论恒大地产的财务风险预警与防范

题 目： 论恒大地产的财务风险预警与防范 学 院： 商学院 专 业： 会计学（注册会计师专门化） 姓 名： 杨惠迪 指导教师： 于 健 完成日期： 2014年5月2日 毕业论文任务书毕业论文题目：论恒大地产的财务风险预警与防范选题意义、创新性、科学性和可行性论证：房地产火热和恒大冰泉赚足人们的眼球后，房地产企业的财务风险引起人们的极大关注，作为财务企业经营状况的反映，充分体现了房地产企业资金的运作、筹资能力、盈利等多个方面，影响着企业价值。因此，对房地产财务风险的预警与防范非常有必要。在四年的专业学习中，我对于这方面兴趣浓厚，希望可以以这样一篇论文作为对理论和实践的很好结合。主要内容： 论文主要探索公允价值的内涵、特点、运用的意义，现状中的问题和改进的建议。在文中除了对理论的探索，还加入一些实际的案例，以便更好地结合实际，希望本文能够更好地为公允价值的实际应用服务。目的要求： 希望通过对我国目前财务风险预警与防范的研究分析，以及房地产行业发展的实际现状，能够对以恒大地产地产为公允价值在我国的发展状况做出较为全面的分析。最后提出个人建议，以便能够为今后公允价值计量在实际的工作中，提供有用的帮助。计 划 进 度 ：2013年11月12月，确定研究方向，选题。2013年12月1日1月10日，查阅资料，定提纲。2014年1月10日2月28日，撰写论文。2014年3月1日至答辩前，修改论文，定稿。指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目论恒大地产的财务风险预警与防范学生姓名杨惠迪学 号100608234年级、专业10级注会指导教师姓名于健指导教师职称讲师所在院系商学院第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：在选题上要注意不要太过泛泛，要针对某个具体问题进行深入探讨，可以到知网上多看看论文，这样写起来更有内容。参考硕士、博士论文的格式。（未定题）上市公司财务风险方面的论文，可以写作，最好更加细化，以前的同学有的结合具体企业进行分析，做的很不错，多上网找找资料吧。（询问题目是否可行）指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013年 11 月 27日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：思路可以！可以按照这个提纲和思路进行写作.。关键问题是一定要明确财务风险的概念、评价方法。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013年 12 月 4日第三次指导（对初稿的指导意见）：建议：1、摘要第一段不好，简单写写作的背景和意义就行，有点扯远了2、正文中可以写一段序言。这时候可以把摘要的第一段加进来，再引出恒大地产及其财务风险3、正文第一章建议改为：财务风险及其识别技术，内容上主要写什么是财务风险，如何度量财务风险，主要的度量方法及其优缺点等指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年2 月 24 日第四次指导（对修改稿的指导意见）：可以，等数据更新之后再写吧。我把段落格式调整了一下。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年 3月 2日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：1、目录的层级不对。是一、 1. （1） 字体也有不对的请务必按照格式要求改正2、请把论文前缀和论文正文排版至一个word文档，并写好论文指导记录完成后发给我！5.14左右答辩指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 5月 2日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日注：指导意见如不够填写可加附页指导教师评语学 生：杨惠迪 专 业：会计学（注册会计师专门化） 论文题目：论恒大地产的财务风险预警与防范 论文共 页，设计图纸 张。 指导教师评语：房地产行业属于资金密集型行业，在迅速扩张的过程中要面临周期长、投资大、风险高、资金周转等一系列财务风险，因此财务风险的预警与防范就成为各房地产企业亟待解决的突出问题，研究和建立完善的财务风险防范与预警体系对房地产企业的发展具有一定的现实意义。本文在对财务风险的概念、影响因素、房地产企业财务风险及其影响因素、房地产企业财务风险评价方法、评价指标等基本理论进行研究的基础上，浅要分析了房地产企业财务风险，通过对房地产财务风险理论的探讨研究，对恒大地产的财务现状、财务风险及可能存在的主要问题进行了分析，结合行业特点，行业平均水平和恒大地产公司的实际经营状况，提出了恒大地产财务风险的防范建议。该论文选题较为恰当，论点明确，思路清晰，结论比较科学，具有一定的应用价值和实践意义，体现了该生较强的专业能力。指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日注：评阅人评分满分为100分，指导教师评分满分为100分，答辩成绩满分为100分；总成绩为三者的算术平均值（四舍五入）。摘 要“炒房热”的现象让房价居高不下，使房地产进入空前繁荣。在国家宏观调控下的相关政策出台在某种程度上遏制了飞涨的房价，而属于资金密集型的房地产行业在迅速扩张的过程中要面临周期长、投资大、风险高、资金周转等一系列财务风险，因此财务风险的预警与防范就成为各房地产企业亟待解决的突出问题，研究和建立完善的财务风险防范与预警体系对房地产企业的发展具有重要的意义。恒大集团是在香港上市，集住宅、快消、商业、酒店、体育、文化等产业为一体的特大型企业集团。其中广州恒大足球俱乐部是中国广州的一所职业足球俱乐部，现参加中国足球超级联赛，并获得亚洲足球俱乐部冠军联赛冠军。在风口浪尖上的足球夺冠和队员队服上恒大冰泉的横空出世，期间广告的猛烈进攻，都让恒大赚足了群众们的眼球。惊叹、意外的同时，也引来了外界对恒大本身的关注、分析甚至质疑。而作为以民生住宅产业为主的恒大地产，在房地产行业备受关注的经济环境中更是赚足了广告的回报效应。在房地产行业的火热的现在，而财务风险作为当前经济学界积极探讨的问题之一，在这样的背景下，分析房地产企业的财务风险意义重大。本文在对财务风险的概念、影响因素、房地产企业财务风险及其影响因素、房地产企业财务风险评价方法、评价指标等基本理论进行研究的基础上，浅要分析了房地产企业财务风险，通过对房地产财务风险理论的探讨研究，对恒大地产的财务现状、财务风险及可能存在的主要问题进行了分析，结合行业特点，行业平均水平和恒大地产公司的实际经营状况，提出了恒大地产财务风险的防范建议即围绕企业内外部环境、企业资本结构、规范制度、资本流动性、决策科学性、职业道德等方面，构建财务风险评价指标及预警区间等控制财务风险的措施。关键词：财务风险；预警与防范；恒大集团AbstractThe popularity of the trade of house made the real estate into unprecedented prosperity. Related policies had been published as national macro-control to curb the soaring prices, as the same time, the real estate enterprise which belongs to the kind of the capital-intensive company have to face the long cycle, large investment, high risk and a series of financial risk in the process of rapid expansion, so the establish the early warning system and financial risk prevention of financial risk has important significance in the development of real estate companies.Evergrande Group is listed on the Hong Kong Stock Exchange, a mega enterprise collective that focuses on residential property and develops FMCG, commercial, hotel, sports, and culture industry as a whole. The Guangzhou Evergrande football club is a Chinese Guangzhou occupation football club which is now in China Football Super League, and had won the Asian Champions of League football club. With the coming of champions, Evergrande spring was born on the uniform of the football team. A fierce offensive advertising during the football game let Evergrande spring cached peoples attention. Amazing, accidentally at the same time, Evergrande Real Estate Group Limited as a estate company also attracted attention and doubt of the outside world, whatever, Evergrande gained enough advertising.This paper combined with the characteristics of estate industry, based on the basic theory; refer to the industry average and Evergrandes real condition of operation, then is followed by Evergrande Real Estate financial risk prevention recommendations, construction of financial risk evaluation index and warning interval and other measures to control financial risk.Key words: Financial risk early warning and prevention; Hengda Real EstateII目 录序 言1一、财务风险及其识别技术21.财务风险概述22.财务风险度量方法及优缺点2二、房地产公司财务风险类型及评价指标41.影响房地产企业财务风险的因素42.房地产企业财务风险评价方法及指标4三、恒大地产集团存在的财务风险51.筹资风险62.投资风险73.资金回收风险7四、恒大地产财务风险的预警81.恒大地产财务风险评价指标建议82.评价指标体系综合评价及预警区间8五、恒大地产财务风险防范建议91.加强企业内外部环境预测92.优化资本结构、规范制度93.增加资本流动性104.决策科学性105.道德风险的防范10参考文献11致 谢12序 言在2010年的两会上，有关房价的问题被各地代表提上了议案。地产业是国民经济中发展速度较快，对整个经济其引导和推动作用的先导性产业，许多地方均把地产业列为支柱产业。从“房姐”到这些“房叔”、“房婶”、“房爷”、“房妹”们，利用多户口等方式购买房产的行为，不仅暴露出户籍管理制度中的漏洞，更是炒房现象的高潮，而财务风险作为当前经济学界积极探讨的问题之一，在这样的背景下，分析房地产企业的财务风险意义重大。在绿城爆发房地产企业的债务危机后，房企债务问题成为行业内关注热点。2013年下半年，恒大地产业着实火了一把。在2013年11月9日晚，广州天河体育中心，恒大足球队员衣服上“恒大冰泉”四个大字，伴随着恒大足球俱乐部拿下今年亚冠杯决赛冠军的电视画面，传遍千家万户。一场足球的狂欢，在顺势之间被演变为一场恒大冰泉的“秀场”，亚冠之夜的品牌造势，也让恒大冰泉一举走上了知名矿泉水品牌的最前台。资料显示，截至2013年3月底，饮用水企业的前五名分别是康师傅、农夫山泉、娃哈哈、华润怡宝、可口可乐，其市场份额依次是23%、22%、18%、9%及7%，恒大冰泉之路并不容易。然而，也有业界声音发出质疑，认为恒大真实目的或并不是纯粹卖水，而在于东北的旅游地产资源；也有说恒大地产可能会将恒大冰泉饮用水管道加入房屋建设中。作为一个房地产为主的企业，如此的发展战略终究是为了多元化发展战略还是更好的支撑房地产更好的发展？在现行的法律和经济背景下研究其财务资金周转是否安全可靠，资产和偿债能力是否正常，财务风险预警与防范都具有非常现实的意义。11论恒大地产的财务风险预警与防范一、财务风险及其识别技术1.财务风险概述财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司出现危机可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。而它在最初的提出则是针对企业理财活动，且已逐渐形成相对成熟的财务风险理论。我国企业在经济全球化的浪潮与不断深化改革的市场背景下面临的风险愈来愈多，作为各种类型的风险融合在一起表现的企业财务风险可以分为广义和狭义的定义。从狭义上，损失的不确定性被决策理论学家定义为风险，通常表现为筹资风险中由于借入资金而减少公司利润可能性或丧失偿债能力；日本学者龟井利明在此基础上认为还应包括盈利的不确定性作为广义的风险概念，即风险就是不确定的，它可能给主体带来机会，同时可能带来威胁，主要指公司在筹资、投资、资金收回、利益分配等环节产生的风险。可以看出，对于财务风险的定义，每个人的理解、概括方式和角度是有差别的，但就其基本内涵来说，财务作为企业正常运营的命脉，出现不确定性、有可能造成企业损失的情形就是其潜在或显性的风险。2.财务风险度量方法及优缺点（1）财务风险度量方法用一系列财务指标来分析企业的财务风险，认识、判断企业财务风险大小的活动过程即为财务风险的度量。企业财务风险可分为筹资风险、投资风险、资金回收风险、其他风险等几个方面，下面将从这几个方面说明其度量方法：筹资风险与偿债能力相关的筹资风险常用的度量方法为财务指标法。从流动性指标来说，主要包括流动比率、速动比率、财务杠杆系数等，通常比率越低，债务人所得到的保障度则越低，企业风险就大。同时应考虑行业平均水平，流动资产和流动负债的构成因素影响、营业周期长短等因素影响。其次，利用产权比率、资产负债率、利息保障倍数等来反映企业的长期偿债能力，产权比率越低、资产负债率越低、利息保障倍数越高，筹资风险越小。鉴于前述指标的局限性和实际偿还债务是以现金流量的标准，需要从现金角度来衡量销售现金比率、每股经营活动现金净流量情况，数值越大则表明用于偿还债务的现金充裕，偿债能力强。投资风险投资风险是企业关注度比较高，且其本身度量多样的一种风险。例如，通过计算投资回收期、净现值、现值指数等指标加之财务指标、概率法、杠杆分析法资本资产定价模型等予以评价。相应的财务指标有经营杠杆系数、 总资产收益率、净资产收益率、销售利润率、净利润增长率、资本利润率、每股净资产增长率等来衡量企业现状和被投资项目的可行性。这些反应企业盈利能力的指标数值越大，说明盈利能力越强，投资风险就越低，反之则风险大。同时，企业也可以采用方差模型法、LPM模型法、VaR 模型法等来度量企业投资风险。资金回收风险通常来说，度量企业自己回收风险的指标主要有账上现金余额数额及变化程度、存货周转率、应收账款周转率、流动资产周转率、总资产周转率等。上述指标中，现金余额数维持在一定比率最佳，过多是资金的一种浪费，过少则又可能加剧出现问题时资金的调用。从周转率来看，周转率指标数值越大，平均收账期越短，说明企业资产的变现能力越强，资金周转速度越快，回收风险越小，反之，则资金周转就越慢，资金回收风险越大。（2）财务风险度量方法的优缺点在华尔街教父本杰明格雷厄姆看来，上市公司风险的衡量标准主要包括五个方面，即流动比率是否高于2；公司的产权比率是否小于1；总负债是否低于流动资产两倍；10年来的每股收益年均增长率是否大于7%；过去10年里公司的净资产收益率同比下降5%的年份不超过两年。这些硬性指标给了投资决策者参考的标准，数据简单，清晰明了，运用历史数据分析企业发展趋势，有一定的可信度和说服性。但指标数据本身具有的生硬性可能会与商场的灵活不符，不同的行业有其不同的特色和行业均值，指标间的相关性也受到诸多因素的影响，而财务指标本身是面向过去而不反应未来，在评价企业未来走势的过程中难免偏差，预测性和主观性更强。不可忽略的是，财务指标本身容易被操控，财务报表中的数据中也未含有影响企业长期竞争优势的如产品质量、顾客满意度、营销过程等因素。投资风险中的三种模型的衡量方法有均存在一些共同的缺陷，如都没有把相对数指标和绝对数指标结合去评价，易造成量化结果的单纯和片面；未考虑人的心理、市场瞬息万变的不可预测性等因素，如等量的收益与损失与对人内心产生的影响是不同的，而通常某水平的收益给人带来的证明影响小于同等水平损失给人带来的负面影响。综上所述，财务指标的简单性和巨大的参考价值是不可磨灭的有点，但目前的财务风险度量模型仍存在改进空间，需要综合多方面因素考虑，在现有基础上衡量企业财务风险并不断去完善。二、房地产公司财务风险类型及评价指标1.影响房地产企业财务风险的因素正如上面一节所提到的，房地产公司财务风险可总结为投资风险、筹资风险、资金回收风险、收益分配风险四个方面，受环境、资本结构和管理层三大部分的影响。具体在财务数据中可表现为财务指标异常现象，如当企业高负债水平，当企业偿付能力和盈利能力出现问题时，无法偿还到期的短期债务和长期债务易造成的企业重大的财务危机；当企业由于资金流入流出失调、坏账、经济危机等原因资金周转不灵时造成的筹资困难，出现资金链断裂，企业无法正常运营。此外还有价格、利率、外汇等因素的影响。综上所述，可总结出七大能力因素方面的衡量偿债能力、盈利能力、营运能力、现金流量、成长能力、企业综合能力、公司治理并据此选择适当的评价方法和评价指标。2.房地产企业财务风险评价方法及指标根据上述七大因素，通过选择具体的指标构建评价体系，与行业均值及其他企业相比较，结合预警区间（将在第四部分预警区间具体提到）分析并得出结论，提出建议。表2.1财务风险评价指标类型指标公式说明偿债能力指标流动比率流动资产/流动负债表示公司每一元流动负债有多少流动资产做保证，反应公司流动资产偿还到期流动负债的能力资产负债率总负债/总资产即财务杠杆系数，反应总资产中债务人提供的资金比重，分析资本结构续表2.1盈利能力指标净资产收益率净利润/平均净资产*100%反应每单位净资产所获净利润，从所有者角度考察公司盈利水平高低营运能力指标应收账款周转率主营业务收入/平均应收账款-流动资产周转率主营业务收入/平均流动资产-现金流量指标销售现金比率经营活动现金流量/营业收入-每股经营活动现金净流量经营活动现金流量/普通股股数-成长能力指标净利润增长率本年净利润增长额/上年净利润-总资产增长率本年总资产增长额/年初资产总额反应资产规模的增长情况企业综合能力指标每股净资产股东权益/期末普通股总数反应股票所拥有的资产现值每股土地储备金额期末土地储备金额/期末普通股股数土地储备金额数据取自上市公司年报附注公司治理指标股权集中度年报中披露的截止到12月31日前五大股东持股比例之和/总股本-以上指标是结合房地产行业特点及前人研究结果分析总结而得出，从整体上把握和评价房地产企业财务风险。三、恒大地产集团存在的财务风险从2013年总体来看，恒大集团营业额为人民币936.7亿元，同比增长43.5%；股东应占利益为人民币126.1亿元，同比增长37.5%；每股基本盈利人民币0.789元。资产总值为人民币3,481.5亿元，同比增長45.7%。根据评价方法及指标，计算得出的恒大集团2011至2013年度的指标数据如下表所示：表3-1恒大地产财务风险评价指标类型指标2013年2012年2011年偿债能力指标流动比率1.54 1.33 1.54 资产负债率77.21%82.56%80.94%盈利能力指标净资产收益率22.65%24.00%41.90%营运能力指标应收账款周转率（次）17.2310.8211流动资产周转率0.38 0.36 0.79 总资产周转率（次）0.350.310.217现金流量指标销售现金比率-41.75%10.65%6.84%每股经营活动现金净流量-2.42 0.46 0.28 成长能力指标净利润增长率49.35%-21.74%46.88%总资产增长率45.70%33.50%71.40%企业综合能力指标每股净资产4.94 2.78 2.29 每股土地储备金额8.93 5.62 6.81 公司治理指标股权集中度69.14%68.96%69.32%1.筹资风险从公司流动比率看，从2011年和2013年流动比率持平，2012年的1.33即表示略有下降，而信达地产2012年度流动比率值为2.26，高于一般认为的合理值2。同时，万通地产2012年度的流动比率分别为1.78，可以看出，恒大地产流动比率略低但总体基本稳定。从近三年的数据看，销售现金比率波动较大，现金流量表现并不乐观，其中包括年报中提到的业务合于2013年10月31收购Jilin Province Gold Beverage Company Limited（Gold Beverage）100%股份，支付现金109044000元人民币，主要从事矿泉水生产及销售，在一定程度上影响了现金的流量值。相比而言，资产负债率在小幅波动的情况下略有下降，表明公司在不依靠应收账款的情况下，支付当前债务的能力变强。部分房地产开发企业资金问题或逐渐接近或已达到预警区间，企业负债飙升，而企业资金问题关系到企业命脉，均应引起重视。2012年比2011年的每股经营活动现金净流量增长了0.16，而2013年由于经营活动现金流量为负导致该指标为负。相比万通地产2011年和2012年分别为0.59、0.46的表现，恒大集团略显逊色。在指标基础上加之宏观政策的影响及应收账款的波动，这些都会影响恒大集团偿债能力，增加其财务风险。2.投资风险恒大地产公司净资产收益率呈逐年下降趋势，即每单位净资产所获净利润减少。从所有者角度来看，公司盈利水平变低。净利润增长率由2012年的负值变为49.35%，重回正轨。有分析师认为，2012年业绩增长主要依赖二线城市的销售，利润减少主要是由于物业交付价格下降，三四线城市房地产市场低迷，尽管销量在公司9月减价10-15%以后的略有回升，却是以利润受压作为代价。从总资产增长率来看，恒大地产近三年计算结果分别为45.70%、33.50%、71.40%，资产规模有所增长，在一定程度上缓解了企业的投资和筹资压力。作为房地产企业，储地和管理层的决策至关重要。2011年上半年，恒大以迅猛的态势和相对核算的土地储备地价拿到土地，使得每股土地储备金额为6.81元/股，而今年的每股土地储备金额增加明显，已接近9元/股。同时，每股净资产的增长率逐年增加，股权集中度表现稳定，增加了持有人信心。由上述数据及分析情况，结合恒大从夺冠的恒大足球到出人意料的恒大冰泉的现状，到底是多元化的投资还是归一的企业发展战略，依然是人们关注的焦点。3.资金回收风险恒大地产集团截至2013年12月31日止年度业绩公布中显示，营业额从2012年人民币652.6亿元上升43.5%至人民币936.7亿元，房地产开发分部的营业额为人民币922.3亿元，占比达到98.5%，营业状况表现良好。从营运周转方面来看，应收账款周转率较之前明细变快，增速达59.24%，增加了资金的回收，有利于充分利用资金，资金回收风险减少，从而减弱了了公司的财务风险。2012年和2013年的流动资产周转率基本稳定，总资产周转率逐年提高，营运状况良好。年报附注中显示，于2013年12月31日，应收贸易款人民币43,499,000元（2012年12月31日：212,851,000元人民币）为已逾期但未减值，该等账目主要与近期并无拖欠记录的多名客户有关，账龄为365天以上。虽从分析指标来看资金回收风险较小，但附注中这一点仍需多加关注。四、恒大地产财务风险的预警1.恒大地产财务风险评价指标建议用计算指标衡量企业财务状况是非常有效的手段，但是片面追求数据的完美，个别指标在合理区间并不能保证企业处于良好的财务环境当中。因此，在使用本文中财务风险评价指标的过程中，只可作为分析参考，决策依据，不可完全依赖。截至2011年12月31日，恒大公司的总资产为1790.2亿元，年增长达71.4%。账上现金余额达到282亿元，年增长41.4%，还拥有未使用的银行授信额度369.1亿元，两者相加总共拥有可动用资金651.1亿元人民币，比2010年增加了119亿元。而对于房地产企业来说，最大的投入就是土地价款。据恒大年报显示，恒大2011年应付的总土地款为981.7亿元，经支付了68%，也就是668.1亿元。需要支付的仅存313.6亿元，且付款期限合理2012年只需支付110.2亿元，2013年支付139.6亿元且已经支付，2014年及以后支付63.8亿元。许家印表示几乎不对公司构成财务压力。面对宏观调控的形势，恒大2011下半年开始对新取得土地采取谨慎态度。但从年报看，2011年上半年，恒大拿地的态势还是相当迅猛，且拿到的土地储备地价相当合算。2.评价指标体系综合评价及预警区间企业财务预警即财务失败预警，是指借助企业提供的财务报表、商业计划等其他相关资料，利用会计、统计、财务、金融、企业管理、市场营销等理论，采用比率分析、比较分析、因素分析等方法，对企业的业务活动、财务活动等进行分析预测，发现企业存在的问题及潜在风险，在危机发生之前向企业经营者发出警告，促请企业当局采取有效预防措施，避免潜在的风险演变成损失，以确保良好的运营公司。划分预警区间包括划分警区和确定警限。风险预警可分为五个预警区，即区（低风险区）、区（较低风险区）区（中等风险区）区（较高风险区）区（高风险区），一般采用五分制，即“很好”，“好”，“一般”，“差”，“很差”。借鉴其他相关的房地产研究和资料，用spss软件模拟得到的预警模型如下：X=A+0.1B+C+0.02D+E （4.2）其中，A=流动比率；B=速动比率；C=资产负债率；D=产权比率；E=资产净利率。A为今年流动比率与上一年流动比率之差。X2为区；1X1.5为区；0.5X1为区；0X0.5为区；X0为区。将恒大集团2013年及其他相关的数据结果代入预警模型中，可得：X=（1.54-1.33）+0.1*（289378427000-233976328000）/188197503000+（77.21%-82.56%）+0.02*3.39+（22.65%-24.00%）=0.240238275上述结果表明X在区间0X0.5内，恒大地产财务状况处于区，为较高风险，综合考虑到房地产行业的资本结构及运营特点，同时结合上文评价指标体系，从七个方面入手，选择体现及对企业财务影响较大的指标和比率进行计算和分析，在很大程度上说明了企业偿债能力、盈利能力、营运能力、现金流量、成长能力、企业综合能力、公司治理七个方面的表现情况，结合企业的发展战略，发展路线，产品和营销策略等实际情况，综合评价企业的财务风险，结合预警区间及评价标准，具有较好的理论依据和数据说服力。 五、恒大地产财务风险防范建议1.加强企业内外部环境预测1、分析市场房地产行业的投资类型是根据房地产的主要用途和自身所处的地理位置所决定的，受宏观环境影响很大。这一类项目中，必须重点考虑到我国房地产市场的特点和整体趋势，及时的掌握市场情况变化，做好市场调查，通过严谨的调研对目标做出正确的决策，加强市场调查，选择最优投资区域，才能为企业创造最大的效益，例如从地理位置、交通发达程度、城市未来发展趋势方面进行分析。2、采取风险回避措施在充分了解外部经济环境的同时，加强企业内部环境和管理层决策的监管。针对项目的研究过程，要积极主动的应对重点对政策的变动和市场需求的变化，通过风险预测来尽最大可能实现自身的稳定发展。2.优化资本结构、规范制度作为资本密集型的房地产企业，必须拥有合理的资金结构，企业不能盲目的接入资金，需要考虑到企业资金周转及举债后的偿还能力、项目的投资回报率。现在国内很多的房地产开发企业的资金并没有足够的能力去独立开发项目，虽然负债经营能利用金融杠杆原理，但资产负债率必须保持在一个合理的范围之内，根据自身的能力，积极地控制债务比例，尽量避免资本结构的不合理，并且使资本的比例最优。规范企业内部制度，决策监控，财务授权等，制定合适的销售战略、企业发展战略，切忌过分分散，分散企业重心、关注点和资金，这是企业管理层必须认识上去的。3.增加资本流动性加强对于现金、应收账款和预付账款的管理，提高资金的使用效率。房地产企业应更重视应收账款管理，落实催收责任，提高应收款的周转速度；强化合同订单管理，提高预收账款的比例，增加资金量，在保证资金使用效率最大化的前提下，减少预付款，拖延应付款时间，尽量调整应收账款与应付账款时间与企业发展相一致。进行财务风险控制措施，减少坏账现象的发生。4.决策科学性截至2013 年7 月，温州房价已经连续23 个月下降，一些新建商品房比最高峰时的价格下跌了百分之三四十，所以房地产开发企业的风险意识必须强烈，能根据经济发展情况科学预测，抓住政府政策变化，及时发现并规避风险。我国目前经济快速发展，政策变化不断，企业需要提升自身的生存适应能力，仔细研究国家政策走向和经济发展规律，如在2013