沈阳市新型城镇化与房地产业协调发展

题 目： 沈阳市新型城镇化与房地产业协调发展 学 院： 商学院 专 业： 工程管理 姓 名： 栾莹莹 指导教师： 张舒 完成日期： 2014年5月4日 毕业论文任务书毕业论文题目： 沈阳市新型城镇化与房地产业协调发展选题意义、创新性、科学性和可行性论证： 随着沈阳市大力推进新型城镇化，房地产业的发展也受到了一定程度的影响，本文通过对新型城镇化与房地产业关系的分析，结合沈阳市新型城镇化与房地产业的现状，对沈阳市新型城镇化与房地产业协调发展进行可行性研究。主要内容： 一、新型城镇化与房地产企业的关系二、沈阳市城镇化与房地产市场发展现状三、沈阳市新型城镇化下房地产业发展存在的主要问题及原因四、做好房地产业与新型城镇化协调发展的建议五、总结目的要求： 希望通过本文对以后沈阳市新型城镇化与房地产业的协调发展提供参考计 划 进 度 ：确定课题题目时间： 2013年12月6 日确定课题大纲时间： 2013年12月26日确定写作时间： 2013年 3月5日确定定稿时间： 2014年 5 月4 日指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目沈阳市新型城镇化与房地产业协调发展学生姓名栾莹莹学 号100707206年级、专业2010级工程管理指导教师姓名张舒指导教师职称教授所在院系商学院工程管理第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：1. 题目可以自拟或参照学校提供的可选课题题目，要求题目言简意赅，紧扣中心。2. 对大纲提出要求，要求以一个城市为对象，就该城市的新型城镇化与房地产业来写，要求论文大纲至少写至二级标题。 指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013 年 12 月 6 日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：1.直接写新型城镇化与房地产业的关系，无需写传统城镇化相关问题。2.对第三章“沈阳市新型城镇化下房地产发展存在的问题及原因”修改为“沈阳市新型城镇化下房地产业发展存在的主要问题及原因”。3.将第三章“沈阳市新型城镇化下房地产业发展存在的主要问题及原因”下的“房地产业应与新型城镇化协调发展”移到第四章“做好房地产业与新型城镇化协调发展的建议”下。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013 年12 月26 日第三次指导（对初稿的指导意见）：1.新型城镇化、房地产业的定义太过冗长，予以删减2.第二章“沈阳市城镇化与房地产市场发展现状”要直接写沈阳市城镇化与房地产业的现阶段状况，不要写沈阳市的目标，也不要写时间太久之前的城镇化与房地产业状况。3.第三章“沈阳市新型城镇化下房地产业发展存在的主要问题及原因”要针对沈阳市的特点来。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年3月5日第四次指导（对修改稿的指导意见）：1.文中涉及到的统计数据，要写明年份。2.第四章“做好房地产业与新型城镇化协调发展的建议”提出的部分建议太过冗长，应该更加精简。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年4月 1日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：1.论文格式部分不满足要求，应予修改。2.论文大体符合要求，准许答辩。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年5月4日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日注：指导意见如不够填写可加附页指导教师评语学 生： 栾莹莹 专 业： 工程管理 论文题目：沈阳市新型城镇化与房地产业协调发展 论文共 15 页，设计图纸 0 张。 指导教师评语：选题较具有时代性和现实性，全文结构安排合理，观点表达基本明确，内容紧扣工程管理专业要求来写，充分体现了工程管理专业特色，查阅的相关资料较多。但不足支出主要是，属于自己创新的东西还不多。总体上符合毕业论文要求。指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日摘 要十八大后，新型城镇化建设成为我国未来城市发展的主题，沈阳市作为国家新型工业化综合配套改革试验区，就必须进行新型城镇化的建设。新型城镇化与房地产业联系紧密，新型城镇化对于房地产业来说既是一种机遇，也是一种挑战。新型城镇化为房地产业发展带来新的契机的同时，也产生了新的问题，因此，新型城镇化与房地产业的协调发展十分重要。本文就新型城镇化与房地产之间的关系进行了论述，并且基于沈阳市的现状，分析了新型城镇化下房地产企业发展存在的问题，并对在新型城镇化背景下沈阳市房地产业的发展提出了几点建议。本篇文章从四个部分论述了沈阳市新型城镇化应与房地产业协调发展。第一部分说明了新型城镇化与房地产业的基本概念，并详细说明了新型城镇化与房地产业之间的关系，二者之间的关系是相互的；第二部分介绍了沈阳市现阶段的城镇化现状与房地产发展的现状，并说明了新型城镇化对沈阳市房地产业带来机遇与挑战两方面的影响，尤其重点说明了新型城镇化为房地产业带来的机遇；第三方面重点说明了新型城镇化下，沈阳市房地产业存在的问题，产生这些问题的原因，并在最后提出了沈阳市的新型城镇化应与房地产业协调发展这一论题；第四方面就新型城镇化如何与房地产业协调发展提出了五点建议，分别是：在加快推进城镇化进程时需保持房地产市场平稳健康发展、提高城市规划的科学性、稳定土地供应、优化住宅供应结构、继续大规模推进保障性安居工程，进一步加大二手房的推广、积极推进住宅产业现代化。在文章的最后，对全文进行了总结。关键词：新型城镇化；房地产业；现状；协调发展；建议IAbstractAfter eighteen large , new urbanization become the theme of Chinas future urban development, Shenyang new industrialization as a national comprehensive reform pilot area , it must be the construction of the new urbanization . New urbanization close contact with the real estate industry , real estate industry for new urbanization is both an opportunity and a challenge . The new urban real estate development into new opportunities , but also created new problems, so the coordinated development of the new urbanization and real estate is very important. In this paper, the new relationship between urbanization and real estate were discussed, and based on the status quo of Shenyang , analyzes the existing real estate development companies under the new urbanization problems and propose new urbanization background sinking in Shenyang City real estate development some suggestions .This article discusses the Shenyang new urbanization should be coordinated with the development of the real estate from the four parts. The first section describes the basic concepts of the new urbanization and real estate , and a detailed description of the relationship between the new urbanization and real estate , the relationship between the two is mutual ; second part describes the town of Shenyang stage Status of the status quo and real estate development, and explains the impact of new urbanization brings both opportunities and challenges for the real estate industry in Shenyang , in particular, highlights the new opportunities brought by the real estate industry into the town ; third aspect highlights under the new urbanization , Shenyang real estate problems of the causes of these problems and concludes Shenyang new urbanization should be coordinated with the real estate development of this topic ; fourth aspect on how the new urbanization and real estate coordinated development of the industry put forward five suggestions are: when accelerating urbanization need to maintain a stable and healthy development of the real estate market , improve urban planning scientific, stable supply of land , optimize the structure of housing supply to continue promoting large-scale affordable housing engineering , and further increase the promotion of second-hand housing , and actively promote the modernization of housing industry . In the last article, a summary of the full text .Keywords : new urbanization ; real estate ; Status ; coordinated development ; proposal目 录序 言1一、新型城镇化与房地产企业的关系21. 新型城镇化与房地产业22. 新型城镇化与房地产业之间联系紧密 2二、沈阳市城镇化与房地产市场发展现状31. 沈阳市城镇化发展现状32. 沈阳市房地产业发展现状43. 新型城镇化对于沈阳市房地产企业发展的影响5三、沈阳市新型城镇化下房地产业发展存在的主要问题及原因71. 宏观调控对沈阳市房地产市场影响较大72. 片面发展房地产业,城镇产业结构不够平衡83. 城市规划不够合理，房屋布局混乱84. 房地产业开发过度，供求有失衡的趋势95. 管理制度不够完善，房地产开发受到约束9四、做好房地产业与新型城镇化协调发展的建议91. 房地产业应与新型城镇化协调发展92. 房地产业与新型城镇化协调发展的几点建议10五、总结13参考文献14致 谢15序 言新型城镇化已经成为了我国现阶段城市建设的主题，沈阳作为新型工业化综合配套改革试验区，必须大力推进新型城镇化的进程。房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位，而且房地产业还是城镇经济的支柱性产业，具有明显的拉动作用，能够拉动相关产业的发展（如，建筑业、装饰行业、家具制照业等行业）。沈阳市的新型城镇化的推行是十分必要的，不仅是国家政策的需要，也符合沈阳市的发展需求。然而，一方面，新型城镇化的推行，势必会对原有的城镇产业造成冲击，尤其是房地产行业，对城镇经济造成影响；另一方面，新型城镇化的推行，又会为房地产行业带来新的机遇，推动城镇经济的发展。因此，如何处理好新型城镇化与房地产业发展问题将成为沈阳市在推行新型城镇化进程中的重点工作。笔者认为，新型城镇化应与房地产业的发展相互协调，本文首先论述新型城镇化与房地产业之间的关系，然后就沈阳市的城镇化与房地产业现状进行了分析，接着说明了新型城镇化背景下，沈阳市房地产业存在的主要问题，提出新型城镇化应与房地产业协调发展这一论题，并且就如何协调发展提出了几点意见。沈阳市新型城镇化与房地产业协调发展一、新型城镇化与房地产企业的关系1.新型城镇化与房地产业 新型城镇化是指是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。2.新型城镇化与房地产业之间联系紧密 新型城镇化与房地产业之间是相辅相成，相互促进的，新型城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。房地产业是城镇化的重要物质载体，既是重要的民生行业，也是为相关产业提供配套服务的产业。房地产业随着工业化和城镇化的发展而形成，城镇化是房地产业发展的内在动力，为房地产市场创造需求，对房地产投资具有较强的引擎作用，对房地产业发展具有拉动作用，提供和夯实房地产业发展的基础。城镇化引起的产业结构、人口结构、需求结构及区域结构等的变化都会对房地产业产生深刻影响。房地产价格与城镇化水平之间存在一种长期稳定的正向变动关系，城镇化水平的提高是房地产价格上升的原因，长期来看城镇化对房地产价格的推动效应逐步增强。（1）新型城镇化能够促进房地产业发展。新型城镇化是空间、产业和人口的聚集，而房地产最重要的功能就是为城镇化中三个聚集制造有价值的空间。新型城镇化的推进，意味着大量的农业人口迈入城镇人口行列，城镇人口数量将会得到大幅度提升。据2014年中国科学院统计，城镇化率每提升1%，人均住宅建筑面积增长1.4%。城市的重要功能之一就是居住，新增城市人口、原有城市人口居住水平的提高以及住宅年自然折旧率等因素都将带来巨大住房需求。随着城镇化率的提升，住房需求也将提升，这势必会带来城市住宅、商业等地产项目的巨大需求，将会吸引更大数量的房地产开发投资，将会进一步推进房地产业的发展。（2）房地产业可以加快人口城镇化。房地产业发展迅速，行业自身可以吸纳大量的人员就业，除此之外，还可以拉动相关产业的发展，尤其是拉动建筑行业的发展，为广大的农民工提供了大量就业机会，为农村剩余劳动力顺利转移发挥了重要的作用，加快了农村人口的城镇化。房地产业的发展为城镇化提供了所需的生产要素和生活要素，而城市居民的居住环境、生活水平、工作条件等不断得到改善，也吸引了更多的农村人口向城市迁移，加快了城镇化的进程。（3）房地产业可以增加城镇化质量。房地产业作为一个基础性、先导性、带动性的行业，在城市建设、拉动城镇经济增长、建设基础设施、提升城镇形象和价值等方面为城镇化进程做出了重要贡献。房地产开发拓宽了城市空间。房地产开发拓宽了城市空间，提升了城市档次、规模和功能，促进了城市空间结构的调整和扩大。特别是通过实现城市土地资源的置换整合，有效地强化了城市功能， 扩大了城市规模，改善了环境质量，增强了市场竞争力和辐射力。房地产业可为城市建设开辟资金渠道。房地产业可为城市建设开辟资金渠道，推动城市基础设施建设。房地产业是高附加值的产业，能为城市道路、绿化、水、电、暖、气、通讯等市政基础设施以及文教卫生福利事业开辟稳定的资金渠道。只要将城市建设资金逐步纳入 综合开发、协调推进的良性循环中，使城市建设、城市改造与房地产开发有机协调同步进行，就能充分发挥房地产资源的效益，大幅度地增加城市建设的资金，从而推进城市基础设施的建设。二、沈阳市城镇化与房地产市场发展现状1.沈阳市城镇化发展现状通过观察发达国家新型城镇化发展规律，新型城镇化可分为三个阶段：首先是大城市化阶段，利用大城市公共资源优势，吸纳农村人口进入城市，在大城市提供就业机会，促进城市发展。此后为城镇化阶段，发展主体为小城镇，基础设施完善，农村人口选择在就近的小城镇发展。最后是逆城市化阶段，小城镇基础设施和生活水平与大城市同步，宜居的升华环境促使城市人口回流。而沈阳市的城镇化水平目前正处于大城市化与城镇化的过度阶段。沈阳市城镇化发展水平整体处于较高位置，沈阳市共有9个市区和4个市辖县，2012年，沈阳市常住人口为822.万，比上年增长0.59%，户籍人口724.8万人，增长0.29%。其中，市区人口522.1万，市县人口202.7万人，城镇人口659.1万人，城镇化率为80.1%。近几年沈阳市的城镇化速度稳步提高，2011年沈阳市城镇化率增长1.56个百分点，2012年增长1.2个百分点，2013年沈阳市城镇化率增长1.2个百分点，进行城中村改造2.8万户，城边村改造1.3万户。按照城镇化发展阶段理论，沈阳市已进入城镇化发展的成熟阶段，“一市三县”和浑南新城、蒲河新城等成为沈阳市城镇化建设的重点内容。2.沈阳市房地产业发展现状（1）房地产投资情况。沈阳市的房地产投资规模呈逐年加大的趋势，房地产投资总额从 2003 年的 177.3 亿元增长到 2013年末的 2184.0 亿元，增长了11.3 倍。2013年，沈阳市房地产开发投资继续保持平稳增长，完成投资2184.0亿元，比上年增长12.4%，占全市固定资产投资比重的34.2%，比上年回落0.3个百分点。从投资结构来看，沈阳房地产投资占比基本稳定。房地产开发投资在固定资产投资中的比重，从 2003 年的 31.8%到2013 年的 34.2%，十年来，房地产开发投资都能在固定资产投资中占有30%以上的比重。（2）土地市场状况。沈阳市土地成交面积在全国主要城市中位居第四，仅低于天津、武汉和上海。2003年到2013年，土地市场出让面积波动较大，土地出让总收入增长也比较稳定，其中2011年达到630.5亿元，同比2010年增长了90.3%。但是从2012年开始，土地出让总收入有所下降，2013年为405亿元。沈阳土地开发面积2003年到2007年每年增长77.2万平方米，2008年出现了负增长，而从2009年开始，沈阳市房地产土地完成开发面积开始回升。（3）商品房市场状况。2003到2013年，沈阳市商品房销售面积一直处于逐年上升态势，随着商品房销售面积的增长，商品房销售额也呈逐年增长的态势。而沈阳市商品房的销售价格在这十年里也一直处于稳中有升的态势，即使在全球经济危机，全国房价普遍下降的2008年，沈阳市房价依然有所上涨，可见沈阳市房地产市场抗风险能力很强。据统计，2013年12月22日，沈阳商品住宅销售总面积为13941084，同比增长31.4%，售出房源154263套。沈阳2013年商品住宅均价为6689元/平。（4）保障性住房情况。2008年以来,沈阳市共投入保障资金12亿元,通过廉租住房和经济适用住房建补结合的保障方式,解决了约11万户低收入家庭的住房困难问题。2013年,沈阳市超额完成,建设政策性保障住房50400套(户)、改造棚户区3595户。实际上，沈阳市完成了包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和各类棚户区改造共53995套保障性安居工程建设任务。 过去10多年，尤其是实行住房货币化改革之后，在住房私有化和商品化的推动下，房地产成为城镇化发展的支柱产业。但是在新型城镇化建设中，房地产不应成为城镇化建设的手段，而是新型城镇化发展推进的结果。具体而言，就是当设立大型工业企业，则需要开始建立厂房，工业和第三产业的发展带来人口聚集，产生住房问题，房地产应建设适应人口需求的住宅。3.新型城镇化对于沈阳市房地产企业发展的影响（1）新型城镇化为房地产业发展带来了挑战 从沈阳市的城镇化的现状来看，沈阳的人口必将增加，人口的增加会为沈阳市的房地产业带来新的挑战，城镇化的高速发展会导致城镇用地紧张，而人口的增长也会导致用房的紧张，进而导致房价的上涨。长期以来我们总习惯于认为城镇化就是把城镇做大，将沈阳市摊大饼式的向外扩张，造更多的高楼，建更大的广场，造更宽的马路，把更多的农民赶进城市的楼房里，也不问进城的农民是否有稳定工作和收入，是否和原有城市居民一样享受到市民的各种待遇。这种粗放的、数量扩张的传统城镇化不是以人为本，而是以地为本。然而，新型城镇化是以人为本的，提升城镇化的质量是新型城镇化的的内涵和要求。那么，新型城镇化的进行就必然会对房价的增长造成极大的冲击，对房地产业造成极大的影响。从另一方面来看，经历过之前的市场教训，所有人都明白，放任房地产自行发展是不可取也不可能的。中央已表态将采取更严厉的调控政策，除了以前的限购，还会扩大房产税征收范围。毕竟只有房地产转型成功、理性发展，新型城镇化才能真正的稳步推进。更加严厉的政策将会促使沈阳市的房地产转型。人口的增长带来的一系列问题以及房地产业的转型将是沈阳面临的重大挑战。除此之外，新型城镇化还会带来其他的影响：首先，城镇化是一项规模巨大的规划，资金的来源需要政府筹措，在长期的建设中如果出现现金流负数的状况，会再次加重政府负债。第二，房地产泡沫在城镇化过程中得到进一步累积，房产炒作如同击鼓传花，给最后一轮持有者带来巨大的损失。第三，城镇化率的提升将农民转化成为务工人员，但是行业不平衡将使得 40岁以上人口很难找到工作，产生失业人口甚至贫民，增加政府负担并延缓经济发展。（2）新型城镇化为房地产业带来新的机遇近年来，随着国家较为严厉的调控政策的推行，加上沈阳市土地成交量的持续下降，很多人认为沈阳市房地产业发展的黄金时期已经过去了，事实上，房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声，但这并不意味着房地产业步入衰退期，新型城镇化的发展将为沈阳市的房地产业带来新的机遇。新型城镇化的龙头是产业导入、产业升级和新兴产业的发展，而房地产业的服务性和金融性，决定了房地产具有导入与整合各类资源的平台功能，具有支持与推动产业发展的服务功能和金融功能，也就决定了它在产业发展、尤其是新兴服务业发展中的重要的地位和作用，决定了它与产业、与城镇化发展共生共荣的关系。从沈阳市的城镇化现状和近年来房地产业的发展情况来看，新型城镇化无疑进一步促进了房地产行业的发展，我认为正是因为以下几点，新型城镇化才会为沈阳市的房地产业带来新的机遇。 首先，新型城镇化的核心是人的城镇化，把农村人口转移到城镇，完成由农民到市民的转变。沈阳市大力推进的新型城镇化中的“新”就是要由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心，真正使沈阳市的城镇成为具有较高品质的适宜人居之所。新型城镇的推行化为沈阳农村的剩余劳动力在教育、医疗、失业、救济、养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民在消费方面的顾虑，增加农民在城镇生活的意愿，释放农民在城市的购房需求；而且，新型城镇化保证了农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升了农民的购房能力。农村剩余劳动力购房需求的释放将启动沈阳市及其周边最大住房“刚需”，创造了沈阳市住房市场大发展的又一高潮，这也是稳定沈阳市住房市场的最强力量。第二，沈阳市得益于沈阳经济区的合理布局。沈阳市是沈阳经济区的中心城市，沈阳经济区合理布局的城镇化缓解了人口、资源向沈阳市里集中的趋势，分流了沈阳市多年来居高不下的购房需求，沈阳市房价上涨的压力得到了缓解，解除了高房价对沈阳市房地产行业发展的桎梏，加快了沈阳市产业结构优化进程，驱动房地产市场发展进入更高级的阶段。由于沈阳市下属各县、市及其周边城市在产业分工上与沈阳市区域中心相得益彰，各城市接受沈阳市输出的制造产业和关联服务业，提升了各县、市的生活质量，各县、市的人口得到增加，产生了大量的新增住房需求。第三，沈阳市的新型城镇化是紧凑和立体的城镇化。新型城镇化通过诸多现代化技术实现有限公共服务设施的共享，改变公共服务设施供给跟不上城市扩张速度的现状，缓解了沈阳市中心区房价上涨压力，“城市病”也得到一定程度的缓解，为沈阳市房地产发展腾挪出更多空间。同时，紧凑和立体的城镇化大大减少了沈阳市在公共服务设施上的投资规模，在一定程度上解决了沈阳市政府对于土地财政的依赖，并由此降低政府推高地价的内生激励，房价也由此会出现了台阶式回落，更多中低收入购房人群的购房支付能力得到了很大提升。 第四，新型城镇化注重节约资源和保护环境。新型城镇化真正创造了沈阳市房地产发展的新模式，改变房地产企业过去“跑马圈地”的经营模式。改变了沈阳市城镇以往千篇一律的建筑风格，增加了保护生态和环境的绿色节能建筑、保护多样性建筑，提升了信息化、智能化在居住区的应用等，这些都为沈阳市房地产行业的发展带来了革命性变化。 三、沈阳市新型城镇化下房地产业发展存在的主要问题及原因1.宏观调控对沈阳市房地产市场影响较大 2011年是各项调控政策效应集中显现的一年，央行6次上调存款准备金率、3次上调贷款利率，金融机构全面紧缩了房贷业务，同时提高了房贷利率及放款条件，从银根上收缩房地产资金。许多开发企业反映在限贷政策实施之后，由于政策十分严格，许多的购房者在签约的过程中面临种种考验，稍有问题（如：非恶意拖欠的征信问题）便面临贷款无法获批，购房者只能退房。即使有贷款获批的客户，也因为银行额度有限，放贷遥遥无期，使购房者面临契税逾期，开发企业面临房子难卖、卖后难签、签后难以放款的尴尬局面。而后，随着2013年4月沈阳版新国五条细则的公布，沈阳市房地产市场受到了进一步影响。国五条效果显著，从新峰地产与沈阳建筑大学合作的新峰地产信息研究院了解到，4月份，沈阳销售商品住宅14281套，销售面积1331808平方米。而相同的数据来源显示，3月份，沈阳销售商品住宅17395套，销售面积1639330平方米。4月份的交易量较3月份大幅减少，销售面减少了307522平方米，环比下降了近18.8%。平均算下来，相当于4月份每天比3月份少卖100套房子。2013年4月沈阳商品住宅供应量为151.5万平方米，同比上升27.69%，环比上升40.57%；成交量为133.17万平方米，同比上升99.29，环比下降18.76%。4月成交套数为14280套，同比上升88.61%，环比下降17.91%。从以上数据可以看出，沈阳版国五条的发布，效果非常明显，商品住宅成交量比起前一个月明显减少。而从2011年到2013年，沈阳市的土地出让金额连续3年减少，从2011年的630.5亿元到2013年的405亿元，土地市场在国家严厉政策下，明显萎缩。足见，国家的严厉政策对沈阳市的房地产市场影响颇大。2.片面发展房地产业,城镇产业结构不够平衡房地产业是城镇经济的支柱型产业，房地产收入占城镇财政收入相当大部分的比重,而且具有明显的辐射效应，能够拉动相关产业的发展。据有关部门2013年统计,房价的22%是地价,因此房地产开发项目越多、房价越高,政府收入就越高,再加上各种税费,政府财政收入相当可观。正是基于此点，沈阳市政府在过往片面发展房地产业，而忽视了其他产业的发展，导致城镇产业结构失衡。此外，沈阳市政府以往在城镇化进程中过于急切,片而追求城镇规模,过快地扩大城镇面积,过度膨胀地征地、建房,造成了房地产市场只是简单的生产、消费。这两个原因导致了一个共同的结果,虽然房地产大规模开发为城镇发展积累了一定的基础,但也占用了大量宝贵的建设用地资源,使城镇其他产业的发展机会大大降低,造成了产业结构不合理,而且大量住宅的开发还加剧了原有公共设施不足的矛盾,给城镇的可持续发展埋下了隐患。另一方面,片面的发展房地产业,使得城镇的布局松散,建筑形态单调枯燥、干篇一律,建筑不具有沈阳本地的特色和个性,不能反映沈阳本地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀。虽然现在沈阳市大力提倡新型城镇化的建设，努力建设产业结构平衡，建筑形式丰富的城镇，但是以往城镇化建设中存在的不合理的建设方式和产业结构失衡等问题，不是马上就能解决的，这需要一定的时间来解决。3.城市规划不够合理，房屋布局混乱 在我国的土地管理制度下,城市规划先于土地利用规划,城市规划是城市各项建设发展的综合性部署,沈阳当然也不能例外，然而现阶段沈阳的城镇化进程迅猛,缺乏长远的、科学的、有预见性的总体规划,这给房地产开发带来很多问题。一方面,由于以往城镇化建设遗留的问题，城镇缺乏统一规划,城镇功能分区不够明显,导致工业区、商业区、生活区混杂在一起,不仅景观缺乏层次感,而且污染非常严重,生态环境遭到严重破坏,同时由于居民住宅分散、杂乱、规模小,使得物业管理也难以开展；除此之外,一些地区的城镇规划的速度赶不上城镇发展的速度,管理混乱,这导致了乱批乱占、未批先占、耕地撂荒等现象严重,结果一些园林绿地被挤占、风景遭到破坏、生态平衡被打破、随意的占用公共用地、乱搭乱建,浪费了大量的、宝贵的土地资源，最终使得城镇土地资源使用效率偏低,基础设施和公用设施配置困难,加大了财政困难，房地产业的发展受到了很大程度影响。4.房地产业开发过度，供求有失衡的趋势 在新型城镇化的背景下，沈阳市2013年的住宅房屋建筑面积总量是17119万平方米，按照单套60平米的面积来算，沈阳城区一共有285万套房屋。其次，沈阳目前市区户籍人口约有550万，外来人口约有200万，合计人口750万，如果按照户均3人计算，需要250万套房屋。根据以上数据，即使计算细节上有所误差，但沈阳目前的供求状况基本平衡，这也是为何沈阳的房价没有像其它城市那样疯狂上涨，目前还比较平稳的原因。那么，现在沈阳每年的房屋竣工建筑面积在1000万平米左右，按照单套90平米计算，每年约提供11万套住房，而目前沈阳的人口生育率持续下降，人口增加主要取决于外来人口，目前沈阳人口的增长率为年1.2。每年新增约9万人，需3万套房屋，如果沈阳的经济没有新的增长点，带来的人口红利，目前市场的供应是要远远大于后期需求的。当然，这种算法也许存在一些偏差，但是如果按照这个逻辑，沈阳市房地产市场继续这样发展下去，用不了几年，就将出现供大于求的局面。5.管理制度不够完善，房地产开发受到约束 近年来,沈阳市房地产业取得了长足的进步,虽然沈阳市房地产业抗风险能力比较强，但是房地产市场发育还很不成熟,税收、融资等相关法律法规不健全,管理体制不顺,导致了房地产交易行为不规范,房地产企业的行为缺乏约束,使得房地产业出现了许多问题,包括:房地产隐性交易活跃,房地产投资增幅过决,房地产投资结构不合理,以及房地产价格混乱,房价上涨过快。再有,土地使用制度改革滞后，在国家“最严格的耕地保护制度”下,农村城镇化建设的土地来源就只剩下农村集体建设用地,在这项政策上如果未能形成真正的突破,房地产开发将受到很大约束。四、做好房地产业与新型城镇化协调发展的建议1.房地产业应与新型城镇化协调发展从以上分析中可以看出，虽然沈阳市大力提倡新型城镇化的发展，但是，由于沈阳市的城镇化进程正处于大城市化向城镇化过渡的阶段，在新型城镇化进程中依然存在着传统城镇化遗留下来的问题，这些问题不是立刻就能解决的，随着新型城镇化的推进，传统城镇化带来的影响会逐渐减弱，这些问题也会逐渐被解决。新型城镇化的推进，虽然为房地产业的发展带来了新的机遇，但是也会产生新的一系列问题，而房地产业在新型城镇化的进程里，无疑扮演着重要角色。因此，如何做好新型城镇化与房地产业的协调发展将成为沈阳市建设工作中的重中之重。 新型城镇化的“新”，不是简单的人口在城镇的集聚，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面帮助农村人口实现由“乡”到“城”的转变，真正使城镇成为农村转移人口的宜居之所。未来几年内，沈阳市的城镇化水平将继续稳步提升，到2020年，达到87%，沈阳市常住人口突破1000万，这将为沈阳市的经济和房地产业发展提供支撑。从2010年到2020年，十年内，在全国范围来看，GDP增速在7%到8%,而沈阳市做为国内比较发达的城市，GDP增速在10%左右，居民的收入和储蓄水平稳步提升。沈阳市的城镇化率从2010年的77%增长到2020年的87%，每年增长约1个百分点。城镇人口的增长，以及市内原有居民对改善性住房需求，都将会导致房地产市场需求的增加。由此可见，未来沈阳市房地产市场的需求因城镇化的发展将持续增加，顺应城镇化的发展趋势，房地产业将会有发展良机。但是，我们必须清醒地认识到，有序推进农业人口向城镇转移、推进进城农民工市民化是未来城镇化的重点之一，而高企的房价却成为这一过程的“拦路虎”和“绊脚石”。 房地产业是城镇化的重要物质载体，既是重要的民生行业，也是为相关产业提供配套服务的产业。房地产业必须要与居民的需求、沈阳市经济社会的发展相适应。超前发展会导致资源、能源的浪费，还容易产生泡沫；滞后发展会影响人口聚集和产业发展；品质过低，对城市面貌和城镇居民生活又产生不利影响；房价过高，对进城人口和低收入群体又有挤出效应。由此可见，新型城镇化与房地产业的协调发展尤为重要。2.房地产业与新型城镇化协调发展的几点建议新型城镇化建设与房地产发展之间是相互依存的。新型城镇化必然会带动房地产业的发展，反过来房地产业的发展又为新型城镇化建设提供了物质基础和保障。从沈阳地区来看，尽管目前城镇化进程已经取得了不熟的成就，但是沈阳市新型城镇化发展涉及全市 800 多万人，面临经济结构转型、城乡差异等问题，未来沈阳市在新型城镇化的战略下，房地产业的发展应遵循以下一些原则。（1）在加快推进城镇化进程时保持房地产市场平稳健康发展。新型城镇化的推行使得沈阳市长期城乡隔离的二元经济和社会结构逐渐得到改变，随着城乡界限的逐步淡化、现行户籍制度的改革以及工业水平、现代化水平的不断提高，原来的农业人口逐渐转变成了工业和非农业人口。这两个“转变”使得大批农村人口进入城镇，城镇人口的增加将会扩大对城镇住房的需求，应合理调控房地产市场，保持房地产市场平稳健康发展。（2）提高城市规划的科学性、合理性和可操作性，使其真正符合城市的准确定位和发展目标。城市规划可以为房地产市场的运行提供指导，房地产规范运行必须以城市规划为依据。沈阳市的城市规划的编制和修订，一定要从沈阳市的实际情况出发，要提高城市规划对房地产运作指导的科学性、依据的合理性和调控的准确性，如果有大量的新增非城镇人口，则应相应的增加中低价位，中小套型等普通商品房供应。规划是城镇化建设的灵魂，要统筹人口、用地、产业、空间、基础设施、公共服务、生态环境等一系列要素，编制完善沈阳市的城镇化发展规划，加快建立覆盖城乡的规划体系。要按照“多规融合”的要求，将城镇化发展规划与经济社会发展规划、土地利用规划、产业发展规划、生态保护规划等重大规划相衔接，使发展目标、规划坐标、土地指标有机统一。沈阳市政府在规划建设新城时，一定要合理规划，不能为过分追求发展而盲目跃进，科学合理的先行规划是促进新城房地产市场健康有序发展的重要前提。要站在中长期发展的角度，不能以牺牲土地资源为代价一味追求眼前利益，实现城市土地资源可持续发展利用。此外，还需要合理调整供地节奏，确保土地合理集约利用。新城建设中要保证房地产市场与其它产业相结合，引导产业、资金、信息合理聚集同时发展，使就业和居住达到总量基本平衡，使流动人口能真正定居下来，避免新城变成死城的局面。（3）稳定土地供应，增加房地产有效供给。稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提，落实土地的年度供应计划相当重要。沈阳市目前的土地市场不太稳定，有很多方面需要改进。在土地供应时，供应的地块不宜过大，一般应保证在3年左右能开发完成；沈阳市需要进一步完善招拍挂制度，抑制居住用地出让价格非理性上涨；沈阳市还应该加大开发建设全过程监管，督促企业按合同约定及时开发，防止土地闲置浪费；沈阳市的土地出让金应当主要用于城市基础设施建设、保障性住房建设和土地开发，专款专用。作为房地产企业，也要理性拿地，不轻易去争“地王”，更不能大规 模地圈地、囤地。（4）优化住宅供应结构，满足差异化需求。沈阳市需要