中原_深圳龙岗金海港新生项目市场研究与定位报告.ppt

金海港新生项目市场研究与定位报告,2,第一部分 总体市场概况,第二部分 龙岗中心城房地产市场分析,第三部分 龙岗中心城客户调研分析,第四部分 项目分析及市场定位,第五部分 项目建筑规划建议,第六部分 商业物业市场调研与分析,总目录,3,第一部分 总体市场概况,4,深圳房地产市场总体概况,Chapter 1,Chapter 2,龙岗区房地产市场总体概况,第一部分,5,一、深圳城市总体概况,一、城市总体概况 深圳地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋； 南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。 深圳市土地总面积为1953平方公里其中，深圳经济特区（罗湖、福田、南山、盐田） 为396平方公里，龙岗844万平方公里，宝安713万 平方公里。 二、城市人口结构 根据2007深圳人口观察报告显示， 2007年深圳人口已超1400万。其中，外来人口 约1200万，户籍人口约212.38万，常住人口约862万。 三、城市经济结构 根据2007年深圳市政府统计年鉴报告显示，2007年GDP达6765亿元人民币，同比增加16%，人均GDP达79221元，居全国大中城市第一。目前，深圳经济总量相当于国内的一个中等省份，位居全国大中城市第四位，是中国大陆经济效益最好的城市之一 四、城市产业结构 深圳已基本建成“以高新技术产业、先进制造业为基础，以现代服务业为支撑的适 应现代化中心城市功能”的新型产业体系。高新技术产业、现代物流业、金融服务 业以及文化产业是深圳的4大支柱产业。 五、城市发展规划 根据近期公示的深圳市城市总体规划（2007-2020），深圳市政府致力于将深 圳建设为“创新型综合经济特区，华南地区重要的中心城市，与香港共同发展的国际性 城市”。,图1-1 深圳市历年GDP总额（03-07年）,人口方面：2007年深圳人口已超1400万。其中，外来人口约1200万，户籍人口约212.38万。 经济方面：2007年GDP达6765亿元人民币，同比增加16%，人均GDP达79221元，居全国大中城市第一。 规划方面：创新型综合经济特区，华南地区重要的中心城市，与香港共同发展的国际性城市”。,6,二、深圳市房地产市场总体概况,一、总体供应量分析 93年开始住宅供应放大，2002年达到顶峰，当年达961.4万平方米。此后随着特区内供应减少，全市的住宅供应量也不断下滑，07年供应量只有589万平方米。 二、土地供应量分析 05年土地供应开始供应锐减，由于供地减少，从而引起地价、房价飞涨。08年伊始，政府出让土地力度加大，上半年的出让就达144万平方米，超过07年总量。 三、成交量分析 04年开始深圳楼市逐步升温，05、06年楼市火爆，绝大多数项目开盘销售率都超过5成。 四、深圳07-08年上半年各月市住宅成交量 07年上半年市场极其疯狂，销售面积达335.5万平方米。07年下半年深圳楼市趋冷，成交量不断下滑，其中第四季度尤其低迷，每月的成交量都低于20万平方米。 五、成交价格分析 深圳楼市05年开始爆发，住宅供不应求，价格不断飙升。2007年全市住宅成交均价13370元/平方米，短短3年时间房价上涨了124%。 07年是深圳楼市的拐点年，上半年均价12293元/平方米，比06年上涨了33%。 07年10月份深圳房价达到历年来的高峰值17350元/平方米，此后房价便开始逐级 回落。08年春节后，以金地、万科为代表的开发商大幅降价，3月份房价开始大幅下跌，5月份全市均价只有11014元/平方米，跌至07年1月份的价位。,图1-2 历年深圳市商品住宅批准预售面积（1992-2008年）,图1-4 历年深圳市商品住宅成交面积（1992-2008年）,图1-5 各月深圳市住宅成交量（07-08年上半年）,图1-6 历年深圳房价走势（03-08年）,供应量方面：08年伊始，政府出让土地力度加大，上半年的出让就达144万平方米，超过07年总量。 成交价格方面：自3月份起房价开始大幅下跌，5月份全市均价只有11014元/平方米，跌至07年1月份的价位。,7,三、08年上半年房地产市场的整体分析,一、土地市场整体分析 1、政府供地力度加大，商业办公用地锐增 08年上半年深圳市供应的土地，远超之前的几年，政府希望通过“加大供地抑制房价”的意图很明显。 2、住宅用地频繁流标 08年上半年推出的14宗商业性办公用地大都成功出让，只有两 宗流标。 而上半年推出的商住用地几乎都位于关外，18宗地仅成交10 宗，成交率为56%。 此外，上半年成交的商住用地，有5宗是向特定企业出让，而 且，上半年真正参与土地交易只有4家企业、5宗地块。 3、商住土地成交地价回落 05年以来地价攀升，06、07年深圳市住宅用地的成交楼面地价 分别达到3024元/平方米和3748元/平方米，环比分别上涨40% 和24%。 07年下半年房价回落，08年上半年出让土地多宗流标，地价应 声回落，上半年成交土地的整体楼面地价2877元/平方米，比07年下 跌23%。,图1-8 深圳市历年土地供应情况（2005-2008年）,图1-9 历年深圳出让商住用地成交楼面地价（2003-2008年）,土地供应量：政府出让土地力度加大，政府希望通过“加大供地抑制房价”的意图很明显。 土地成交情况：住宅用地频繁流标18宗地仅成交10宗，成交率为56%。 土地顾交价格：08年上半年出让土地多宗流标，地价应声回落，上半年成交土地的整体楼面地价2877元/平方米，比07年下跌23%。,8,表1-1 08年上半年深圳市商住用地成交情况,9,二、一手房市场整体分析 1、供应量分析 1.1 总量分析批准预售面积同比增加5.5% 08年上半年深圳市共有257.5万平方米的住宅取得预售许可证，同比 增加5.5%。 1.2 月度供应分析各月推盘量稳步增加 除受春节影响的二月份外，自春节后每月的供应量逐步增加，显现出 多数开发商心态改变，积极入市，以时间换销售。 1.3 区域供应分析宝安、龙岗占绝大份额 05年以来随着特区内住宅供应日益减少，关外宝安、龙岗两区逐渐成为深圳楼市供应的主要区域。 08年上半年关外两区供应住宅共186万平方米，占全市总供应量76%。关内供应最多的是南山区，最少的是福田区。 1.4 供应结构分析2房3房为主，90平方米以上户型依然很多 上半年全市供应住宅23250套，70平方米以上2房供应最多，其次是90平方米以上的3房，2房、3房合计比例达66%。,图1-10 历年上半年深圳市商品住宅批售面积（03-08年）,图1-11 08年上半年深圳市各月住宅推售面积,图1-12 08年上半年深圳市各区域住宅推售面积,图1-13 08年上半年深圳新推楼盘户型结构,供应总量：08年上半年深圳市共有257.5万平方米的住宅取得预售许可证，同比 增加5.5%。 供应结构：70平方米以上2房供应最多，其次是90平方米以上的3房，2房、3房合计比例达66%。90平方米以上户型依然很多,10,2、成交分析 2.1 总量分析供大于求，成交量近年新低 08年上半年全市成交住宅只有154.3万平方米，同比减少54%。按目前的销售速度，08年全年的销售量将只有96、97年的水平。 2.2 月度成交分析成交略有起色但仍低量徘徊 春节之后，在万科第五园、金地梅陇镇等品牌房企率先降价的带领下，深圳楼盘价格普降，从而带动了3-5月份连续3个月成交量增加。在一系列价格调整 之后，楼市刺激了一些需求，成交有所回升。 2.3 区域成交分析龙岗成交量最大 由于价格率先调整，且多数楼盘价格调整力度大， 08年上半年全市住宅成交量最大的是龙岗区。宝安上半年销售56.5万平方米，供求比2.1：1，因价格调 整相对较少，成交较差。关内南山成交最多，08年上半年供应多的前海片区，楼盘多以较低价格入市，销售较好。 2.4成交结构分析别墅及小户型较受欢迎 08年上半年新盘中，销售最好的户型是单房。别墅产品的销售也很喜人，销售最差的是5房，熙龙湾和深业新岸线的5房销售都不理想。 整体看，90平方米以下户型因总价、首付等方面的优势，销售较好，销售率近43%，比90平方米以上户型高约9个百分点。,图1-14 历年深圳市住宅供求关系图（03-08年）,图1-15各月深圳市住宅成交量（07-08年上半年）,图1-16 08年上半年深圳各区住宅供求关系图,图1-17 08年上半年深圳新推楼盘各户型销售情况,成交总量：08年上半年全市成交住宅只有154.3万平方米，同比减少54%；只有96、97年的水平。 月成交趋势：在一系列价格调整之后，楼市刺激了一些需求，成交有所回升。 成交结构：90平方米以下户型因总价、首付等方面的优势，销售较好，销售率近43%，比90平方米以上户型高约9个百分点。,11,3、 价格分析 3.1 各年价格分析08年上半年大幅回落 其中05-07年涨势飞快，同比涨幅分别达到18%、31%和45%。08年 上半年房价回落，虽同比07年上半年仍上涨4%，但是与07年下半年 比，环比下跌18%。 3.2 月度价格走势分析3、4月大幅下滑，逼近07年初价位 08年3-5月份深圳房价连续3个月大幅下跌，5月份跌至11014元/平 方米，是07年以来的次低，仅高于07年1月份的10872元/平方米。 6月份除去上述楼盘的拉动作用，6月份房价为 11159元/平方米，基 本与 5月持平。 3.3 区域价格分析南山跌幅最大，罗湖最坚挺 除盐田区因5、6月份天麓成交而导致08年上半年均价暴涨外，全市 其它5区上半年房价与07年下半年比均回落， 其中南山跌幅最大，达21.8%， 其次是宝安区，跌幅为21.6%。 跌幅最小的是罗湖区，该区前期价格涨幅相对小，且可售住宅 不多，价格调整相对小。,图1-18 历年深圳房价走势（03-08年）,图1-19 各月深圳房价走势（08年上半年）,图1-20 深圳各区近期房价走势,价格走势：08年上半年房价回落，虽同比07年上半年仍上涨4%，但是与07年下半年比，环比下跌18%。 月价格走势：3、4月大幅下滑，逼近07年初价位,12,四、房地产市场最新政策法规规划解析,一、第二次房贷销售环节 2007年9月27日晚中国人民银行及中国银监会联合发布通知：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40% 。同时贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高 ”。 12月11日，中国人民银行、银监会又联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知：“以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数”。 对比此前的楼市调控，本次房贷新政的出台针对性更强，击中了楼市过热的要害，对房地产市场的影响立竿见影。 二、土地增值税开发环节 根据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知的要求，深圳市从2008年7月1日开始调整土地增值税预征率，具体调整如下： 普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2%。 尽管楼市经历了深幅调整，但地方政府的调控并不会放松，楼市下半年的表现仍存隐忧。 三、2008-2012年住房规划供应环节 2008年6月26日，深圳市住房建设规划（2008-2012）正式出台。2008-2012年全市将建设各类住房59.7万套，建筑面积4700万平方米。其中，计划建设商品住房45万套，建筑面积3960万平方米（含旧城旧村改造重建住房面积2000万平方米）；建设保障性住房14.7万套，建筑面积740万平方米，包括公共租赁住房（含廉租住房）12.4万套，建筑面积610万平方米，经济适用住房2.3万套，130万平方米。 从08年起未来5年当中，深圳房地产市场无论是商品房、各类保障房的供应量都将巨大幅度增长。如以目前的销化速度来看，未来的供求比将持续大幅增长。,表1-4 2008-2012年内住房建设总量指引,表1-5 2008-2012年住房用地供应总量指引,这套政策“组合拳”分别从销售、开发和供应三个环节着手，多管齐下，对症下药，调控手段更具有针对性，调整效果将更具有杀伤力。,13,五、深圳市房地产市场未来发展趋势分析,一、深圳房地产市场发展的机会点分析 1、庞大的刚性需求。 1）论人口数量，深圳人口总量庞大。深圳人口总量约1400万，是排名全国前四甲的特大型城市。 2）论人口年龄，深圳人口的平均年龄是全国最年轻的，同样名列榜首。 3）论婚育期比例，深圳人口的婚育期比例最高。据“五普”资料推算，深圳婚育期人口占总人口的44. 98%。 4）论户籍，深圳是名符其实的“移民城市”，目前深圳的外来人口占到全市人口总量的85.7%，而户籍人口仅占14.3%。 2、良好的城市发展前景。 1）深圳经济基本面良好，深圳经济总量相当于国内的一个中等省份，位居全国大中城市第四位，是中国大陆经济效益最好的城市之一。 2） 深港融合为城市发展绘制新的蓝图。根据最新的深圳市城市总体规划（2007-2020），深圳市将致力于 “创新型综合经济特区，华南地区重要的中心城市，与香港共同发展的国际性城市”。,二、深圳房地产市场发展的危胁点分析 1、经济大环境不甚乐观。 1）货币紧缩政策短期不会改变。连续的存贷款利率及银行准备金率不断上调，已使得整个经济环境日趋严峻。 2）外围经济环境的影响。 3）国内经济放缓的顾虑。 2、市场大环境仍旧低迷。 1）整体销售依旧疲软。特别是5、6月份一些楼盘以较低的价格入市，销售仍未有起色。 2）楼市促销层出不穷。 3）降价潮开始漫延。目前全市“特价房”已经遍地开花，几乎每个片区、每个楼盘都开始打折、降价、做活动。 3、未来供应充足。 根据未来城市住房规划的要求，未来5年之中深圳房地产市场的供应都将非常充足。,解析深圳房地产市场未来的发展趋势，我们认为长远来看深圳的房地产市场是能够稳定的、健康的、持续向好的发展。但是，我们同时认为，目前的深圳房地产市场将很难迅速走出低谷，我们认为08年下半年深圳房地产市场将依旧严峻、09年同样不容乐观。,14,深圳房地产市场总体概况,Chapter 1,Chapter 2,龙岗区房地产市场总体概况,第一部分,15,一、龙岗区城市总体概况,一、龙岗区城市概述 龙岗区位于深圳市东北部，东临大亚湾、大鹏湾，南接深圳经济特区，西连宝安，北通惠州和东莞市。龙岗区是深圳市 面积最大的市辖区，总面积844.07平方公里，辖平湖、布吉、坂田、南湾、横岗、龙岗、龙城、坪地、坪山、坑梓、葵 涌、大鹏、南澳13个街道办事处。 二、龙岗区交通状况 龙岗区是深圳市东北部的交通枢纽。全区道路总里程达1467公里，机荷、深汕、惠盐、盐坝、水官、清平一期、盐排等7 条高速公路跨区而过。 已正式动工建设的地铁3号线是深圳市轨道交通二期工程优先发展线路之一，全长41.66公里，贯 通龙岗、罗湖、福田三区。深惠公路深圳段将按第二条“深南大道”的标准进行改建，双向八车道设计，彻底打通龙岗 区交通主动脉。 三、龙岗区经济结构 2007年，龙岗区实现地区生产总值1279亿元，增长18%，增速位居全市之首；地方财政一般预算收入56.67亿元，增长 28.2%；国、地两税总收入突破200亿大关，达207亿元，增长25.9%。形成了以工业为主导，高薪技术产业、现代物流、 商贸、运输、文化产业、房地产、海滨旅游等现代服务业初具规模的外向型经济格局。 四、龙岗区发展规划 根据龙岗区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，未来龙岗区发展的基本定位：到2010年，把龙岗区建设成 为承载全市工业结构适度重型化的产业大区，管理水平迅速提升的现代化城区。,交通状况：地铁3号线贯通龙岗、罗湖、福田三区。深惠公路彻底打通龙岗区交通主动脉。 经济状况：2007年，龙岗区实现地区生产总值增长18%，增速位居全市之首；,16,二、龙岗区房地产市场总体概况,1、05年房地产市场的起飞点 05年龙岗的房地产市场发展的异常红火，不但销售量大有上涨，成交价格也是一路飙升，使龙岗一举成为全市的焦点。 2、06年房地产市场开始腾飞 06年延续楼市的火爆，龙岗房地产市场整体发展良好，住宅供应、销售均较05年有一定幅度的上升，而价格更是上涨迅速。 3、07年房地产市场的至高点 2007年，在深圳市房地产市场爆发式成长的大环境下，再加上借助龙岗成为2010年大运会举办场地的炒作，龙岗市场表现也令人瞩目。不仅住宅供应量较06年有了大幅的增长，价格更是快速上涨。 4、08年房地产市场的拐点 到了 08年，龙岗楼市也为其近两年的疯狂炒作付出沉重代价，08年上半年该区房价跌至9448元/平方米，仅比07年上半年上涨0.5%，而比07年下半年均价下跌了21.5%。,17,三、08年上半年龙岗区房地产市场的整体分析,一、供应量分析 1、 历年总量分析08年上半年供应减少 08年上半年龙岗区住宅供应量有所减少，总批售量为71.2万平米， 同比07年上半年批售面积减少了18%。 2、月度供应分析二季度楼盘入市速度加快 08年龙岗住宅最大的供应量出现在4月份，该月虽只有6个新盘推出，但总量达到15.7万平米。开盘楼盘最多的是6月份，共7个新盘推出。表明开发商推盘集中在二季度。 3、片区供应分析布吉、中心城、坂田三足鼎立 布吉、中心城和坂田依然是龙岗供应最多的三个片区，共占龙岗供应总量近7成。 4、供应结构分析90平方米以下户型占多数 上半年龙岗区供应住宅7291套，70平方米以上的2房供应最多。龙岗90平方米以上的户型供应较少，占31%。,图1-22 08年上半年龙岗区各月住宅推售面积,图1-21 历年龙岗区商品住宅批售面积（03-08年）,图1-23 08年上半年龙岗区各片区新增住宅,图1-24 08年上半年龙岗区新推楼盘户型结构,供应总量：08年上半年龙岗区住宅供应量有所减少，同比07年上半年批售面积减少了18%。 区域特征：布吉、中心城、坂田三足鼎立。 供应结构分析：90平方米以下户型占多数，90平方米以上的户型供应较少，占31%。,18,二、成交分析 1、 总量分析降价促销实现上半年供给基本平衡 在降价的刺激下，08年上半年龙岗区住宅成交回暖，大量消化存量，供求比逐渐下降到1.1：1。 2、 月度成交分析08年二季度放量 由于龙岗价格调整较早，特别降价楼盘较多的07年底，成交量有较大的提升。3月份之后开始以坂田为起点，楼盘开始大幅降价，成交量开始回升。 3、 区域成交分析布吉、坂田成交活跃 上半年龙岗成交量最大的是布吉片区，坂田的成交量仅次于布吉，在售的三个项目成交都比较理想。 中心城成交也较多，龙岗镇的项目销售相对较差，上半年供求比达1.7：1。 4、成交结构分析大户型相对热销 上半年龙岗区新盘供应7291套住宅，共成交3372套，销售率46%，仅次于福田区。新盘成交最好的户型是144平方米以上的4房和单房。整体上看，龙岗90平方米以上户型销售相对较好。,图1-25 历年龙岗区住宅供求关系图（05-08年）,图1-26 各月龙岗区住宅成交量（07-08年上半年）,图1-27 08年上半年龙岗各片区住宅成交情况,图1-28 08年上半年龙岗新推楼盘各户型销售情况,成交总量：在降价的刺激下，成交有所回暖，供需基本平衡。 成交结构分析：新盘成交最好的户型是144平方米以上的4房和单房。整体上看，龙岗90平方米以上户型销售相对较好。,19,三、 价格分析 1、 各年价格分析房价跌至07年初水平 08年上半年龙岗房价暴跌，上半年均价只有9448元/平方米。同比 07年上半年只有0.5%的涨幅，而环比07年下半年则跌21.5%，仅次 于南山，高于全市17.8%的跌幅。 2、 月度价格走势分析二季度调整幅度大 07年11月份开始房价大幅调整，由于调整较快，幅度较大，08年龙岗住宅成交均价小幅震荡。 3、 区域价格分析各区均价普遍跌至万元以下 横岗镇上半年住宅成交均价最高，平湖片区价格跌幅最大，坂田片区的跌幅也不小。布吉片区08年上半年住宅成交均价8700元/平方米，比07年下跌约26%。龙岗镇成交最多的是水岸新都，相比07年下半年的成交价格也下跌约25%左右。 中心城上半年房价与07年比，跌了22%左右。不少项目价格跌幅达3成。,图1-29 历年龙岗区房价走势（03-08年）,图1-30 各月龙岗区房价走势（07-08年上半年）,图1-31 龙岗各片区08年上半年住宅成交均价,价格趋势：08年上半年龙岗房价暴跌，同比07年上半年只有0.5%的涨幅，而环比07年下半年则跌21.5%，。 区域价格分析：各区均价普遍跌至万元以下。,20,4、 未来供应量分析 4.1 各区存量分析 截至08年6月底，龙岗区住宅存量庞大，近11500套单位未售出，存量面积近110万平方米，按上半年的销售速度，需要约11个月的时间消化。 4.2各区未来供应量分析 下半年龙岗供应有望放大，预计达到150万平方米。最大的供应来自龙岗中心城，其次是平湖，坂田和布吉下半年的供应不大。,图1-32 08年6月底龙岗区各片区住宅存量,图1-33 08年下半年龙岗各片区可售住宅（万平方米）,存量加新增供应，下半年龙岗区可售住宅达260万平方米，按上半年的速度，需要超过2年的时间消化，市场压力巨大。 龙岗中心城的下半年可售住宅超过90万平方米，而上半年该区的销售量不过13万平方米，以这种速度，下半年的可售住宅需要超过40个月的时间消化。,21,四、龙岗区房地产市场未来发展趋势,一、龙岗区房地产市场发展的机会点分析 1、龙岗区有较好的产业支撑。龙岗区有较全面的产业规划与结构，其中最核心的包括有坂雪岗高新技术园区、新岗天安数码城及留学生创业园区、深圳大工业园区等。 2、区域交通的升级与完善。深惠路与地铁三号也进入全面改造，将大幅提升和改善龙岗区的交通状况。 3、大运会为城市发展提供新的增长极。大运会将引发龙岗六大转型，加快城市发展,二、龙岗区房地产市场发展的危胁点分析 1、未来供应量较大。龙岗区房地产市场的存量加新增供应量巨大，下半年可售住宅达260万平方米。 2、龙岗区整体的环境较差。龙岗区除龙岗中心城片区以外，其它几个主要片区的自然环境整体较差。 3、区域市场竞争加剧。龙岗房地产市场已形成布吉、龙坂、龙中三大片区鼎足之势，将面临着广泛的挑战。,解析龙岗区房地产市场未来的发展趋势，我们认为只有重大的利好消息（如大运会的召开，深惠路、地铁3号线的通车等）才能带领龙岗市场彻底出走低谷。我们同时也认为，由于地缘关系的影响，布吉和坂田片区将会领先于中心城等其它区域而率先走出低谷。,22,第二部分 龙岗中心城房地产市场分析,23,龙岗中心城片区房地产市场概述,Chapter 1,Chapter 2,龙岗中心城片区房地产市场研究,第二部分,Chapter 4,龙岗中心城物业专项分析,Chapter 5,新生片区规划与发展概况,9月份最新市场动态分析,Chapter 3,24,一、龙岗中心城区域概况,一、片区概况 龙岗中心城是龙岗区委、区政府所在地，是深圳市重要的城市次中心之一。龙岗中心城辖区总面积60.59平方公里，管辖原龙岗镇爱联、回龙埔、龙西、五联4个村委会和盛平村的荔枝园村民小组，以及紫薇、天健、愉园3个社区居委会。 二、环境概况 龙城广场 深圳龙城广场位于深惠公路边，龙岗区政府大楼正面。占地面积15万平方米，是区政府投资兴建的大型市政广场，于1997年6月建成。 余石岭公园 余石岭公园位于龙岗中心城的中心，地理位置优越，交通方便、快捷。园区总规划189公顷，一年四季郁郁葱葱，植被繁茂，是龙城最美的风景公园之一。 龙岗植物园 龙岗植物园占地总面积2.68平方公里，总投资达8.8亿元，是目前珠江三角洲占地面积最广、投资规模最大的植物园区。 龙岗清林径公园 整个公园以清林径水库为中心，占地2886.9公顷，水域面积24公顷，相当于17个莲花山公园或4个梧桐山森林公园。 三、经济概况 龙岗中心城现有深圳市留学人员（龙岗）创业园工业区1个，高新技术工业园1个，拥有标准厂房200多万平方米，兴办了各类企业400多家。电子、轻工、纺织、皮革、高新技术等外向型企业已形成规模。,图2-1 龙城广场效果图,图2-2 清林径水库效果图,25,二、龙岗中心城区域交通概况,一、目前，龙岗中心城沟通外界的交通道路主要为深惠路、深汕路、机荷高速和水官高速公路。未来地铁3号线通车之后，将会成为龙岗中心城及整个龙岗区的交通大动脉与交通枢纽。 深惠路 深惠路起于布吉联检站，经过布吉、横岗、龙城、龙岗和坪地街道，止于深圳市与惠州市交界处，线路全长为35.99公里。根据规划，改造后的深惠路宽度将从目前的33米扩大到70米，将成为深圳的另一条深南大道。 机荷高速 起始于宝安区深圳国际机场，终点至龙岗区荷坳，全长44.31公里。沿机荷高速公路，龙岗中心城至深圳机场的车程仅20-30分钟。 水官高速 水官高速扩建工程全长将达13.46公里，完工后该路将变为双向8车道，设计时速仍为80公里，并增设与机荷高速无缝连接的互通式立交。届时，沿水官高速，龙岗区中心城至市中心车程仅需20分钟。 地铁三号线 地铁3号线贯穿深圳市福田、罗湖和东部发展轴，承担联系福田罗湖中心区、布吉、横岗以及龙岗中心城及沿线片区的轨道干线功能，形成连接市中心区和东部发展轴的客运主通道。 二、龙岗中心城内部交通道路纵横交错，四通八达。龙岗中心城道路网主要以“三横、三纵”为主，三横为龙平西路、龙翔大道、深惠路，三纵为黄阁路、吉祥中路、龙城大道。区内道路畅通、快捷，十分方便。,图2-3 深惠路改造效果图,图2-4 深圳地铁线路规划图,图2-5 地铁三号线效果图,26,三、龙岗中心城区域规划概况,在城市结构方面，龙岗中心城分为东、西、南、北、中五个组团。东组团为行政活动中心；中部组团则为规划中的公园和休闲地带；组团以北原有部分住宅；西北组团是轻工业和高科技产业集中的地方；南组团主要发展第三产业。 重点规划一：中心城中心区规划 龙岗中心城中心区（吉祥中路以东、龙平西路以南、龙城大道以西、深惠路以北）占地281.68公顷，是目前龙岗片区楼盘密度较大的区域。 功能定位：是龙岗区行政、金融贸易、文化科技和商业中心 。 规划目标：健全中心区成为全区政治、经济和文化中心所必须具有的各项功能，起到带动全区发展的龙头和辐射作用。 规划指标：全区规划居住用地96.30公顷，占规划总用地34.2%，其中包括一至五类居住用地及配套设施用地。居住用地主要为多高层住宅建筑，总建筑面积170.40万平方米，平均容积率1.77，总居住人口59080人。 重点规划二：体育新城规划 深圳市奥林匹克体育新城（简称“体育新城”）地处龙岗区中心城西区，北至二十八号路、余石岭公园南界，东至黄阁路，南至宝荷路、机荷高速路，西至龙岗区行政边界，紧邻东莞。 总面积约13.4平方公里，由奥林匹克体育公园、商业文化中心和居住小区等组成。其中奥体中心既是我市申办第26届世界大学生运动会的主要体育设施，是服务于整个深圳市的奥林匹克体育新城，也是我市主要的全民健身活动基地。,图2-6 体育新城规划图,27,四、龙岗中心城区域未来发展分析,一、龙岗中心城区未来发展的机会点分析 1、龙岗中心区是深圳规划最好的区域之一。是深圳规划最早、发展最快的中心城之一，是政府重点开发区域。 2、龙岗中心区是深圳环境最好的区域之一。拥有众多公共性广场及公共性绿花公园，是全市自然环境与景观资源最丰富的中心城区之一。 3、龙岗中心区是深圳配套最齐全的区域之一。龙岗中心内拥有各种生活配套设施，包括龙岗实验学校、教苑中学、龙岗中专；天虹商场、吉之岛、华润万家、岁宝百货等。 4、未来交通的升级与完善。深惠路与地铁三号的改造，将大幅提升和改善龙岗区的交通状况。 5、未来大动会的举办址。龙岗中心区是2011年深圳大运会的举办址，为龙岗的发展提供了一个巨大机会。,二、龙岗中心城区未来发展的危胁点分析 1、龙岗中心区缺乏人口支撑。龙岗中心城区的人口则显“单薄”，甚至有些许“冷清” ，使得龙岗中心区的房地产行业缺乏人口支撑。 2、龙岗中心区缺乏产业与经济支撑。龙岗中心区的企事业单位数量相对偏少，因此对于龙岗中心区的产业与经济支撑作用也不坚实。 3、目前的地理位置略显偏远。由于目前的交通条件所限制，因此龙岗中心区相对于福田中心区而言就略显偏远了。,解析龙岗中心城未来的发展趋势，我们认为龙岗中心城具有非常完善的硬件基础，通过未来交通的改造与升级，龙岗中心城将会发展成龙岗最适宜居住的“中央生活区”。我们同时认为，作为最宜居的“中央生活区”，未来的龙岗中心城区的房地产市场，将会具有更强的向心力、辐射力和吸引力，而且同时会聚有更大、更远、更广泛的辐射范围。,28,龙岗中心城片区房地产市场概述,Chapter 1,Chapter 2,龙岗中心城片区房地产市场研究,第二部分,Chapter 4,龙岗中心城物业专项分析,Chapter 5,新生片区规划与发展概况,9月份最新市场动态分析,Chapter 3,29,一、龙岗中心区房地产市场概述,1、中心区住宅历年新增供应状况 07年之前龙岗中心城的楼市也是较为平淡，各年的供应基本维持在20-40万 之间，07年片区供应放量，特别是在全市楼市火爆的上半年，龙岗中心城 的供应量达到54万平方米。 2、中心区住宅历年价格水平 2002-2003年，龙岗中心城的楼盘区位和品质变化不大，房价比较平稳； 2004年突然大幅上涨了20%，主要是因为交通规划的利好促进了区域房地产 的发展。 龙岗中心城在07年房价也大幅上扬，据统计07年上半年中心城住宅成交均价 约10500元/平方米，同比上涨近50%。 到2008年随着楼市持续低迷，龙岗房价也是大幅回落，如今年5月开盘的公 园大地均价只有9000元/平方米，而龙城国际的均价更是下调到7800元/平方 米，比开盘价低近3000元/平方米,图2-7 龙岗中心城历年住宅批准预售面积,图2-8 龙岗中心城历年住宅批准预售面积,30,二、龙岗中心区房地产市场现状与分析,一、实际供应量分析 1.1 中心城实际供应量分析 在排除水岸新都等合拼户型的影响之后，从而得出龙岗中心城08年上半年实际的推盘情况。 在60-90平米的两房之外，120-144平米的大三房紧随其后，占比重较高。而且，90平米以上的户型占总量比重约54%，为实际供应的主力。 1.2 中心城实际供应户型分析 龙岗中心城上半年的实际供应量当中，三房的供应比例最大，达到约32%；其次是二房，约占比为30%；同时四房的供应量也较大，达到约10%左右。 1.3中心城实际供应面积分析 龙岗中心城上半年实际供应面积当中，60-90平米的户型供应最多，达到约32%；但是紧随其后的是120-144平米的大户型，达到约21%；而且90-120平米的户型也占比较高，达到约16%。可见龙岗中心城片区，大户型的供应量是比较庞大的。,图2-12 龙岗中心城上半年实际新增供应量分析,表2-5 龙岗中心城上半年实际新增供应量分析,图2-13 龙岗中心城上半年实际新增供应户型分析,图2-14 龙岗中心城上半年实际新增供应面积分析,供应总量分析：两房和大三房的供应量最大，90平米以上的户型占总量比重约54%，为实际供应的主力。 供应户型分析：三房的供应比例最大，达到约32%；其次是二房，约占比为30%。 供应面积分析：60-90平米的户型供应最多，达到约32%；120-144和90-120平米的户型也占比较高。整体平看，大户型的供应量是比较庞大的。,31,二、销售情况分析 1、销售结构分析 08年上半年，龙岗中心城片区共销化存量及现量共约13.4万平米，共计约1197套。其中，60-90 的二房销化量最大，共322套约占户数的26.9%；其次是90-120的三房，共171套占比14%左右。 2、销售户型分析 08年上半年，龙岗中心区销售户型最好的分别是二房和三房，销售比例分别约为32%和25%。其次 是一房，占比约为19%。另外,由于07年下半年四房的存量较大,因此上半年四房的销化量相比之下 也有所放量,占比约为11%。 3、销售面积分析 08年上半年，龙岗中心城区60-90面积段的产品销售最好，约占总量的34%。其次是90-120面 积段和120-140面积段的产品，两者分别占销售总量的26.82%和20.63%。,表2-8 2008年上半年龙岗中心区销售分析表,图2-15 2008年上半年龙岗中心区销售分析图,图2-16 2008年上半年龙岗中心城销售户型分析图,图2-17 2008年上半年龙岗中心城销售面积分析图,销售结构分析：60-90的两房销化量最大，其次是90-120的三房。 销售户型分析：销售户型最好的分别是二房和三房，销售比例分别约为32%和25%。 销售面积分析：60-90面积段的产品销售最好，其次是90-120面积段和120-140面积段的产品。,32,三、未来供应量分析 1、下半年供应约60万平米巨量入市 截止08年6月底，中心城区住宅的存量面积达到32万平方米。按照上半年龙岗中心城销售总量约13.4万平米来计算，仅目 前市场上的存量房还需要近14个月的时间去消化。 下半年中心城的住宅供应量将进一步放大，预计将会有14个项目推售，而总的推售量将达到56.7万平方米左右。加上现有 的存量,下半年龙岗中心区的可售住宅面积将超过88.7万平方米。若按上半年的平均销售速度，那么将需要约40个月、近3 年半的时间来消化，可见市场潜在压力巨大。（详见表2-11 08年下半年龙岗中心城区供应量分析） 2、潜在供应量尚有约200多万平米“后援” 08年之后，未来1-2年内，龙岗中心城及周边片区将有14个新增项目推出，届时，总的供应量将再增加约250万平米。 （详见表2-12 龙岗中心区潜在供应量分析）,33,表2-11 08年下半年龙岗中心城区供应量分析,34,表2-12 龙岗中心区潜在供应量分析,35,三、龙岗中心区房地产市场未来发展分析,一、龙岗中心城区房地产市场发展的机会点分析 1、未来交通的升级与完善。贯穿整个龙岗东西的深惠路与地铁三号将大幅提升和改善龙岗区的交通状况。 2、深圳大运会的召开。大运会的召开，将会极大提升龙岗中心城在深圳乃至全国的知名度与影响力。 3、未来城市功能的完善。相比目前单纯的住宅供应，未来片区的商业与商务产品供应将会得到集中放量，提升片区的商务功能。,二、龙岗中心城区房地产市场展的危胁点分析 1、未来供应量巨大。中心城区目前住宅的存量加上新增供应量，下半年龙岗中心区的可售住宅面积将超过90万平方米。而08年之后，龙岗中心城将还会有12个新项目推出，总的供应量将再增加约250万平米。 2、未来需求量后续乏力。龙岗中心城区未来的需求量则显得结构单一、数量渺小。 第一，目前片区的客户群体主要是本地公务员、事业单位及私营业主等，目前已经得到了集中的放量。 第二，未来的客户需求尚未形成，后续乏力。由于目前片区的产业结构相对溃乏，人口社会结构相对单一，因此片区在一定时期之内需求后续乏力。,解析龙岗中心城房地产市场未来的发展趋势，我们认为龙岗中心城尽管具有非常完善的硬件基础，但是由于庞大的供应量与后续需注乏力的原因，因此短期之内市场仍将持续低迷。同时我们认为，随着城市交通与功能的升级与完善， “中央生活区”的功能将会得以夯实，因此有能力、有必要去开拓更广泛的市场与客源。,36,龙岗中心城片区房地产市场概述,Chapter 1,Chapter 2,龙岗中心城片区房地产市场研究,第二部分,Chapter 4,龙岗中心城物业专项分析,Chapter 5,新生片区规划与发展概况,9月份最新市场动态分析,Chapter 3,37,1、总体供应量：新盘推盘增加，年度供应高峰 中秋节、秋交会、国庆，成为楼盘入市、促销的理想契机，9月份深圳楼市十分热闹，全市共有27个住宅项目取得预售许可证，是08年单月预售新盘最多的月份；批售住宅78.1万平方米，是08年单月预售住宅面积最多的月份；批售住宅7969套，也是08年单月与售住宅套数最多的月份。 2、新增供应结构分析：90平米以下大户型为主 9月份全市新推楼盘供应的户型中，90平方米以上户型占59%，除了别墅以及天安高尔夫珑园、金泓凯旋城和公园大地等楼盘预售的为大户型外，桃源盛景、卓越维港、第五园五期和锦绣花园三期都是以合拼的大户型为主。,一、9月份整体市场动态分析,图1 近期深圳市一手商品住宅每月批准预售面积,图2 近期深圳市一手商品住宅结构分析,38,3、成交分析：降价楼盘活跃，豪宅市场成交活跃 9月份全市成交住宅3276套、30.9万平方米，环比分别减少3%和0.4%，同比则是减少0.4%和增加3%，虽然供应量大且楼盘促销频繁，整体楼市的成交依然显得低迷。 4、销售结构分析：小户型销化快，别墅销化快 在销售结构方面，根据国土局销售公示及中原对项目开盘的监测，9月份新盘共成交住宅约640套，整体销售率只有11%，比上月减少13个百分点。同前两个月一样，本月仍是90平方米以下的中小户型销售相对较好，其成交率为12.2%，而90平方米以上的中大户型销售率为10.2%。不过，从单个户型看，别墅的销售率最高，整体超过5成，其次是单房，销售率超过24%。供应最多的90平方米以上3房销售率只有5.6%，大大拉低新盘整体销售率。,图3 2007-2008年深圳市一手商品住宅成交量月度走势,图4 9月份新增供应销售结构分析,39,5、成交价格分析： 据统计，9月份全市住宅成交均价11721元/平方米，环比下跌18%，同比跌幅更达到30%。新盘价格普遍走低，罗湖新盘均价9000元/平方米左右，福田一新盘均价10500元/平方米左右，宝安一新盘的多层洋房均价9000元/平方米左右，比高峰时期回落超过4成，龙岗某品牌项目均价6500元/平方米左右，性价比也是比较高。,图6 2008年8月和9月深圳市一手商品住宅成交均价对照图,图5 2007-2008年各月深圳市一手商品住宅成交均价,总的来看，全市的整体情况可以概括为：由于成交价格的大幅小调，因此成交量有所释放。但是，由于宏观经济及未来供应量增大的影响，市场观望情绪依然浓厚，成交依然不够活跃。未来，由于秋交会及岁末的来临，各楼盘将会再次上演促销大战，因此，价格将还会有下行空间与趋势。,40,二、龙岗中心城9月份市场动态分析,1、新增总量分析：推盘加大，供应高峰 09月份龙岗中心城推盘数量增大，新增供应量约为15万平米， 主要包括公园大地、君悦龙庭、风临国际、万科千林山（清林 径）等。总的新增供应套数为1439套，为全年新增供应量高峰。 2、新增结构：二房、三房为供应主力 09份新增供应量当中，70平米以上2房的数量最大，占比约为 39%；其次是90平米以上的3房，占比约为38%。值得说明的 是公园盛世预售户型为1房结构，面积约为133平米，但实际可 改为约200平米的四房。,图1 9月份龙岗中心城新增户型结构分析,41,3、成交总量分析：价跌量减，成交低迷 9月份龙岗中心城共成交约163套，成交面积约16770。同比 8月份的成交量，约增加8%左右。但是，值得关注的是，自从 今年5月份龙岗中心城的成交量达到顶峰之后，6、7、8、9月 份的实际成交量基本呈逐月递减的趋势。 可见，在价格不断下调的背景下，龙岗中心区的成交量不 增反降，仍然低迷，低量徘徊。,图2 9月份龙岗中心城成交总量分析,42,4、成交结构分析：大户型为主，90 以上户型超50% 9月份成交结构当中，以60-90的二房和90-120 的三房为 主，分别占比约为29%和14%。但值得关注的是，9月份龙岗 中心城的成交仍以大户型为主，其中90平米以下和90平米以下 户型分别占比约为46%和54%。而且，144平米以下上的非普 通住宅占比达到22%左右，接近60-90 的二房成交量。 可见，龙岗中心城的成交量仍以大户型为主，而且面积段分布较广；而小户型则主要集中为60-90平米 的二房。,图3 9月份龙岗中心城成交结构分析,总的来看，龙岗中心城的形势较为严峻：第一，成交价格不断下调；第二，未来供应量较大；第三，成交量持续低位运行。因此，龙岗中心城的市场，将面临着较大的挑战。,43,1、政策原文看点,财政部继续加大保障民生投入力度 切实解决低收入群众基本生活： 从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。 加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。 近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。,三、最新政策解读,44,2、税收政策解读,深圳市 “普通标准住宅”执行标准为： 住宅小区建筑容积率在1.0以上； 单套住房套内建设面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下； 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下 。,45,实际影响测算：,个人购买90平米以下的普通住房： 假设：房款总价100万元，买家共少付5500元，若购买90平米以上的住宅和非普通住房，则不能享受契税优惠； 契税 ：100万元*0.5%=5000元； 印花税 ：100万元* 0.5=500元,个人转让住房： 假设：房款总价100万元，卖家实际上仅少付500元印花税。 土地增值税 ：按照四级累进税率征收；但在实际操作中，个人转让非普通住房的土地增值税往往通过“阴阳合同”进行了规避。实际影响可能为“零”； 印花税 ：100万元* 0.5=500元。,在本次税率下调中，总体而言下调的幅度并不大，给购房者带来的实际优惠相比房价款而言并不大。重要的是，对个人转让居住不满5年住宅的营业税并为提及，而实际上这在二手房交易税费中占了相当比例。 但财政部的政策中提到：地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。实际上已经是为地方政府的进一步救市行动铺路，地方政府在接下来的政策中可以进一步扩大税收优惠范围，极有可能涉及到营业税政策的减免。,税收政策小结：,46,3、贷款政策解读,对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。,贷款政策将主要涉及两类客户：首次购买普通自住房和改善型普通自住房的客户 如何理解首次购买普通自住