2008西安曲江博园山庄别墅项目可行性研究报告.ppt

博园山庄别墅项目 可 行 性 研 究 报 告,西安恒鑫房地产开发有限公司 陕西美城地产服务机构 2008.09.20,前 言：,本报告对位于交大科技园项目地块做可行性研究。 本次研究的主要内容为： 1、项目所在板块的市场研究分析及项目开发初步建议； 2、项目的经济分析及风险研究。 报告可能有有失偏颇之处，还请董事会提出宝贵意见。 注：本研究报告分析结果及经济指标仅供参考。,项目研究报告思路导航,Contents,3,1、项目认知,1-1.项目基本经济指标,土地使用性质：综合用地 土地使用年限：50年 总占地面积：60.65亩 总建筑面积：24260 容积率：0.6,规模较小 控规正常,1-2.项目区位,项目位置,项目位于曲江板块边缘 属于交大科技园规划之内 交大附中东南侧,地理位置相对较偏，有中学、大学教育资源。,项目区位图,区位特征,1-3.项目四至关系,北至汇鑫路 康桥边的院子、交大附中、交大曲江校区,南至交大研究生院 规划中尚未建设,西临化工六院 化工六院，正在建设,目前处于普探阶段 东至卫星测控中心,项目地块,1-4.项目价值研判,SWOT分析：,市场远景价值较好，自身具备优越的可挖掘资源,Think /思考/,项目为交大科技园规划用地 项目有一定的教育资源 项目区位优势不太明显 项目区域生活配套不完善,在现有资源条件下 项目开发什么产品？,看看市场环境,2、市场分析,2-1.市场概况,A、房地产运行政策环境,（1）人民币贷款基准利率02年以来及存款准备金率99年以来首次双降。,市场影响：货币政策持续微调，结构性调整意图明显，尚不能判 断为货币政策发生根本性转向的信号 ;,（2）西安市政府出台房地产市场救市政策。,市场影响：此次“房补”的力度较小，能否引起购房者的关注还有 待观察。更有开发商担心，此举会让部分项目加快上市的步伐， 房产市场会进一步趋于紧张;,（3）“救市组合拳”，三大措施证券交易印花税改为单边征收，税率保持1；汇金公司增持工行、中行、建行三家银行的股票；国资委宣布支持央企增持或回购股票。,市场影响：此次组合拳救市一方面迎合了市场期盼，为维持市场 稳定、提升投资者信心。另一方面加强经济的抗风险能力。,（13）国务院下发关于促进节约集约用地的通知,（12）国土资源部停止别墅类项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理,（15）国务院原则同意修订后的西安市城市总体规划（08年2020年）,（14）明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数,（6）物权法2007年10月1日起执行,（8） 2007年十次及2008年目前五次上调存款准备金率,（7）央行2007年度加息,（5）“国八条”、“国六条”和“十五条”,（4）招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,（10）国发200724号,（11）央行规定第二套住房贷款首付不得低于40%,（9）加强对囤地行为的打击,2-1.市场概况,解读这些政策不难看出，国家政策出台的目的，不是为了打压楼市，而是要把目前楼市不正常的泡沫挤出来，剔除那些与市场发展规律不协调的因素。 适当地控速降温，最终目的是使房地产市场保持健康、平稳地运行，最终目的是以保障最广大购房者的利益为目的。调控的方向不会改变。 国土资源部自2006年6月1日起停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。政府三令五申的对别墅用地下封杀令以来，使得别墅稀缺性的利好因素得到有力的支撑。 一次次地重申叫停别墅用地，使得别墅市场一而再地长线看好。 虽从08年以来房地产市场形势急转直下，但作为高端物业类型的别墅却并没有太大的冲击，仍然表现出稳定的旺销势头，成为西安市房地产市场难得的亮点，逆市走强的背后，表明西安别墅市场的需求正在放量，呈供不应求的状态。,总结：,2-1.市场概况,2-1.市场概况,B、房地产运行经济环境研究,GDP增速放缓、CPI增速回落、PPI持续上涨、通货膨胀、人民币对外升值对内贬值、固定资产投资稳步增长、居民收入增加、宏观调控的正面作用已经显现,中国经济进入新一轮的调控期。,2008年上半年CPI同比上涨7.9% 2007年全年CPI上涨4.80%,总结：宏观经济运行虽然存在很多问题，但是向上的良好基本面未曾改变，稳定、健康、快速发展的态势会继续保持，房地产调控政策的作用有利于行业长期健康稳定发展，有利于保障减少社会矛盾和对立面。,C、西安市房地产运行环境研究,经济运行又好又快，居民收入显著增加，生活水平明显提高。,1、 2007年西安市经济发展快速增长,3、人均可支配收入增加较多,2、财政收入大幅提高,这些成就，标志着西安市综合实力进一步增强，西安进入了一个城市价值的充分兑现期和发展加速提升的新阶段，朝着全面建设小康社会的目标稳步迈进。,2-1.市场概况,D、西安市房地产市场研究,2-1.市场概况,1、西安市房地产总体发展概况,起步较晚，发展较慢、健康平稳、竞争加剧，前景无限。,2、西安市房地产市场供需分析,由左图可看出，自03年起 土地供应量逐年下降；而别墅用地，政府更是一再严控供地。 右图西安商品房成交情况显示， 08年西安商品房销售同比呈现出量跌价滞涨的态势，销售面积较上年同比下降。销售走势窄幅动荡态势。,3、各物业类型成交分析,07年开工面积较06年住宅增长了44.25%，商服用房增长了0.87%，写字楼下降了5.79%；别墅增长了158.31%；,2-1.市场概况,08年截至8月份西安别墅市场销售面积为78335平方米，较上年同期上涨53.66%。销售金额为21240.7万元，较上年同比上涨近一倍。别墅物业由于市场供应量小，因此价格受个案影响明显，上半年别墅物业成交价格已经接近12000元/平方米，较上年同比增幅超过20%。,4 、西安市商品房购买意向调查,2-1.市场概况,4 、西安市商品房购买意向调查,2-1.市场概况,4 、西安市商品房购买意向调查,2-1.市场概况,2-1.市场概况,2-1.市场概况,2-1.市场概况,5、西安市房地产发展预测,2-1.市场概况,（1） 市场供需结构发展趋势, 市场供给量加大，竞争日益激烈； 市场需求稳定增长的态势不会改变；,（2） 市场价格走势,结合2008年推动西安房价上升及对房价下调产生影响的因素分析，我司认为西安房价08年内总体将呈窄幅震荡之势。,（3） 市场发展趋势,住宅郊区化趋势将进一步推向深远，保障性住房所占比例加大。,总体趋势：从长期来看，依然会保持平稳上涨，稳中有升的态势。但近期（12年内），将呈现阶段性低谷,E、区域市场分析,2-1.市场概况,1 、曲江板块总体发展概况,2 、曲江板块市场供成交分析,城南成交量稳定增长，放量集中在曲江区域； 上半年区域别墅类产品成交均价为12175万元/，同比增 长30%，环比增长28%； 地震刺激了人们对别墅产品的需求； 08.07成交量上涨迅猛，较上月上涨598.88%。,随着曲江三大遗址公园对外开放，使得原本就具王者之气的曲江其区域价值及地位得 以继续提升，环境优势得以充分彰显，同时基于别墅物业资源的稀缺性日渐显化，尽管别 墅市场开发已呈回落态势，但08年上半年曲江板块的别墅市场销售较上年仍然呈增长态势， 市场局面稳中有升。,2-1.市场概况,3、区域市场特征,供应有限 需求旺盛,（1） 市场供需结构发展趋势,国土资源部三令五申的叫停别墅用地，使得别墅类高端物业长线看好，供不应求的局势的问题将日益突出。,（2） 市场价格走势,（3） 市场发展趋势,地震后，多层、花园洋房、别墅等低密度产品深受客户青睐。但随着土地资源的减少，曲江别墅类产品呈现容积率越来越高的特点，叠拼、洋房类产品比例不断增大。,高端物业的客群对价格的敏感度不高，结合目前市场形势，我们认为曲江板块的市场价格稳中有升，长期上涨的趋势不会改变。,2-2.竞比项目分析,A、容积率与产品分析,别墅用地容积率一般都小于1，受限于土地供应稀缺，容积率有走高趋势； 从产品形态看，大部分在售项目都有联排，且市场认可度较高，从中海的 销售情况中就可以看出这一点； 在容积率走高的压力下，产品密度逐渐增加，叠拼及花园洋房将占据别墅市 场的大部分份额。,2-2.竞比项目分析,B、竞比项目户型分析,独栋产品面积较大，一般都在400以上，近两年超过600的很少； 联排、叠加产品面积区间稍小。大部分集中在200-400之间； 从市场反应来看，户型面积逐渐变小，人们的需求在变化，同时也和 当前的宏观经济形势有关；,2-2.竞比项目分析,B、竞比项目销售情况分析,别墅销售周期较长，曲江公馆项目76套房几乎销售了两年时间，航天御苑估计销 售周期在两年半左右的时间。综合看来，项目的最短销售周期在两年及以上； 消费者对区域环境及楼盘品质的敏感性高于对价格的敏感性，所以开发商品牌好、 产品品质高、环境优美的项目销售周期较快； 主要竞比项目的成交均价在9000-15000平米之间，靠近曲江中心区域价格相对较高。,2-3.市场预测,A、供求关系 区域别墅供给量占商品房供给比例会逐年下降； 未来两年供给量会保持稳定，但需求旺盛； 供求关系会发生变化，200-350平米的户型将会加大供应量， 独栋产品将变得稀缺，联排及叠拼产品会增加； 空置率会不断下降，未来两年能满足需求。 B、价格走势 价格会持续走高； 单价涨幅渐大，总价的涨幅渐缓。 C、政策走势 国家会继续出台相关政策来限制别墅用地的供应量； 原则上不再审批独栋产品类型； 相关的政策的出台抑制需求。,2-4.市场开发建议,以联排别墅产品为主，点缀少量叠加和花园洋房，从市场角度看是最受 欢迎的，独栋产品受项目地块资源限制不宜于开发； 由于项目地理位置较偏，可以考虑景观先行，吸引客户，可以借鉴龙湖 模式； 主力产品面积在200-350平米之间； 依托交大的教育及科研资源塑造项目形象。,3、开发定位,3、开发定位 一 客群分析,通过对曲江以及地块周边的物业进行调研考证，分析得出区域别墅和类别墅客群的基本特征如下：,1. 生活在西安，想要寻找与自身身份、地位项符合的高端产品；（西安本土） 2. 追求城市生活，习惯城市生活所具有的便利性； 3. 认同品牌，对于品牌有一定的追求； 4. 希望在自己的生活中能够拥有一些带有生活趣味的景致与休闲空间； 5. 对于居住品质拥有较高的要求，注重品质细节； 6. 拥有超前的消费理念，在遇到好的产品时候愿意在超过目前消费 能力的基础上进行提前消费，并且拥有相应的支付能力。 7.对自己的居住环境和生活哲学的有清晰的界定。,一 客群分析,置业经历 初次置业约占到7.08%，二次置业约占到53.21%，多次置业约占到39.71% 。 年龄结构 30岁以下占12.5%，30-40岁占58%，40-50岁占20.5%，50岁以上占9%。 分布区域 高新区约占到14.52%，城东约占到10.54%，城南约占到44.65%，城西约占到10.18%，城北约占到1.78%，城内为8.08%，外地为10.25%。,客户的消费特征： 1、品牌消费 大多数都十分关注品牌（企业品牌、项目品牌），并选择性的拥有品牌；以符号价值来判断项目价值，以符号形象来判断项目、认同项目； 2、文化消费 消费群体有向上跃升愿望和地位忧虑，这就促使他们有较强列的学习、更新动机，通过获取新的技能、文凭等提升文化资本竞争优势； 他们希望得到文化的熏陶，包括对下一代所在的文化环境非常关注；,一 、客群分析,3、品位消费 关注和学习品位。在日常生活中有意无意的流露出某种品位标志，一方面是为了突出个性特征；另一方面，则是想显示出一种身份的“区隔”。 4、炫耀消费 通过高额消费显示自己的经济实力和社会地位的变迁；并以炫耀式消费去维系和发展某种关系，营造个人发展与生存的关系网。,一 、客群分析,根据，如上分析，可以得出我们的客群定位： 年龄：35-55岁 主要来源： 1、高校专业底蕴深厚的学者； 2、徘徊在曲江高价位别墅的潜在购买者； 3、为了孩子教育的高级置业者； 4、城南区域集团高管； 其他来源： 1、私营企业家； 2、西北区域、一线城市的投资人； 3、政府中高级公职人员； 4、陕北的富裕人群；（注重下一代教育）,一 客群分析,教育背景：拥有本科以上学历，爱好广泛。 家庭状况：2口、3口之家或3代同住，家庭年收入80-200万； 信息来源：报纸、高端杂志、介绍、口碑传播、户外、网络等； 生活习惯：享受型、懂得劳逸结合。 对物业的要求： 注重品牌，对建筑质量要求较高，对物业的硬件配套要求严格。 希望能够提供较好的文化氛围、网络及其与健身设施等充足的休闲配套设施。 对物业管理要求高，认可知名物业公司。 注重子女教育，对幼儿园、小学等教育硬件设施的要求较高，注重学校的品牌以及从事教育人员的自身素质。 对住宅小区的安全管理服务要求高。,一 、 客群分析,二、 项目物业形态定位,本区域内近期会有小规划变动。 变动一：康桥边的院子和卫测住宅区之间的规划路会延伸至东南二环交汇处； 变动二：交大正在和本案后面两个村子进行协商，拟再征地1000亩，用于校园规划。,二、 项目物业形态定位,本区域交通便利：有25、45、606、48、521、游6等数条公交线路。北接西影路、西临曲江旅游度假区，道路条件较好。距离东南二环较近。,本区域的人口特征：该地属于交大科教产业园区范围内的地块，人口构成：当地原住居民、理工大教职员工、香港科技学院教职员工、交大教职员工、交大理工大的学生、化工六院高级技术人员等。,该区域人文环境： 毗邻两个旅游生态区：曲江国家旅游度假区、杜陵生态区 以生态和科技并重：中国科学院盐湖研究所、西北有色地址研究所、铁道第一勘察设计院、化工生物技术研究实验室等。 书香氛围浓厚：西安理工大学、西安交通大学、交大附中 四座公园：青龙寺、大唐芙蓉园、大雁塔广场、曲江池遗址公园,良好的人文氛围+高素质人才+生态旅游环境+便捷的交通条件 论证结果：适合做类别墅系列产品,项目以联排为主，穿插 少量花园洋房及双拼，沿汇 鑫路部分做配套商业（底商 或独立商业）；,联排及双拼建议主力户型 面积200350之间； 花园洋房面积建议主力 户型做到160-200 之间；,二、 项目物业形态定位,三、 项目规划定位,由于地块尺寸不详，所以只是示意性的规划： 沿汇鑫路开发做退层式超大露台的花园洋房； 洋房后面开发联排别墅； 地块东侧为平原地区的（坡地景观）果岭地形，果岭之上适合建筑错落有致的叠加产品。,四 、项目价格定位,定位说明： 项目入市价格定位采用市场比较法合成，考虑项目产品尚未 定型，所以价格定位采用两种定位思路，一是对于项目可变量比 较做最保守估计；二是对于项目可变量比较做市场最优化估计。 基于以上考虑项目入市价格定位如下：,市场比较法：项目权重值打分表,市场比较法：项目权重价格合成表,经过计算得出，项目假如09初年入市，入市均价8494元/，取整后项目均价8500 元/，按2年销售周期、每年10%价格增幅核算，末期最高均价10104元/，加权均价 为9200元/。,四 、项目价格定位,4、经济分析,4.1、投资估算说明 4.2、项目测算基本参数确定 4.3、取费标准及金额 4.4、投资计划与资金筹措 4.5、销售收入和销售税金及附加 4.6、财务评价 4.7、项目不确定性分析 4.8、评价结论,4、经济分析,本部分主要是对本项目进行的前期投资分析研究，对现有的基础资料进行调查、估算、分析和预测，得出项目的经济分析结论； 本次测算是以甲方所提供的前期资料、总规划情况等基础资料的前提下进行的相关研究，最终得出相应的经济数据； 测算取费标准在参考国家标准的基础上充分考虑市场因素，结合项目的特殊性而得出，可能存在一定出入，但不会影响最终结论。 若无特殊说明，数值部分均以万元为单位,4.1 投资估算说明,4-2.项目经济测算基本参数确定,项目基本技术指标,项目测算参数,4-3.取费标准及金额,4.3.1 前期费用估算表,4-3.取费标准及金额,4.3.2 报建费用估算表,4-3.取费标准及金额,4.3.3 室外配套项目工程费用估算表,4.3.4 建安费用估算表,4-3.取费标准及金额,4.3.5 总投资估算表,4-4.投资计划与资金筹措表,总投资为16936.47万元。 本项目开发商投入自有资金8820万元，约占总投资的52.08%； 银行贷款2309.63万元，约占总投资的13.64%； 销售收入再投入5806.84万元，约占总投资的34.29%,4-5 销售收入和销售税金及附加表,经市场预测，产品入市价格为8500元/，考虑到通货膨胀和市场前景，按照每年房价递增10%，季度递增2.25%，则整盘均价为9200.36元/。 本项目销售总收入为22320.18万元 销售税金及附加为1116.01万元 土地增值税按照国家的标准计算，约占销售收入的3.44%，总计为767.81万元,4-6 财务评价,4.6.1 评价指标说明,财务净现值：财务净现值是指按事先规定的基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。 财务内部收益率：财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当IRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。 投资回收期：投资回收期是指回收投资成本所需要的时间，分为静态投资回收期和动态投资回收期。计算公式如下： 静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年份-1）+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量 动态投资回收期=（累计折现值出现正值的年份-1）+上一年累计折现值的绝对值/出现正值年份的折现值,4-6 财务评价,4.6.2 全部财务现金流量表,结论,本项目全部投资的财务净现值均为较大的正值，财务内部收益率均大于折现率11% ，投资回收期也满足项目经营期限的要求，故本项目全部投资可行。,4-6 财务评价,4.6.3 自有资金现金流量表,结论,本项目自有资金投资的财务净现值均为较大的正值，财务内部收益率均大于折现率11%，投资回收期也满足项目经营期限的要求，故本项目自有资金投资可行。,4-6 财务评价,4.6.4 损益表,投资利润率=（利润总额/总投资额）*100%=27.25% 资本金利润率=（利润总额/自有资金/经营年限）*100%=20.93%,本项目静态评价指标与房地产同行业相应指标比较可以接受，故本项目可行。,4-6 财务评价,4.6.5 资金来源与运用表,资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。 从表中可以看出，本项目除了08年四季度和09年一季度外，每季度都有盈余资金，也就是说，每季度的资金流入大于资金流出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力。,4-6 财务评价,4.6.6 借款还本付息表,长期贷款采用等额本金偿还法，从10年3季度开始还款，3个季度还清。从表中可以看出，本项目如果操作得当，在正常情况下，项目开发经营完成时，可以从销售收入中还清全部贷款本息。,4-7 项目不确定性分析,4.7.1 盈亏平衡分析,盈亏平衡分析是在一定的生产能力条件下，研究分析项目成本费用与收益平衡关系的一种方法。随着某些因素的变化，企业的盈利与亏损会有一个转折点，称为盈亏平衡点BEP。在这一点上，销售收入等于总成本费用，刚好盈亏平衡，盈亏平衡分析就是要找出盈亏平衡点，考察项目对市场的适应能力和抗风险能力。,假设本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算： 当项目的总销售率达到77.43%时可收回成本，此时销售量为18784.61。,即当销售率为77.43%时，投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率70%时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点的销售率为 77.43%，可见本项目风险程度较高。,4-7 项目不确定性分析,4.7.2 敏感性分析,影响本项目财务效益的主要不确定因素为建设投资、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。根据市场预测，开发成本项目中最有可能发生变化的是建安成本和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%以及建安成本上下波动10%、20%时，对经济评价指标影响。,4.7.2 .1 单因素敏感性分析,4-7 项目不确定性分析,4.7.2 .1 单因素敏感性分析,由敏感性可以得出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感。 值得说明的是，当售价下降到预计的11.83%时，该财务的净现值为零，内部收益率和投资利润率等于折现率（11%），若再下降则达不到预期利润目标，甚至出现亏损。 建安费的增加对本项目的影响较小，所以公司处于品质和品牌的考虑，可以增加建安成本，但不宜超过预测值的50%。 除了售价对本项目影响较大外，工期和销售率对本项目的影响也值得注意。工期延误除了导致资金不能及时回收再投入，财务净现值和内部收益率会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金；而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局。,4-7 项目不确定性分析,4.7.2 .2 多因素敏感性分析,容积率为 0.8 销售价格：8200元/ 整盘加权均价：8875.64元/ 总投资： 1.93亿元 单位成本：5975.76元/ 税前利润：8482.86万元 投资利润率：44.09% 资本金利润率（年）：38.47% 财务净现值：3778.77万元 内部收益率：37.37% 盈亏平衡点：68.83%,容积率为 1 销售价格：7800元/ 整盘加权均价：8442.68元/ 总投资： 2.16亿元 单位成本：5352.45元/ 税前利润：11486.97万元 投资利润率：53.49% 资本金利润率