟阶段，需求量将随着化妆品和保健品市场规模的扩大而增长，而我国是个后发展国家，在改革开放方针指引下，经济高增长，经济发达地区和中心城市的居民已步入小康阶段，随着人们收入的增加和生活水平的提高，化妆品和保健品的市场需求迅速增加。我国化妆品工业年销售额90年代增长速度高时达到57%，平均年增长速度为27%35%，19951998年每年递增25%，即使在受到东南亚经济违纪的影响，国内经济通货紧缩的情况下，仍以高于国民经济增长的速度发展。根据化妆品工业协会与国际咨询公司Datamonitor预测，中国化妆品市场今后几年以10%20%左右的年均增长率发展，其中，作为化妆品新生力量的芦荟化妆品，将以高于整个化妆品产业发展速度增长，这是化妆品业内人士的普遍估计。研究芦荟市场需求规模将以怎样的速度扩大，尚难以准确预测，但以我国化妆品工业的发展变化和今后5年的增长趋势为预测基础，来估计芦荟化妆品19992005年的年递增和届时的市场需求规模是比较科学的。若以此估计，这19992005年，我国化妆品工业平均递增10%20%，2005年的年销售额将达到535985亿元，如果芦荟化妆品与行业同步增长届时芦荟化妆品的销售额约为3.94.4亿元，生产所需的芦荟工业原料折冻干粉2954吨；如芦荟化妆品能以25%30%的速度递增，到2005年市场对冻干粉原料的需求量可达到7294吨。预测见表1。表1 2005年芦荟化妆品年增长速度和芦荟原料需求量预测年均增长速度（%）1015202530芦荟化妆品销售额（亿元）3.95.37.19.512.5芦荟原料需求量（折冻干粉）吨2940547294 保健食品工业若以年均8%的速度递增，则2005年保健食品工业所需的芦荟工业原料折冻干粉约8吨。根据上述分析，专家们预测：芦荟工业原料在化妆品工业中的增长速度为15%25%概率较大，在保健食品中将稳定发展，据此估计，2005年芦荟工业原料的需求折合冻干粉4880吨。2.国际市场发展预测近50年来，世界工业发展突飞猛进，化学工业高度发达，人们物质生活水平较大提高，但随之带来的环境污染，生态环境变迁，高发病率的心脑疾病对人类健康的困扰，人们不得不重新认识人类的发展，自然与人类的关系，寻求新的绿色资源，调整产业结构，昔日的朝阳产业，今日已是无影无踪。改善健康状况，提高生活质量，追求自然与人类的和谐与统一和可持续发展已成为21世纪的主流方向。植物提取正逐步取代化学合成品，生物技术迅速崛起，绿色、回归自然渐成时尚。与芦荟植物能很好地迎合人们新的需求，其产品必将成为下一世纪继续重点开发的对象。1999年，世界芦荟种植面积为12万亩，折合芦荟工业原料冻干粉计为100015000吨，由于芦荟种植受自然气候条件和生长期限制，预计在35年内，芦荟种植业不会高速发展。芦荟工业原料的应用，已从单一的化妆品工业，扩展到保健食品工业，软饮料工业和非处方药品工业。目前，芦荟研究的重点是单体提取、芦荟成分对人体的作用及医药应用。一旦芦荟药品通货FDA检测，芦荟工业原料的应用将更为广阔。从芦荟市场分布来看，当前芦荟市场主要分布在美国、欧洲、日本等少数发达国家，芦荟产业的发展是不平衡的，尚未开发和潜在的市场是巨大的。（二）项目生产能力的设计从上面的市场分析可以看出，芦荟工业原料冻干粉的市场需求是很大的，但作准确判断还有一定难度。目前，我国芦荟工业原料规模生产还处于空白阶段，仅有23家中试车间生产芦荟原料，芦荟终端产品所需要的高级芦荟工业原料主要依靠进口。而且未来几年芦荟工业原料市场将形成如何的格局，到底是几家企业分割市场，更是一个不确定的问题。但采用双变量不确定性因素方法进行生产规模的研究（具体过程从略），使我们得知：选择年产40吨芦荟冻干粉的生产规模是比较妥当的。具体产品方案为：1.芦荟浓缩液800吨（折合冻干粉40吨），建成芦荟浓缩液生产线一条，400吨供应冻干粉生产线作为原材料，其余400吨无菌包装后外销。2.年产芦荟冻干粉20吨，建成芦荟冻干粉生产线一条。（三）厂址选择 我国芦荟种植面积约10200亩，主要集中在云南、海南、福建、四川、广东、东北等地区，其中云南元江种植面积最大。云南省元江地区独特的自然气候条件，特别适宜芦荟植物的生长，是中国野生芦荟发源地之一。元江县政府已将芦荟产业作为县支柱产业扶持，鼓励、规范农民种植芦荟，全县芦荟种植面积达4500亩，占全国芦荟种植面积的44%，预计2000年10月进入收获高峰期。经检测，元江地区种植的芦荟含有芦荟的特征化合物芦荟素、芦荟多糖、L苹果酸，及营养成分氨基酸、维生素C及微量元素，其定性成分和定量数量及与美国库拉索芦荟差别不大，由其鲜叶加工制得的芦荟浓缩液和芦荟冻干粉完全能作为化妆品、保健食品、饮料工业、医药品工业的加工原料。丰富的芦荟种植资源和具有竞争力的鲜叶价格，为芦荟大规模工业化生产提供了可靠的保证。本项目拟建于云南省玉溪市元江县城郊，距县城约3公里，在原元江县供销社农资公司仓库南侧征地20亩，新建加工厂区，元江县供销社为本项目股东之一，对其原有仓库、办公楼等建筑物进行统一规划，留作安装芦荟终端产品生产线适用。该地区地处云南中南部，气候炎热，中年无霜，年平均气候23.8，极端最高气温42，多年年平均积温8100以上，在方圆20公里范围内均有大量的芦荟种植基地，原料运输相当便利。该地区常年主导风向为东南风，年平均风速2.8m/s，年平均降雨786.22mm, 基本地震为7度。该地区距玉溪市130公里，距昆明210公里，国道213线由北向西穿境而过，厂区前道路为出入县城主要公路之一，交通方便。（四）生产工艺方案（略）本项目生产工艺先进适用、合理，技术成熟可靠，芦荟稳定化关键技术达到国际先进水平，生产线关键设配以引进国外知名品牌为主，设备综合利用率高，配套性能好，生产线设备先进的在线检测折本和产品化验设备，将确保产品标准化生产。此外，本套生产线还可用于水果汁生产。（五）项目总投资估算项目总投资3931.16万元，其中：建设投资3450.16万元，占投资87.76%；流动资金481.00万元，占总投资12.24%。 表2 投资总分析表 单位：万元序号投资内容金额占投资百分比（%）1总投资3931.161002建设投资3450.1687.762.1工程费用3179.1580.872.1.1其中：设备购置2197.555.92.1.2建设工程981.6524.972.2预备费用271.016.892.3固定资产方向调节税0.000.003流动资金481.0012.24以上工程费用和其他费用形成固定资产，其中芦荟浓缩液车间、冻干粉车间及管理部门使用的固定资产分别为1914.38万元、1197.38万元和67.39万元；预备费用形成开办费用。（六）资金的筹集与使用 1.资金筹措 本项目总投资3931.16万元，其中：1572.46万元向商业银行贷款，贷款利率10%；其余2358.7万元自筹，投资者期望的最低报酬率为22%。这一资本结构也是该企业目标资本结构。2.资金使用计划本项目建设期一年，项目总投资中，建设性投资3450.16万元应在建设期期初一次全部投入使用，流动资金481.00万元，在投产第一年初一次投入使用。项目生产期为15年。（七）财务成本数据测算 1.产品成本估算依据（1）材料消耗按工艺定额和目前价格估算如表3、表4。表3 芦荟浓缩液消耗定额及价格表 单位：元序号项目规格单位单价单位消耗定额/吨单位直接材料成本1原材料22488.911.1原料21668.381.1.1鲜芦荟0.8-1.2kg吨108020216001.1.2添加剂kg136.750.568.381.2包装材料820.531.2.1无菌袋个42.745213.71.2.2铁桶个119.665598.31.2.3塑料桶个1.7158.532燃料及动力832.32.1水吨160602.2电度0.2810002802.3煤吨136.753.6492.3合计23321.21表4 芦荟冻干粉消耗定额及价格表 单位：元 序号项目规格单位单价单位消耗定额/吨单位直接材料成本1原材料.51.1原料.51.1.1浓缩液10：1吨26379.3320.51.2包装材料10261.2.1复合膜25 kg个8.55403421.2.2包装桶25 kg个17.1406842燃料及动力29209.22.1水吨1260026002.2电度0.2888000246402.3煤吨136.7514.41969.2合计.7 注：浓缩液单价26379.33元/吨，见现金流量估计部分的计算结果。 （2）工资及福利费 工资按定员与岗位工资标准估算。总定员120人，人均年工资6420元。福利费按工资总额的14%计提。根据全厂劳动定员，计入芦荟浓缩液、冻干粉成本中的工资及福利费分别为元和元。其余部分计入管理费用和销售费用，已包含在下面的预计中。 （3）制造费用估计 预计芦荟浓缩液、冻干粉的年制造成本分别为.94元、.94元，其中包含折旧费。折旧费按15年，残值率按5%计算。除折旧外，其余均为可变成本。 （4）管理费用估计 开办费按5年摊销。 折旧费按15年，残值率按5%计算。 其他管理费用估算为80万元/年（含工资），其中60万元为固定成本。 （5）销售费用估计 销售费用估算为288万元，其中包括人员工资及福利费、广告费、展览费、运输费、销售网点费等，其中20万元为固定成本。 2.销售价格预测 国外报价：10X浓缩液6.5美元/Ib 折合人民币元/t 200X冻干粉275.3美元/Ib 折合人民币元/t 国内报价：10X浓缩液元/t 200X冻干粉元/ t 本项目销售价格按国外报价的50%计算，计浓缩液60000元/吨、冻干粉元/吨。 3.相关税率 为简便起见，本案例假设没有增值税。城建税和教育附加等已考虑在相关费用的预计中。所得税率按33%。 四、理论分析 固定资产投资由于投资金额一般比较大，投资回收期长，期间所涉及的不确定因素较多，而且巨额投资一旦投出就难以改变，这些都使固定资产投资具有很大的风险性，因此，投资项目的可行性研究至关重要。项目经济评价是项目可行性研究的有机组成部分和重要内容，是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是根据国家经济发展战略和行业地区发展规划的要求，在做好产品（服务）市场需求预测及厂址选择、工艺技术选择等工程技术研究的基础之上，计算项目投入的费用和产出数量，通过多方案比较，对拟建项目的经济可行性和合理性进行分析论证，做出全面的经济评价，为项目的科学决策提供依据。项目经济评价分为财务评价和国民经济评价。本项目由于不涉及国计民生，同时符合国家产业规划，因此只进行财务评价。固定资产投资项目财务评价的基本程序为： 首先，测算项目的现金流量； 第二步，确定适当的折现率资本成本或期望报酬率； 第三步，计算有关评价指标，初步判断项目可行性； 第四步，进行项目的敏感性分析； 最后，根据以上分析做出项目可行与否的选择。 （一）现金流量及其测算 1.现金流量的概念及其决策意义 现金流量是指资本循环过程中现金流入、现金流出的数量。长期投资中的现金流量是指特定的投资项目所引起的现金流入和现金流出的数量。为了便于理解并且简化现金流量的计算，它建立在如下前提下：首先，假设现金流量以年为时间单位发生，并且由第0年开始，至第n年结束。其次，假设现金流量均发生于某时间，主要是各年年初或年末。第三，假设赊销、赊购等应计项目的期初、期末余额相当，可以忽略不计其对各期现金流量的影响。第四，假设所需全部投资均为自有资金（即全部投资假设），即项目相关现金流量不受投资资金的取得方式不同的影响。 2.现金流量的内容 （1）现金流出的内容投资项目有关的现金流出是指该项目所引起的企业现金流出的增加额，通常包括如下内容：第一、建设性投资。包括固定资产、无形资产、开办费等项目投资，比如固定资产的购置、安装等支出，最为简化的建设性投资是一次性支出，但现实经济生活中也有不少为分期多次投出。在全投资假设下，将不存在资本利息的问题，我们按新建固定资产投资额确定其原值。 第二、垫支流动资金。资项目投产前一次或分次投放的流动资金投资追加额，该追加额必须是该投资项目直接引起。通常，垫支的流动资金将在该项目终了方能收回，并转作他用。 第三，经营支出。包括项目投产后生产经营过程中发生的各项付现成本及各项税金，是项目投产后最主要的现金流出。年付现成本不同于各期与收入配比的总成本的概念，总成本中包含一部分非付现成本，如固定资产折旧、无形资产和递延资产摊销费等，他们均未实际构成现金流出，而且，全投资假设下，利息也不包括在相关现金流出中。税金则包括营业税、消费税、所得税等。由于营业税、消费税在所得税前的利润中列支，是企业营业总成本的一部分，因此在确定现金流出时通常只将所得税项目单列。 另外，经营支出的节约额本来相当于现金流入的增加，但为了统一口径，我们在现金流量中将其以负值计入现金流出项目。 第四，其他现金流出。除上述内容以外其它现金流出项目，比如项目导致的营业外支出，投资的机会成本等。 （2）现金流入内容 投资项目的现金流入是指该项目所引起的企业现金流入的增加额，通常包括如下内容： 第一、经营收入。是指该项目直接引起的经营收入，如因此而扩大企业的生产经营能力所增加的销售收入。它是投资项目的最主要的现金流入。在期初、期末应计项目的假设下，经营收入就是项目投资后可实现的年销售收入额。 第二、固定资产残值收入。即投资项目终了所收回的固定资产清理净值，通常是一次性收入。至于更新改造决策中因购置新设备而变卖旧设备所得的中途变价收入，实为继续使用旧设备的机会成本，所以通常将其作为旧设备的初始投资考虑，而不作为现金流入处理。 第三、垫支流动资金的收回。特定投资项目终了，垫支流动资金亦可收回移作他用，因而亦是项目的现金流入。 第四、其他现金流入。除上述各项以外的其他现金流入，如项目终结时的土地出让金。 3.现金流量内容按发生阶段分类 为便于实践价值计算，往往还对上述现金流量的内容进一步按其在投资全过程的发生阶段归类，项目投资过程往往包括建设期、经营期两个阶段，最后一个经营期又叫做终结点。与此相应，现金流量也可归结为初始期现金流量、经营期现金流量、终结期现金流量三类。 第一、初始期现金流量。初始期现金流量主要表现为投资支出，是指建设期所发生的现金流量总额，主要包括购建固定资产等建设性支出及流动资金的垫支，通常表现为现金流入。 第二、经营期现金流量。经营现金流量是指项目投产后在整个经营期内正常经营所发生的现金流量，主要包括经营收入和经营支出两大部分，通常以年营业现今净流量表示。 第三、终结期现金流量。终结期现金流量是指项目寿命终结时发生的现金流量，资产净残值的收回、垫支流动资金的收回等，主要表现为现金流入。 4.现金流量测算 现金流量测算是指现金流量确定乃至整个长期投资决策的基础，长期投资可行性分析中大量的前期工作即进行现金流量的测算。 测算现金流量必须遵循如下基本原则：一是相关性。即必须是投资项目直接相关的现金流入、流出量，或者说是将随投资项目取舍而增减的现金流量。沉没成本不能包含其中。二是应考虑机会成本。机会成本尽管并未构成实际的现金流出，但他减少了收益的机会，因此亦是项目相关的成本（流出）。 现金流量的测算主要包括以下方面： 第一、初始投资的发生金额及其发生时间的测算：不同的投资项目具有不同的初始投资，对其测算有时较简单，比如机器设备的更新决策，其初始投资往往在投资起点一次发生，其发生金额由机器设备的市价可资依据；有时此测算也较复杂，比如企业扩建的决策，其建设期往往较长，有的历时一年以上，资金分次投入，既涉及固定资产，又涉及流动资产投资。此时最经济最有效的测算依据是有关技术管理部门（如技改部门或建设部门）的预算及其与工程承建单位的合同。 第二、营业现金流量的测算：营业现金流量的测算最为关键，同时也最为复杂，它包括项目寿命的测算、相关经营收入的测算、相关付现成本的测算等等。在经营收入的测算中，又包含着产销量测算、售价及其变动趋势测算，测算资料主要来源于营销部门；在经营付现成本测算中，则涉及各项生产要素的投入量情况及其价格变动趋势，测算资料主要来源于生产、技术管理部门及生产资料供给部门。对于老产品，测算收入和成本可建立在相关历史资料及其变动趋势的分析基础上；对于新产品，测算收入必须建立在细致的市场调研基础上，并且考虑行业内具体情况，充分考虑市场需求和市场现有的供给数量、质量、价格等因素，而且就试产期、达产期等不同阶段分别进行预测分析。测算成本则有赖于建立在有关生产、技术部门进行充分的生产、技术分析基础上。在市场经济环境中，测算营业现金流量时，无论是对有关数量的测算，还是对相关价格的测算，均应注意与市场对接。在此还必须预计所得税因素及其变动对经营现金流量的影响。由于全投资假设下利息费用为不相关现金流出，所以在营业现金流量的测算时可对其忽略不计。 第三、终结现金流量的测算：终结现金流量的内容较少、数额亦不大，对整个现金流量的分析影响较小，对其测算也相对较简单，通常只需根据财会部门的净产值率及其对项目相关的垫支流动资金预算进行估计即可。 现金流量正确与否，是长期投资决策政权与否的关键。由于投资项目相关的现金流量所涉及的不确定因素较多，因而不可避免的存在着取数风险和取数成本的问题，特别是其中营业现金流量尤其是经营收入的测算；若投入较多的人力和精力，选用更稳妥的取数方法时，取数风险就越小，但取数的外显成本就越大；反之，其外显成本会越小，但取数风险无疑会加大。所以在此应进行风险与成本的权衡。 在这个芦荟生产项目可行性研究中，专家首先对芦荟产品的国外市场需求进行了调查和预测，在此基础上确定了生产规模，并对生产工艺、厂址选择进行了论证。这些都是我们进行现金流量测算的依据。根据上述案例资料，本项目现金流量测算结果如下。 投资期现金流量 NCF0=-3450.16 (万元) NCF1=-481.00（万元） 经营期现金流量 浓缩液总成本=23321.21*800+.94=.94（元） 浓缩液单位成本=.94/800=26379.33（元/吨） 冻干粉总成本=.7*20+.94=.94（元） 冻干粉单位成本=.94/20=.10（元/吨） 表5 总成本费用表 单位：万元序号26年716年1原材料1801.1611801.162燃料及动力12521253直接人工43.78343.784制造费用350.084350.08其中：折旧费197.085197.085制造费用合计（1+2+3+4）2320.022320.026管理费用138.47684.277其中：折旧费用4.2784.27摊销费54.297销售费用2882888总成本（5+6+7）2746.492692.299固定成本10515.55461.3510可变成本（8-9）2230.942230.94 注：1 1801.16=22488.91*800+1026*202 125=832.3*800+29209.2*203 43.78=+4 350.08=.94+.945 197.08=（914.38+1197.38）*（1-5%）/156 138.47=80+4.27+54.27 84.27=80.4.278 4.27=67.39*（1-5%）/159 54.2=271.01/510 固定成本包括制造费用中的折旧费；管理费用中的折旧费、摊消费和60万元其他费用；销售费用中的200万元。 表 6 经营期现金流量测算表 单位：万元26年716年销售收入48004800减：总成本2746.492692.29利润总额2053.512107.71减：所得税（33%）677.66695.54净利润1375.851412.17甲：折旧等非付现成本255.55201.35经营现金净流量1631.041631.52 注：销售收入=60000*400+*20= （3）终结期现金流量 NCF16=481+(1914.38+1197.38+67.39)*5%=639.96（万元）（二）折现率 在投资项目可行性评价中，折线率有两种选择：必要投资报酬率或资本成本。 1.项目必要报酬率 投资者决定对一个项目进行投资，至少要求该项目收益率满足其最低收益期望即必要投资报酬率。必要投资报酬率由三部分内容构成： （1）货币时间价值。投资首先是一种资金占用。取得资金时需按时间付出代价，使用资金时也必须按时间长短获取报酬。即使投资没有任何风险，即使通货膨胀也不存在，这种以时间为函数的投资报酬仍然是必不可少的，它是投资项目必要投资报酬率的基本组成。 （2）风险报酬。由于长期投资不可避免的存在着风险，因此必要投资报酬率仅考虑时间价值的要求是不够的，它还必须加入适当的风险报酬。根据风险与报酬对等的原则，投资项目风险越大，必要投资报酬率中风险报酬的含量也越大。 （3）通货膨胀补贴。通货膨胀补贴是由于通货膨胀而给投资带来的损失的补偿，是通货膨胀价值的表现。在货币时间价值和风险报酬两部分中，我们均以不考虑通货膨胀为前提，然而，通货膨胀是在经济社会中普遍存在的客观现象，这种现象的存在，必须导致名义投资报酬率和实际投资报酬率的差异。由于投资者注重的是实际投资报酬率而非名义投资报酬率，所以，必要投资报酬率中还必须考虑通货膨胀的影响，将通货膨胀补贴作为其组成部分之一：预期通货膨胀程度越高，必要投资报酬率中通货膨胀补贴的含量也越高。 据此必要投资报酬率=货币时间价值+风险报酬+通货膨胀补贴 其中，货币时间价值预期可参照同期银行存款利率或国库券利率；风险报酬可根据具体投资项目投资报酬率期望值及其风险程度和相应的风险报酬系数确定；通货膨胀补贴可借助国家定期公布的通货膨胀补贴率数值而定。 必要投资报酬率是投资者对投资项目所需要的最低报酬。只有当投资项目的预期投资报酬大于其必要投资报酬率时，项目才可取，反之，若投资项目的预期投资报酬小于其必要投资报酬率，则该项目应该被舍弃。 2.资本成本 资本成本是指企业为取得和使用资本而支付的各种费用或代价。从价值分析来看，它可看成是投资者应得的必要报酬，因此资本成本取决于资本市场，并与拟筹资本的投资项目的风险程度相关。从这一点看，使用资本成本作为折线率和使用项目必要报酬率作为折线率是相同的。但资本成本还于筹资来源、企业现有资产状况以及企业资本结构相关。 （1）个别资本成本：个别资本成本是指各种筹资方式的成本。其中主要包括银行借款的成本、债券的成本、优先股成本、普通股成本和留存收益成本，前两者可统称负债资本成本，后三者统称权益资本成本。债券和银行借款有固定的还本付息期和固定利率，求偿权在股东之前，同时利息有减税作用，因此资金成本较低。普通股和留存收益都属于所有者权益，股利的支付不固定。企业破产后，股权的求偿权位于最后，与其他投资者相比，普通股股东所承担的风险最大，因此，普通股的报酬也是最高的。所以，在各种资金来源中，普通股的成本最高。个别资本成本的计量参见相关财务管理教材。 （2）加权资本成本：加权资本成本是各单项筹资方式成本的加权平均数，它比单项资本成本的计算更重要，原因在于：其一，它是用于净现值法确定投资可行性的主要参数，即折现率；其二，它又是内含报酬率法下据以比较的折现率。 企业加权资本成本计算模型为： WACC=E/(E+B+Pf)*ke+B/(E+B+Pf)*kd*(1-T)+Pf/(E+B+Pf)* kP 式中：E、B、Pf分别代表普通股、债务、优先股的市场价值；ke、kP代表普通股和优先股的成本；kd代表税务的税前成本；T代表所得税。如果A公司的普通股、负债及优先股的税后资本成本分别为13.2%，4.8%和8.1%，且三者的目标资本结构（即目标权数）分别为47%，51%和2%，则加权资本成本等于：47%*13.2%+51%*4.8%+2%*8.1%=8.81% 在实际经济生活中，企业一般是在某一时点按某一方式筹集资金，以用于某项投资，如用银行借款筹资100万元投资于某一项目，如果该项目的预期收益率（即投资利润初以投资额）为10%，而银行借款的资本成本是4%。是否意味着该项投资可行？反过来说，如果该项目是用12%的普通股成本率筹资的是否意味着该项目不可行？在这里，投资项目的预期报酬率并没有变动，而变动的只是筹资方式。对此问题，财务上认为不能将投资决策与单项筹资决策结合起来，或者所投资项目的决策并不取决于投资所用资金是否如何具体筹集的，而必须将投资报酬率与该企业的某一资本结构（可能是目标资本结构）下的加权平均资本成本结合起来，以综合考虑。假设负债与债权资本的比例关系是50：50，且单项资本成本不变，则上述例子的加权成本率为50%*4%+50%*12%=8%，它低于10%的投资报酬率，财务上即认为该项目是可行的。这就是加权平均资本成本的实质所在：在观念上要求投资与具体筹资决策相分离。同样的道理，分离原则并不要求企业在进行某项具体投资方案决策时考虑负债、优先股或普通股的具体筹资数额和实际权数，而要求按照企业长期的目标资本结构来确认权数。 资本成本在投资决策中发挥重要作用：资本成本是评价长期投资决策项目可行性的标准，只有当投资项目的预期投资报酬大于其资本成本时，项目才可行；反之，若投资项目的预期报酬小于资本成本，则该项目被舍弃。正因为此，资本成本被称为投资项目的极限利率或取舍率。 在本案例中，项目总投资3931.16万元，其中：1572.46万元向商业银行贷款，贷款利率为10%；其余2358.7万元发股募集，投资者期望的最低报酬率为22%。这一资本结构也是该企业目标资本结构。折现率测算如下表。资本成本资本结构综合资本成本负债10%*（1-33%）=6.67%1572.46/3931.16=40%6.67%*40%=2.67%股权22%60%22%*60%=13.2%2.67%+13.2%16%所以，本项目选择16%作为折现率和基准收益率。 （三）固定资产投资评价方法 1.非折现法 此类方法的共同特点是：只考虑现金流量，而不考虑货币时间价值。常用的方法有：年平均报酬率法、投资回收期法等等。 （1）年平均报酬率法：年平均报酬率法是通过计算比较年平均报酬率的大小评价投资方案好坏的方法。其评价标准是：以年平均报酬最大为好。所以，年平均报酬率指标的计算是该法的核心。 年平均报酬率也叫年平均收益率、年平均投资报酬率等。它是投资收益额与投资成本额之比。如： 年平均报酬率=年平均净流量/初始投资总额（或平均投资）*100% 年平均报酬率法具有简单易懂、便于计算掌握等优点。但是，他的缺陷也是显而易见的：不考虑货币时间价值，极易导致决策失误。货币时间价值是客观存在的经济范畴，不同时间发生的一元钱是不等值的。年平均报酬率法无视货币时间价值的存在，将未来收益与初始投资或平均投资直接相比，非常容易导致错误判断。而且指标高低的判断标准也不宜选择。正因为此，年平均报酬率法通常不作为独立的、有效的投资决策方法，更多的是在事后的考核评价中使用。 本项目的年平均报酬率为： 年平均报酬率=（1631.04*5+1613.52*10）/15/3931.16=41.19% （2）投资回收期法：投资回收期法是通过计算比较投资回收期的长短比较投资方案好坏的方法。其评价标准为：投资回收期一般不能长于投资有效期的一半。多个方案中则以投资回收期最短为好。所以，投资回收期的计算是该法的核心。 投资回收期亦称为投资偿还期，是指从开始投资到收回全部初始投资所需要的时间，一般用年表示。由于初始投资的收回主要依赖营业现金净流量，因此，投资回收期的计算因营业现金净流量的发生方式而异。 当营业现金净流量以年金形式发生时：投资回收期=初始投资/年现金净流量 当营业现金净流量逐年不等额发生时，则需计算逐年累计的现金净流量和各年末尚未收回的投资额。若设初始投资是在第n年和第n+1年之间收回，则回收期可按下式计算： 投资回收期=n+第n年末尚未收回的投资额/第n+1年的现金净流量 投资回收法简单易懂，而且根据投资收回时间长短评价投资方案的优劣，有利于加速资本回收，减少投资风险。但是，投资回收期法也有严重缺陷：（1）投资回收期的计算没有考虑时间价值，使该指标含有一定水分，更重要的是影响决策结论的正确性。（2）静态投资回收法没有考虑投资方案整体效益的好坏，容易导致错误的抉择。 本项目投资回收期计算如下:年份现金净流量累计现金净流量0-3450.16-3450.161-481-3931.1621631.04-2300.1231631.04-669.0841631.04961.96 投资回收期=3+669.08/1631.04=3.14（年） 2.折现法 此类方法的共同特点是：对长期投资决策诸要素进行综合考虑，尤其考虑了货币时间价值，因而更具科学性。常用的方法有：净现值法、现值指数法、内涵报酬率法、等年值法等，其中最基本的方法是净现值法和内涵报酬率法。 （1）净现值法：净现值法是通过计算确定项目净现值进行决策判断的方法。所谓净现值是指从投资开始直至项目寿命总结，所有现金流量（包括现金流入量和现金流出量）按资本成本或其他特定的贴现率计算的现值代数和。计算公式如下： 净现值=现金流入的现值总额现金流出的现值总额 或=nt=0(NCFt*DFi,t) 式中，NCF表示各年的现金净流量；DF表示复利现值系数。如前所述，资金具有时间价值，不同时间收付的货币量具有不同的价值量，因此不能对其进行简单的直接比较。在长期投资决策中，现金流入和现金流出往往发生在不同时间，在评价其收益时便不能直接比较其值，而必须将它们折算为同一时间的值，方能进行比较。又由于现值更具有现实意义，所以将它们均折算为现值再进行比较，其差额即净现值。可见，净现值意味着投资所获取的净收益额，其可行与否的标准是净现值是否大于0。当净现值大于0时，说明投资报酬率大于资本成本，投资方案可行。当净现值小于0时，说明投资报酬率小于资本成本，投资方案则不可行。若净现值等于0，则说明投资报酬率等于资本成本，投资方案尚能保本，其可行与否取决于他在整个企业经营中的重要程度。（2）内涵报酬率法：内含报酬率法是通过计算比较内涵报酬率指标进行决策判断的方法。所谓内涵报酬率是指投资方案在未来有效期内实际可得的投资报酬率，也即使投资方案的净现值等于0时的贴现率。本项目贴现指标计算如下：首先测算净现值。通过上述现金流量的分布可以看出26年和716年的现金流量是递延年金，可按年金的方法折现；其他现金流量可用复利现值的方法折现。因此， NPV=1631.04*(3.682-0.862)+1613.52*(5.669-3.685)+639.96*0.093 -3450.16-481*0.862 =4604.43+2201.22+59.52-3450.16-414.62 =3000.39 NPV大于0，方案可行。 接下来计算内涵报酬率。 假设I=36% NPV=1631.04*(2.339-0.735)+1613.52*(2.785-2.339)+639.96*0.00