2010年山东临沂海诺滨江别墅地块物业发展及产品规划建议方案.ppt

海诺地产滨江别墅地块 物业发展及产品规划建议方案,2010年1月,商业机密文件，请勿外泄！,第一部分：宏观环境 别墅政策 临沂经济概况 临沂房地产市场简析 临沂别墅市场需求及未来发展,2003年关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知 鉴于2004年国土资源部和监察部联合下发的关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 限制用地项目目录(2006年本)和禁止用地项目目录(2006年本) 2008年1月3日国务院关于促进节约集约用地的通知,政策的核心内容： 优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。,国务院：保护土地工作应特别禁止别墅类开发,2008年3月5日(星期一)上午9时，第十届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂开幕。吴邦国主持大会。温家宝总理作政府工作报告。 温家宝说，一要认真执行土地利用总体规划和年度计划。坚决控制建设占 地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。,别墅政策,别墅交易税费 1、独栋别墅： 土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)(30%60%)。 个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)(30%60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率20%。 2、联排、叠加、双拼别墅： 土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)(30%-60%)。 个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)(30%-60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率20%或可以选择征收全额的1%或2%。,第二套房政策： 1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超过90平米住宅首付不低于30%； 2、购买第二套以上住房，首付不低于40%； 3、第二套房贷款利率不低于同期基准利率的1.1倍。,买卖别墅所交纳的税费比普通商品房要多 ，增加交易成本；抑制投资，第二套房提高首付比例及贷款利率政策，提高置业门槛。,别墅政策,商贸、工业重镇 山东明珠,地理交通： 临沂地处长江三角洲和环渤海经济圈的过渡地带，离港口一百多公里，铁路、高速公路四通八达。临沂地处京沪高速公路中间点，胶新铁路、兖石铁路在此交汇，枣临、长深(临沂段)两条新的高速正在建设，临沂机场年客运已达30万人次，辟有13条到国内重要城市的航线。 历史人文： 临沂市古称琅琊郡、沂州府，其历史可上溯至2480多年前，为山东省历史文化名城。临沂是一代名相诸葛亮、书圣王羲之、书法家颜真卿、算圣刘洪，以及曾子、匡衡、王祥等的故乡。,临沂总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。 临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县，共计180个乡镇办事处，7151个行政村，1022.7万人。 2009年底，全市城镇化率达到46.4%,临沂概况,工业稳实，商贸迅速，多头并进,临沂工业： 工业已建立起门类较为齐全的综合体系，形成了以轻工、纺织、机械、化工、建材、冶金、煤炭、食品、黄金、医药等为主工业体系（临沂目前是中国最大的胶合板生产基地），是山东省的建材和黄金生产基地。 临沂商贸： 全市商业发达，有各类专业批发市场965处，其中专业批发市场189处，集贸市场76处，2007年成交额510.75亿元， 08年销售额达538亿元，临沂批发城共有各类批发市场96处，拥有摊位2.5万个，连续三年跻身全国十大批发市场前三名。 现在仅次于浙江义乌，居全国第二。常年在临沂经商的有30万人，而浙商就7万多； 临沂城市竞争力： 2008中国城市投资吸引力排行榜第67位；2007中国最具投资价值十大城市；2007、2008福布斯中国大陆最佳商业城市榜”；临沂位居年中国城市增长竞争力第五位。2008年11月24日，山东临沂、浙江义乌等5地市荣获“中国市场名城”称号。临沂成为山东惟一获此殊荣的城市。,临沂经济,GDP增幅和房地产业发展状况的关系,2004年，临沂率先在全国革命老区中实现生产总值过千亿元； 2006年，全市实现生产总值1404.86亿元，增长16.3%。全市城镇居民人均可支配收入1.07万元，增长18%。 2007年实现国内生产总值1660亿元，增长16.2%，城镇居民可支配收入12819元 2008年，全市国民生产总值1958亿元，同比增长13.2 ；全市城镇居民人均可支配收入达到1 4 9 9 8元，增长1 7； 2009年前三季度，全市实现生产总值1565亿元；预计全年实现生产总值2100亿元左右，同比增长13%左右；城镇居民年人均可支配收入同比增长9%，,临沂经济,近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础,逐年稳步增长，房地产市场活跃,2006年，全年商品房施工面积517.1万平方米，增长58.2%；竣工面积178.7万平方米，增长44.5%；销售面积186.7万平方米，增长69.9%；商品房销售额31.6亿元，增长62.6%。 2007年房地产投资完成67.1亿元，增长34.1%。全年商品房施工面积818.7万平方米，竣工面积181.2万平方米。商品房销售面积285.5万平方米，增长52.9%；销售额55.5亿元，增长75.8%。 2008年房地产投资完成119亿元。房地产投资完成119亿元，增长77.4%。全年商品房施工面积1133.2万平方米，竣工面积211.8万平方米。 2009年，临沂房地产开发投资130亿元，增长79%。房屋施工面积1585.5万平方米，市区全年新增预售项目101个，预售面积405万、46038套，分别增长了12.4%、11.9%；完成商品房网上签约301万、37083套、金额94.4亿元，分别增长了19.3%、23%、20.1%。,临沂地产,临沂别墅大体分布图及竞争区域示意图,滨河别墅区,罗庄区别墅,新城别墅区,临沂典型别墅分析,典型别墅风格月澜湾,典型别墅风格月澜湾,典型别墅风格月澜湾,临沂房地产及别墅市场整体特征总结,临沂房地产市场现实需求远大于与其经济发展水平相当的城市，主要由于本地居民对于居住改善型的中高端物业具有较大的市场需求；同时，商贸物流的发展以及工业发展两大引擎的带动，加上宜人的环境吸引了大量外来人口置业和开发商入驻，临沂房地产市场具有巨大的市场潜力。,内外需求拉动强劲 市场潜力巨大,临沂别墅市场的后续供应仍然较大，主要开发分布在城市近郊及沿河发展带，但临沂的城市魅力逐渐成形，工业发展以及商贸物流发展将更大的刺激房地产的需求，临沂的别墅市场具有较大发展空间。,未来供应持续旺盛 市场发展空间大,市场处于阶段 性盘整期,2009年底国务院颁布的“国十一条”将对投资客会有一定的抑制作用，而由于首付加大，对于改善性住户也将有一定的影响，但整体不会拉下房地产的健康发展，新的一年将呈现稳步上升的趋势！,临沂作为经贸重镇，又有两大水系交汇，风景优美宜人，是发展别墅类高端居住的理想城市；但目前没有真正在大区域内叫得响的纯别墅大盘，别墅发展需要大力的提升品质和塑造高端居住主题，提升临沂城市品位！,别墅地产发展 尚待提升品质,临沂别墅市场目前已形成以滨河板块为核心区域，宇帆高尔夫加上河东区温泉主题的打造，河东区将逐步发展成为临沂的高端休闲住宅区；新城南坊、罗庄以等临沂两大水系边也是临沂高端住宅的重要区域！,临沂别墅 高端板块初步形成,临沂房地产市场对本案的启示,其一，临沂是一个有着悠久历史文化、名人辈出、人文底蕴深厚的城市；临沂有着两大水系交汇的优美风景，以及河东温泉等天然条件，适于人类宜居； 其二，临沂有着工业和经贸物流两大马车拉动经济发展，自然产生更多的富裕阶层，形成临沂真正的上层圈子，那么自然也就有那么一群人真正的懂得享受，成为高端别墅的目标人群。 其三，临沂目前别墅发展处于初级阶段，需要真正意义的高端别墅来提升临沂的城市品位，形成临沂独有的别墅居住区。,第二部分：项目定位 定位背景 地块分析 人群定位 市场定位 案例借鉴,临沂是山东乃至北方连接南方的桥头堡区域，临沂成为北方的商贸物流中心，滨河板块成为临沂高端住宅区。,四大支撑点： 山东经济发展在中国的重要位置； 临沂是山东乃至北方连接南方、海洋口岸的桥头堡； 临沂良好的水景资源以及人文资源； 滨河板块依然成为临沂高端住宅区。,定位的背景一,临沂,山东核心经济纽带,苏北经济圈,河南中原经济圈,北方经济圈,环黄海湾经济圈,滨河高端住宅、第一富人区,沂河风光让临沂增添了无限悠然情趣，赋予了这个城市的灵气；根据临沂政府的规划，滨河板块成为了提升临沂整体人居水平的高端住宅区；橡胶坝周边区域以“离尘不离城”的地域优势，目前已建设多个别墅项目以及宇帆高尔夫等高端，自然就成为了临沂的别墅高端住宅区。,定位的背景二,滨河 第一富人别墅区,传统中心市区,滨 河 高 层 住 宅 区,地块用地32.6公顷，具备打造临沂纯别墅大盘社区的用地规模 地块位于临工路香港路交汇处，车行15分钟内可到达临沂市中心，具备打造第一居所的条件。 地块内有天然河道，具备打造滨水、亲水豪宅的绝佳条件。 地块临近沂河，处于滨河高端住宅区的核心区域，周边有宇帆高尔夫、临沂一中、机场、日月五星级大酒店等高端配套,上风上水 八面玲珑的贵族地块,临沂别墅类 高端住宅区,定位的背景三,CEO 所见略同,在临沂这样一个“商贸物流+工业发展”的重镇里，商人、老板以及高级的经营管理者类人群无疑就是这个城市最核心的中坚阶层；其次，由于城市经济发展良好，政府管理阶层、各传统行业、商贸物流产业链等老板、高级管理经营也都收入高涨，成就了临沂这个城市的富裕阶层。 他们注重生活品质，他们更注重身份的彰显，他们更注重名贵私人物品的拥有，他们注重享受成功后的人生，他们更有资格给与家人更好的生活条件，他们更应该为子女留下传世的精神财富和物质财富， 他们就是各个行业的领头者+管理者=CEO,人群定位,临沂首席CEO纯英伦艺墅社区,在临沂目前的别墅项目中，多数别墅都是采用西班牙、南加州、地中海风格，也有中式徽派别墅，所以我们建议采用英伦皇家艺术风格，以突出项目与目前临沂市场上的别墅风格区别。 同时，英伦皇家的概念也更好应用于项目的人群定位，更好的展开营销。 其次，由于水是临沂多数高端楼盘的卖点，我们项目的水只是基本的优势和卖点，滨水、亲水别墅之上的是英伦皇家艺墅的概念，更具震撼，令临沂的CEO们折服！ 市场定位关键字： 领跑临沂高端地产、低密度、滨水亲水、第一居所、英伦皇家艺墅、CEO圈层、亲地多重庭院、私有化（绿地、庭院、空间、大树）,市场定位,案例借鉴-规划,万科十七英里, 规划总用地： 67571.1 平方米 总建筑面积 ： 50678平方米，其中 一期建筑面积：26343平方米，107户； 二期建筑面积：24335平方米（其中包 括商业（含会所）2000平方米），约340户。 容积率： 0.75,地理位置,“17英里”项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。项目三面环海、背靠青山，用地海景线长约662米。,建筑风格,现代风格,景观,在项目现场大量生长着原生植物，主要为木麻黄、大叶相思树等。我们除了尽量保持原始植物，同时为了保持植物生长的一致性，在新种植的园林中也大量使用了木麻黄、大叶相思树等作为园林植物的主要种植。,原生植物的保护和利用,配套,万科17不是一个简单的住宅项目，是可以从心理上，功能上满足到人们休闲娱乐的名利沙龙 作为南中国海资产新贵名利沙龙，17英里的会所扮演的角色十分重要，高级的休闲设施、完善的商务功能及优质的服务必不可少。在项目规划指标中，会所、商业面积2000平方米 做配套的原则是兼顾服务业主和商家经营，并体现特色。在内容设置上，满足度假、居住之需，兼顾业主、小孩、老人的需求，设立一些特色配套设施，增强对住户的吸引力，使他们喜欢到此地来度假或居住。,会所功能,安防及物管,安防措施 -监控分布,安防及物管,安防措施 -红外分布,安防及物管,万科物业将在17英里花园实施“金钥匙”国际星级酒店服务。,一、“金钥匙”国际星级酒店服务定位与释义 “金钥匙”是顶级服务的形象代表。万科物业将在17英里花园引进“金钥匙”服务理念和服务精髓，全面实施“金钥匙”国家星级酒店服务，为业主提供“满意+惊喜”的物业管理服务。 二、服务计划 （一）国际星级酒店的尊贵服务 在万科17英里花园，业主除享受到居家生活的各种闲适与乐趣外，同时更能亲身体验万科物业为业主量身订做的国际星级酒店的尊贵礼遇。 二、水陆两栖护卫享受安全的舒适生活 1.专业联盟，共建安全社区 2.海岸巡逻队 3.人员身份识别系统 4.遥感中心 5.八道防线 6.特别家庭安全服务,第三部分：规划建议 规划概要 产品设计 附加值提升,规划建议概要,领跑突出：要领跑就必须超越现有的临沂水准，有所区别现有的临沂风格和档次，做临沂真正的高端社区 容积率：一般城市别墅、第一居所容积率在0.5-0.9之间，建议本项目可以做到0.6，总建筑面积约195600 绿化率：55%左右，采用多栽种中高大绿叶树的方式配合绿化栅栏、绿化篱笆等增加户与户之间的隔离感 突出私有化：别墅别墅，别有洞天之意，更多讲究业主所能私有的东西，庭院、绿地、大树、空间等等，如单体独栋400，加上多重庭院、拓展水面等把私家庭院做到400左右；双拼、联排等私家庭院面积都做到一比一； 滨水亲水：利用现有原生水系做拓展，最大化的做到亲水滨水居住体验 艺墅：艺术之墅，不仅通过单体私有部分体现艺术情调，更通过艺术长廊、艺术雕塑等体现艺墅的高端领先 保护开发：保护和留用好地块内的原生水系和树木，同时多栽种中大型树木，增加别墅区内的人文性,水系：由于地块内无任何特色，水系的贯穿将给项目带来灵性，建议多布置 会所形象区：承担小区形象展示及步行入口功能，建议在此区建大型艺术雕塑，配合会所提升项目档次 水岸艺术走廊：配合本案主题，将步行道打造成艺术走廊 钟楼广场：建议在地块中间位置修建英式钟楼一座及主题广场，增加艺术气氛和中心景观 艺术廊桥：以艺术的方式架桥，体现项目主题 林荫大道：将车行道打造成林荫浓密的大道，让车行与别墅间形成有效视觉区隔,地块规划建议,会所形象区,水岸艺术雕塑走廊,钟楼 广场,艺 术 廊 桥,艺 术 廊 桥,林 荫 大 道,林 荫 大 道,豪宅独栋（深红色部分）：依原生水岸而建，更多占有一线滨水资源 独栋（紫色部分）：依拓展水岸，沿豪宅独栋而建，享有更多视野和景观 双拼(绿黄色部分）：稍微居中间建设，根据用地情况可穿插一定的三四户联排别墅 联排、叠拼（黄色部分）：更多出于临街位置及临会所公建位置，间插联排和双拼,产品布局建议,套型比例占地大体测算： 550-600豪宅5%约0.9万平米/16套，每栋2亩，占地32亩 350-400独栋25%约4.5万平米/118套，每栋1亩，占地118亩 300-350双拼30%约5.4万平米/163套，每栋1亩/2户，占地81亩 250-300 (三、四)联排20%约3.6万平米/128套，每栋1.5亩/3.5户，占地54亩 200-250 叠拼20%约3.6万平米/156套，每栋1亩/2户，占地78亩 若按以上方案共约581户，连同别墅私有院子、占有水面、私家绿地、尽端式车道等共占地约363亩；则剩余用地近126亩，用于配套公建约1.5万平米，以及车行道、河道占地等 注：本占地方案仅提供一种让独栋更具卖点的设想，具体得以实际用地来定夺,建议项目整体分两期开发，合二为一。 每期开发均包括豪宅独栋、独栋、双拼、联排、叠拼等产品。,分期开发建议,一期,二期,英伦皇家艺墅风格，形成区别和突出建筑主题,建筑风格建议,独栋,双拼效果,联排效果,豪宅别墅产品力体现要点,赋予豪宅别墅与众不同、彰显身份的物质标签,豪宅别墅将占有并独享最佳的自然景观资源,豪宅别墅对土地的大量占有，每栋占地2亩或以上,项目分期产品建议,500-600平米奢侈型独栋,占有最佳的自然资源及视野,豪宅对土地的大量占有,2亩/户，彰显尊贵的标签,私家游泳池,彰显尊贵的标签,私家林荫道,彰显尊贵的标签,享受型别墅应该追求完整的功能空间、清晰的空间序列以及产品细节的打造，营造宜人的空间尺度,室内空间,室外空间,内外空间关系,客厅、挑空、餐厅、厨房、特殊功能空间,大面积庭院、多重庭院、精装修庭院,大面积观景窗、多房间景致,宜人空间尺度,项目产品建议,面积类型：享受型独栋350-400平米,建筑细节,红砖、质朴石材、英伦符号、环保涂料,大面积会客厅 室内空间,舒适型别墅注重打造公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰，因此客厅和餐厅或者起居室面积和应达到70-80平方米的规模。,多处挑空处理 室内空间,挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。 享受型别墅客厅挑空面积一般在25-35平米之间即可达到效果。 餐厅也可设置挑空，面积在14-20平米即可。,多重庭院 室外空间,多重庭院包括： 前院 后院 侧院 内院 入户院 多重庭院可以提供更优美的景致以及室内外互动空间 一般来讲，中院、侧院面积80-130平方米，后院面积约在200-400平方米，即可实现效果 本产品占地面积可达1亩，可营造超大庭院庄园生活氛围。,地下室、半地下室,独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，除了地上面积的利用，业主通常会将一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内，凸显尊荣生活。,半地下室与室外,别墅特质空间的处理,设计要点,室内空间,室外空间,内外空间关系,建筑细节,挑空客厅、餐厅、半地下室、主卧室等,下沉庭院、前后庭院、双停车位,大面积观景窗、露台等,红砖、质朴石材、英伦符号、环保涂料,舒适生活空间,项目产品建议,面积类型：双拼及联排,下沉式庭院 室外空间,下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此； 下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为小别墅必备点。,增加地下室自然采光面 平添院落的层次感 半室内空间感，用途广,下沉式庭院 室外空间,下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积通常在20-30平方米，即可实现庭院效果； 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 增加土方工程量 日常使用成本略高，需要配备水泵,双拼联排地下室、半地下室,双拼联排别墅地下室面积约在50-70平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。,半地下室与室外,别墅特质空间的处理,整体产品附加值提升,露台对于山水资源型别墅是必不可少的，超大露台的设置可以增加产品的附加值。,超大露台,别墅的建筑密度决定着别墅的品质，超大庭院的设置，全面阐释庄园高于别墅的精神内涵，顾客买的不仅仅是一栋房子，而是一种高贵的生活方式。,超大庭院,整体产品附加值提升,对于双拼以上的别墅产品，应设置双车位甚至多车位，满足客户的需求，同时，项目为近郊楼盘，住户交通完全依赖于私家车，因此双车位就显得更为重要。,多车位,整体产品附加值提升,多用玻璃材料，增强与自然的交流,书房与自然对话 通过户内户外空间的融合营造丰富的灰空间，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，位置越高，观景效果越好。 餐厅与自然对话 大面宽的餐厅与客厅相映成趣，使主人得以享受“慢餐时代”的家庭乐趣。,整体产品附加值提升,水岸顶级休闲度假会所,打造世界顶级会所，超高级经营管理。,会所设置建议： 艺术、雕塑馆 红酒雪茄吧 国际spa 高尔夫练习室 “私房菜”厨房 游泳池 水景会议室 高级西餐厅 酒吧 多功能商务中心 ,入会费： 个人会籍10万元；企业会籍30万元。业主赠送会籍，提升身份价值认同！,整体产品附加值提升,水岸顶级休闲度假会所配套,红酒雪茄吧,国际SPA,游泳池,酒吧,艺术馆,景观雕塑,整体产品附加值提升,联合宇帆高尔夫，建高尔夫练习场,欲做临沂第一别墅区，须有高端配套和生活概念引进，与宇帆高尔夫联合不失为一大营销亮点，比如一旦成为