《房地产市场》PPT课件 (2).ppt

第四章 房地产市场,第一节 房地产市场的供给和需求,一、房地产市场的内涵 房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所 房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和 既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系,第一节 房地产市场的供给和需求,房地产市场是房地产经济运行的载体 健全的房地产市场 房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提 房地产企业运行不可缺少的外部环境 完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证 房地产市场同生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系中一个不可缺少的重要组成部分,第一节 房地产市场的供给和需求,二、房地产市场需求 （一）房地产需求的内涵和特点 1、房地产需求的涵义 房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量,第一节 房地产市场的供给和需求,2、房地产需求的特点 （1）房地产需求的整体性 （2）房地产需求的区域性 （3）房地产需求的层次性,第一节 房地产市场的供给和需求,3、房地产需求的类型 （1）生产性需求 指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者 （2）消费性需求 由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭 （3）投资性需求 指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的,第一节 房地产市场的供给和需求,（二）影响房地产需求的主要因素 1、国民经济发展水平 2、居民收入水平和消费结构 3、房地产价格 4、城市化水平 5、国家有关经济政策 6、消费者对未来的预期,第一节 房地产市场的供给和需求,（三）房地产需求弹性 1、房地产需求的价格弹性 根据经济学的一般原理，房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度 2、房地产需求的收入弹性 房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度,第一节 房地产市场的供给和需求,（四）房地产市场的潜在需求和有效需求 1、房地产潜在需求 所谓房地产的潜在需求，是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求 2、房地产有效需求 所谓房地产的有效需求是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求,第一节 房地产市场的供给和需求,3、培育房地产市场有效需求的主要途径 培育房地产市场有效需求，主要途径是： 深化住房制度改革，实现住房分配货币工资化，引导消费者“愿意”购买商品住房，使潜在的需求转变为有效需求 发展经济，增加收入，提高消费者“能够”购买商品住房的支付能力 理顺流通环节，完善中介销售服务，为消费者提供便捷周到的服务 规范房地产市场秩序，降低成本，调整供给结构，使之与消费需求结构相适应，增强购房的承受能力 完善和发展房地产金融市场，扩大住房消费信贷，支持居民买房 重视房地产市场总供给和总需求动态平衡，促进有效需求的形成,第一节 房地产市场的供给和需求,三、房地产供给 （一）房地产供给的内涵和特点 1、房地产供给的涵义 房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房） 房地产供给要具备两个条件： 出售或出租的愿望，这主要取决于价格为主的交易条件 供给能力，这主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平,第一节 房地产市场的供给和需求,2、房地产供给的特点 （1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性 （2）房地产供给的层次性 房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。 现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产 储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市 潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品,第一节 房地产市场的供给和需求,（3）房地产供给的滞后性 房地产商品的生产周期长，一般要一二年，甚至数年。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产供给的风险性 （4）房地产供给的时期性 房地产供给的时期一般可分为特短期、短期和长期三种 所谓特短期又称市场期，是指市场上房地产生产资源固定不变，从而房地产供给量固定不变的一段时期 所谓短期是指在此期间，土地等房地产生产的固定要素不变，但可变要素是可以变动的时期 所谓长期是指在此期间，不但房地产行业内所有的生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动，从而是对房地产供给产生较大幅度影响的一段时期,第一节 房地产市场的供给和需求,（二）决定房地产供给的主要因素分析 1、房地产市场价格 2、土地价格和城市土地的数量 3、资金供应量和利率 4、税收政策 5、建筑材料供应能力和建筑能力 6、房地产开发商对未来的预期,第一节 房地产市场的供给和需求,（三）房地产供给弹性 所谓房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度 1、特短期内房地产供给无弹性 2、短期内房地产供给弹性较小 3、长期内房地产供给弹性较大,第一节 房地产市场的供给和需求,（四）房地产市场的有效供给 1、房地产市场有效供给的涵义 在微观经济上，房地产市场的有效供给是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。 在宏观经济上，房地产市场的有效供给是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给 2、增加房地产市场有效供给的主要途径 （1）在房地产供给的实物形态上，努力提高供给结构与需求结构的吻合程度 （2）在房地产的价值形态上，努力提高供给价格与支付能力的吻合程度 （3）在房地产供给的时期性上，努力体现一定超前性 （4）在房地产供给总量上，努力提高总供给与总需求的吻合程度,第一节 房地产市场的供给和需求,四、房地产市场的供求均衡和非均衡 （一）房地产市场供求均衡 1、房地产供求均衡的涵义 所谓房地产市场供求均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态,第一节 房地产市场的供给和需求,2、房地产供求均衡的基本原理 （1）需求量和供给量的变动对房地产市场供求均衡的影响 （2）需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响 （3）房地产市场供求均衡原理的要义 均衡态的形成是供给和需求这两种力量相互作用、相互变化的结果 均衡态的构成要素，不但包括供给价格和需求价格相一致，而且包括供给数量和需求数量相一致，二者缺一不可 在理论分析时，通常把房地产供给量或需求量作为房地产价格的函数。但在实际市场运作中，情况会复杂得多，供给量或需求量不但受多种因素影响，而且反过来对房地产价格产生重大制约作用 供给数量与需求数量相一致，在微观层次上，表示某特定市场、特定房地产商品的供求数量相当，供求结构吻合。在宏观层次上，表示一个城市或一个国家的房地产总供给数量与总需求数量相一致,第一节 房地产市场的供给和需求,3、房地产供求均衡原理的现实意义 房地产供给和需求均衡态的实质就是房地产商品的实现问题。因此，房地产市场的供求均衡，是房地产市场运行的最基本问题，也是房地产市场运行所追求的重要目标,第一节 房地产市场的供给和需求,（二）房地产市场供求的非均衡 所谓房地产市场供求的非均衡态，即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。它表现为三种状态 1、总量性供不应求状态 这种状态是指房地产市场中商品房供给总量小于需求总量的一种房地产供求格局，通常把这种处于总量性供不应求状态的房地产市场称为卖方市场 2、总量性供过于求状态 这种状态通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大投资，宏观经济层次缺乏有力调节的时期和地区 3、结构性供求失衡的状态 结构性供求失衡有供给结构失衡和需求结构失衡两种情况，而主要是商品房供给结构与需求结构变化趋势不相适应,第一节 房地产市场的供给和需求,（三）房地产市场供求均衡条件及其实现 1、深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化 2、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件 3、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡 4、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调,第二节 房地产市场体系,一、房地产市场体系的内涵 房地产市场体系的简要定义，是指多种房地产市场互相联系，互相制约所形成的市场集合体和系统。 房地产市场体系是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体 房地产市场体系是多种房地产市场之间密切联系的市场关系 房地产市场体系是一系列房地产市场构成的系统结构,第二节 房地产市场体系,二、房地产市场体系的结构 房地产市场体系的构成可以按照不同的角度进行划分 按市场运行层次划分 一、二、三级市场 按用途需要划分 住宅市场 办公楼市场 商业用房市场,第二节 房地产市场体系,房地产市场交易客体划分 土地市场 房产市场 房地产中介服务市场 房地产金融市场 物业管理市场,第二节 房地产市场体系,（一）土地市场 1、土地市场的涵义 土地市场又称为地产市场，是土地这种特殊商品的交易领域及其在流通过程中发生的经济关系的总和。 土地市场流通的土地，主要是城市土地。建筑地块，一般是脱胎于土地的自然状态，经过人类开发、加工、改造，凝结了人类的劳动，因而是由土地物质和土地资本结合在一起的土地商品。 土地市场的内涵包括两个方面： （1）集体土地所有权和使用权的转移 （2）国有土地使用权转移,第二节 房地产市场体系,2、土地市场的特点 （1）土地市场的区域性 （2）土地市场的权利主导性 （3）土地市场的低流动性 （4）土地市场的垄断性,第二节 房地产市场体系,3、土地市场的作用 (1)有利于制止非法地产交易和进行公开、有序、合法的地产交易 (2)有利于提高土地使用效率 (3)有利于房地产业的持续发展 (4)有利于对房地产经济的宏观调控,第二节 房地产市场体系,（二）房产市场 l、房产市场的涵义 房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产；广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地使用权在内,第二节 房地产市场体系,2、房产市场的细分及其特点 从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场 根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型 非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等 其主要特点： （1）房产市场的供给和需求的高度层次性和差别性 （2）房产市场交易对象和交易方式的多样性 （3）房产市场消费和投资的双重特性 （4）房产市场供给和需求的不平衡性,第二节 房地产市场体系,3、房产市场的作用 房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展 房产市场通过市场机制，及时实现房产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环 房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平,第二节 房地产市场体系,（三）房地产中介服务市场 1、房地产中介服务市场的涵义 房地产中介服务市场是服务于房地产交易和经济活动的场所，是这种服务商品在交易中发生的一切经济关系的总和。 房地产中介服务市场主要包括房地产经纪、房地产估价和房地产信息咨询三大部分 从事房地产中介服务的机构，包括房地产咨询机构、顾问公司、房地产代理策划或营销公司、房地产中介或置换公司、房地产估价所和房地产交易中心或交易所等,第二节 房地产市场体系,2、房地产中介服务市场的作用 房地产中介服务市场对于加快房地产商品的交易，理顺流通环节，拓展房地产市场，有着其他市场不可替代的作用 发达的中介服务是房地产市场成熟的重要标志,第二节 房地产市场体系,3、房地产中介服务市场的培育 （1）大力发展中介机构，构建大型房地产中介企业 （2）规范管理，提高中介机构服务质量 （3）加强人才培训，不断提高从业人员的专业素质、敬业精神和行业的整体实力及形象 （4）加强现代化建设，提高经营管理水平。特别是要建立和完善房地产信息网络系统，进一步发展网上交易、电子商务,第二节 房地产市场体系,（四）房地产金融市场 房地产金融市场是指与房地产开发、生产、流通、消费相联系的资金融通活动的领域和场所，是房地产业与金融业互相融合和渗透的产物 房地产金融市场的具体业务包括： 房地产生产性开发贷款 证券（股票、债券）融资 房地产信托 住房消费信贷即购房抵押贷款 住房公积金 房地产保险 房地产金融市场对于支持房地产开发特别是住宅建设，提高购房能力，扩大住宅消费，改善居住条件发挥着十分重要的作用 房地产金融市场也是国家实施宏观调控的重要手段,第二节 房地产市场体系,（五）物业管理市场 1、物业管理市场的涵义 物业管理市场是物业管理企业为物业业主或使用人所提供的商品性劳务活动的市场，本质上是一种服务性市场。物业管理市场有两个主体，其供给主体是各类物业管理企业和专业服务企业；需求主体是业主或非业主使用人 2、物业管理市场的特点 （1）服务性 （2）契约性 （3）双向选择性 （4）职能的双重性,第二节 房地产市场体系,3、物业管理市场的发展趋势 一是物业管理企业化 二是物业管理专业化 三是物业管理社会化 四是物业管理市场化 五是物业管理智能化,第三节 房地产市场的运行,一、房地产市场的功能 1、传递信息的功能 2、优化房地产资源配置，提高经营效益的功能 3、促进劳动生产率提高的功能 4、调节和再分配国民收入的功能 5、理顺流通环节的功能 6、促进住房消费和优化消费结构的功能,第三节 房地产市场的运行,二、房地产市场运行机制 （一）房地产市场运行机制的内涵 房地产市场是房地产交易关系的总和。要使房地产交易关系得以形成，必须具备下列三个要素：一是房地产交易主体，包括供给主体（卖方）和需求主体（买方）。供给主体即从事房地产交易的卖方当事人，包括国有土地使用权的法人代表，房地产开发商、建筑商、中介商，以及与房地产交易有关的一般企业、金融机构和居民等等。需求主体即房地产买方当事人，包括购买生产经营性用房和购买居住用房的消费者。二是房地产交易客体土地或物业。三是房地产交易法规及其监督者、市场管理者,第三节 房地产市场的运行,（二）房地产市场的主要运行机制 1、动力机制 动力机制就是在房地产企业的动力和经济利益之间产生相互制约和相互协调的一种内在联系的市场运行形式和手段。 2、价格机制 价格机制就是指使价格规律发挥作用的市场运行的形式和手段，即由市场上供求关系的变动引起的价格的上下波动的表现形式，以及通过价格波动的作用促使供求趋向一致，价格与价值趋向均衡的手段 3、供求机制 供求机制就是用于调节市场供给与需求之间关系的市场运行的形式和手段 4、竞争机制 竞争机制就是市场竞争的形式和手段。主要是指发生在同类房地产商品的不同房地产企业间，为争夺市场、资金、人才及先进技术等，通过价格竞争、质量竞争、服务竞争等手段，以较高的质量和低廉的价格战胜对手的行为方式,第三节 房