房地产经营的其他类型.ppt

,第八章 房地产经营的其他类型,学习目标： 1掌握房地产中介服务的概念、特点。 2了解房地产中介服务机构的设立、组织形式与类型。 3掌握房地产经纪服务的概念、类型。 4理解房地产经纪机构的设立和经营模式、房地产经纪人员管理。 5了解房地产经纪信息管理、房地产经纪收费。 6掌握房地产咨询服务的概念、特点、业务范围和服务方式。 7了解房地产咨询业务的工作程序和步骤、房地产咨询收费。 8掌握房地产估价服务的概念、房地产估价的基本方法。 9理解房地产估价机构的设立与管理。 10了解房地产估价业务的操作程序、房地产估价服务收费。 11理解房地产金融的概念、特征。 12了解房地产金融机构、房地产金融业务的种类。 13掌握物业管理服务的概念、特征和基本内容。 14理解物业管理企业的资质管理、物业管理服务收费。,第一节房地产中介服务,一、房地产中介服务的概念 目前我国的房地产中介服务有广义和狭义之分。狭义的房地产中介服务是城市房地产管理法中所称的房地产中介服务，仅包括房地产经纪、房地产估价和房地产咨询三种经营活动。广义的房地产中介服务是指涵盖房地产商品的生产、流通、消费各个环节，包括房地产投资、土地开发、项目建设、租售、售后服务等环节中所涉及的各项服务经营活动的总和。,综合来讲，房地产中介服务是指房地产中介企业在房地产投资、土地开发、项目建设、租售、售后服务等环节中向委托人提供的房地产经纪、房地产咨询、房地产估价、房地产金融、物业管理等各项服务经营活动。 从目前我国房地产市场运作情况看，可以根据房地产中介服务经营活动的内容不同，将房地产中介服务分为房地产经纪服务、房地产咨询服务、房地产估价服务、房地产金融服务和物业管理服务五种类型。,二、房地产中介服务的特点,房地产中介服务主要有以下特点： （一）房地产中介服务是委托服务 房地产中介企业提供服务的前提是接受从事房地产各种经济活动的当事人的委托，与当事人签订委托协议，明确委托事项和要求及双方的权利义务关系之后，才开始提供客户所要求的特殊服务。,（二）房地产中介服务是有偿服务 房地产中介企业从事经营活动，其目的是为了取得报酬、获得利润。“服务”虽然是无形的，但它也是一种商品，需要按商品交换的原则进行交换。房地产中介活动的报酬和利润，表现为房地产中介服务的价格，即法律上说的“佣金”。它是中介服务活动完成后，由委托人按照事先签订的委托协议确定的支付金额。 （三）房地产中介服务人员是特定的 房地产中介服务的质量主要取决于服务人员的专业水平和职业道德素质，因而提供服务的人员必须是特定的专业人员。他们需要经过一定的培训、教育和训练，取得相应的资格证书，有的还需注册（如房地产经纪人、房地产估价师均需注册）方可从事相应的房地产中介业务。,（四）房地产中介服务是非连续的 房地产中介企业依据委托协议，与客户形成服务与被服务的关系，他们之间一般没有长期或固定的合作关系，甚至只是一次性的契约关系。委托协议履行完毕，双方的关系即告终止。房地产中介企业再去与其他委托人建立新的服务与被服务的关系。,三、房地产中介服务机构的设立、组织形式与类型,（一）房地产中介服务机构的设立 建设部城市房地产中介服务管理规定中规定：从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。设立房地产中介服务机构应具备下列条件： 1有自己的名称、组织机构； 2有固定的服务场所； 3有规定数量的财产和经费； 4从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。,（二）房地产中介机构的组织形式 房地产中介机构可以选择的组织形式有以下三种： 1个人独资企业 个人独资企业是指依照中华人民共和国个人独资企业法和有关部门规章设立的，由一个自然人投资，财产为投资个人所有，投资人以其个人财产对中介机构债务承担无限责任，业主直接从事房地产中介经营活动并享有全部企业经营所得的经营实体。这类企业一般投入资金较少，组建手续简便，经营较为灵活，业主的积极性高；但由于规模小，自身实力有限，资信水平低，难以从事房地产中介服务活动中技术要求高、投入资源多的项目；同时这类企业的抗风险能力也较差。目前，小型的房地产经纪机构、房地产咨询机构等采用这种组织形式。,2合伙制企业 合伙制企业是指自然人、法人和其他组织依照中华人民共和国合伙企业法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。普通合伙企业由普通合伙人组成，有二个以上合伙人，签订合伙协议载明有关合伙事项，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任的经营实体。合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，也可以用劳务出资。,有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。有限合伙企业由二个以上五十个以下合伙人设立，至少应当有一个普通合伙人，合伙人签订合伙协议载明有关合伙事项，可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利作价出资，但有限合伙人不得以劳务出资。有限合伙企业由普通合伙人执行合伙事务，执行事务合伙人可以要求在合伙协议中确定执行事务的报酬及报酬提取方式。,3公司制企业 公司制企业是指依照中华人民共和国公司法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。公司是企业法人，有独立的法人财产，以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司由五十个以下股东出资设立，注册资本的最低限额为人民币三万元，股东按照实缴的出资比例分取红利，以其认缴的出资额为限对公司承担责任。公司法特别规定：一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司，注册资本最低限额为人民币十万元，应当在公司登记中注明自然人独资或者法人独资，并在公司营业执照中载明。,（三）房地产中介服务机构的类型 根据提供房地产中介服务的内容和范围的不同，可将房地产中介服务机构分为以下几类： 1房地产咨询机构 房地产咨询机构是指以房地产咨询业务为主营业务的房地产中介机构。其业务主要包括房地产项目前期的市场调研服务、投资咨询服务、可行性研究与决策咨询服务、营销策划咨询服务等，根据客户的要求提供分阶段乃至房地产项目全过程的咨询服务。,2房地产估价机构 房地产估价机构是指以房地产估价业务为主营业务的房地产中介机构。其业务范围包括房地产转让价格评估，房地产租赁价格评估，房地产抵押价值评估，房地产保险估价，房地产课税估价，征地和房屋拆迁补偿估价，房地产分割、合并、纠纷、拍卖估价等。这类机构主要以提供各类房地产估价报告为服务内容，以收取评估费为主要收来源，属于经济鉴证类中介机构。,3房地产经纪机构 房地产经纪机构是指以房地产经纪业务为主营业务的房地产中介机构。其主要业务是房地产买卖、租赁、抵押的居间代理，以及代办各种交易手续。这类机构在整个房地产中介机构中所占比例最大，是最为活跃的房地产中介组织，它们在存量房的交易和商品房销售过程中扮演着重要的角色。其以房地产经纪服务收费为其主要收入来源。,4房地产金融服务机构 房地产金融服务机构是指以房地产金融业务为主营业务的房地产中介机构。它是在房地产金融市场的资金融通过程中，处于融资者之间的中介组织机构。例如房地产融资专业银行、商业银行的房地产融资机构、非银行型房地产融资机构。其职能是协助各融资主体运用多种融资手段实现房地产资金的顺利融通，从而促进房地产金融市场和房地产业的发展。 5物业管理服务机构 物业管理服务机构是指以物业管理业务为主营业务的房地产中介机构。其主要业务是房屋管理服务、装修管理服务、物业共用设施设备管理服务、环境清洁卫生管理服务、绿化管理服务、安全管理服务等。由专门的物业管理服务企业进行专业化的物业管理是各种类型物业管理的必然选择和发展方向。,6综合性的房地产中介机构 这类中介机构是上述几种专业化中介机构类型的发展。为适应竞争日益激烈的市场环境，房地产中介机构越来越重视拓展自身的业务范围、延伸服务领域，由原来单一业务类型向两种或两种以上的综合业务类型发展。其特点：一是业务范围广泛，为客户开展综合服务；二是跨区域经营，有的在国内跨省市经营，有的跨国经营。例如香港的戴德梁行，是业务类型全面的机构，其业务涉及房地产经纪、价格评估、营销策划、投资咨询、租售代理、物业管理顾问等，在世界上许多国家和地区设有分支机构，其在专业人员素质、执业标准、服务手段和管理经验等方面水准较高。该类机构是我国房地产中介服务组织的发展方向。,第二节 房地产经纪服务,一、房地产经纪服务的概念及其存在的必要性 （一）房地产经纪服务的概念 房地产经纪服务是指房地产经纪机构向从事房地产开发、转让、抵押、租赁等活动的委托人提供房地产居间、代理和行纪服务的经营活动。目前在中国，特别是在经济较发达的城市，房地产经纪机构的数量已发展到较大的规模，已成为我国房地产中介服务业的主要部分。,（二）房地产经纪服务存在的必要性,1房地产商品价值量大且构成复杂，需要经纪服务 2房地产交易环节复杂，需要经纪服务 3房地产经纪服务能更好地满足客户的需求,二、房地产经纪服务的类型,（一）房地产居间 房地产居间是最典型的一种经纪活动，是指房地产经纪机构为交易双方提供交易信息及交易条件，撮合双方成交，由委托人支付报酬的活动。在居间活动中，居间人是以自己的名义从事活动，而且根据自己所掌握的信息、资料等独立地做出意思表示。居间人对自己所从事的活动承担法律后果，若委托人与相对人交易成功则提取佣金，交易不成则徒劳无益。例如，在存量房的租售交易中，经纪人向出售（租）方、承购（租）方提供信息，促成交易，收取佣金，就是典型的居间服务。居间是经纪的一种主要表现形式，其特点是服务对象广泛，但服务的程度较浅，而且经纪人与委托人之间一般没有长期固定的合作关系。 房地产居间又有房地产买卖居间、房地产投资居间、房地产抵押居间、房地产租赁居间等形式。,（二）房地产代理 房地产代理是指房地产经纪机构在受托的权限内，以委托人的名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的活动。此时，经纪人作为代理人，其所处的地位不再是中立的，它必须是以被代理人的名义而且是在被代理人授权范围内从事活动，代理活动所产生的法律后果也由被代理人承担。例如，房地产开发商委托房地产经纪机构代理其所开发楼盘的销售，经纪机构以开发商的名义在授权范围内从事销售活动，并按销售金额的一定比例提取佣金。 代理的特点是经纪人与委托人之间有较长期稳定的合作关系，经纪人只能以委托人的名义开展活动，活动中产生的权利和责任归委托人，经纪人只收取委托人的佣金。,（三）房地产行纪 房地产行纪是指房地产经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三者进行交易，并承担规定的法律责任的行为。根据合同法规定，行纪是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的活动。行纪人处理委托事务支出的费用，由行纪人负担。行纪人并未取得交易商品的所有权，是依据委托方的利益进行活动，仅仅得到委托人给的佣金。通常，经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。 目前大多数的房地产行纪都是房地产居间经纪人和代理经纪人在特定情况下采取的行为。专门的房地产行纪人目前在中国还没有形成。,三、房地产经纪机构的设立和经营模式,（一）房地产经纪机构的设立 房地产经纪机构是指按照国家法律和有关规定设立的，从事房地产经纪服务活动的公司、合伙机构、个人独资机构等经营组织。另外，境内外房地产经纪机构在境内外设立的分支机构也可以以自己的名义独立经营房地产经纪业务。房地产经纪机构是房地产经纪服务的主体，依法设立的房地产经纪机构才具有合法的经营主体资格。,1.房地产经纪机构设立的条件 设立房地产经纪机构除要符合国家各项法律法规规定的条件外，还要符合各地方法规的具体规定，如广州市房地产中介服务管理条例规定，设立房地产中介服务机构（指房地产经纪机构和房地产咨询机构）应具备的条件包括: （1）有不少于十五平方米的固定服务场所； （2）注册资金不少于三十万元，仅从事咨询业务的，注册资金不少于十万元。,此外，设立房地产经纪机构的专业人员条件的一般规定是： （1）以公司形式设立房地产经纪机构的，应当有3名以上持有中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的专职人员和3名以上持有中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的专职人员。 （2）以合伙企业形式设立房地产经纪机构的，应当有2名以上持有中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的专职人员和2名以上持有中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的专职人员。 （3）以个人独资企业形式设立房地产经纪机构的，应当有1名以上持有中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的专职人员和1名以上持有中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的专职人员。,2.房地产经纪机构设立的程序 房地产经纪机构设立的程序一般包括以下几个步骤： （1）经县级以上房地产行政主管部门资质审查，审查的主要内容包括：专业人员条件、业务范围、收费标准、财务管理等方面是否符合要求。 （2）经审查合格后，向当地工商行政管理部门申请企业设立登记，领取营业执照。工商部门主要审核经营场所、注册资金、经营范围等情况。 （3）在领取工商营业执照后的1个月内，应当持营业执照、企业章程、服务人员职业资格证书和聘用合同等文件向当地房地产行政主管部门办理备案手续。,3.房地产经纪机构的分支机构的设立 国内房地产经纪机构可以根据业务发展需要，在国内其他区域或国外设立分支机构，从事房地产经纪业务。在国内设立分支机构的，也要符合我国有关法律规定的各项条件要求，一般也要经过当地房地产主管部门审查、工商登记、房地产主管部门备案等程序。分支机构不具有法人资格，房地产经纪机构对其分支机构解散后尚未清偿的债务承担责任。,(二)房地产经纪机构的经营模式,房地产经纪机构的经营模式是指房地产经纪机构承接及开展业务的渠道及其外在表现形式。其可分为无店铺经营模式、直营连锁经营模式、特许加盟连锁经营模式、半直营细胞分裂连锁经营模式和网上联盟经营模式五种。 1. 无店铺经营模式 无店铺经营是指不设立连锁店。一般是从事一手楼代理的房地产经纪机构（俗称房地产代理机构）接受开发商委托，代理开发商销售其开发的楼盘往往采取这种形式。房地产经纪机构作为代理商，除派往开发商处的销售人员外，所有员工都在同一办公地点内办公。,2. 直营连锁经营模式 直营连锁经营，指由公司总部直接投资、直接经营管理、由两个或两个以上连锁店组成的一种经营形式。其核心是“统一”：统一企业识别系统（CIS）、统一“采购”（获得房源、客源信息）、统一“销售”（信息共享）、统一管理等。房地产经纪机构下属的各连锁店均由总部全资或控股开设，经营者由总部直接任命，营业收益均属于总部。 它的优点是所有权和管理权相对集中，规模化经营实现运营成本的降低，有利于实现规模效益；缺点是投资额大、风险高，对经营环境变化的适应性和应变能力差。目前，国内实行连锁经营的房地产经纪机构大多采用这种经营模式，包括广州的中原地产、满堂红地产，上海的上房置换等大型机构。,3. 特许加盟连锁经营模式 特许加盟连锁经营，指总部（特许者）和加盟店（被特许者）之间是两个相对独立的经营实体，通过契约关系结合在一起的连锁经营形式。总部将自己开发的产品、服务、商标、专有技术、管理模式等授予加盟店在规定的区域内的使用权；加盟店的装修由店主承担，总部不投资。总部负责经营方式（商品、价格、销售方法、运作、管理、广告等），加盟店按照总部确定的方式经营，获得预期收益，加盟店同样也是独立的法人。总部以加盟金、品牌使用费、广告宣传费、经营指导费等方式从加盟店中提取一部分收益，其中加盟金（也称特许费），一次性收取（一般占投资额的15%左右），品牌使用费、广告费、经营指导费等一般都在加盟店的销售款中提成。,这种经营模式，对特许者而言，可以不受资金的限制，利用较低成本，迅速扩大企业规模增加竞争优势，提高销售额和利润；对被特许者而言，尤其是那些资金有限、缺乏经验，但又想投资创业的人而言，一旦加盟就可得到特许经营企业提供的包括店面选址、人员培训、融资等在内的各方面的持续支持，受许方还可以节省广告宣传、管理费用等大量资金，将大大降低其投资创业的风险。美国21世纪不动产等采用这种经营模式。,4.半直营细胞分裂连锁经营模式 这种经营模式是采用直营与加盟方式混合而成的一种方式。房地产经纪机构在企业内部甄选优秀员工，辅导其开店创业。公司提供50%的创业股份资金，其余50%的资金由创业人员自行负担，共同开店创业。店东（可认为是公司分裂出来的“细胞”）与公司共创收益和分享利润。公司提供给半直营店的运作辅导与支持与加盟店相同；公司与半直营店之间的关系与加盟经营方式的权利、义务相同。这种经营模式源于台湾地区，我国大陆有房地产经纪机构作过尝试，效果较好。,5.网上联盟经营模式 网上联盟经营模式，指由一家房地产专业网站联合众多中小型房地产经纪机构，乃至大型房地产经纪机构而组成的网上联盟，联盟内的各成员机构可通过同一个专业的房地产网站来承接、开展经纪业务的经营模式。目前，采用这种经营模式的机构主要是从事存量房租售的房地产经纪机构，一般会同时保留传统的店铺，网上业务和网下业务相结合。,四、房地产经纪人员的管理,（一）房地产经纪人员的职业资格管理 房地产经纪人员是房地产经纪服务经营活动的首要要素。房地产经纪机构中从业人员的素质高低，决定着服务的水平和质量，也决定着企业的生存和发展。为保证房地产经纪人员的基本素质，保护消费者的利益，国家设立了房地产经纪人员职业资格制度。房地产经纪人员职业资格制度暂行规定对房地产经纪人员职业资格的种类、考试、注册等做了明确规定。,1房地产经纪人员职业资格的种类 房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。 房地产经纪人是指依法取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书，并经申请执业，由政府有关管理部门注册登记后取得房地产经纪人注册证书，可以自行开业设立房地产经纪机构或经所在的房地产经纪机构的授权，独立开展经纪业务，并承担责任的自然人。,房地产经纪人协理是指依法取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书，在房地产经纪机构中协助房地产经纪人从事非独立性房地产经纪工作的自然人。从事非独立性房地产经纪工作是指所从事的房地产经纪工作必须在房地产经纪人的组织和指导下进行的。 取得房地产经纪人执业资格，是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。,2房地产经纪人员职业资格考试 （1）房地产经纪人协理从业资格考试 房地产经纪人协理从业资格实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。建设部负责拟定考试大纲，人事部负责审定考试大纲。各省、自治区、直辖市人事厅（局）、房地产行政管理部门，按照国家规定的考试大纲和有关规定，在本地区组织实施房地产经纪人协理从业资格考试。考试合格的，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部、建设部统一格式的中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书。该证书在所在行政区域内有效，即持证人员只能在该区域内从事非独立的房地产经纪活动。,根据房地产经纪人员职业资格制度暂行规定：“凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加房地产经纪人协理从业资格考试。”,（2）房地产经纪人执业资格考试 房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。由人事部、建设部共同组织实施，原则上每年举行一次。建设部负责编制考试大纲，编写考试教材和组织命题工作，统一规划、组织或授权组织房地产经纪人执业资格的考前培训等有关工作；人事部负责审定考试科目、考试大纲和考试试题，组织实施考务工作。考试合格的，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部统一印制，人事部、建设部用印的中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书。该证书全国有效，即持证人可以在全国范围内独立从事房地产经纪业务活动。,根据房地产经纪人员职业资格制度暂行规定：凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试： 取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经济业务工作满3年。 取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经济业务工作满2年。 取得双学士学历或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经济业务工作满1年。,3房地产经纪人员职业资格注册 国家实行对房地产经纪人员进行注册管理制度。经考试合格取得相应资格证书的房地产经纪人员还必须向有关管理部门申请注册，经审核批准给予注册后，才能以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事房地产经纪活动。 （1）房地产经纪人协理从业资格注册 取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的人员，可以通过所在房地产经纪机构申请协理从业资格注册。申请注册必须明确从业所在的房地产经纪机构，每个房地产经纪人协理只能在一个房地产经纪机构从业，不得同时在两个或两个以上的房地产经纪机构从业。,申请房地产经纪人协理资格注册的人员，必须同时具备以下条件： 遵纪守法，遵守房地产经纪人员职业道德。 取得房地产经纪人协理从业资格证书，证书自核发之日起超过3年的，应附有达到继续教育标准的证明材料。 经所在房地产经纪机构考核合格。 无不予注册的情况。 各省级房地产管理部门或其授权的机构，负责房地产经纪人协理从业资格注册登记管理工作。每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况应报建设部备案。,（2）房地产经纪人执业资格注册 取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的人员，由本人提出申请或通过所在房地产经纪机构申请，经各省级房地产管理部门初审合格后，统一报国务院建设行政主管部门注册登记。准予注册的申请人，由国务院建设行政主管部门核发房地产经纪人注册证。申请注册必须明确执业所在的房地产经纪机构，每个房地产经纪人只能在一个房地产经纪机构执业，不得同时在两个或两个以上的房地产经纪机构执业。,申请房地产经纪人执业资格注册的人员，必须同时具备以下条件： 遵纪守法，遵守房地产经纪人员职业道德。 取得房地产经纪人执业资格证书，证书自核发之日起超过3年的，应附上达到继续教育标准的证明材料。 经所在房地产经纪机构考核合格。 无不予注册的情况。,房地产经纪人执业资格注册的有效期一般为3年，自核准注册之日起计算。有效期届满，需要继续执业的，应于期满前3个月，到原注册管理机构再次注册。再次注册的，除了应提供初次注册时应提供的证明外，还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。在注册有效期内，变更执业机构者，应及时办理变更手续。建设部及省级房地产管理部门应当定期公布房地产经纪人执业资格的注册和注销情况。,（二）房地产经纪机构内部的人员管理,1房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系 （1）房地产经纪人员与房地产经纪机构之间有执业关系 一方面，房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行，不能以个人的名义进行；房地产经纪人员承接房地产经纪业务由房地产经纪机构统一承接，由房地产经纪机构与委托人签订经纪合同，再由房地产经纪机构指定具体的房地产经纪人承办房地产经纪业务；另一方面，房地产经纪机构必须是由房地产经纪人员组成的。,（2）房地产经纪机构与房地产经纪人之间有法律责任关系 一方面，房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构向委托人进行赔偿后，可以对承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；另一方面，由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成损失的，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，委托人向房地产经纪机构进行赔偿后，再由房地产经纪机构向房地产经纪人员的损失进行补偿。由经纪机构统一承接经纪业务并承担法律责任有利于保护委托人、房地产经纪人员和房地产经纪机构三方的合法权益。,（3）房地产经纪机构与房地产经纪人之间有经济关系 由房地产经纪机构统一向委托人收取佣金，并由房地产经纪机构出据发票。经纪机构收取佣金后应按约定给予具体承办经纪业务的经纪人员报酬。,2 房地产经纪机构内部人员管理的主要内容 （1）人员招聘 招聘是指房地产经纪机构根据企业人力资源规划和职务分析的数量和质量要求，通过信息的发布和科学甄选，获得本机构所需合格人才，并安排其到所需岗位上工作的过程。招聘过程实质是从应聘者中选择最适合特定工作岗位要求的人员的过程，选择的目的是为了挑选出最合适的员工。,对招聘人员的要求： 房地产经纪人员的素质要求：具体又包括良好的心理素质、良好的职业素质、较强的法制观念、强烈的信息意识、良好的道德素质以及健康的身体素质。 房地产经纪人员的资格要求：房地产经纪机构应该以已考取和正在考取国家房地产经纪人和房地产经纪人协理职业资格证书的人员作为招聘对象，保证在人员资格上符合国家的法规的规定。,（2）人员培训 培训是指离开学校后对成人各类专业知识技能的辅导、传播、咨询的教育方法。员工在职培训是以员工发展为本位，其目的是提高企业员工在职的经营意识、劳动技能和经营管理能力。 培训的方法一般有以下几种： 讲授法：由讲师讲授课程内容，学员在课堂上听讲。 案例讨论法：先将案例资料发给学员研读，然后提出问题让学员进行讨论，大家一起思考与研究。 实战模拟法：让学员扮演经纪人员和顾客，讲师设定模拟的内容让学员表演，表演结束后由全体学员讨论，最后由讲师讲评。,（3）人员报酬 业务人员的报酬直接影响其士气与业绩，良好的报酬制度不但能使业务人员士气旺盛，敬业地为公司服务，而且还能吸引其他优秀的业务人员加入公司。 报酬的给付方式有以下几种： 固定薪金制。报酬有底薪保障，起码能维持业务人员的最低生活，人员流动率低，与顾客的关系较能保持常态。但不具有奖励性是其最大缺点。 佣金制。没有底薪保障，其收入完全视业绩而定，业绩高则报酬高，业绩低甚至没有薪金，奖励大，刺激性强。人员流动较大，有些业务员为了达成业绩要求，甚至不择手段，严重影响公司的信誉。 混合制。将固定薪金制和佣金制混合运用，即报酬=底薪+佣金，能取前两种报酬给付方式的优点而能弥补其缺点。,（4）人员激励 激励是指激发人的动机，鼓励人充分发挥内在动力，朝着所期望的目标采取行动的过程。在管理工作中，激励就是通常所说的调动人的积极性。 常见的激励方法有以下几种： 目标激励。明确的目标是企业及每一个成员的行动指南，好的目标可以激发员工的工作热情，增强员工完成目标的自觉性。 竞争激励。正当的竞争活动，有利于激发员工的进取心和工作热情。管理者应善于引入竞争机制，如晋升、考评、奖酬以及各种技能的劳动竞赛等，以有效地调动员工的积极性。,参与激励。管理者应善于授权，让员工参与到不同层次的管理中，在决策中听取员工的意见，从而增强员工对企业的归属感和认同感，从而激发员工工作的主动性和积极性。 感情激励。除了通过劳动获得报酬外，人们还追求人与人之间的友情、受人尊重等。因此管理者应注重感情因素对员工积极性的影响。要善于建立上下级之间的感情沟通渠道，要在企业内部形成人与人之间关系融洽的团体气氛，促进员工工作热情的提高。 教育激励。员工的工作热情与员工的自身素质有关，素质好的人，有着更强的自信心和进取心，更注重高层次的追求。因此通过教育与培训，提高员工素质，也是激励和引导员工行为的重要手段。,五、房地产经纪信息管理,房地产经纪信息是房地产经纪机构提供服务的基本资源和重要的无形资产。经纪信息的数量和质量是决定着房地产经纪机构核心竞争力的重要因素。因此，经纪信息管理在房地产经纪机构中起着举足轻重的作用。 （一）房地产经纪信息概述 1房地产经纪信息的概念 房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息。它通常包括四个方面的信息：房源信息、客源信息、房地产市场信息和房地产经纪行业信息。,房源信息是指拥有房屋并想要转让或出租的一方（供方）的信息，不仅包括委托出售或出租的房屋的信息，还包括该房屋的业主（委托人）的信息。从某种程度上讲，房源决定了一个房地产经纪机构生存、发展的空间与潜力。客源信息是指对房屋有需求的一方（需方）的信息，包括一切对购买或租赁房屋有现实需求或潜在需求的客户，是需求者及需求意向的统一体。 房地产市场信息主要指与房地产市场交易有关的信息，包括供求状况、价格、政策、法律法规等。房地产经纪行业信息主要指房地产经纪行业竞争状况、行业发展现状与趋势、行业政策与监管等，这些信息会对房地产经纪服务和房地产交易产生一定的影响。,2房地产经纪信息的特征 房地产经纪信息的特征主要有以下几个方面： （1）区域性。由于房地产具有不可移动性，许多信息发挥效用的空间是有限的，房地产经纪机构收集了某特定区域的房源信息，相应地必须收集该区域的客源信息，以便使供给与需求双方相匹配。因此，形成了房地产经纪信息的区域性。 （2）共享性。房地产经纪信息的共享，尤其是房地产经纪机构内部人员共享信息，有利于信息的利用效率最大化并增加成交的机会和企业的收益，最后使整个社会的经济效益增加。但是并不是所有信息都需要共享，对于一些机密或具有排他性的信息，应注意保护。,（3）时效性。信息是一种动态资源，在某一时刻，信息能够产生资源效益，而在另一时刻则失去资源效益。房地产经纪人员在捕捉到有价值的信息后，要尽快促成交易，以避免信息失效。,（二）房地产经纪信息管理的主要内容,1房地产经纪信息的收集 房地产经纪信息量大面宽，应从多方面入手收集。通常可以从以下途径进行收集： （1）收集公开传播的房地产经纪信息。大量的房地产经纪信息是通过报纸、电视、广播、杂志以及各种正式出版文献等媒介向外传送的。因此，这是收集房地产经纪信息的重要途径。 （2）从有关单位内部获取房地产经纪信息。有些信息需要通过派人磋商或发函联系等方式才能获得，如：楼书、房地产企业内部刊物等。,（3）现场收集房地产经纪信息。有些信息需要实地考察、现场调查后才能获得感性的认识和准确的信息，同时也可以排除一些不准确的信息。 （4）利用网络收集房地产经纪信息。目前，网络已成为获取信息的便捷途径，房地产经纪人员可以足不出户，在任何时间通过网络收集信息。,2房地产经纪信息的加工整理 房地产经纪人员收集来的经纪信息由于来源与口径的不同，会有许多重复、交叉和矛盾，这就需要对信息进行加工整理。通过加工整理使无序的信息有序化，便于使用和管理。 加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编辑和研究这几个环节。,（1）鉴别。鉴别就是对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析，判断误差的大小和时效的高低，剔除人为、主观的部分，使之准确、客观。 （2）筛选。就是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。在挑选过程中，既要考虑到当前的需要，又要考虑到以后的需要。在考虑当前需要时主要考虑信息的深度，而后者则主要考虑信息的广度。 （3）整序。就是将不同的、杂乱无序的房地产经纪信息按一定的标准加以整理归类，其目的是为了便于查询。整序的主要方法就是分类。,（4）编辑。就是对整序的信息进行具体的文字整理过程，这是整个加工整理过程中最关键的工作。要做到简洁明了、重点突出、语意表达准确。 （5）研究。就是对大量信息综合分析的基础上，经过分析、判断、思考，产生具有深度和新价值的信息。房地产经纪人员要经常研究，以产生新的信息并提高自身的判断、思考能力。 信息通过加工整理后，通常以表格、图片、文字报告等形式展现出来，其中表格又是最常见的一种形式。,3房地产经纪信息的利用 房地产信息是一种资源，只有通过利用才能将这种资源的价值发挥出来，收集、加工整理等前期工作都是为最后的利用服务的。房地产经纪信息的利用主要包括两方面： （1）通过信息的发布来影响消费者。如将房源信息通过媒体等渠道第一时间传播出去，吸引潜在顾客，争取最大的成交机会。 （2）以信息提供的内容来指导具体的业务活动。如房地产经纪人员对客户信息的分析，可以了解客户的偏好、所能接受的价位，并指导筛选房源，最终促使交易成功。,六、房地产经纪收费,房地产经纪收费是房地产经纪机构从事经营活动的主要收入来源。 （一）房地产经纪服务费的概念 房地产经纪服务费是房地产经纪服务机构向委托人提供了一定数量、质量、性质的经纪服务，并完成了经纪任务而由委托人支付的劳动报酬，在法律上叫佣金。佣金是房地产经纪机构和经纪人员获取报酬的惟一形式，它是一种既合理又合法的报酬形式。,房地产经纪服务费由房地产经纪服务的成本支出和利润两部分构成。房地产经纪人员在提供经纪服务过程中，必然会消耗一定的人力、物力和财力，需要相应的投入，这些就是经纪业务的成本。除成本外，经纪机构还需获得一定的营业利润。 房地产经纪服务费由房地产经纪机构向委托人收取，任何人不得以个人名义向委托人收取。,（二）房地产经纪服务费的标准,明确房地产经纪服务收费标准，有利于提高经纪服务质量、规范房地产经纪服务市场，既保护消费者利益，又提高房地产经纪行业的声誉。关于房地产中介服务收费的通知规定：房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。 1房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。 2房屋代理收费，按成交价格总额的0.5%2.5%计收。实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。,上述规定的房地产经纪收费为一般最高限额标准。各地物价、房地产行政主管部门可依据该通知，结合本地实际情况，制定当地具体执行的收费标准。各地经纪服务收费标准应实行政府指导价管理，可在指导价上限以下（含指导价），按服务项目确定本地的收费标准。经纪机构应与客户事先签订书面委托合同，明确实际收费标准。,（三）房地产经纪服务费收取的风险防范,为了防范房地产经纪机构被委托人或客房甩掉，收不到房地产经纪服务费的风险，可以采取以下防范措施。 1收取定金 在房地产经纪合同履行前，房地产经纪机构先向委托人收取房地产经纪服务费全额的一定比例的定金，一旦出现经纪方被委托方甩掉的情况，这笔定金可作为房地产经纪机构服务费的补偿。,2依靠法律来保护合法收入 房地产经纪机构在完成委托人的委托任务后，就有权收取房地产经纪服务费。如果委托方拒不支付委托合同规定的服务费，房地产经纪机构可以根据经纪合同，向法院起诉，要求法院保护房地产经纪机构的合法权益。 3签订完备的房地产经纪合同 房地产经纪机构在与委托人签订经纪合同时，要对经纪服务费做出明确规定，如支付金额或计算办法、支付时间、支付方式等，尽量具体详细。只有完备的经纪合同才能使房地产经纪机构服务费的收取得到法律的保护和保证。,第三节 房地产咨询服务,一、房地产咨询服务的概念和特点 （一）房地产咨询服务的概念 房地产咨询服务是指房地产咨询机构在房地产开发及流通过程中，为客户提供信息、建议、策划、可行性研究等各种智能服务的经营活动。 房地产咨询服务的形式有两种： （1）口头咨询，即房地产咨询人员对房地产活动当事人提出咨询的问题，运用自己所掌握的知识、技术和经验，当面提供口头咨询意见。 （2）书面咨询，即房地产咨询人员对于房地产活动当事人提出咨询的问题，进行深入调查研究，提出可供选择的方案和建议的书面咨询报告。,房地产咨询服务机构主要有两种类型： （1）单一型房地产咨询机构，如从事房地产咨询业务的专业咨询公司； （2）混合型房地产咨询机构，如从事房地产经纪服务和房地产估价服务的房地产中介机构，也同时提供房地产咨询服务。,（二）房地产咨询服务的特点,房地产咨询是根据客户的需要，以专门的技术为客户提供专业服务，它具有以下特点。 1房地产咨询是一种社会化的科学劳动 2房地产咨询是情报和信息的交流 3房地产咨询是知识的重组与运用 4房地产咨询是一种经营性的事业 5房地产咨询需要高智力的投入,二、房地产咨询业务范围与服务方式,（一）房地产咨询业务的范围 房地产咨询属于房地产中介服务中的一部分。房地产中介服务涉及房地产策划、广告、法律、会计、测量、咨询、估价、管理等等业务，而咨询机构所能提供的咨询业务几乎涵盖了中介服务的内容，可根据咨询机构自身的条件和能力同时承担上述多项业务。具体咨询业务的范围表现在：,1为客户提供建议 根据房地产企业客户的要求，为客户提供专家建议。如对一个房地产开发项目进行可行性分析，提供建议书，供房地产企业决策。由于咨询人员是客户企业的局外人，咨询专家可凭借自身的专业知识、经验和智力，以独到的分析洞察能力，提出客观的意见和建议。房地产咨询机构也可为购房者提供购房指南，从市场行情、住房政策、楼盘位置、建筑质量、增值前景以及物业管理等方面为顾客提供专家建议，消除购房者的后顾之忧。,2为客户提供信息咨询服务 房地产咨询机构除了拥有“高智能”的各类专家外，一般都拥有资料齐全的数据库以及随时为数据库输送信息的采集信息的渠道。收集到的信息经过专业咨询人员的筛选、推理、加工、分析，使无序的信息变成有价值的信息资源，可随时为不同的客户服务。同时，房地产咨询机构还具有收集反馈信息的能力。反馈是指控制系统把信息发送出去，又把其产生的作用及结果返送回来，并对信息的再发送产生影响的过程。,3为客户进行市场调研与预测服务 房地产开发企业在制订公司营销策划时，离不开对市场所作的调研与预测。可以委托咨询机构对某个房地产市场或对某类住房需求量进行预测，房地产咨询机构的专业人员就会运用其自身的能力及科学手段，对通过调查所获得的有关数据，如人口、职业、收入、现居住面积、户型楼层、配套设施、价格等进行调查，收集信息并进行加工整理，最后提出建设性意见，为客户的决策提供帮助。,4法律咨询 参与房地产市场的各个主体，他们往往对房地产法律、法规和规章制度不够熟悉，需要法律知识的援助，以便正确处置自己的市场行为，保护自己的合法权益。房地产法律咨询业务大致有以下五类： （1）为委托人提供解决房地产纠纷处理的法律依据。 （2）兼有律师资格的可以受聘担任各类房地产企业的法律顾问。 （3）为委托人化解可能因法庭判决所带来的风险。 （4）为维护委托人的正当利益提供法律依据。 （5）为委托人组织诉讼文件资料，通过法庭来保护委托人的合法权益。,5企业管理顾问咨询 房地产企业尤其是大型房地产企业要按照现代企业制度的要求来组织管理，是十分复杂、专业化程度很高的工作。房地产企业管理的具体内容包括组建合理的组织机构、领导体制、发展战略、决策体制、人事管理、财务管理、教育培训管理等。这些管理工作在各类企业中有共性，也有房地产企业的特殊性的要求，每一项管理工作都有其相应的专业要求。要使各项管理工作做到比较完善的地步，往往不是一个企业内部力量所能完成的，这就为房地产企业管理的咨询开拓了一个活动空间。房地产企业管理咨询最通常的业务是对企业管理中的一些重大的任务，如企业发展战略方案的编制、企业主要计划和决算的编制及经济运转情况分析等问题进行专题研究，并在此基础上提出咨询报告。,6为房地产项目提供项目策划咨询 为房地产项目提供策划咨询服务包括两个方面的内容。一方面，由于房地产开发项目投入资金量大，开发周期长，往往风险比较大，开发商需要咨询机构协助其开展项目的前期咨询工作。开发项目立项后，当房地产开发企业要求银行等金融机构贷款时，银行为了提高贷款的安全系数，往往会要求房地产咨询机构对该开发项目进行项目评估。这时咨询服务的重点以可行性研究为主，咨询机构根据自身掌握的信息，提出项目的投入产出模型，进而就项目在技术上的可行性、经济上的合理性、财务上的赢利性等加以详细论证。,另一方面，指对房地产开发项目前期（包括市场调研、可行性论证、设计咨询等）和营销实施阶段（包括项目定位、营销策略、营销控制等），以及竣工验收后的物业管理阶段（物业管理咨询等）的全过程策划咨询服务。,（二）房地产咨询业务的服务方式,房地产咨询业务的服务方式可以分为直答式服务、网络式服务、项目式服务三种类型。 1直答式服务 所谓直答式服务，指客户提出需要咨询的问题，由咨询机构中的专业咨询专家（或人员）给予口头或书面的直接答复。这也是房地产咨询机构中最常见的一种咨询服务方式。这类客户提出的咨询问题一般都比较简单，涉及客户想要了解的如房源信息、房价、购房手续等，往往是在房地产交易过程中涉及的一些具体问题。房地产中介人员基本都具备这方面的知识和经验，都能从事直答式的咨询服务工作。,2网络式服务 随着计算机的普及，咨询机构通过建立局部的或区域性的信息和咨询服务网络向客户提供各类咨询服务。其优点是使咨询服务更具广泛性、时效性、可靠性及实用性。特别是对于房地产交易、租赁、置换、抵押等信息，每个咨询人员坐在自己的电脑终端就能查询到储存于网络中的信息。有些房地产咨询公司不仅通过自建的信息咨询网，而且还将自身的咨询网与同行联机检索，某个咨询机构的咨询专家遇到自身解决不了的问题时，可以方便地通过网络向其他咨询机构求援。,3项目式服务 这种服务方式可分为两种形式。一种是由客户提出项目，房地产咨询机构根据客户要求，进行调查、研究、论证，回答客户项目中提出的各种问题，如开发计划的评价咨询、开发可行性咨询、招投标咨询等，这是运用较为普遍的一种服务方式。另一种是由咨询机构向客户提供咨询项目，由客户自行选择。这一类型的服务突出了咨询机构的主动性，咨询人员为客户设计咨询项目，并承担咨询。咨询方主动提供咨询项目的形式，将越来越被客户所接受。,三、房地产咨询业务的工作程序和步骤,（一）房地产咨询业务的工作程序 咨询工作大体上是按照以下程序进行的： 1确定咨询课题 当客户提出咨询委托时，应当与客户就咨询课题的内容、要求、期限、费用预算等问题，达成原则性的委托协议。 2组成课题研究小组 根据课题的内容、性质、任务和要求，以及任务的大小、难易程度，确定人员，组成课题研究小组。,3调查研究，掌握情况 课题研究小组组成以后，就要针对客户委托的咨询问题开始进行调查研究工作。在调查和收集资料时，首先应当查看有关的档案、文献；与有关人员座谈，进一步了解调查对象的历史和现状；到实地进行考察，掌握第一手资料。 4发现和解决问题 在调查研究掌握情况的基础上，针对要解决的问题，提出解决问题的方案和模型；经过计算和比较，提出解决问题的最佳方案。,5撰写咨询报告 根据咨询的任务和咨询的结果，撰写咨询报告，并把报告交给咨询的委托人。咨询即告一段落。 6收取咨询费 按咨询委托合同约定的数额收取咨询费。,（二）房地产咨询业务的工作步骤,咨询工作的步骤大体上可以分为委托以前和委托以后两个阶段。 1正式接受委托前，咨询工作的步骤 （1）了解委托项目的背景、目标，了解问题的关键所在。 （2）提出咨询的目标，编写咨询的大纲。 （3）提出项目所需的人员，并且初步确定组成人员。 （4）制订工作进度表。 （5）估计所需的费用，洽谈咨询的收费。 （6）准备书面协议。 （7）与委托人讨论协议书中的有关事项，签订协议书。,2正式接受委托后，咨询工作的步骤 （1）收集数