我国当前经济形势下房地产开发的风险及防范VIP

题 目：我国当前经济形势下房地产开发的风险及防范 学 院： 商学院 专 业： 工程管理 姓 名： 刘孝玲 指导教师： 侯向丽 完成日期： 摘要房地产项目投资规模大、周期长、环节多，是一项高收益、高风险并存的经济活动，项目全过程中存在的众多的不确定性因素决定了开发过程的不确定性，从而使投资具有很大的潜在风险。房地产这种投资巨大、开发周期长的特点，决定它成为风险高的行业，这就决定了对其进行开发风险分析和研究的重要性。由于我国现代城镇房地产业是在改革开放后逐步发展起来的，故在市场经济的大环境中，房地产开发存在较大风险性。尤其在我国现阶段，市场发育尚不完善，政策法规尚未健全，信用和市场资料信息不足，给建设项目投资带来了更大的风险这就要求开发商在房地产项目开发中应充分了解过程中的风险情况，应用科学的分析方法和手段，正确做出决策。本文分析了我国当前的宏观经济形势和房地产市场的发展现状。并在此基础上立足于当前的宏观经济形势和房地产市场的现状，阐述并分析了当前房地产项目开发中存在的主要风险，接着又提出了应对上述开发风险的防范措施。最后，根据上述的分析，对应对房地产开发风险提出了建议。关键词：房地产开发；风险因素；风险防范IAbstractInvestment in large-scale real estate projects , long period, many links, is a high-yield , high-risk coexistence of economic activity , many of the uncertainties that exist in the whole process of the project determines the uncertainty of the development process , so that the investment has large potential risks. Such a huge real estate investment , long development cycle characteristics, determine it to be a high -risk industry , which determines the importance of its development risk analysis and research . Due to our modern urban real estate is gradually developed after the reform and opening up , it is in the environment of the market economy , the real estate development and there is a big risk. Especially in our country at this stage , market development is not perfect, yet sound policies and regulations , lack of credit and market data and information , to the construction project investment brings greater risk , which requires real estate developers in the project development process should be fully understood the risk situation , the application of scientific analysis methods and means to make the right decisions .This paper analyzes the current development of Chinas current macroeconomic situation and the real estate market. And on this basis, based on the current status of the macroeconomic situation and the real estate market, describes and analyzes the main risks that exist in the current real estate development projects, and then proposed the development of preventive measures to deal with these risks. Finally, based on the above analysis, the response to the risks of real estate development suggestions.Key words: real estate development; risk factors; risk prevention目 录序 言- 1 -一、房地产开发的现状- 2 -1.中国经济发展现状- 2 -2.房地产市场的现状- 3 -二、房地产开发的风险- 4 -1.政治风险- 4 -2.经济风险- 5 -3.经营风险- 7 -三、房地产开发风险的防范- 8 -1.风险规避- 8 -2.风险预防与控制- 9 -3.风险的转移- 9 -4.风险的分散与组合- 10 -5.风险的承担- 10 -四、总结与建议- 11 -1.结论与启示- 11 -2.建议- 11 -参考文献- 12 -致 谢- 13 -序 言随着我国市场经济的快速发展，房地产投资活动也日益活跃，房地产业己经成为第三产业的重要组成部分，1992一2000年，房地产市场逐渐形成并不断完善。房地产业经历了1992一1993年的大发展和后来多年的消化调整时期，从2000年逐步走出忽冷忽热、波动不定的状况，向按需定价、供需相对均衡的市场体系发展。进入2004年以来，我国商品房价格上涨幅度普遍明显加快，北京、上海、深圳等大城市率先进入房价上涨的快车道，从2006年开始，全国呈现大面积的普涨状态，且持续时间较长。但是，过猛的发展导致了房地产投资的过热，造成了基建规模过大、盲目投资严重、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。从2007年下半年开始，深圳个别楼盘价格开始出现下调，此后这种情况逐渐蔓延。进入2008年，北京、上海等一线城市房价也开始出现回调现象，并影响到二、三线房价上涨速度，开发商逐渐开始面临融资等多方面的开发风险。因此，房地产项目开发周期长，环节多，受自然因素以及社会、经济、行政、心理等其他因素的影响带来较多的不确定性，是一项高收益、高风险并存的经济活动，要求投资者在对房地产进行建设时应充分了解投资的风险情况，应用科学的分析方法和手段，正确做出决策。但是，在刚刚迎来的2014年，年初的中国经济初显下滑，而房地产市场也初显疲软，很多地区的房地产成交量大幅度下滑，形势不容乐观。那么，在宏观经济和房地产市场初显疲软的当下，房地产开发的风险又有哪些？应对这些风险，开发商又是如何防范的呢？我国当前经济形势下房地产开发的风险及防范一、房地产开发的现状1.中国经济发展现状3月份公布的2014年1-2月的经济数据均滑落至多年来低点，意外疲软的数据令市场的担忧情绪越来越浓厚，与此同时，关于中国会放松政策以刺激经济的声音也开始出现。2014年前两月规模以上工业增加值同比增加8.6%，不仅大幅低于预期，还创4年多来的新低。被纳入克强指数的经济指标发电量也创2013年5月以来新低。在固定投资方面，1-2月城镇固定资产投资同比增加17.9%，低于预期的19.4%，同期社会消费品零售总额同比增加11.8%，也不如预期的13.5%。国家信息中心首席经济师范剑平点评道，与工业速度对应的GDP速度应低于7.5，严峻开年，房地产降温和出口不旺是主因。就房地产而言，前两个月的房地产开发投资增速比去年全年回落了0.5个百分点，占比最重的住宅投资增速回落1%。更让人意外的是出口数据。作为三驾马车之一，出口情况是评价中国经济状况的重要指标。2月中国出口同比下跌18.1%，录得史上第二高的贸易逆差。1-2月出口同比下降1.6%。此外，社会融资环比大幅下降且同比增速下行。下游地产、乘用车，中游钢铁、化工，上游煤炭等代表性行业景气程度均呈下行趋势。2月CPI创一年新低；PPI更是连续24个月同比下滑。对于一个在2011年中期通胀水平飙到6%以上的国家来说，这是一个非常低的数值，甚至很多经济学家开始警告通缩风险。低通缩可能是经济滑向潜在增速下方的一个信号。综合来看，今年开年以来，几乎所有的经济指标都令人失望，即使考虑到节假日因素以及数据失真的影响，2014年经济疲软的趋势也已经非常明显。此前市场已对中国经济放缓有了一定的预期，但经济冷却的速度如此之快还是让人惊讶。想要实现7.5%左右的GDP目标看上去相当困难。国务院总理李克强其实也提到过，实现目标“必须付出艰辛努力”，因为“今年挑战依然严峻，而且可能会更加复杂。”一些经济学家认为，从实质上讲，中国可能会达不到今年设定的GDP目标，这是多年来未曾发生过的事情。为了应对经济下滑，市场开始流传，央行可能在二季度下调存款准备金率，并且继续执行现有的货币市场操作和通过国有银行进行的汇市干预。但实际上市场上的资金已经相当宽裕。虽然连续四周来央行净回收流动性，银行间市场利率依然非常低，周三七天回购利率跌至近22个月来最低水平，仅为2.23%。不少人认为，央行引导人民币连续贬值的举措使得货币市场流动性过剩，而政府对这种情况的容忍实际上也被认为是一种经济刺激。2.房地产市场的现状近年来投机炒楼在国内盛行，楼市泡沫大增，为此有不少人会担心楼市崩盘，更有很多专家常会预言中国楼市即将崩盘。据亚豪机构统计数据显示，今年1月，北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。同时，6908套的月成交量也仅高于2012年1月“熊市”时的4473套，成为自2006年商品住宅开始网签，近9年以来元月商品住宅销量出现的第二低位。根据某研究院对1月43个主要城市住宅市场交易情况的监测发现，超九成城市楼市成交量环比下跌。具体来看，43个城市中蚌埠下跌幅度最大，为56.78%；其次是大连，下跌53.11%。此外深圳降幅为44.4%；北京为36.8%；上海为30.65%。近期内地部分城市楼市库存严重过剩的报道频现，三四线城市风险积聚。地价与房价双双攀高，让习惯使用“投资回报率”作为衡量标准的外资感到心里不踏实。业界普遍预期，楼市分化的态势将在今年加剧。其中，一线城市和热点二线城市楼市暂难降温，但部分三四线城市存在房价骤降的可能。整体看，2014年的楼市难言乐观，房价涨幅可能大幅下滑。楼市初显疲态。二、房地产开发的风险根据上述对当前宏观经济环境和房地产市场现状的分析，房地产开发面临的主要的风险为政治风险、经济风险和经营风险。下面将主要描述和分析这些风险：1.政治风险政治风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，政府对物业租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对外资的控制，以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制等都会对投资商构成风险。因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。政治风险按其影响因素来看主要有政治环境变化风险、经济体制改革风险、产业政策变化风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险等。投资商应密切关注相关政策的变化，尽可能预测其变化趋势和影响，顺应这种趋势，否则必然导致开发成本的上升、租售价格下降以及租售困难等，带来实际投资损失。例如，国家房地产金融政策的调整，各类房地产和消费信贷资金量和利率会发生变化，从而直接影响房地产的供给和需求。政治风险因素又可分为以下几类：（1）政治环境风险政治环境风险主要是指在一个国家和地区发生政治冲突、战争、社会动荡和工人罢工等社会性的政治事件而对整个市场经济带来的损失，当然对房地产市场也会带来严重损失。政治环境风险包括战争风险、工潮风险、社会动荡风险等。从目前国内的政治环境分析，房地产开发出现政治环境风险的可能性很小。故该要素在房地产开发中的风险可以忽略不计。（2）政策风险政策风险是指由于一个国家和地区由于经济体制、政策法规的突然变动所带来的不确定因素。政策风险主要包括：经济体制改革风险、产业政策风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险等，其中对房地产项目开发影响较大的风险有产业政策风险、金融政策风险和税收政策风险。下面将进行详细阐述：产业政策风险。国家产业政策的变化不仅影响房地产商品需求结构的变化，而且决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业，直接促进了城市的发展和服务业楼宇市场的繁荣，将住宅产业作为促进经济发展的新的增长点，为房地产的兴旺发展莫定了基础。金融政策风险。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润和遭受额外损失。国家连续几次降息刺激了房地产市场的繁荣，却使降息前的开发成本增力口。税收政策风险。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具，税收手段的应用更是直接、速成。近几年，国家大力清理房地产开发中的不合理收费，减轻了新开发项目的开发成本，但却使收费取消以前已投资开发的房地产项目面临较大的成本风险。国家政策的制定，反映了经济发展的动向，以及政府对经济调控的方向。在我国，由于处在经济转型期，因此政策风险因素较为重要。当前我国经济的发展还存在着许多问题，这些问题的解决就需要国家制定各项调控政策，因此政策风险是当前经济形势下房地产开发商进行房地产项目开发室需要特别注意的一个风险因素。开发商应该牢牢把握经济发展趋势，准确预测各项政策的制定与实施。2.经济风险经济风险包括市场供求风险、财务风险和地价风险。（1）市场供求风险房地产项目开发中的市场供求风险是指房地产商品建成后在市场中会遇到一些不确定因素，这些不确定因素的存在可能会影响开发商对房地产商品的推出，从而使开发商蒙受损失。任何市场的供给与需求都是动态和不确定的，这种动态和不确定性决定了市场中经营者收入的不确定性，因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场供求风险是项目所面对的最重要、最直接的风险之一，只有对房地产市场中供求关系做出客观、准确地判断并进行科学地预测，才有可能避免该类风险的发生。目前，房地产市场初显疲软。许多地方的销售量下降明显，如青岛市4月份新建住宅成交量为6189套，环比微幅下跌，而较去年同期跌幅逼近三成。交易量下降的背后，隐藏着消费者对楼市发展的不利预测以及需求量下降等诸多因素。作为房地产开发风险中最为重要、最为直接的因素，在当前的形势下，开发商应该更加重视对该项风险的分析。（2）财务风险财务风险包括通货膨胀风险、利率变化风险、资金变现风险、开发费用变化风险、税率变化风。其中，影响较大的有以下几点：针对房地产项目开发活动而言，通货膨胀的发生会导致材料价格的上升，人员工资的加等，这样便增加了房地产商品的成本，从而有可能会导致开发商蒙受损失。房地产项目开发活动中的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和给开发商带来损失的可能性。房地产资金变现风险主要是指交易过程中可能因诸多因素的变化而导致房地产商品不能变成货币，或延迟变为货币，从而给房地产开发商带来损失。当前形势下，在财务风险中，开发商面临的最大的风险应该是资金变现风险。房地产业是一个资金密集型产业，一个企业的资金链关系到该企业的生死存亡，在房地产开发时，融资的方式是多样的，有很多开发商利用售卖已建成的房地产项目，来完成资金回笼。如果采取这种方式融资，此时开发商面临销售量下降的风险。因此，在当前形势下，房地产开发商要准确地分析预测财务风险，以确保企业资金链的完好。（3）地价风险地价风险一般包括：一般地价风险：经济性地价风险(供求、经济发展、财政金融、产业结构、社会性地价风险(人口、家庭规模、房地产投资、治安、教育科研水平、社会福利)、心理性地价风险。区域地价风险：商业服务繁华度、道路通达度、交通便捷、城市设施状况、环境状况。个别地价风险：区位风险、面积、宽度、深度、形状、地力、地质、地势、地形、容积率、覆盖率、绿化率、用途、按揭比例、土地使用年限。3.经营风险（1）管理风险管理风险指由于开发商策划失误、决策错误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型选择风险、组织管理风险、企业商誉风险、时间管理风险、合同管理风险等。（2）融资风险房地产融资风险是指融资条件或方式发生变化或由于资金使用不当从而可能导致开发商蒙受损失。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和颇费心机的问题，筹资风险反映的是因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性。当投资中借贷比例很高时，筹资风险也越高。而各种筹资方式所用手段、工具和所处的环境不同，因此各种筹资方式也具有不同的风险。（3）合同风险合同纠纷风险是指房地产开发商在房地产市场中进行各种活动时因合同纠纷导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而使开发商蒙受损失的可能性。工程合同风险可能有如下几种：工程承包合同明确规定业主风险，如工程变更的范围、承包商的索赔、业主风险和不可抗力等条款。承包商风险。工程施工合同中，关于承包商的风险的规定比较具体。通常包括：承包商对现场以及周围环境调查负责，并己对取得影响投标报价的风险、意外事件和其他情况的所有资料。承包商对环境条件应有一个合理预测，只有出现有经验的承包商不能预测的情况，才能对他免责；承包商是经过认真阅读和研究招标文件，并全面、正确地理解了合同精神，明确了自己的责任和义务，对招标文件的理解自行负责；承包商对投标书以及报价的正确性、完备性满意。报价已包括完成全部合同责任的花费，如果出现报价问题，如错报、漏报，则均由自己负责；合同规定的其他承包商风险，业主为了转嫁风险提出单方面约束性的、过于苛刻的、责权利不平衡的合同条款。合同缺陷导致的风险：条文不全面，不完整，没有将合同双方的责权利关系全面表达清楚，没有预计到合同实施过程中可能发生的各种情况。导致合同过程中的激烈争执，最终导致损失；合同表达不清晰、不细致、不严密、有错误、矛盾、二义性；合同签订、合同实施控制中的问题。对合同内容理解错误，不完善的沟通不适宜的合同管理等导致的损失。招标文件的语言表达方式、表达能力、承包商的外语水平、专业理解能力或工作细致程度，以及做标期和评标期的长短等原因都可能导致合同风险。(4)策划风险策划风险是指由于投资类型与地点的选择不当以及对房地产商品的宣传定位等问题的认识不够而导致物业不能顺利推出从而给开发商带来损失。房地产项目开发中的策划风险包括：在对投资类型与地点的选择、房地产商品的宣传定位以及销售方案的制定等方面所进行的一系列活动有可能不成功从而给开发商带来损失的可能性。经营风险是开发商等的人为因素导致的房地产开发风险，与经济形势和房地产市场现状的关联性较弱。但是开发商也要对非系统风险给以足够的重视。这些风险几乎都可以规避或是防范。因此在房地产开发过程中，开发商可以规范自己的行为，以规避或者减小非系统风险。房地产开发是一个动态的过程，它具有周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个建设过程中有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计。因此，有必要就上述风险因素的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使房地产项目开发过程中的风险降到最低。三、房地产开发风险的防范要想在面对这么多不可确定风险的情况下最大概率的获得比较乐观的预期收益，就要做好风险的防范。房地产项目开发过程风险的防范是针对不同类型、不同程度和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产项目开发过程风险或使房地产项目开发过程中的风险减到最低程度。我们在实践中应该将风险按其性质划分，区别对待，分别从规避、预防与控制和转移、风险的分散与组合以及风险的承担等五个途径来处理建设过程中的风险。1.风险规避运用规避方法来处理的一般是难以控制和避免的风险，这是规避风险的一种最完全的方法，即断绝风险的来源。如社会风险可以选择规避的方法，因为社会风险具有较大的稳定性，只要遵循发达地区的技术进步路线，按照地域的发展特征和文化心理，充分考虑城市规划和公众利益，基本上都是可以避免的。另外，自然风险也可以利用这种办法，自然风险突发性强，在最短的时间内可以造成最严重的损害，所以投资主体在项目的前期对所选地的环境、气候、地质特征详细分析，放弃对发生灾害率大的地区的投资。所以一般只有在以下情况下才会采用这种方法：(1)投资主体对风险极端厌恶。(2)存在可实现同样目标的其他方案，其风险更低。(3)投资主体无能力消除或转移风险。(4)投资主体无能力承担该风险，或承担风险得不到足够的补偿。2.风险预防与控制风险预防与控制指的是降低风险发生后的实际损失和降低风险发生之可能。面对政策风险，须随时关注政策变动，认准投资方向，防止误入歧途。对待经济风险应该高度重视可行性研究，加强市场调查研究，加强投资环境预测，确保投资决策的正确性，选择最佳投资区位，寻找投资良机。在项目实施的过程中，健全监管机制，加强工程建设管理，经常开展财务分析，及时发现问题并处理。当前经济形势下，政策风险和经济风险较大，并且难以准确估计，一旦做出的预测有稍稍的偏差，就可能带来无法估量的损失。所以，房地产开发商必须牢牢把握风险的防范与控制这一开发风险的防范措施。3.风险的转移当回避或者预防各种风险或者是不可能，或者是成本极高时，我们就要利用风险转移法，把风险转移给其他主体或组织。如，购买保险是十分必要的一种转移房地产项目开发过程风险的途径，由于在房地产整个建设过程中涉及到的合同非常多，借助合同法采用合同转移，与有关方面签定连带风险在内的合同，将风险转移给对方。4.风险的分散与组合在我们必须进行某项活动时，而又必须承担相应的风险时，分散与组合就成为了常用的方法。所谓风险分散又两种含义，一是指将风险分散到众多的人或组织，使每个人或组织只承担风险中的一小部分，另外一种使指将行为人的总风险来源多样化。第一种的核心思想是依靠社会的力量来承受风险，从而增强抗风险的能力，股份制及保险公司，还有一些社会保险基金等都是这一策略的具体表现形式，此外，各种联合性企业集团，企业的兼并及合资、联合投资等行为都出于风险组合的考虑。第二种含义的实质是把总风险分散化或者隔离，使某个风险的发生不会对总目标产生重大影响，而众多风险同时发生的概率又极小，所以总风险得到有效控制。5.风险的承担当无法避免风险又不能完全控制和预防风险或者因预防或控制风险的成本很高时，风险承担也是一种有效的措施。实际风险有大有小，预防风险发生和减少风险损失的措施往往需要投入一定的资金，所以在许多情况下人们愿意自己承担风险。风险承担只是意味着当风险一旦实际发生时，由行为人承担相应的风险损失，但并不意味一定会有损失。风险承担的两种基本方式：无计划的自留和有计划的自我保险。风险自留就是将可能的风险损失纳入到日常的营运成本，如果风险损失实际发生则企业的经济效益相对下降。自我保险则是一种有计划的行为，包括：(1)建立