沈阳华强城房地产项目可行性分析

题 目： 沈阳华强城房地产项目可行性分析 学 院： 商学院 专 业： 项目管理 姓 名： 肖福林 指导教师： 温明振 完成日期： 2014年5月4日 毕业论文任务书毕业论文题目：沈阳华强城房地产项目可行性分析选题意义、创新性、科学性和可行性论证：房地产虽然是一个暴利行业，但同时也是一个高风险的行业。房地产项目投入资金较大，开发周期较长，同时受国家宏观调控、经济状况和自然环境的影响较大。所以，在房地产项目投资过程中，如果投资不当，那么将会给公司造成巨大的损失。因此，在项目投资之前，应该为项目做投资可行性分析，为做出正确的投资决策提供理论依据。主要内容： 本文首先阐述了房地产项目可行性分析的理论内容，然后以沈阳市沈北新区华强城项目为案例，从项目的宏观环境和区域环境等对该项目进行投资环境的可行性分析；然后对该项目进行了投资估算，财务评价和不确定性分析；其次是对该项目的一些风险因素进行了相关的阐述；最后，对该项目的可行性提出具体结论和相关建议。目的要求： 通过对沈阳华强城项目进行可行性分析，将项目管理专业课程的知识运用到实际的项目中，培养理论联系实际，并能够在实践中提出问题、分析问题和解决问题的能力。本文以沈阳华强城项目为案例，进行调研、分析、研究，最终得出可行性研究报告。计 划 进 度 ：完成毕业论文，具体时间如下：1. 2013.12.31-2014.1.16 收集资料，确定论文选题，完成论文任务书；2. 2014.1.17-2014.3.1 修改论文提纲；3. 2014.3.2-2014.3.14 修改论文初稿；4. 2014.3.15-2014.4.25 进一步修改论文修改稿； 5. 2014.4.26-2014.4.30 论文定稿。指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目沈阳华强城房地产项目可行性分析学生姓名肖福林学 号100610127年级、专业2010级项目管理指导教师姓名温明振指导教师职称教授所在院系商学院第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：对论文写作进行讲解：1、如何进行论文选题首先搜集资料，然后进行论选题，确定论文题目；2、如何拟定大纲大纲主要包括三方面：提出问题、分析问题、解决问题；3、如何填写论文任务书选题确定下来后，完成大纲，明确写作目的及内容后再完成任务书填写。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013年 12 月 28 日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：1、强调论文提纲的三步结构：提出问题、分析问题、解决问题 。2、案例分析要有明确的步骤，要系统化。3、论文标题添加确切企业名称。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年 2 月 25日第三次指导（对初稿的指导意见）：1、 论文逻辑上要有一定的套路。2、 同时格式上要符合学校的要求。 3、层次过于复杂化指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 4 月 17日第四次指导（对修改稿的指导意见）：1、修改参考文献的格式。 2、按辽宁大学论文格式进行排版指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 4 月 22 日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：内容基本符合要求，需对论文格式进行最后修改，确保符合学校统一要求，修改后可定稿、打印。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年 月 日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日注：指导意见如不够填写可加附页指导教师评语学 生：肖福林 专 业：项目管理 论文题目：沈阳华强城房地产项目可行性分析 论文共 页，设计图纸 0 张。 指导教师评语：指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日注：评阅人评分满分为100分，指导教师评分满分为100分，答辩成绩满分为100分；总成绩为三者的算术平均值（四舍五入）。摘要近年来，随着中国现代化和城镇化建设，房地产行业发展迅猛，已经成为我国经济的重要支柱之一。但是在迅速发展的过程中，也显现出诸多问题，比如该行业泡沫泛滥，“鬼城”的出现等。为了稳定经济的发展，政府因此也在积极的对该行业进行宏观调控。对于地产开发商而言，怎样在这个竞争激烈的行业里生存、怎样使投资项目的风险降到最低、使收益做到最大使最主要的。因此对投资项目进行科学而全面的可行性分析显得尤为重要。本文首先分析了选题的背景和研究的意义，以及研究的方法和本文主要内容。然后在阐述了项目可行性分析的理论基础上对沈阳华强城房地产开发项目进行可行性分析。在对项目可行分析中，首先对沈阳华强城的宏观环境、项目概况、项目市场定位以及其自身具备的优势劣势和面临的机会威胁进行了全面的环境分析。然后在收集了该项目的投资建设的资料、了解了该行业各项收费指标以及该项目产品定价分析的基础上，对项目的投资成本和销售收入进行了估算。最后对沈阳华强城项目进行财务可行性分析和不确定性分析，编制项目的财务报表，计算并分析项目的盈利能力，抗风险能力；对项目进行盈亏平衡分析，计算出盈亏平衡点；分析并计算敏感性大小，评价项目风险因素。最终得出该项目盈利能力强，抗风险能力强，该项目值得投资的结论。本文以理论联系实际的房地产项目，对房地产项目的可行性分析做了详细的介绍，并且对项目提出了一些可行性建议。本文对完善房地产项目的可行性分析的研究具有一定的理论价值，对房地产项目的实际实施也有一定的实践价值。关键词：房地产；可行性分析；环境分析；财务可行性；不确定分析Abstract目录第一章 绪论31.1选题背景和研究意义31.1.1选题背景31.1.2 研究意义31.2研究方法和主要内容31.2.1研究方法31.2.2主要内容4第二章 项目可行性分析的理论与方法42.1项目可行性分析的基本概念42.2 项目可行性分析的主要内容42.3 房地产项目可行性分析的若干方法5第三章 沈阳市华强城房地产项目的环境分析63.1 项目的宏观环境分析63.2 项目概况73.2.1 项目地址及项目环境73.2.2 项目总体规划83.3 项目市场定位分析93.3.1 项目整体定位93.3.2 项目目标客户定位93.4 项目的SWOT分析9第四章 沈阳华强城房地产开发项目的投资估算分析104.1 投资估算范围104.2 投资估算依据104.3 投资估算104.4 销售收入估算12第五章 沈阳华强城房地产项目的财务可行性及其不确定性分析135.1 项目的财务分析135.1.1 财务分析编制说明135.1.2 经营收入和销售税金及附加估算135.1.3 项目盈利能力分析145.2 项目的不确定性分析155.2.1 项目盈亏平衡分析155.2.2 项目敏感性分析16第六章 结论及建议17沈阳华强城房地产项目可行性分析第一章 绪论1.1选题背景和研究意义1.1.1选题背景房地产，当今最热门的行业，泡沫泛滥，但依然热火朝天。在这个暴利的行业，哪个公司都恨不得插一脚，百姓们也恨不得把所有的钱都砸进这个投资收益最高的产品。所以近来有“砖家”说，房价下降受害的是百姓。百姓们愿意投资，企业愿意生产，似乎这是个不会凋落的产业，国家也靠这个“第一产业”走上了“高速”发展的轨道。但国家似乎不太愿意看到房地产行业如此嚣张，每次开会都三令五申坚持房价调控，还特别隆重的制定“国五条”来吓唬各地方政府，除了北京、上海还算给天朝面子，其他省市均消极对待。不可否认，经过若干年的大力发展，房地产行业已一定程度上趋于饱和，大量的空城、鬼城出现在城市的郊区。面对市场越来越艰难的房地产企业来说，房地产投资项目的可行性研究尤为重要。1.1.2 研究意义房地产虽然是一个暴利行业，但同时也是一个高风险的行业。房地产项目投入资金较大，开发周期较长，同时受国家宏观调控、经济状况和自然环境的影响较大。所以，在房地产项目投资过程中，如果投资不当，那么将会给公司造成巨大的损失。因此，在项目投资之前，应该为项目做投资可行性分析，为做出正确的投资决策提供理论依据。1.2研究方法和主要内容1.2.1研究方法房地产投资项目的可行性分析是一门综合型应用性学科，本文以可行性分析的理论为基础，主要采用宏观和微观分析相结合的研究方法。宏观上，本文分析了投资项目的宏观市场环境和区域市场环境。同时，在微观上，对该项目的具体投资情况进行了必要的分析。本文还采用了定性分析和定量分析的研究方法，比如对项目的社会效益进行定性分析，对项目的经济效益进行了定量分析。1.2.2主要内容本文首先阐述了房地产项目可行性分析的理论内容，然后以沈阳市沈北新区华强城项目为案例，从项目的宏观环境和区域环境等对该项目进行投资环境的可行性分析；然后对该项目进行了投资估算，财务评价和不确定性分析；其次是对该项目的一些风险因素进行了相关的阐述；最后，对该项目的可行性提出具体结论和相关建议。第二章 项目可行性分析的理论与方法2.1项目可行性分析的基本概念可行性分析是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。可行性分析应具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。2.2 项目可行性分析的主要内容按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下： 1） 项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况， 开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。 2） 市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上， 对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。3） 项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行 分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。 4） 财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。 5） 风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏 平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。6） 结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方 面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。2.3 房地产项目可行性分析的若干方法（1）房地产项目的投资环境评价方法运用SWOT方法对项目的投资环境进行分析，项目的投资环境分析包括项目的宏观环境分析，分析当前的经济、政策形势是否有利于项目的投资。项目的区域环境的分析，相比于宏观环境，区域环境对项目的影响更直接。投资项目本身的优势和劣势分析。（2） 房地产项目的财务评价方法利用调研搜索得来的数据，估算预期销售收入和投资成本，编制相关的财务报表。然后对投资项目的盈利能力，偿债能力等进行分析。（3） 房地产项目的不确定性分析方法不确定性分析是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部因素变化与影响所进行的研究和估计。它是决策分析中常用的一种方法。通过该分析可以尽量弄清和减少不确定性因素对经济效益的影响，预测项目投资对某些不可预见的政治与经济风险的抗冲击能力，从而证明项目投资的可靠性和稳定性，避免投产后不能获得预期的利润和收益，以致使企业亏损。由于对房地产项目可行性分析的很多数据都是估算而来，所以在分析中，会存在误差。故而需要使用不确定性分析方法来对项目中可能存在的风险进行估计，增加可行性分析的准确性。不确定性分析方法主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。第三章 沈阳市华强城房地产项目的环境分析3.1 项目的宏观环境分析房地产投资项目的成功与否与宏观环境息息相关，比如国家对房地产行业的政策，国家的经济状况，本行业的发展状况等。所以对项目的宏观环境分析可以预测未来的投资趋势，避免盲目投资。在政策环境这一方面，近年来由于房地产行业泡沫加剧，政府在对房价调控的政策上加大力度，近期杭州房价呈现下降趋势，专家称有可能蔓延至全国房价的下跌。在针对房地产市场调控上，2013年国务院常务会议出台“国五条”，“国五条”以限购、限贷、限制投资投机性购房等一系列规定来调控房价。这是“新国八条”出台两年来，政府针对房地产调控做出的又一次明确表态。很多人都嗅到了“国五条”可能给火热的房产交易市场带来的寒意。但是和市场传言的政策力度相比，这一次政策手段显得似乎有些温和。多数业内人士认为，这五方面政策措施大多是对原有措施的强调，对市场的影响可能比较有限。无论如何，国家对房地产发展的宏观调控力度正在加大。经济环境方面，2013年百城价格指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比连续12个月上涨，涨幅扩大至 10.98%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。成交方面，重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高，一二线城市由于上年成交量回升力度较大，今年同比增速略低于三线城市。供应方面，重点城市新批上市面积总量同比增长15%，为近四年最高，“金九”为年内高峰，即使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位，多数城市库存水平止跌上扬，出清周期略有延长但仍处于近年较低水平。全国来看，商品房销售面积和销售额增速明显好于去年，规模创历史新高；投资额增速高于去年；新开工面积止跌反弹，规模有望超越2011年高点；资金来源整体增速有所回升，总体高于同期开发投资增速，企业资金状况处于历史较好水平。总体来看，虽然国家宏观调控力度不小，但是无奈市场力量太大，导致调控效果不明显，房地产市场依然火热。3.2 项目概况 深圳华强集团，执宏伟蓝图布局全国。沈阳华强广场、沈阳华强文化科技产业基地、沈阳华强电子商务服务基地及华强城，以华强首创四大业态，于沈阳一路创领城市新境界。华强城占据沈北新区的龙头位置，为沈城唯一的百万平米地铁上盖物业。2011年，华强地产鼎献城市百万体量大城华强城，项目甄选经百年时光锤炼的Art Deco经典建筑风格，将低调的奢华发挥到极致；坐镇沈北大学城核心生活区，兼容新北站、黄河大街主道沿线、轻轨几大城市中枢动脉，自成32万平米商业帝国，集聚空前城市繁荣。项目绿化率达35%，园区内有大面积的白桦林、薰衣草园、果园等，让人们返璞归真，体会与自然相融的至美生活境界。智能化配套设施为人们营造现代化的舒适居住空间；负压式新风换气系统，24小时保证室内恒温、恒湿、恒氧。户型建筑面积从40-150平方米，从一梯两户的豪华多层户型、两梯三户双拼舒适户型以及四梯十二户公寓型精致户型等，无论大小均做精细化设计，细致入微，充分考虑各种房间家具家电以及厨卫的合理布置。所有水电点位做到人性化设计，均好性设计，最大限度减少客户入住后的二次拆改。除公寓个别楼层外，户户有阳台或露台，户户有赠送面积，大大提高了建筑实用率，大部分露台上空设置结构连梁，为住户扩展使用空间提供方便。华强城，正以其高标准的建筑理念及大盘的影响力，展现给沈城一部经典撼世力作。相信不久的将来，沈北必将成为沈阳高品质住宅的新的里程碑，华强城也必将成为城市中的新中心！3.2.1 项目地址及项目环境 华强城位于沈阳沈北新区道义开发区，道义大街一号，沈阳师范大学对面，周边商业繁华，人口密集。项目用地为沈阳市国土资源局公开拍卖的形式出让，用地总面积约288000平方米，该地规划用途为居住商业用地，综合容积率不大于3.5，建筑密度不大于35%，整个项目绿化率不得低于30%。沈北新区作为沈阳振兴的引擎，发展潜力巨大。按照国务院等有关部门批复要求，要把沈北新区建设成为超百万的绿色生态城市，打造沈阳新母城。沈北新区地处东北城市走廊中部，交通发达，政府规划的新北站也将落户沈北新区。特别是道义开发区，是沈北新区发展建设的战略重点，已经成为东北经济发展速度最快的地区、生态环境最优的地区、创造活力最强的地区和发展潜力最大的地区，具有独特的战略地位和发展优势。按照建设“东北第一生态新城市”先导区的战略部署，道义经济区将着力建设“一城、一廊、二区、四园”，全力打造“东北第一生态新城市”先导区。其中四园中，包括华强文化科技产业园，与该项目华强城同属于华强集团。可见，华强城的建设同样可以得到政府部门的大力支持。3.2.2 项目总体规划华强城官方数据显示，华强城项目占地面积约为288000平方米，为432亩。建筑面积1088000平方米。建筑类型包括多层，小高层和高层，顶层特价房53平米，高层40-102平米，小高层89平米和129平米，多层138平米和156平米。容积率为3.38，绿化率为35%，规划总户数达10000户，车位数1400个。（华强城项目规划图）3.3 项目市场定位分析3.3.1 项目整体定位根据华强城的建设风格以及户型设置，华强城属于中高端房地产项目。在道义开发区，蒲河周边，聚集着初具规模的像碧桂园等高档住宅区，在项目所在地道义商业圈也有像雅居乐，江南甲地，唐轩公馆等中端地产项目。但是华强城凭借其强大的品牌效应，规模巨大的建筑集群，Art Deco经典建筑风格，打造城中城的设计理念，并且具有款式多，价位广等特点，使得其在沈北新区乃至沈阳别具一格。在沈北新区道义商业圈中具备独有的特色和竞争优势。3.3.2 项目目标客户定位从购房者购房的用途及目的来分析，可将客户分为两类：一类是投资者，这类群体普遍都有了自己的住房，收入丰厚，具有较强的抗风险能力，他们注重楼盘的升值空间。另一类是购房用于居住，这类客户除了注重房屋的品质外，也非常注重房屋周边的环境，比如购物休闲是否方便等。由于沈北新区近年来发展迅速，升值空间大，同时人口膨胀也比较大，房屋需求旺盛。根据项目所处地段及整体定位，预计主要有以下几种客户：（1） 首次置业者。由于道义开发区商业发达，外来工作者众多，在道义商圈购房可能性很大。同时，周边高校林立，很多有实力的大学生及其父母购置房屋的可能性较大。（2） 周边居民二次置业。周边很多有经济实力的居民二次置业可能性比较大，二次置业可用于自己居住也可以用来投资赚钱，这部分客户的需求不容小觑。（3） 购房投资者。有投资实力的市内投资者和外来投资者，看重沈北新区的发展潜力，特别是随着地铁北沿线的开通，更是为道义商圈带来巨大的投资价值。3.4 项目的SWOT分析SWOT分析法，又称为态势分析法或优劣势分析法，用来确定企业自身的竞争优势（strength）、竞争劣势（weakness）、机会(opportunity)和威胁（threat），从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机的结合起来。每一个项目都有自身的优势，这样的话项目才能有存在的价值；当然也没有哪个项目是完美的，自身劣势也一定存在；同时在投资每一个项目时，应该抓住有利的机会和规避威胁。SWOT分析法是一个对项目全面分析的工具，是项目可行性论证的一个简单有效的方法。沈阳华强城房地产项目的SWOT分析如下表所示。优势（S）品牌优势地域优势产品优势（产品种类较齐全）劣势（W）周边环境还有待于进一步开发人口基数较少机会（O）政府支持升值潜力大威胁（T）周边楼板开发力度大，竞争激烈第四章 沈阳华强城房地产开发项目的投资估算分析4.1 投资估算范围对房地产项目的投资估算即对项目总费用的估算，房地产项目的投资估算范围包括直接成倍和间接成本。直接成本大概包括：取得土地使用权的费用，项目前期开发费用，建筑装修费，以及因项目发生的其他直接费用。间接成本大概包括：财务费用，管理费用，销售费用。4.2 投资估算依据该项目的投资估算依据主要有：（1）沈阳市土地拍卖交易记录。（2）中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的城市规划设计收费标准（试行）和建设项目经济评价方法与参数等文件的有关规定。（3）还有一些费用的估算是根据行业的约定俗成得来的，比如前期工程费大概为建筑安装工程费的3%6%。4.3 投资估算根据投资估算范围和投资估算依据，得出下面总投资估算表：序号项目名称工程量单位指标（或单价）金额(万元)一开发成本土地费用335109.731土地费用130437.651.1国土出让金288000平方米见附表1285101.2契税或交易费等其他费用288000平方米按国土出让金的1.5%1927.651.3拆迁费2前期工程费用3715.082.1规划及总平面施工设计费28.8公顷按城市规划设计标准（试行），20公顷，*24000692.2建筑设计以及图纸费1088000平方米按建筑面积*7.15元/平方米777.922.3勘探及测量费用288000平方米按占地面积*15元/平方米4322.4施工图设计审查费用1088000平方米按建筑面积*0.6元/平方米65.282.5监理费1088000平方米按建筑面积*3.9元/平方米424.322.6土地平整费用万元暂按建筑安装工程费的0.2%217.62.7临时施工道路、水、电等其他费用1088000平方米按建筑面积*10.65元/平方米1158.722.8园林设计费288000平方米18元/平方米518.42.9人防设计费288000平方米1.8元/平方米51.843基础设施建设费18640.63.1永久用电1088000平方米按建筑面积*80元/平方米87043.2永久用水1088000平方米按建筑面积15元/平方米16323.3消防工程1088000平方米19元/平方米2067.23.4智能化工程1088000平方米11元/平方米1196.83.5园林绿化工程106560平方米196元/平方米2088.63.6燃气工程1088000平方米按1800元/户*10000户18003.7道路工程288000平方米暂按用地面积1/5，200元/平方米11524建筑安装工程费1305604.1住宅土建1088000平方米暂按1200元/平方米1088005各项政府收费大概估计23256.46不可预见费用估计28500二开发费用40505.51管理费用按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3%左右计算8605.52销售费用按销售收入的5%31900三总投资（合计）375615.234.4 销售收入估算由于条件限制，粗略估计如下表：类别面积销售价格销售收入(万元)可售面积10880005864638003.2第五章 沈阳华强城房地产项目的财务可行性及其不确定性分析5.1 项目的财务分析项目财务分析是从企业角度出发，使用市场价格，根据国家现行财税制度和现行价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用。编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力，清偿能力等财务状况，借以判别项目的财务可行性。5.1.1 财务分析编制说明该华强城项目的财务分析计算期设定为4年，各年销售比例合理测算为3：4：2：1。根据国家规定，该项目中设计的以下税额计算标准如下：营业税按经营收入的5%缴纳，城市建设税按营业税额7%计算，教育费附加按营业税额的3%计算，土地增值税按四级超额累进税率计算，所得税按利润的25%计算。5.1.2 经营收入和销售税金及附加估算经营收入和销售税金及附加估算表（单位：万元）序号项目合计第1年第2年第3年第4年各年销售比例100%30%40%20%10%1经营收入638003.2191401.0 255201.3 127600.6 63800.3 1.1销售收入638003.2191401.0 255201.3 127600.6 63800.3 1.2租金收入1.3其他收入2营业税金及附加10698732096.1 42794.8 7018.0 10698.7 2.1营业税31900.2 9570.0 12760.1 6380.0 3190.0 2.2城市建设维护税2233.0 669.9 893.2 446.6 223.3 2.3教育费附加957.0 287.1 382.8 191.4 95.7 2.4土地增值税71896.821569.0 28758.7 14379.4 7189.7 根据上一节的编制说明，编制得经营收入和销售税金及附加估算表如下：5.1.3 项目盈利能力分析编制项目损益表和现金流量表，计算该项目的有关财务指标。项目损益表（单位：万元）项目名称合计第1年第2年第3年第4年销售收入638003.2191401.0 255201.3 127600.6 63800.3 开发建设成本335109.73167554.9 100532.9 67021.9 0期间费用40505.516202.2 12151.7 8101.1 4050.6 经营税金及附加10698732096.1 42794.8 21397.4 10698.7 利润总额155401.0 -24452.2 99721.9 31080.2 49051.1 各年累计利润总额-24452.2 75269.7 106349.9 155401.0 所得税38850.2 -6113.1 24930.5 7770.0 12262.8 净利润116550.7 -18339.2 74791.4 23310.1 36788.3 现金流量表（单位：万元）序号项目合计第1年第2年第3年第4年1现金流入638003.20 191401.00 255201.30 127600.60 63800.30 1.1销售收入638003.20 191401.00 255201.30 127600.60 63800.30 1.2回收经营资金2现金流出521452.43 209740.07 180409.92 104290.45 27012.10 2.1开发建设投资335109.73 167554.87 100532.92 67021.95 0.00 2.2期间费用40505.50 16202.20 12151.70 8101.10 4050.60 2.3经营资金2.4经营税金及附加106987.00 32096.10 42794.80 21397.40 10698.70 2.5所得税38850.20 -6113.10 24930.50 7770.00 12262.80 3净现金流量116551 -18339.07 74791.38 23310.15 36788.20 4累计净现金流量-18339.07 56452.31 79762.47 116551 5财务指标5.1财务内部收益率346%5.2财务净现值(折现率取9.5%)￥88,972.025.3投资利润率29.80%5.4投资净利润率22.35%5.5销售净利润率18.27%通过对该项目的财务估算和盈利能力的分析，该项目的各项指标均超出业内平均值，具有很好盈利能力和抗风险能力，项目的财务效益优异。5.2 项目的不确定性分析不确定性分析（uncertainty analysis ）是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部因素变化与影响所进行的研究和估计。它是决策分析中常用的一种方法。通过该分析可以尽量弄清和减少不确定性因素对经济效益的影响，预测项目投资对某些不可预见的政治与经济风险的抗冲击能力，从而证明项目投资的可靠性和稳定性，避免投产后不能获得预期的利润和收益，以致使企业亏损。通常不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析该节将会对华强城项目进行敏感性分析和盈亏平衡分析，来预测项目的可靠性和稳定性，并针对项目的主要风险提出提出解决方案。5.2.1 项目盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点（BEP），判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。在计算项目的盈亏平衡点时，主要计算项目的保本销售率。盈亏平衡点=总投资/（销售收入销售税金）100% =375615.23/（638003.2-106987）100% =70.74