我国发展REITs存在的问题及建议

题 目： 我国发展REITs存在的问题及建议 学 院： 商学院 专 业： 工程管理 姓 名： 刘学薇 指导教师： 李宏英 完成日期： 2014年4月29日 毕业论文任务书毕业论文题目： 我国发展REITs存在的问题及建议选题意义、创新性、科学性和可行性论证：REITs 作为一种新兴的房地产投资制度，正在世界范围内蓬勃发展，它代表世界房地产业的发展潮流。中国目前也需要 REITs 制度，但我国近几年实行REITs以来存在着很多问题，本文通过最这些问题进行具体分析，给出了一定的对策建议，以促进REITs在我国的良好健康发展，相应带动房地产市场和资本市场的发展与完善。主要内容： 本文首先从REITs的含义、特征、分类及在我国发展的意义四方面介绍了其内涵。然后分析了REITs在我国的发展现状，同时我国目前REITs的发展过程中也存在很多问题，比如法律法规、税收制度不健全，缺乏合格的机构投资者、金融市场不成熟等等，针对这些问题，本文提供了一定的对策建议以促进REITs在我国的更好发展。目的要求： 加强REITs相关问题的研究，对于解决中国房地产业和金融业目前所面临的实际问题，促进中国房地产业和中国经济社会的发展进步，是具有重要的理论意义和现实意义的。只有能正确分析出目前我国发展REITs过程中存在的问题，才能有针对的进行改进，使REITs在我国的发展尽快成熟，有利于资本市场的健全和完善，实现房地产资源的有效配置。计 划 进 度 ：开题时间：2013年12月上旬确定论文提纲时间：2013年12月下旬论文写作时间：2014年1月-3月论文定稿时间：2014年4月下旬指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目我国发展REITs存在的问题及建议学生姓名刘学薇学 号100707101年级、专业2010级工程管理指导教师姓名李宏英指导教师职称讲师所在院系商学院工程管理第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：本次指导主要确定了论文题目的大致范围，主要根据这个中心范围，首先自己查找资料，确定一个要写的论文题目。并主动搜集相关方面的资料，拟定一个大致的提纲，做到心中有数。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013 年12 月 10 日第二次指导（对论文提纲的指导意见）： 本次指导主要针对大纲进行修改。由于大纲的制定参考硕士论文的内容有些多，所以制定的主要内容范围有点大和空，在此基础上进行了修改，并着手具体内容的修改和完善。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 2 月 27 日第三次指导（对初稿的指导意见）：本次指导主要对每个一级标题和二级标题之间的衔接关系进行了重新整理和划分，由于一些划分标准不明确，致使有些内容衔接不恰当，故应对整体内容进行研究和重新部署。目录框架已经成型，现在主要是具体内容的编排和修改。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 3 月 15 日第四次指导（对修改稿的指导意见）：本次指导内容大部分已经修改完整，只是有局部意思表示不明确的地方，需要对其进行修改，另外，需要稍微补充以下第二部分的内容，增加一些近期最新的相关数据。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 4 月10 日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：本次指导主要针对一些细节内容，具体的字句进行修饰和完善，以及有些内容的具体补充，基本已经完成定稿。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年4 月 28 日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日注：指导意见如不够填写可加附页指导教师评语学 生： 专 业： 论文题目： 论文共 页，设计图纸 张。 指导教师评语：指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日注：评阅人评分满分为100分，指导教师评分满分为100分，答辩成绩满分为100分；总成绩为三者的算术平均值（四舍五入）。摘 要房地产投资信托基金起源与美国，是近年来房地产金融领域发展最迅速的创新产品。2003年6月，自从房地产贷款受到严格限制后，房地产资金信托在我国开始受到追捧，相应地房地产投资信托基金开始受到开发商、信托公司、研究机构、媒体等各方关注。目前REITs在我国的快速发展有效地分散了投资风险，且能获得较稳定的投资收益，为中小投资者提供了一个更为良好的投资渠道； REITs的设立促进了我国资本市场的健全和完善，对我国房地产企业融资的单一渠道起到了有益的补充作用，在房地产行业和资本市场之间建立了沟通的桥梁，不仅有助于扩大资本市场规模，还有助于改善我国房地产企业的资本结构；同时REITs的发展和完善也是规范房地产市场的需要，有利于优化房地产行业内部结构，实现房地产资源的有效配置。本文共分为四部分，第一部分介绍了REITs的内涵，主要包括REITs的含义、分类、特征以及我国发展REITs的意义四个方面；第二部分对REITs目前在我国的发展现状进行了分析，目前我国REITs的规模不断扩大，配套法律也逐步出台，与此同时，信托公司也在推行“信托基金”的创新。当然，REITs在发展过程中也面临着许多问题，导致其发展之路障碍重重，第三部分主要分析了REITs发展过程中的障碍因素，大致分为三个方面：制度建设不完善、运营环境不健全、市场环境不规范，具体包括：法律地位尚未完全确立、税收制度不完善、现有法规对其进行较多限制、缺乏合格的机构投资者和专业人才、存在信息不对称和道德风险、风险防范机制不健全、金融市场不成熟等等。第四部分主要针对以上这些问题，对REITs的发展和完善提出了一定的对策建议，比如建立健全相关法律法规，给予税收优惠、培养专业人才以及规范REITs的运作环境、建立多层次的金融体系等等。关键词：房地产投资信托基金；融资渠道；对策建议AbstractReal Estate Investment Trusts which originates from America has become a creative financial product in Chinas real estate financial market for few years. Because of the strict limitation of bank loans for property developers, the real estate investment trusts attracted a lot of attention from trust companies, property developers, research institutions and the news media. Actively promoting the REITs can effectively decentralize the investment risk, ensure the stable income of the investors , provide an excellent chance for investorsand bettersatisfythediversedemandfor investment andfinancing. In addition, REITs would also optimize the internal structure of real estate companies and improve the system of multilevel capital markets.The dissertation includes 4 sections besides the foreword. Section 1 is a summary of the Real Estate Investment Trusts, including the definition, classification and the characteristics of REITs. And it also introduces the significance of developing REITs in China. Section 2 makes a deep analysis on the development of REITs in China. In recent years, the investment scale of REITs has been expanding quickly, at the same time, the innovation of trust funds have been carried out steadily. Seeing that Chinas construction of REITs has its elementary scale, the relevant laws and policies has been put into practice so as to bringthelawinto fulleffect. From the angles of institutionbuilding, operatingconditions and marketing environment, section 3 discusses the obstacles that hamper our countrys REITs. Aimed at the foregoing obstacles, Section 4 proposes the measures that our country should take to develop REITs.Key words: Real Estate Investment Trusts; financing Channel; the measuresII目 录 序 言1 一、REITs的内涵2 1. REITs的含义 22. REITs的分类 2 3. REITs的特征34. 我国发展REITs的意义 4 二、REITs在中国的发展现状 6 1.REITs的规模不断扩大6 2.相关配套法律逐步出台73.信托产品不断创新7三、我国目前推行REITs的障碍因素分析 7 1.制度建设不完善7 2.运营环境不健全93.市场环境不规范 10 四、我国发展REITs的对策建议121.完善相关法律及税收制度12 2.培育合格的机构投资者和专业人才133.规范REITs发展的市场环境144.建立多层次的金融市场体系 15 参考文献 17 致谢18 - 18 -序 言自20世纪90年代以来,伴随着中国经济的持续性繁荣,房地产业得到了迅速发展并成为我国的支柱性产业。房地产业作为整个社会再生产的一个不可或缺的重要组成部分,以其对相关产业的强劲带动作用而在国民经济中占据重要地位。众所周知,房地产行业具有资金投入大、建设周期长、资金周转较慢等特征,这使得房地产业在整个运作过程中离不开金融业的强有力的支持。正是由于房地产业与金融业的紧密相关性,使得房地产金融业的发展状况对房地产业的健康发展起着至关重要的作用。长期以来，中国房地产行业70%的资金来源依赖于银行贷款，利用信托方式来为房地产开发企业或项目进行融资并未得到较大的发展。但是随着形势的发展，这一业务的重要性得到体现。进入21世纪后，为了缓解2003年央行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知后银行收紧房地产信贷资金带来的压力，房地产信托融资活动得到大规模发展。在信托资金的运用上，房地产企业或开发项目成为发放贷款的重点。房地产投资信托基金是产业投资基金的一种形式，是专门用于房地产投资、租赁、销售和消费等方面的投资资金。它的投资范围限于房地产领域，是集众多分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资模式。REITs不仅可以为房地产企业提供一种新的融资渠道,为中小投资者提供一种能够具有相对稳定收入的投资产品,同时也促进了房地产市场和资本市场的完善。研究我国房地产投资信托基金的发展状况不仅可以在理论上对我国房地产投资信托模式的完善进行一些有益的探索，丰富和完善我国的房地产投资信托理论，而且可以在实践中为我国发展房地产投资信托基金提出相关的政策建议，从而对我国建立真正意义上的更健全的房地产投资信托基金起到推动作用，进而拓宽投融资渠道，实现投资者和开发商的双赢。我国发展REITs存在的问题及建议一、 REITs的内涵1.REITs的含义房地产投资信托基金也被称为房地产投资信托，国外称为REITs（Real Estate Investment Trusts），是投资信托公司通过制定投资信托计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理，最后将综合投资收益扣除一定佣金后按比例分配给投资者的一种集合投资方式，实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划(Collective Investment Scheme)。REITs在香港被译为“房地产基金”，在台湾译成“不动产投资信托”，而中国大陆一般译为“房地产投资信托基金”。房地产投资信托基金在西方国家的称谓也不尽相同，在美国等大多数国家直接称为REITs，但在英国和亚洲一些国家称为房地产投资基金(Property Investment Fund，PIF)。我国自20世纪以来，房地产市场和证券市场就成为两个快速发展的市场。实际上，REITs属于不动产证券化的一种方式，因此有着广泛的发展空间。REITs的运作方式有两种，其一是专业管理公司向投资者发行受益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产的管理中，并将这些经营性物业所产生的利润的90%流向投资者分红；其二是开发商将开发的项目设立专业的REITs，以其收益作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此REITs比较适用于商业地产。从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。房地产投资信托基金(REITs)的组建发起人一般是投资银行、投资公司、投资信托公司、房地产公司等等。2.REITs的分类REITs有很多分类方法。例如，按照组织形态，可以分为公司型和契约性，契约型REITs是基于信托法律制度设立的，而公司型REITs是基于公司制度设立的。按股份是否可以追加发行，可分为开放型及封闭型。封闭型REITs被限制发行量，不得任意发行新的股份；相反，开放型REITs可以随时为投资于新的不动产增加资金而发行新的股份。按是否有确定期限，可分为定期型和无期限型。定期型REITs是指在发行基金之初，就定为确定期限出售或清算基金，将投资所得按事先的约定分配给股东；无限期型则无。按照投资标的确定与否，分为特定型与未特定型。基金募集时，特定投资于某不动产或抵押权为特定型REITs；反之，于募集基金后再决定适当投资标的为未特定型REITs。但目前各国最主要的分类方法是按资金投向不同进行分类，将其分为三大类：权益类(Equity):直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入，主要收入为房地产租金，通常主要有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产，受利率影响相对比较小，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会。抵押类(Mortgage):主要从事一定期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券业务，收益为房地产贷款的利息。机构本身不直接拥有物业，而将其资金通过抵押贷款方式借贷出去，从而获得商业房地产抵押款的债权，为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场、获得较高借贷利差的机会。混合类(Hybrid):在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。早期的房地产投资信托基金(REITs)主要以权益型为主，以通过经营管理获取稳定的现金为主要目的。近年来，抵押型房地产投资信托基金发展较快，它主要通过发放长期房地产抵押贷款，购买房地产抵押证券（即MBS）获取收益。总的来看，无论是数量还是市值，权益型房地产投资信托基金仍占绝对主导地位，其次是抵押型房地产投资信托基金，混合型所占比重较低。3.REITs的特征（1）容易筹集资金。REITs是通过基金证券在金融市场上募集资金，再通过直接经营或间接投资的方式投资于房地产市场及相关项目，有效地将房地产市场和资本市场结合在了一起。这两个市场的结合，对于房地产商在大规模的房地产开发中获取资金，加速资本积累，促进土地的有效利用都是大有裨益的。（2）收益稳定。首先REITs对房地产进行专业化管理，这是个人投资者所难以进行的,在这个意义上，REITs具有基金产品的特点。REITs将小额的资金集合后交由专业性很强的基金管理机构进行投资管理运作，这些基金管理机构拥有专门的理财专家、市场分析人员和充足的市场信息，他们针对国内外经济形势、各个行业甚至某一公司的运营状况和潜力来进行科学系统的分析研究，在此基础上作出投资决策，确保资金安全。因此相对于个人投资者来说，专业管理团队更能把握市场的脉搏，从而获取较高的收益。又由于房地产基金的经营权与所有权高度分离，通过专业化的经营管理可以使房地产运营绩效大大提高，使投资者可以分享房地产专业投资的成果。（3）投资风险相对较低。马科维茨的资产组合理论告诉我们不要把鸡蛋放在同一个篮子里，但是中小投资者往往由于资金实力不强而无力做到这一点，而投资基金则可以通过汇集众多中小规模投资者的小额资金，形成雄厚的资金实力，可以把投资者的资金分散于各种资产，从而分散了投资的风险。REITs与股票、债券市场的相关性较低，在投资组合中配置一部分不动产基金，恰好可以优化投资组合，有效分散单一投资证券市场的风险。再加上大部分REITs是属于公募性质的投资机构，因此受到第三方监督的力度越来越大。另外，随着机构投资者越来越多地参与到REITs市场，公众获得的信息也越来越多，REITs运作的透明度越来越高。（4）可对抗通货膨胀。在发生通货膨胀的时期，现金、固定收益的证券等都存在贬值的压力，但 REITs 却是与通货膨胀率同向变动的，这是因为在发生通货膨胀时，租金、物业等与 REITs 相关的收益会因为物价水平的提高而提高，所以说 REITs 具备抵抗通货膨胀的能力。4.我国发展REITs的意义（1）大量民间资本需要寻找投资出口一方面传统的房地产投资门槛较高，把中小投资者拒之门外，使其无法涉足房地产业；另一方面随着我国经济的飞速发展，积累了巨大的社会财富，普通民众于其生产生活之外尚有大量资金剩余，形成了一个十分庞大的民间资本市场。且普通民众普遍拥有十分高涨的投资热情，投资需求也不断扩大，但是由于股市低迷，银行利率偏低，使得投资渠道十分有限，并且其作为个体投资者，抵抗风险的能力也十分有限。更为重要的是，缺乏风险低且收益高的金融投资产品，从而导致普通民众的大量资金存入银行而被闲置，显然这不利于我国国民经济的循环可持续发展。而房地产投资信托基金则大大降低了房地产投资的门槛，为中小投资者提供了一个更为良好的投资渠道。在房地产投资信托基金模式下，可以有效地分散投资风险，使得投资者获得较高并且稳定的收益。这样以来，大量的社会闲散资金得到有效利用，被源源不断地投入到再生产中，不仅有利于我国国民经济的持续稳定健康发展，也能创造出更多的社会财富，进一步增加民众的收入，提高民众的生活水平，并最终形成一个投资收益再投资的良性循环。另外，随着中国保险市场的发展和中国养老保障制度的改革，中国的机构投资者也开始渐渐成型，使社会财富更加壮大，而房地产信托投资基金恰恰提供了相应的释放渠道，利用好这些资本将对我国经济的发展起到积极的促进作用。（2）完善资本市场的要求REITs的设立对我国资本市场的健全和完善有促进作用。第一,房地产开发的长期性必然使得REITs的投资期限也较长。较证券投资而言,REITs的投资期限更长、收益也更稳定。因此, REITs的推出将有利于增加新的投资品种并拓展投资者的投资组合空间。第二,REITs可以扩张投资基金的规模。我国投资基金的规模还非常小,究其原因在于国内投资基金定位于证券投资基金,基金持有者的资金仍然是投向证券市场；而房地产投资信托基金则可以将证券市场以外的投资者的资金聚集起来,在资本市场与投资者之间起到桥梁作用,从而有效扩张投资基金规模,有利于整个投资基金市场的健康发展。第三,由于房地产投资信托基金的回报具有长期性,也有助于培养投资者的长期投资理念,而投资者的理性投资又会推动资本市场的健康发展。总之，在当今金融自由化、国际化、一体化、证券化和全球化的潮流下，REITs的发展对完善资本市场起着至关重要的作用。REITs在扩展投资领域的同时降低了投资组合风险，促进了金融创新，拓展了金融市场的广度和深度。与此同时，引入REITs这种崭新的融资方式，还促进了信托公司等金融中介的发展。目前我国信托公司开展新的业务来源成为当务之急，通过REITs的发展，信托公司能够获得较为稳定的发行和管理收入和较高回报,同时促进其他信托业务和金融创新工具等的开发,达到促进信托业健康发展的效果。（3）规范发展房地产业的需要第一，我国金融市场不够健全,融资渠道单一，房地产业作为资金密集型产业，绝大部分资金目前只能通过商业银行贷款来满足。REITs的设立可以拓宽房地产融资渠道，使其融资方式多元化，降低房地产融资对贷款的过度依赖，强化其抗风险能力。目前，我国经济持续稳定健康发展，需要更大范围地深入和融入世界经济领域。而房地产业的保值增值能力恰好构成了对国外资本的巨大吸引力，许多发达国家都已成立了专门投资于我国房地产业的投资基金，为进入中国市场做了充分准备。因此，引入房地产投资信托基金为国际资本提供了投资渠道，势必受到外资的欢迎，对中国房地产行业而言，也可在一定程度上缓解融资压力，保持行业稳定健康发展。第二， REITs的引入有利于房地产企业的规范化操作。REITs投资于房地产企业这一投资行为属于股权投资，不会提高企业的负债比重，有利于优化企业的资本结构。另外，房地产信托投资基金为规避风险采取了分散投资方式，房地产企业的运作也会受到各个小股东来自外部的有效监督，对房地产企业运作的规范化也大有裨益。第三，REITs的发展有利于房地产行业内部结构的优化。目前我国房地产企业众多,且绝大多数是中小企业，这些企业管理不规范、专业人才缺乏。房地产投资信托基金以实现利润最大化为目标，必然会将资金投向具有潜力的建设项目，这将在一定程度上促进业内的竞争，实现优胜劣汰。同时,通过REITs提供的资金支持，优质房地产企业还可以兼并、收购同业，加快房地产行业的内部重组，进而实现房地产资源的优化配置。二、 REITs在中国的发展现状1. REITs的规模不断扩大众所周知，在中国，房地产投资信托基金还是新生事物，处于起步阶段。2003年6月央行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知后，房地产信贷受到严格的限制，房地产融资难度增大，房地产资金信托开始受到追捧。相应地房地产投资信托基金也开始受到开发商、信托公司、研究机构、媒体等各方关注，被认为是解决房地产融资难题、拓宽融资渠道的最佳方式。房地产开发商和信托公司开始尝试以此方式进行房地产融资，每年都有众多的房地产信托计划被推出。自2005年以来，每年房地产信托的规模都在百亿以上。2011年，与银行信贷紧缩和资本市场持续低迷形成鲜明对比，信托市场逆势火爆，房地产信托深受追捧，发行款数、募集规模、市场占比均出现了“大跃进”式的增长，收益率一路攀高。2011年上半年国内共发行536款房地产信托产品（含保障房信托），规模达1670.1亿元，同比增长137.36%，平均年收益率高达9.81%，超出其他信托产品平均收益率近1.5%。例如2011年6月下旬，香港上市的融创集团信托融资年收益率达17%。据展恒理财数据表明，2012年到期的房地产信托为1357亿元，2013年1493亿元。但需要特别指出的是，目前中国的这些房地产集合资金信托计划并非是真正意义上的房地产投资信托基金，与国际上通行的房地产投资信托基金相比有较大的不同。我们将其称为准房地产投资信托基金。2. 相关配套法律逐步出台随着实践的发展，政策、法规也在不断出台、完善，以规范、指导业务操作。2007年6月中国人民银行召开了房地产投资信托基金专题座谈会，起草了关于开展房地产投资信托基金试点工作的请示（征求意见稿）。2008年3月，银监会在新出台的信托公司管理办法解释中明确“鼓励房地产投资信托基金业务的开展”。2008年5月，银监会颁布信托公司房地产信托业务管理暂行办法。2008年12月3日，温家宝总理主持召开了国务院常务会议，研究部署当时金融业促进经济发展的措施。针对经济形势，会议提出了“金融国九条”，其中第五条规定：“创新融资方式，通过并购贷款、房地产投资信托基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。”2008年12月20日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见，明确而提出支持房地产开发企业合理的融资需求，支持开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。2009年1月由中国人民银行牵头拟定的房地产投资信托基金试点管理办法出台，同年8月，房地产集合投资信托业务试点管理办法出台。3. 信托产品不断创新2009年信托公司房地产信托业务的强劲增长与房地产投资信托基金试点方案的缓慢推行形成了鲜明的对比。与此同时，信托公司对房地产信托产品的结构设计、运作模式和产品要素都进行了较大的突破和创新。其中基金化房地产信托产品最引人瞩目。 所谓的“基金信托”具有以下特点：一是先有资金池，再从项目池中选择具体项目进行投资，从而增强了信托公司在信托业务管理中的主动地位；二是从管理组织上看，都设立了专门的信托投资决策委员会，由信托、房地产、财务、法律等各方专业人士组成，设立了“信托经理+投资顾问”的复合管理模式，在业务操作中引入了房地产专业中介机构。三、 我国目前推行REITs的障碍因素分析1. 制度建设不完善（1） 法律地位并未完全确立REITs在本质上属于产业投资基金，但是中国现行的法律中没有专门的产业投资基金法，而只是出台了中华人民共和国信托法、证券投资基金法这两个和REITs最为接近的法律，其中证券投资基金法只设立了设立境外中国产业投资基金管理办法这一行业规章。另外，2008年5月，银监会颁布信托公司房地产信托业务管理暂行办法，2009年1月，中国人民银行牵头拟定房地产投资信托基金试点管理办法，同年8月，又出台了房地产集合投资信托业务试点管理办法。由此可以看出，虽然房地产投资信托基金越来越受到追捧，但是仅仅有这样的试点办法的出台无法对其进行根本性的指导，比如资产负债结构、业务种类、资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题,这些都需要法律和法规的配套支持，然而缺少法律制度的支撑，就会使得REITs在我国的发展困难重重。（2） REITs税收制度法规缺失首先，我国目前还没有针对房地产投资信托基金税收的法律规定，当前信托业务的税收基本上处于无法可依的局面。REITs税收制度的法规缺失不利于信托当事人对投资收益的准确预期，也增加了信托公司进行业务创新的决策难度。其次，房地产投资信托基金的收益由租金收入和资本增值两部分构成，收益率的高低备受关注，目前国外很多国家在房地产投资信托业务中都通过税法改革，避免双重征税，以便提高房地产回报率。例如美国，在免除了企业所得税的情况下，房地产投资信托基金收益回报率平均达到8.4%。而在中国现有税法框架下，租金收入要缴纳5.5%的营业税，12%的房产税，然后要缴纳25%的企业所得税，收入分红后还要缴纳个人所得税，这也抬高了可供选择的房地产的门槛，只有部分稀缺的核心地段的房地产才具备成为房地产投资信托基金投资对象的可能。同时这种双重征税的问题体现出政府不鼓励长期持有基金的态度，在很大程度上削弱了REITs的竞争力。因此，我国税收政策的缺乏，将直接阻碍 REITs 的发展。（3） 现有法规对REITs的限制信托投资公司的监管主体是中国银行业监督管理委员会。为了加强业务监管以及振兴信托业,全国人大于2001年颁布了信托法，2008年银监会先后发布了信托公司管理办法解释、信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法，2009年中国人民银行牵头拟定房地产投资信托基金试点管理办法和房地产集合投资信托业务试点管理办法、。以上信托法律、法规对单个集合资金信托计划的资金信托合同要求不得超过200份(包含200份),每份合同资金最低5万元；管理费用没有具体规定,可以与业绩挂钩；不能公开宣传推销产品,也不能承诺保底收益；要求对资金进行托管,每周披露一次单位价值。其中信托计划的资金信托合同不超过200份的限制一直是房地产信托的一个重要制约因素,使其难以满足较大房地产融资项目的需要,无法成为主流的融资渠道。2007年11月证监会发布的信托投资公司房地产投资信托业务管理暂行办法(征求意见)中对200份信托合同的限制有所突破,但要求信托投资公司具备9项条件,目前绝大多数信托公司达不到要求,并且该暂行办法的出台还尚须时日,对目前房地产投资信托的发展无法产生实际效果。2. 运营环境不健全（1） 没有真正意义上的机构投资者2008年12月3日，在国务院会议层面上，房地产投资信托基金首次被提出作为拓宽企业融资渠道的方式，相关试点工作也开始着手。银监会和证监会分别就REITs的发展提出了各自计划的实施方案。银监会的方案是以债券类产品的方式组建房地产投资信托基金，发行收益凭证，房地产企业继续持有房地产的所有权，REITs在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者；证监会的方案是以股权类产品为基础组建房地产投资信托基金，将房地产所有权转移到房地产投资信托基金名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有房地产投资信托基金股份间接拥有房地产所有权REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。可见，无论采用何种方案，机构投资者的参与都是至关重要的。在美国，REITs的资金来源中有很大的一部分来源于机构投资者，其资金量大而且信息灵通、投资技术高,能够为REITs提供稳定充足的资金流。而我国限制保险公司、养老基金等大型机构投资于房地产，目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于 REITs 的发展非常不利，短期内难以形成REITs的资金规模。（2） 缺乏运作REITs的专业人才REITs 作为一种投资基金，若想成功地运作，必须具备一批既懂得房地产专业知识又通晓投资基金管理、投资银行业务、财务管理和相关法律法规的复合型人才。只有专业化的 REITs 管理团队才能驾驭好REITs，获取丰厚回报。而目前中国恰恰存在着这种人才的紧缺的局面。中国现在的房地产人才和金融人才都非常年轻，以中青年为主，这是由于中国房地产和金融市场发展时间相对较短得原因，相对应的房地产培训和教育发展的时间也较短。另外,高素质人才相对集中于经济较发达的城市和地区，尤其是房地产从业人员综合素质不高，目前市场上的大量房地产经纪人员往往缺少真正的房地产专业知识，不适合从事REITs市场业务。基金管理人员往往只擅长某一领域，无法运作大规模的 REITs。REITs作为金融创新产品，不仅涉及房地产各个方面和层次的知识，还涉及法律、财务、资本运作和税务等各个方面的知识，只有专业人才和专业团队的管理，REITs才能尽快成为具有稳定回报地金融创新产品，所以迫切需要 REITs 专业人才来发展壮大 REITs。3. 市场环境不规范（1） 存在信息不对称和道德风险REITs 的投资被严格限制在房地产及相关领域，但由于房地产市场的特殊性，该领域的完整性和透明度远低于证券市场，因而其价值确定和财务状况很难被真正了解。尽管近年来已有很多如土地交易和房地产市场的公开信息，但是很多关于房地产公司的交易、运营和管理的信息仍然不公开、不透明。中国金融信息公开化工作的确还比较落后，存在银企信息不对称的问题。由于信息不对称，很多公司和机构就会借机为自身谋求利益，不顾投资者和其他各方的利益。中国很多中小企业在这方面更加不规范，这也使得监管存在道德风险，使人们很难了解真实的市场状况。房地产和金融信息的不透明，都将削弱经营者和投资者的信心，阻碍中国的房地产和金融市场的进一步发展。REITs的运行管理中也存在一定的道德风险。房地产投资基金在组织体系上，由基金持有人、管理人、托管人通过信托关系构成一个有机的组织系统，运用资产托管机制来制约信托资产运作的关系，构成了投资基金信托关系中的一个基本特点。在投资者认购REITs之后，以信托方式将资金交由REITs管理人进行运作，这就形成了一种委托代理关系。在这种关系下,由于投资者和管理人并不具有相同的利益，而且投资者无法时刻观察管理人的投资行为，尽管托管人可以对管理人的行为进行监督，但其监督毕竟是有限的，因而管理人很可能从事与投资者利益相冲突的投资行为，便产生了其中的道德风险。对此，我国目前并没有建立全面的征信体系，信用环境较差。（2） 风险防范机制不健全REITs本身包含多种风险，包括政策风险、信用风险、房地产项目经营风险等，这些风险都会影响REITs的收益以及投资者利益，甚至影响房地产市场和金融市场的稳定。而目前我国风险防范机制不健全,表现为：风险预警机制较差，没有完整的风险评估体系与警戒模型；与风险相关的信息披露机制不健全，对未来可能出现的风险的披露工作也没有完全展开；作为风险监控人的独立董事制度还不完善，即使设立了独立董事,但是其作用没有较好地发挥，基本上形同虚设。（3） 场外交易困难作为封闭式基金本身就存在流动性较差的缺点，此外，由于我国尚未建立房地产信托产品二级市场，没有集中竞价交易场所，投资者为转让手中的合约必须自己寻找交易对手，而现实经济中广泛存在着信息不对称，使转让者寻找交易对手的成本太高，阻碍了潜在买卖双方的信息交流。另外，根据法律的规定，信托受益权是由信托合同的形式存在的，这导致信托合同不能像信托受益凭证那样被分割，只能整体转让，这实际上抬高了转让过程中交易对手的门槛，提高了寻找交易对手的难度，使得证券场外交易不是十分顺畅，封闭式私募基金的流动性差的缺陷更为明显。因此，投资者存在一定的退出顾虑。（4） 房地产金融市场不成熟，投资渠道狭窄与具备发达金融市场的西方国家相比，中国金融市场还不太成熟，短期内难以形成较大的投资于REITs的资金规模，REITs在国内证券市场上公开募集资金为时还远。现实中更多的是采用私募投资公司模式，但规模很难做大。国外私募资金的主要来源为机构投资者和相当成熟的富裕阶层，所以其资金筹措规模上不存在任何问题。而在我国，缺少长期稳定的大型机构资金来源，而且就个人投资者而言，由于其难以准确预测REITs的风险，因此投资金额一般不会太高，再加上国内民众平均财富积累较低，在短期内我国难以形成以私募方式设立的资金规模巨大的REITs。其次，和西方房地产金融比较发达的国家相比，我国目前成立的REITs的投资渠道相对较窄。在国外成熟市场中，抵押型REITs是通过提供房地产抵押贷款来间接实现对房地产业的投资，可以说提供房地产抵押贷款是REITs的一个重要投资方向，但我国目前还不具备大规模开展该业务的条件。同样，由于金融市场发展还不完善，所以REITs缺乏进一步融资的有效手段。房地产资产价值巨大，并且流动性较差，所以REITs在投资房地产资产后，必须依托该资产筹措资金进行下一步的投资。如美国REITs基金就是以所投资的房地产资产为依托发行资产依托债券和可转换债券等融进大量资金，这也是美国REITs基金得以充分发展的重要原因之一。而从我国目前情况来看房地产投资基金采用该手段筹措资金有相当大的难度，不但难于取得发行该类债券的资格，而且由于我国证券市场的规模较小，即使该类债券得以发行，其筹资规模也非常有限。四、 我国发展REITs的对策建议1. 完善相关法律及税收制度（1） 完善的相关法律制度REITs要在中国有更大发展，要为其构造良好的宏观、微观环境，加快房地产业和金融业对外开放的进度，加强房地产业发展的规范化、促进房地产发展模式的升级、加强中介机构的培育。首先要加快我国相关政策和法律法规制定的进度，为REITs的发展建立完善的政策和法制环境。比如，我国现行的信托法规定国内资金信托只能通过使用“私募”方式来募集资金，对资金信托的发行人数、额度以及推广方式有着严格的限定，也是因为资金信托的私募性质，暂时也很难为REITs的发展提供更广阔的空间。我们不仅要使我国的公司法、证券法、信托法等的法律之间消除障碍，还要为REITs建立相关的、独立的法律法规，从而营造出有紧密联合的制度环境。建议设立REITs专项法律,调整公司法、信托法及证券法,制定专门针对投资基金发展的产业投资基金法、投资公司法、投资顾问法等法规,细定信托业务操作过程中一整套详细规则,如投资方向的限制、投资比例的限制、投资资格的审定、投资比例的确认等,也可以先制定具体实施细则,在进行REITs试点之后,根据实践经验修改细则,然后将其纳入法律体系,从而规范REITs的发展,也为广大投资者提供有效的法律保护环境。这方面，海外的立法和实践能给中国很多的借鉴。政府可以借鉴美日等经济发达国家和地区的做法，建立对REITs的严格管理,在资产负债结构、业务种类、资金投向、利润分配等方面对其加以限定，加强对REITs的规范。（2） 优化税收制度税收制度的优惠政策是REITs在国外得到发展的源动力和根本保障，中国现行的税收制度使得 REITs运作的交易成本将会较高，削弱了产品的竞争力。为此，可以适当的参考国外对于 REITs 专项法律中制定的税收减免模式，REITs可以在一定的层面免征所得税。例如 美国房地产投资信托法对 REITs的收入来源、拥有、运营、管理、服务范围、税收补贴做出了详细的规定，凡符合法定要求的 REITs 具有避免双重征收的特征，获准把股利支出从公司征税中扣除。REITs 只要每年把征税收入的 95% ( 2001年 1 月 1 日降低到 90%) 作为股利分配给股东，就可以避免交纳公司所得税。此外，必须明确与REITs相关的的法律责任。首先，作为产业基金，REITs 必须将收入中的大部分应税收入作为分红，分配给股东，由此才可以享受相关的税收优惠。其次，法律应对REITs 的投资领域和借贷比率予以限定，并且只能参与前期以外的房地产开发，避免运作风险。2. 培育合格的机构投资者和专业人才作为 REITs 投资者中的重要一员，机构投资者对 REITs 的发展具有不可低估的重要作用，突出表现在以下几个方面：首先，机构投资者具有监督管理者决策的作用。机构投资者监督管理者决策的作用，突出表现在一旦机构投资者持有某一公司的大量股份或受益凭证，他们就会更多的关注该公司及其管理队伍的业绩。因为他们具有知情权和选举权，他们要对其投入巨资的公司的投资和融资决策进行监督。其次，机构