土地使用权期限届满后的房屋所有权问题研究

毕业论文题 目：土地使用权期限届满后的房屋所有权问题研究 学 院： 商学院 专 业： 工程管理 姓 名： 郭子昀 指导教师： 曲赜胜 完成日期： 2014年4月28日 毕业论文任务书毕业论文题目：土地使用权期限届满后的房屋所有权问题研究选题意义、创新性、科学性和可行性论证： 住房问题一直是关乎民生的一件大事。随着居住用地70年产权期限的日益临近，在土地使用权到期后应如何地上建筑物也成了社会日以关心的焦点。因为距离中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的居住用地70年期满还有一定年限，所以我国现在还未真正面临住宅用地土地使用权和所有权这一矛盾，因而关于这一问题的讨论众说纷纭，没有盖棺定论。这种百家争鸣的局面使这个选题十分新颖，研究也可以有较大的自由和发挥空间。 对于如何处理土地使用权期满后地上建筑物的问题，虽然我国尚无案例可循，但是通过对其他国家产权规定的了解，也可以发现一些值得学习和借鉴之处。本文将以德国，台湾为例，辅以深圳处理到期建筑的方法，提出可以缓解土地所有权及房屋使用权之间矛盾的方法，目的在于未雨绸缪，在土地使用权期限到期之前提出这一问题合理的解决方法。 在土地出让制度确立20多年后的今天,部分早期出让的国有土地使用权业已面临或即将面临到期问题。为保护经济秩序的稳定,明确土地使用权到期后现有土地使用权人对该土地上建筑物的权属，自然就成为无法回避,且亟待解决的现实问题。主要内容： 本文拟分为四个部分，开篇阐述土我国土地权属制度的现状，从土地使用权与房屋所有权二者概念及关系、我国现行立法规定两方面对研究背景作基本阐述。然后将论述相关法律、条理中的问题，分析其原因和危害。继而引入其他国家、地区关于这方面经验的吸纳和借鉴，包括深圳国商大厦土地使用权到期的处理办法，最后提出关于解决这一问题的途径和建议。目的要求： 本文旨在根据本科期间所学知识，结合关于房地产所有权相关背景资料对土地使用权到期后地上建筑物处理问题进行探讨和分析。论文将分析我国现行立法现状及缺陷，并提出修改方案，为进一步完善我国土地所有权制度提出建议。同时，也是对本阶段所学相关理论知识的综合运用能力加以训懒，为从事相关工作奠定基础。计 划 进 度 ：2013年12月上旬：开题 2013年12月上旬12月下旬：确定提纲 2014年1月3月：写作时间 2014年4月：定稿时间 指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日摘 要我国土地的所有权归国家所有。由于现行法律对于出让土地使用权规定的期限较短,会产生其与地上建筑物所有权期限较长之间的矛盾。随着土地使用权出让年限的临近，如何完善法规，在维护国家财产不受损失的同时保障房屋使用权者的利益，则成了亟需要解决的重要问题。在内容上，本文分为四部分。第一部分从土地权属与地上建筑物权属入手，说明了建筑物所有权和土地所有权的概念和异同，并概述了我国土地使用权期限现行立法的内容，为下文奠定基础。第二部分着重分析了我国现行立法的缺陷，及缺陷所带来的预期后果。第三部分以德国，中国台湾和深圳为例，分析各国和地区处理土地使用权期满后地上物所有权与土地使用权之间矛盾冲突的模式，通过对这三种模式内容及特点的研究，为我国提供一定的制度借鉴。第四部分提出了缓解我国土地使用权期满后地上建筑物所有权与土地使用权矛盾冲突的相关建议,主要分为延长土地使用权年限，进行价值补偿，动态续约三种，旨在维护国家利益的同时保障房屋所有权人的合法权益。关键词：土地使用权 建筑物权属 制度Abstract In China，the ownership of the land is owned by the state. Due to the short duration of the existing legal provisions for the transfer of land use rights，the contradiction between it and the building ownership of the longer term grows. With the land use right transfer period is approaching, how to improve the laws and regulations to protect the interests of the housing authoritys use,while preventing national assets from loss,has become an important problems which should be solved urgently . In terms of content, this paper is divided into four parts. The first part starts from the relationship between the land ownership and building ownership,illustrating the concepts and similarities and differences between ownership of buildings and land ownership ,and gives an overview of the contents of the land use rights of existing legislation, laying the foundation for later. The second part emphatically analyzes defects of the existing legislation, and the anticipated consequences of defects. The third part of takes Germany,Taiwan and Shenzhen as examples,analysis the national and regional processing mode to solve the conflicts between the planimetric ownership and land use rights when the land use right expires,through the contents and characteristics of these three modes of research, to provide a reference for our system. The fourth part present suggestions to remit the the conflicts between the planimetric ownership and land use rights after the expiration of the land use rights.The suggestions are mainly devided into prolonging the land use term, being value compensation,and dynamic renewal of three,designed to safeguard national interests while protecting the legitimate interests of house owners.Key words:land property ;building ownership;system目 录序 言1一、 我国土地权属制度现状21 土地使用权与地上建筑物所有权22 土地使用权与地上建筑物所有权关系23 现行立法关于土地使用权出让制度的规定3二、 相关规定中存在的问题分析41 确定土地出让最高年限的依据不充分42 损害多方经济利益53 当事人的自主性得不到保障5三、 部分国家和地区经验借鉴61 德国法律对土地使用权的规定62 台湾法律关于土地使用期限规定63 深圳市到期房地产到期续期若干规定的颁布与施行8四、 关于解决土地使用权期满后房屋所有权归属问题的建议91 适当延长土地使用权年限92 政府对期满土地进行价值补偿103 “动态续期”，减轻使用权人经济负担10五、 结论11参考文献12致 谢13序 言房地产是指以土地和其上建筑物作为物质形态存在的财产,主要包括地产和房产两个基本组成部分。从自然属性上来说，地产与房产一直以来都不可分离。但从法律角度,土地和其上建筑物的权益是完全可以分开对待的。我国为保护国家利益不受侵害而施行的土地使用权期限届满后国家无偿收回地上建筑物及附属品的做法,本身具有保护国家土地财产的意义。不过,其存在着许多不合理之处，例如设定年限的依据本身就不够充分，同时会损害土地使用权人利益。正是由于这种不合理性，我国所建立的产权所有制制度在一定程度上破坏了房屋所有权的完整性,同时也会使临近期满时土地使用权难以转让,使房地产开发建设目的落空，降低土地再利用价值。为解决当土地使用权到期时处理建筑物与土地权属的矛盾问题，本文分析了现存法律规定的缺陷，在可借鉴经验基础上对完善产权法提出了意见。同时综合运用了多种研究方法，其中主要是文献研究法和个案分析法。关于产权期限的规定，在不同时期的不同法律条文中，表述和规定不尽相同。因此，需要根据时间延伸大量查阅，分析和整理法律条文脉络。同时，由于目前我国尚未面临对于土地使用权期满后对土地和建筑物的实际处理问题，在国内寻找可操作案例进行分析比较困难。因此，本文选取德国、台湾地上权法案中值得借鉴的部分，同时结合2004年深圳市对于房地产到期所采取的措施，提出了延长土地使用权期限，国家给予土地使用权人补偿或动态续期三种方案。根据我国规定的各类通途土地最高使用年限，要真正面对这一问题还有一定年限。但是其他类型土地暴露出的问题却不容忽视。随着我国相关规定的日益完善，相信可以再居住用地70年期限到来之前推行出既符合国家利益，又保护土地使用权人利益的成熟法案。土地使用权期限届满后的房屋所有权问题研究1、 我国土地权属制度现状1 土地使用权与地上建筑物所有权土地使用权是土地所有权能之一，是指在法律保护范围内，使用权人有权对该宗土地进行占有、利用或经营。土地使用权可由土地所有权人直接行使，也可由他人行使。地上建筑物所有权（或称房屋所有权）是指在法律保护范围内，其所有人有权利对该项房产进行占有、使用、收益或处分。所有权与使用权最根本的区别在于所有权人对自己的物业是否享有最终的处分权。由于房屋与土地的关系十分密切，因此地上建筑物所有权与土地使用权也是密切相联的。例如，拥有房屋所有权则必定拥有该地产范围内的土地使用权,土地使用权转让时,其地上建筑物所有权也随之转让;在土地使用出租、抵押权时也同理。因其两者的不可分割性,中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例条例（下简称条例）规定,当土地使用权期限届满后,地上建筑物所有权及其土地使用权由国家取得这一做法是正当的。但条例同时规定地上建筑物所有权由国家无偿取得，这一点却是值得商榷的。因为地上建筑物所有权是否应与土地使用权一同由国家取得是一回事,地上建筑物是否应无偿被收取却是另一回事。后一点是投资者,如开发商,商品房购买者的切身利益之所在。2 土地使用权与地上建筑物所有权关系房地产是指以土地和其上建筑物作为物质形态存在的财产,主要包括地产和房产两个基本组成部分。其中，对地产的权属称为土地权属，对房产的权属称为地上建筑物权属。房产与地产在自然形态上具有“依地建房、为房载地、房地不可分”的属性。房地产的这一自然属性,决定了在房屋上设定的权益与在土地上设定的权益也具有不可分割的的统一性:拥有土地的产权,即可拥有房屋的产权；拥有房屋的产权，即可当然拥有房屋下土地的产权。在房产权与地产权的关系中，尤为重要的是房产权对地产权的依赖性。世界上存在没有建筑物的土地，但绝不存在离开土地的房屋，世界上没有空中楼阁；任何房屋的权益均需建立在土地的权益之上。我国立法尚无明确规定土地与建筑物之间的关系是附属还是两个独立物体,但根据我国宪法第10条的规定,城市的土地属于国家和集体所有。所以在我国,城市的私有房主只享有土地使用权，而不享有土地的所有权。除此之外,在国有土地的出让制度进行改革之后,商品房的所有者同样也只能享有房屋所占用土地的使用权。由此,我国的房地产的结构被确立为房屋所有权和土地使用权。这种结构与现代地上权 地上权：是以在他人土地上建有建筑物或其他工作物为目的而使用他人土地的权利。的表述一致,使得土地使用权的取得更加开放,每个公民、法人或其他民事主体都可以直接从国家取得或继承土地使用权,进行住房建设或经营。然而,房屋所有权人不能享有土地所有权,也带来了所有权上的缺陷,因此我国采取了严格的房地产权一致原则,通俗的表达即“房随地走”和“地随房动”。正是由于土地和房屋在自然上的不可分割,法律才规定建筑物所有权人享有土地使用权,并保持两者权利主体的一致,通过这种方式来缓解因房屋与土地权利不一致而产生的矛盾。在我国,国家和集体作为土地所有权人,有权运用土地使用权在土地上建设建筑物。而为了避免我国稀缺土地资源的流失以及进一步规范国内土地的交易市场,国家还同时规定两种不同的土地使用权取得方式划拨和出让。在这中间,通过出让方式取得的土地使用权是有年限的,国家按照不同的用途针对不同种类的土地规定了不同的最高使用年限,其目的在于保证土地资源的充分利用,并最终实现对土地的合理规划。然而,因为土地使用权人所拥有权利易受限制、不易完全行使和与房屋所有权的无期限相冲突等,必然会产生房屋所有权的较长期限和土地使用权的较短有效期限之间的矛盾。3 现行立法关于土地使用权出让制度的规定关于土地使用权出让制度，我国的基本立法有中华人民共和国宪法(以下简称宪法)、中华人民共和国城市房地产管理法)(以下简称城市房地产管理法)、中华人民共和国土地管理法)(以下简称或土地管理法)和中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(以下简称暂行条例)。第一,宪法规定:“城市的土地属于国家,土地使用权可按法律的规定转让 参见中华人民共和国宪法(第10条)。”土地管理法规定:“国家依法实行国有土地有偿使用(第2条)。”宪法和土地管理法建立了我国土地使用权有偿使用制度 参见中华人民共和国土地管理法。第二,暂行条例对土地使用权出让最高年限的规定如下:“(l)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合和其他用地50年(第12条)。”暂行条例在规定了土地使用权出让最高年限的同时,也对土地使用权期限届满后地上物所有权的归属问题作出了“土地使用权期满,土地使用权及其建筑物、其他附着物由国家无偿取得,土地使用者应当交还土地使用权,并依照规定办理注销登记。”的明确规定。同时，暂行条例第41条还规定:“土地使用权期满,土地使用者可申请续期。需要续期的,应当重新签定土地使用权出让合同,支付土地使用出让金并按时登记 参见中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例”。第三,城市房地产管理法第21条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公众利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签定土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回 参见城市房地产管理法。”由此可见,城市房地产管理法只规定了土地使用权期满后,国家无偿收回土地使用权,而对地上物的归属及作价只字未提,采取了回避的态度。第四,国地批(1996)89号国家土地管理局关于执行城市房地产管理法和国务院55号令(暂行条例)的衔接问题的批复:“城市房地产管理法施行后,国务院55号令的规定与城市房地产管理法的规定相一致的,应结合起来执行;城市房地产管理法没有规定的,按国务院55号令执行;城市房地产管理法虽有原则规定,但根据城市房地产管理法规定必须依照国务院55号令执行的,在国务院新的规定出台之前,应按国务院55号令或国务院其他有关规定执行;国务院55号令有关条款内容与城市房地产管理法规定不一致的,应当依照城市房地产管理法的规定执行。根据此批复,土地使用权期满后,依照暂行条例的规定地上物要由国家无偿取得。”除了现行立法之外,物权法(草案)(第二次审议稿)第十二章“建设用地使用权”也对此问题作了规定。2、 相关规定中存在的问题分析1 确定土地出让最高年限的依据不充分暂行条例规定的土地使用权出让最高年限依据主要根据不同用途土地的收益水平来确定：工业、科教文卫体育等用地的收益较少，最高年限较长；商业、旅游、娱乐用地的收益高于工业、科教文卫用地，土地投资回收期也短，因而最高年限比后者短；住宅用地的收益最小，因而最高年限最长。但是仅仅将收益水平高低作为确定土地权出让最高年限的唯一标准缺乏足够的依据和说服力。土地出让年限还应该充分考虑土地利用与城市发展规划、地上建筑物的使用寿命、土地增值收益的合理分配以及宗地的具体情况。同时，条例中的规定的年份如“居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;和其他用地50年。”也未经过充分考虑，缺乏经验和必要的理论依据。2 损害多方经济利益地上建筑物的无偿回收制度客观上将刺激投资的早期扩张，同时加速折旧，而在使用后期减少投资甚至不投资，从而打断了社会在生产链条的连续运行，徒增交易成本。这显然不利于社会的长期繁荣与社会稳定，同时由于商家无法确定能否在使用期内全部收回投资，从根本上也必然硬性的吸引外资工作。同时，由于土地使用期满后，地上建筑物将被国家无偿收回，因此，临近土地使用权期限时，不可避免的发生地上建筑物所有人对其建筑物进行掠夺性使用行为。到头来，国家收回的房产和地产在商业价值再利用方面难免大打折扣。最后，由于条例宣布对地上建筑物的无偿收回制度，实际上免除了土地使用人对土地恢复原状的义务，当国家需要对收回土地作新的规划利用时，就不得不耗费大量清除费用。基于此情景，现行法的规定就显得有些“作茧自缚”了。3 当事人的自主性得不到保障所谓自主性，即指民事主体可以意志独立自由、行为自主的进行民事活动，即民事主体在从事民事活动时，有权自己的真实意思来自主充分表达自己的意愿，根据自己的自主权利来设立，变更和终止民事法律关系。关于建设用地的使用权期到期后地上物的处理问题，按照协议约定执行，这充分体现了这一原则的私法自治，即国家也不能当然地拥有超越合同相对人的权利,更何况仅是普通的土地所有人。然而，在具体实践中，国家作为土地的所有者即使抛开了公权力的地位，也属于拥有垄断的绝对经济优势地位。因而国家在与土地使用权人签订合同时,能否只是以一个普通当事人的身份参与到合同关系中来,仍值得我们去探讨。在具体实践中,示范文本应该真正发挥法律规范的作用,对当事人的自主性充分尊重。而实际上,相对人（即建筑物所有者）在地上物的处理、申请续期等问题上完全处于被动地位。3、 部分国家和地区经验借鉴1 德国法律对土地使用权的规定德国的地上权条例中,有关建筑物及其土地使用权关系的内容有:(1) 禁止损毁建筑物权。土地地上权 注：由于特定历史原因，地上权一词并未在大陆得到广泛的使用。为尊重原法典，本文未对这一词进行修改。文中所提“地上权”即指通常所说“土地使用权”，而“工作物”即为“土地上所建建筑物及其附属品”，下同。期限到期后,地上权人应将全部的建筑所有权向土地所有人转移,并且不得私自对该建筑物进行拆除、毁坏,或移动其主要部分;(2) 补偿请求权。地上权期满后，针对建筑物的现存部分，其地上权人可以要求土地所有者进行相应折价补偿。除非该地上权的设立是为了满足弱势群体的刚性住房需求,否则该不必完全按照建筑物的实际价格进行补偿。双方的当事人也可以在设定地上权的合同中事先约定补偿的数额以及方式等内容。与我国法律的“无偿收回”不同，这种补偿权利或义务体现了地上权人对房屋所享有的所有权。(3) 延期请求权。地上权人提出补偿请求时,土地所有人可以以延长在建筑物的可使用期限内对地上权人的使用期限等方式避免支付补偿费用,。土地所有人请求被拒绝,地上权人不接受期限延长的,则自动丧失其补偿请求权。 参见德国地上权条例16-34条 德国地上权条例的两个主要特点是:第一,提高了对地上权人的保护,例如规定了所有权人在行使土地使用权返还请求权或地上权期限届满后时,土地所有权人理论上应对地上物进行补偿:地上权的设定不得附有解除条件或类似约定;第二,地上权消灭之时,地上权人有优先的更新权,这促进了地上权的流动性。地上权要通过参与流通来增加社会效用,这是因为地上权作为与建筑物相结合的一种独立的不动产权利,其与土地使用权有着相同的结构。2 台湾法律关于土地使用期限规定 （1）地上权人的权利义务 台湾民法典第八三九条第一项规定:地上权消灭时,由地上权人取回其工作物，但应恢复土地原状。在地上权消灭后的一个月内，地上权人不取回其工作物的,工作物即自动归为土地所有者所有。地上全消灭后发现对土地有破坏者,土地所有人有权要求其恢复原状。 （2）土地所有人的购买权 台湾民法典的第八三九条第三项这样规定:“地上权人处理其工作物前,应通知土地所有人,地上权人非以正当的理由不得拒绝土地所有人自愿以时价购买地上物之意愿。此项购买权之行使,以提出时价为要件。惟土地所有人虽已提出时价,而地上权人仍拒绝购买者,亦不得认为土地所有人已取得该工作物或竹木之所有权(此时应解释为地上权人仍有权取回其工作物及竹木。土地所有人因此所受之损害,有权请求地上权人赔偿而已)。” 参见台湾民法典的第八三九条第三项 台湾“物权法”主要特点： 第一,主要是私法自治,并辅以公权介入。由于特定历史原因,“地上权”这一术语并在在中国大陆正式使用。但地上权制度与大陆法律所采用的国有土地使用权制度 即公民、法人或其他组织对国有土地已发享有的占有、使用、收益并排斥他人干涉的权利的内涵大致相同。在中国台湾地区的民法典的物权篇中,有关于地上权制度有比较系统的规定,该法第832条规定:“称地上权者,谓以在他人土地之上下有建筑物,或其他工作物为目的,而使用其土地之权也（与我国土地使用权类似）。” 参见台湾民法典物权篇第八三二条与中国大陆相比,由于台湾地区的土地可由私人所有,因此台湾土地权制度更多的保护私人的土地财产利益，这一点与我国“土地公有”制度是不同的。另外,台湾民法又对公权进行了适度的干预,例如，民法规定了对地上权存续期间届满后地上物的时价以及地上权的存续期限的延长期限。 第二,维护建筑物的经济功能。建筑物的权利与土地权利是相互独立的两个物体,因此在收回地上权时,土地所有人应明确：土地使用者拥有建筑物的所有权且其有义务恢复土地原状,土地所有人并不当然地享有地上建筑物所有权。土地所有人以时价补偿或是延长存续期间的做法无非都是为了充分发挥促进建筑物利用价值,而不是一味地拆除建筑物,造成社会资源的浪费。 第三,为了尽量平衡土地所有权人和地上权人之间的利益关系,在两者发生一定矛盾的情况下,优先保护地上权人（即土地使用权人）的利益。地上权人有权要求土地所有人以时价补偿其损失,这不仅有利于避免地上权人的投资遭受重大损失,减少其投资的积极性,且同时考虑到土地所有者拒绝补偿或经济能力不足以补偿的情况,又规定了对地上权存续期可以酌量延长,从而很好地平衡了双方的利益。至于这时的地上权人能否向土地的所有权人提出请求,要求其返还成本支出,目前还存在一定争论。 由于台湾“土地私有制”与大陆的土地公有制度在制度上有着根本的不同，因此对于台湾法律不能一概照搬，而应该根据我国实际情况，针对关于土地使用权期满后土地及建筑物的处理问题加以分析借鉴，使之服务于我国现行法案及实际情况。3 深圳市到期房地产到期续期若干规定的颁布与实行 （1）颁布与实行的背景 2004年,深圳市国际商业大厦业主们在大厦内发现告示,提醒业主们土地使用权到期,要求业主尽快到国土局办理土地使用权续期相关手续。与此同时,业主们也感受到了土地使用权期满对其房屋价值的损害。其中的一位业主说,土地使用权到期后的房屋租赁和出售都有困难，即使是那些早年已抵押给银行的闲置房产，土地使用权到期的银行都没有办法处理。而对于业主来说,让他们更不能接受的是,他们早年在房屋购买时并不知晓，也从未听说过有“土地到期”这一概念,而这一点从他们提供的几本不同时期的房产证中也能得到认证。在1984年印发的房产证上并没有严格区分建筑物和土地,而1999年印发的最新一本房产证中却前无古人的第一次的使用了土地使用权这一词:占地面积是10.8平方米,使用年限自1988年1月1日至2007年12月31日止。 土地批租制在我国的确立是这种混乱局面的开端。在我国,对国有土地进行有偿、有期限使用的制度属深圳市的首创。于1982年颁布实行的深圳经济特区土地管理暂行条例,针对不同种类用地,规定了不同使用期限及土地使用费标准。其中,教育、科技、医疗卫生用地的使用期限为50年;商品住宅用地为50年;工业用地的最长年限为30年;商业用地为20年。在1987年之前，深圳市划拨的土地共73平方公里,这些土地的使用期限于2003年后便陆续到期。但根据统计,此间到政府进行相关延期手续办理的用户却是屈指可数。据分析人士指出,这其中的主要原因是一些延期申请的相关政策尚未制定,很多人面对延期所需补交的高额低价便望而却步了。 （2）规定的相关内容 2004年6月，深圳市政府颁布深圳市到期房地产续期若干规定，并正式公示实行。该规定指出，土地使用权期满后,在不改变土地用途的前提下，通过补交地价签订土地的出让合同或是支付土地租金签订的租赁合同的方式,房屋所有人可以申请续期，继续使用该土地，但这种对土地的使用依然是有偿的。而续期的期限为现行规定的土地使用最长期限扣除已使用年限的所剩的年限范围。根据我国的现行规定,商业用地的最高使用年限为40年,而深圳市的国商大厦已使用了20年;原土地使用者补交地价的方式，可以一次性交付,也采用年地租的方式按年交付,由市国土管理部门定期公布其标准。 同时,根据该规定,如果原土地使用权人在使用权到期后没有放弃提交续期申请或虽经申请但未获批的,则其享有的划拨土地的使用权随之灭失,由国家在对地上建筑物、构筑物则按照建设成本折旧补偿的同时无偿收回土地使用权。深圳市的这一做法,从本质上来说,解决的就是这一问题原出让年限与法定的出让年限出现了不一致的问题,而这一问题在土地利用制度改革之初曾屡次出现。但深圳市的做法实际上并没有回答国有建筑用地试用期满后究竟应如何处置所有权和使用权的矛盾问题。但在物权法框架下，深圳市的相关规定还是对到期房地产延长土地使用年期的延长方式、延期后土地租金的交付数额及标准等方面的相关规定提出了可操性强较强的经验。4、 关于土地使用权期满后房屋所有权归属问题的建议 土地是经济与社会活动的基础，土地出让年限的长短直接关系到国家、土地使用者以及社会公众的利益，是影响土地价值的重要因素。关于土地使用期满后的房屋所有权归属，应从土地所有者和建筑物所有者两方面进行考虑。1 适当延长土地使用权年限随着现代建筑科技的高速发展,我国的现有建筑物的使用期限都有很大程度的延长,因此针对这一现实情况,我们可以适当地延长土地使用权的有效期限,使其超过或接近建筑物的使用期限,对具有一些特殊功能的居住用地也可以考虑实行永久性的土地使用权 王卫国:中国土地权利研究，中国政法人学出版社2003年版.。在此，提供一个可供讨论的方法：第一,国有划拨土地仍实行无期限出让制的使用权制度;将出让土地使用权分为75年和150年两种,期满后土地使用权人可以申请续展;第二,关于土地使用权的续展,一般可采用以下规则:(1) 土地使用权人可以自由选择35年和75年两种续展期间中的一种;(2) 续展申请可以在土地使用权期满前1年内提出,在此期间土地使用权人未提出申请的,根据相关法律的规定,其仍享有6个月的宽限期;宽限期期满土地使用权人未提出续展申请的,视为是对土地使用权及地上建筑物及其他附属设施所有权的放弃;(3) 只有土地使用权却有需要并保证在原有使用权限的范围内继续使用该土地,又无土地违法的行为,应当准予续展,除非所有权人收回土地是因公益的目的或其他正当的理由(此时应给予建筑物所有人适当的补偿);(4) 土地的续展期满,土地使用权人可以再次申请续展。法律对续展的次数并没有相关的硬性规定。这个方案的好处就是可以较为充分地保护土地投资者和建筑物产权人的利益,鼓励土地开发者充分投资的同时也使房屋所有权人的权利得到了充分的保障。另外,政府可以通过较高的价格出让一批城市土地的长期使用权,以增加国家财政收入并刺激地产市场。2 政府对期满土地进行价值补偿 在不延长土地使用年限基础上，可以分为两种情况进行讨论。 （1）不延长土地使用权期限,只规定当土地使用权期满而收回土地使用权时,由国家对地上建筑物、其他附着物按其尚存价值进行折旧补偿。补偿的标准可按照城市屋拆迁条例的规定,以重置价格综合成新来计算,实际的补偿金额可略低于补偿标准。这种修正方法的优势是仍可保证国家及时地、整齐划一地收回土地使用权,重新安排对土地的开发利用。但由于目前我国规定的土地使用权年限较短,土地使用权到期时,地上物的尚存价值可能普遍偏大,故对其进行补偿国家负担较重.因而比较可行的解决办法是在适当延长土地使用权年限的基础上再使用本方法。 （2）不延长土地使用权年限,而规定当土地使用权期满而地上物尚存价值时,土地使用权人可以选择与政府续签土地使用权出让合同，或终止合同同时请求政府对其进行价值补偿。这是最灵活、最周全的办法,也是最能避免房产权与地产权发生冲突的办法。但这种办法在适用上比较麻烦:当一个完整的物业由一人享产权或虽产权归多人所有但产权人意见一致时,此方法很容易适用;当一个物业由多个产权人拥有，且多个产权人意见发生分歧时,此方法就比较难适用。发生这种情况比较可行的解决办法有两个,一是按照大多数产权人的意见处置,二是由政府或法院行使最终决定权。3 “动态续期”，减轻使用权人经济负担为解决土地使用权存续后期土地使用效率低的问题,建议改变“在土地使用权期限届满前一年申请续期”的现有法律形式,而使用“动态续期”方法。所谓“动态续期”是指:在土地使用权存续后期,地上物所有权人(同时也持有土地使用权证)愿意在该土地上重新发展,可以申请续期,在支付地价款时,可免付原土地使用权出让期届满前那段期间的地价。与动态续期相对应的是我国现行法律规定的静态续期。即对一个50年期限的土地使用权来说,使用权保障只能在这50年内行使,并且使用权人只能在第49年提出续期申请,而且其申请有被政府拒绝的可能。所以在静态续期制度中,土地使用权人只有在使用期最后一年才能判断是否有可能继续投资,在此之前,只能假定续期未被批准,进行消极使用甚至掠夺性使用。这就会降低地上物所有权人对土地的投资热情,造成土地使用权存续后