2012年1-2月市场月报-和泰安美地产机构.ppt

出品：哈尔滨市和泰安美地产顾问机构 联系电话时间：2011年11月1日 制作人：孙大江,领域项目2012年1、2月市场月报 时间（1月1日2月29日）,第一章 咨讯篇 一、市场资讯 二、政策法规 三、市政信息 第二章 土地篇 一、供应土地分析 二、成交土地分析 三、经营性土地供求分析 四、经营性土地供求分析 五、土地市场小结 第三章 商品房市场篇 一、市场供应分析 二、市场成交分析 三、市场供求分析 四、成交价格分析 五、11月预计开盘项目 六、市场篇小结,目 录,第四章 媒体篇 一、平面媒体 二、媒体综述 第五章 区域篇 一、南岗区 二、香坊区 第六章 竞品篇 一、销售情况 三、营销情况 四、 媒体情况 第七章 本案 一、本案推广情况 二、本案销售情况,目 录,第一章 资讯篇,哈尔滨首套房贷利率上调刚需 开发商再次受冲击 资讯导读： 近日，首套房利率上调一事引起全国上下一片热议。 今年8月以来，在哈部分银行已开始悄然上调首套房贷利率，但上调幅度最高仅达10%左右，且仅限于少部分股份制商业银行。但随着国家金融紧缩政策的不断深入，到10月17日，已有越来越多的银行提高了首套房贷利率的门槛，利率上调幅度从5%到30%不等，目前只有工行坚持首套房贷基准利率的标准。 哈尔滨大部分银行的首套房贷利率上浮已较为普遍，其中部分银行由于信贷规模紧张，已将首套房贷利率最高上浮至20%30%，使我市刚需购房者的买房成本再增。以贷款50万元期限20年为例，利率上浮20%后，贷款买房的成本将实际增加10万元。如此一来，房奴们的负担更是雪上加霜！可尽管如此，刚需的置业者也只能望洋兴叹。,视点： 在调控最严厉的一年里市场持续低迷的情况下，进入第三季度市场开始急转而下，而在此时银行提高利率，对于冰城目前投资需求已经被排挤殆尽市场来说，刚需则是最主要的受害者。 而对于开发商来说目前资金链紧绷，其他融资渠道封堵殆尽，依靠销售套现做为唯一的缓解资金的方法，此次上调必将会对市场带来冲击，对销售产生巨大的阻力，因此对开发商的本身就脆弱的资金链将会是又一次冲击。,市场资讯,地产大鳄抢滩冰城狼来了 行业洗牌悄然开始 资讯导读： 10多年前，哈尔滨只有寥寥可数的几家开发商，而如今，从爱建、世茂、保利的先期介入，再到如今的万达、绿地、恒大、北辰、华南城等知名地产企业的进入，“地产大鳄”们纷纷加速抢滩冰城，扎堆分割市场蛋糕。以往哈尔滨的本土地产企业更多的是抱有一种“有钱就可买地盖房子”的简单开发理念，很多的开发商没有任何地产开发经验，有的地产企业是经营地板生意、开餐饮等起家的，如今在外埠地产名企的冲击下，本土一些实力较弱的地产商感觉到竞争压力巨大。,视点： 地产大鳄的抢滩对冰城的影响几何？ 首先：新的行业洗牌已经悄然开始，冰城地产行业开始由成长期进入到成熟期，随着调控力的度加大，拿地成本猛增加，融资难度加剧，面对市场低迷的状态，市场竞争加剧，洗牌在所难免。 其次：促使本土企业的发展，面对危机的来临，本土企业开始寻找自己的定位，大体可分为两个种，一是大企业开始做大制定省域或全国发展战略。小的企业则开始走细分市场，走“小而精”的路子，以及 “强强联合”的方式，但品牌价值的塑造始终贯穿其中。 再次：为冰城市场带来了新的开发理念、营销理念、产品理念等，为冰城注入新鲜的血液，推动冰城地产行业的前进。,市场资讯,2008年，绿地集团借松北腾起之势正式进入哈尔滨市场，绿地的到来，着实让人们看到了一线地产开发商实力北上的坚定信心与气度。 2009年8月26日，大连地产龙头企业亿达集团首家外埠客户服务中心落户哈尔滨，同时将着手在哈尔滨进行项目开发。 2010年12月，恒 大集团落户哈尔滨，投入超100亿入驻龙江并开始了龙江的破冰之旅。 2011年1月，总投资60亿元的东北最大城市商业综合体大连万达广场落户西客站。 2011年7月，北京纳帕地产登陆哈尔滨，全国战略落地东北区域。 2011年10月，华南城进入哈尔滨，总投资500亿，开启了哈尔滨有史以来最大的招商引资之最。,温家宝部署经济工作：坚定不移搞好房地产调控未来3个月调控基已定 资讯导读： 国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作。今后几个月要重点做好以下工作：切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏；继续采取有力措施稳定物价总水平；抓好秋收和秋冬季农业生产；坚定不移地搞好房地产调控；积极支持企业特别是吸纳就业和科技创新的小型、微型企业发展；促进对外贸易稳定发展；狠抓节能减排不放松；努力办好涉及民生的事情；大力提高安全生产水平。,视点： 国务院会议温总理再次明确未来三个月调控基调已定稳若磐石，各地声音以无法撼动，目前调控政策基本见底，正处于巩固前期的调控成果的阶段，这个阶段也是中央希望以及需要看到调控成果的阶段，同时也需要拿调控成果来稳定民心。如预期的调控成果达到，伴随着将会是调控结构的改变，从“限” （限购、限贷、限价）为宗旨违背市场原则的结构，转向以“税”“制”为主的顺应市场原则的调控结构，从而促使房地产业的规范化，以至于达到长治久安、平稳健康的发展的预期。,政策法规,（四）坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设，提高规划设计水平，加强工程质量监管，抓紧建立健全分配和管理制度，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效。,房地产调控下一步:房产税替代限购令控制楼市调控步入正轨,视点： 从根本上说限购政策的实施，本属于决策层的无奈之举，而长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，住建部今天的讲话对于楼市而言是释放出一个利好信息，此次信息的释放表明限购政策只是暂时之举。而房产税、住房系统、保障房三位一体的体系才能使楼市调控步入正轨， 从海口松绑限购令的传闻，到佛山24小时冒险松绑限购令，再到最近杭州 “技术性”放松限购的举措，突破限购“藩篱”的力量正蠢蠢欲动。此举也正是为了稳定军心而释放出的信息，但据悉住房系统起码需要3-5年来完成，而房产税仍在调整期间，因此预计未来1年限购政策还将继续实行。,政策法规,资讯导读： 10月27日，住房和城乡建设部部长就楼市限购问题回答全国人大常委会委员询问时表示，目前正在努力建设城镇个人住房信息系统，一旦全国个人住房信息系统联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再用限购这种行政色彩浓厚的办法调节楼市。 限购政策是行政办法。“限购政策是在房价高速上涨其他调控手段都用了以后，都起了作用，但还差点火候才能把房价抑制住，至少是过高过快上涨的势头给抑制住，最后不得已出了这样一个限购的措施 目前住房和城乡建设部正在进行40个城市试点，把这些城市的个人住房信息收集起来，尽快实现全国联网。“一旦这个系统建立起来，再加上银行系统、财政系统、税务系统和公安系统的信息，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。”,变 化,三条主干公路通车为“强县”战略 疏通“东进”的经济动脉,视点： 11年经过了北跃“科技创新城”、南拓“哈南工业新城、中兴“路改、棚改”的快速推进后，近期随着这三条干线公路的通车构筑了 “东进”的大通道， “强县”战略同时也被提上了日程。同时也预示着伴随着冰城房地产开发的脚步未来将会由外环开始向周边县市扩展的一个趋势。,市政信息,资讯导读： 随着哈阿公路、哈肇公路、铁通公路三条主干公路的交工通车，哈尔滨市东部路网骨架基本形成。 十二五”期间，哈尔滨市交通运输局将抓住国家继续重点支持东部地区公路建设的历史机遇，大力推进公路建设。规划建设高速786公里，国省干线一级公路614公里；二级公路1256公里；农村公路8000公里。届时，将基本形成以主城区为中心，以卫星城镇为辐射，以城市出口公路和环形路网为连接，以高速公路和国省干线为主干，以农村公路为脉络。 哈阿公路项目：起点于南岗区南直路，终点于阿城区延川大街，累计投资近38.74亿元。2011年10月竣工通车。 哈肇公路项目：起点于哈肇路与铁通路交汇处，终点于依兰汤原交界，累计投资3.87亿元。2011年10月竣工通车。 铁通公路项目：起点于尚志市开发区蒙牛路与铁通公路相交处，终点于五常市公铁立交桥西侧与五常市至省界段公路相衔接。累计投资4.59亿元。年10月竣工通车,资讯导读： 10月22日，哈尔滨市香坊区安埠商圈核心区改造项目正式启动，香坊区安埠商圈核心区改造项目以香坊大街为轴心，打造集商贸、购物、休闲、娱乐于一体的新商圈。 项目地址：香坊区香坊大街(横道街至红旗大街)两侧。 项目区域：外缘范围东起红旗大街，西至横道街，南起通站街，北至枫桥国际项目边。内部以香坊大街为界分成南北两个区域。 投资：安埠商圈核心区域改造项目预计投资20亿元，占地面积48174平方米，规划总建筑面积371831平方米。拟建停车泊位3900个(地上400个，地下3500个)。 征收：经初步摸底，安埠商圈改造项目共计征收住户1519户，建筑面积115027平方米。,视点： 安埠商圈项目的建成，将会促使中央大街、秋林以及安埠商圈的三足鼎立，区域将会实现多重利好： 板块升值潜力的提升：经济引领区域商业发展，固定资产的投资价值将会大幅增加，投资客群的导入将会改变区域完全以地缘性客群为主的局面。 客群的扩容：11万的公建设面积，可容纳2万余商户以及就业，加之商圈的凝聚力，区域目标客群将会得到很好的扩容。 配套设施的完善：商圈的进驻将会完善板块的生活、金融、交通等配套。 经济拉动消费：商圈的确立，区域经济的发展将会拉动区域的消费上升，促使客群消费能力的提升，从而带动区域高端产品消费的需求。,市政信息,安埠商圈区位图,哈市安埠商圈改造项目启动 将现四大利好促使板块的快速崛起,第二章 土地篇,2012年1、2月公告土地情况 哈尔滨市1月国土资源局共公告土地6宗，合计供应24.3万，环比11年12月下降82.8%。其中公告经营性土地4宗，土地总面积16.2万，环比下降68%；工业公告土地2宗，土地面积为8.1万，环比下降91%。 哈尔滨市2月国土资源局共公告土地1宗，供应4.9万，经营性用地。,2012年1月土地公告汇总表,信息来源于：国土资源局,新增供应土地分析,2012年2月土地公告汇总表,2011年1-2012年2月土地供应情况 1月合计供应面积24.3万，2月合计供应面积4.9万。,信息来源于：国土资源局,视点： 2012年1月哈市合计供应6宗，其中经营性用地4宗，工业性用地2宗。合计供应土地24.3万，环比下降82.8% 2012年2月哈市合计供应1宗经营性用地5万，环比下降79%,新增供应土地分析,供应土地属性分析 1月供应以经营性用地为主占比67%，2月供应1宗住宅用地。,1月哈市合计供应土地的6宗，其中经营性用地供应4宗，供应面积16.2万，占比67%,，其中工业性用地供应2宗、合计供应面积8.1万占比33%，经营性用地为本月土地供应的主力，本月无住宅供应。,信息来源于：国土资源局,视点：1月值得我们关注的是住宅土地无供应，经营性用地主要成交在商住、商服。2月仅一宗土地成交，为经营性住宅土地供应。,新增供应土地分析,供应土地区域情况,信息来源于：国土资源局,视点： 1月哈市有4个区域有土地供应，本月南岗区推出2宗，以供应面积约14.34万占据榜首位置；第二的是道里区推出1宗，供应面积约4.61万；第三为松北区供应2宗，供应面积约3.94万；第四是香坊区供应1宗，供应面积约1.45万。 2月仅松北区供应1宗土地，供应面积约4.85万。,新增供应土地分析,2012年1月成交土地情况 哈尔滨市1月合计成交土地9宗，合计成交面积约37.6万，环比11年12月下降69%。其中经营性用地4宗，成交面积约31万。工业用地5宗，成交面积约6.2万。 本月成交土地主要是在香坊的工业用地。,2012年1月土地成交汇总表,信息来源于：国土资源局,成交土地分析,2012年2月土地成交汇总表,2012年2月成交土地情况 哈尔滨市2月合计成交土地6宗，合计成交面积约14.8万，环比1月下降61%。其中经营性用地2宗，成交面积约508万。工业用地2宗，成交面积约3.9万。文化娱乐用地2宗，成交面积约0.89万。,成交土地分析,信息来源于：国土资源局,2012年1、2月土地成交量走势分析 土地成交呈大幅下滑 2月达到两年最低值,信息来源于：国土资源局,1月合计成交9宗土地，经营性用地成为本月的成交主力（4宗），成交土地面积为约31.4万。 2月合计成交6宗土地，工业性用地成为本月的成交主力（2宗），成交土地面积为约4万。 如图所示：2010年1、2月冰城土地市场出现出成交量大幅下滑，成交量为全年的最低值。一方面是由于新年伊始房地产市场为淡季，开发商才刚刚投入工作，另一方面是由于市场前景还不明朗，开发商谨慎拿地。,成交土地分析,成交土地属性分析 1月供应以经营性用地为主占比83.5%,本月哈市合计供应土地的9宗，其中经营性用地成交4宗，成交面积约31.4万，占比55.6%,，其中工业性用地成交5宗、成交面积约6.19万。,信息来源于：国土资源局,成交土地分析,成交土地属性分析 2月供应以工业性用地为主占比54.7%,本月哈市合计成交土地6宗，其中经营性用地成交2宗，成交面积约5.81万，占比39.3%,，其中工业性用地成交2宗，成交面积8.09万占比54.7%，文化娱乐性用地成交2宗，成交面积0.89万，占比6%，本月工业用地成为本月土地供应的主力。,信息来源于：国土资源局,成交土地分析,各区域土地成交情况 1月仅三个区域有土地成交,信息来源于：国土资源局,1月土地成交区域仅分布在3各区域，南岗区成为本月成交主力，成交3宗，成交面积16.31万 占比43.4%， 视点：本月南岗区为主力成交区域，成交3宗经营性用地，南岗区2宗用地由黑龙江省哈大铁路客运专线有限责任公司拍得南岗区王岗镇艺体街地的商住用地约10.5万，平房区成交1宗住宅用地，由哈尔滨凯盛源置业有限责任公司拍得哈南工业新城南城第一大道、规划路西南侧的住宅用地约15.1万。,成交土地分析,各区域土地成交情况 2月四个区域有土地成交,信息来源于：国土资源局,本月土地成交区域分布在4各区域，道里区成交3宗，成交面积约5.5万，本月成交主力，占比37.1%， 视点：本月土地成交总面积约14.82，每宗土地成交面积均在5万平以下，其中南岗区的1宗用地，由哈尔滨市哈西新区房地产开发有限责任公司拍得南岗区西宁南路、南兴街、和谐大道围合区域的商服用地约4.38万平方米。松北区1宗用地，由黑龙江对青鹅业集团有限公司拍得对青工业园区A片区未出让地块以东、未出让地块以南、通乡公路以西、未出让地以北工业用的约3.49万平方米。,成交土地分析,如上图所示，哈尔滨市1月成交土地单价为1181元/ ，环比下降76% ，成交楼面价1594元/，环比上升62%。2月成交土地单价为7732元/，环比上升554%，成交楼面价4448元/，环比上升277%。 视点：1月土地单价较上月大幅下降，其主要原因为本月成交土地均在三环外并且工业性用地居多。 2月土地成交大幅上升，其主要原因为本月成交6宗土地中2宗为2环内商服、居住用地。2宗二环至三环文化娱乐用地。,经营性土地成交情况 1、2月经营性土地成交价格大幅上涨。,信息来源于：国土资源局,成交土地分析,经营性土地供求情况,1月全市经营性土地供应约16.2万环比下降68%；全市经营性土地成交约31.4万环比上升211%；本月供求比为0.52:1。 2月全市经营性土地供应约4.9万环比下降70%；全市经营性土地成交约5.8万环比下降82%；本月供求比为0.84:1. 视点：1、2月经营性土地市场供求关系急转而下，出现供不应求的局面，其主要原因在于市场供应量大幅下滑，而在上月50.9万平米的高供应量下，致使本月的成交量有所上升，预计下月成交量仍会增加。,1、2月经营性土地市场供求呈大幅度下滑趋势。,信息来源于：国土资源局,经营性用地供求分析,土地市场小结”金九暗淡收场 致使10月土地市场创年内新低” 进入2012年，土地市场供应与成交，均呈大幅度下滑趋势， 十月土地市场一改前三个月小幅回暖的趋势，成交与供应量均大幅下降，甚至均达到了全年最低值，本月经营性土地与工业土地成交量纷纷大幅下滑，其中经营性土地市场受9月份商品房市场低迷的成交影响，房企受资金链的牵制致使拿地谨慎，由本月成交的经营性土地的地块规模就足以看出，除松北区成交地块较大外，其他区域成交地块均小于5万，而单宗地块成交均价仅1.5亿元，价格最低的仅0.35亿元，足见房企越是接近年底，其资金的链的紧张程度将会越严重。进入11月以后预计冰城的土地市场也将会进入一个冰封期。 而10月值得我们关注的是，保健路6号地块的成交，该地块的成交楼面均价1647元/，略比本案合计楼面均价1673元低26元/，但相对于本案来说其区位略比本案差，但是其“盟科”的品牌价值对项目的支撑将会是其核心价值之一，该竞品地块的开发周期与本案二期相同，预计将会对本案二期的中高端客群产生分流。,土地市场小结,第三章 商品房市场篇,本月商品房入网情况 1月入网5个项目，批准套数3714套，环比下降46%，批准面积39.6万环比下降43%。,1月新增商品房入网项目列表,市场供应分析,数据来源：哈尔滨网上房地产,数据来源：哈尔滨网上房地产,本月商品房入网情况 2月入网9个项目，批准套数9263套，环比上升170%，批准面积119.56万环比上升202%。,市场供应分析,数据来源：哈尔滨网上房地产,2月新增商品房入网项目列表,数据来源：哈尔滨网上房地产,2010年6月2011年6月 哈尔滨市商品房市场供应,数据来源：哈尔滨网上房地产,商品房供应走势,2012年1月全市商品房新增供应3714套，环比下降46%， 新增供应面积39.6万，环比下降43% 。 2012年2月全市商品房新增供应9263套，环比上升149%，新增供应面积119.56万，环比上升202%。,增幅,市场供应分析,各区域新增供应情况 新增供应面积涵盖3个区域，道里区域占48.2%,视点： 从上图可知：本月商品房供应集中在道里区、香坊区、南岗区三个区域；本月道里区供应来自上和园著、百年俪景，合计供应19.1万占比48.2%居首位，其次香坊区供应量来自于中昊格兰云天、明光翡翠湾，合计供应16.8万占比42.4%，第三名为南岗区，区域的要供应来自于金色莱茵。供应3.7万。,数据来源：哈尔滨网上房地产,市场供应分析,各区域新增供应情况 新增供应面积涵盖5个区域，道外区域占41%,视点： 从上图可知：本月商品房供应集中在道外区、松北区、南岗区、道里区、四个区域； 本月道外区供应来自宝宇.天邑澜湾、南极国际尚金华府合计供应52.6万占据榜首，其次松北区供应来自馨园小区 ，供应29.5万，再次南岗区供应量来自先锋领地、枫蓝国际，合计供应18.9万，第四为道里区供应来自漫步巴黎三期，供应量为18.6万。,数据来源：哈尔滨网上房地产,市场供应分析,本月成交明细,1月成交明细列表,1月商品房合计成交1119套环比下降65.9%，成交面积11.3万环比下降65.8%，成交金额6.38亿元环比下降97% 本月住宅成交1025套，环比下降66%，非住宅成交95套环比下降60%,市场成交分析,数据来源：哈尔滨网上房地产,本月成交明细,2月成交明细列表,本月商品房合计成交1767套环比上升57%，成交面积15.8万环比上升39.8%，成交金额8.96亿元环比上升40.4% 本月住宅成交1705套，环比上升66%，非住宅成交62套环比下降35%,市场成交分析,数据来源：哈尔滨网上房地产,商品房成交情况,视点：如以上图表所示，1月商品房销售备案面积约11.3万，环比下降65%，同比下降87%。2月商品房销售备案面积约15.8万，环比上升40%，同比下降88%。 1月成交大幅下降，其一是由于房地产市场较冷，并伴着春节的到来，部分售楼处进入春节休假状态，其二是由于进入房地产淡季，开发商持观望态度居多，促销、宣传活动较少。 2月成交略有增长，主要在年假结束，部分开发商借助新年造势，略有促销活动。预计3月份部分项目会有宣传及促销活动，成交会有所增长。,2012年成交量同比下降87%,数据来源：哈尔滨网上房地产,增幅,市场成交分析,各区域成交情况,数据来源：哈尔滨网上房地产,视点： 从成交区域来看，本月成交前三位为道外区、道里区、南岗区，道外区商品房成交面积最大，约4.2万，占总成交面积的29.2%；其次是道里区，成交面积约2.7万，占总成交面积的24%；再次是南岗区，成交面积约1.7万，占总成交面积15.1%。本月各区域均有成交，但成交主力仍在道外.,1月成交量主要来自于道外区,市场成交分析,各区域成交情况,数据来源：哈尔滨网上房地产,视点： 从成交区域来看，本月成交前三门仍是道里区、道外区、南岗区。首先道里区成交面积约8.2万，占总成交比52%，其次道外区成交面积约2.5万，占总成交比15.9%。再次南岗区成交面积约2.3万，占总成交比14.6%。本月各区域均有成交，但成交主力是道里区。,2月成交量主要来自于道里区,市场成交分析,商品房市场供求情况,1月全市商品房新增供应量约40万，环比下降42%；全市商品房成交量约11万，环比下降76%，月供求比为3.63：1 2月全市商品房新增供应量约120万，环比上升200%；全市商品房成交约16万，环比上升45%。月供求比为12.5:1 视点：如图所示，2012年1、2月供过于求，新增供应量主要在2月份，主要原因为部分开发商在去年末始终保持观望态度，在今年初部分刚需客户开始看房，买房。部分开放商想借助新年造势，做宣传与促销，促进成交。,2012年商品房供求比大幅上涨,数据来源：哈尔滨网上房地产,市场供求分析,商品房成交价格走势,1月商品房成交均价5670元/（成交总金额/总面积）环比上月下降1.3%。 2月商品房成交均价5655元/（成交总金额/总面积）。 视点：如上图所示，1月商品房成交均价5670元/环比下降1.3%，2月商品房成交均价5655元/，2012年年初商品房成交均价较11年全年成交均价平均值低1361月/。因此说明冰城商品房成交价格在进入2012年开始回落，预计下月成交均价仍将在5660元/左右徘徊。,1、2月份成家均价基本持平。,数据来源：哈尔滨网上房地产,成交价格分析,备注：预计开盘项目不包括阿城区,三月预计开盘项目,商品房成交情况,视点：如以上图表所示，本月月商品房销售备案套数为3666套，面积达37万，环比上升22.4%，成交金额25.1亿元环比下降35.9% 。 在全国几个大的典型城市成交量纷纷下降的时候，冰城楼市10月成交同比与环比均开始上升，从今年整体情况上来看虽然是调控最为严厉的一年但是同比去年成交情况要好一点，这与资金链紧张的放弃在9、10月份大幅优惠及促销有很大的关系。去年很少见到九几折的字样而今年，折扣幅度以及进入了8的时代了，如果像去年一样入网情况延后的较严重的话，预计11月份成交量还将会有所上升。,“银十”小幅回暖，但以步入深入调整期,数据来源：哈尔滨网上房地产,市场成交分析,商品房市场小结,商品房市场小结 “银十”已过 为挨过严冬房企将继续“高折扣”战略 进入十月商品房市场，明显要比九月份要冷清的多，今年最后一个黄金周的来临也并没有为冰城市场增添几分暖意，在黄金周期间，各大楼盘虽然加大了折扣力度，但其媒体宣传力度大幅下滑，十一期间媒体报广的投放量大幅下降，反而是在月末各区域新项目开始低价入市，以及老项目的加推开始增加，市场供应量开始有所上升，但无论是消费者还是行业人士对十月份的预期一直抱着悲观的态度，各大项目开始连续调整各月的销售目标。 值得我们关注的是：冰城于10月中旬开始大规模蔓延的，各大商业银行的上调房贷利率，其中部分银行由于信贷规模紧张，已将首套房贷利率最高上浮至20%30%，使得原本想趁各大项目打折促销之际，出手购房的刚需客群的再次受到打击，使得经过一轮又一轮的促销观望情绪有所减轻的市场，再次回到了谷底进入了冰封期。进入冬季同时也进入了市场上传统的淡季，为了缓解房企的资金压力，预计未来两个月各大项目，高强度的的促销以及优惠力度还将持续。,第五章 区域篇,南岗区1、2月商品房供应列表,南岗区,南岗区1月土地成交列表,南岗区1月土地供应列表,经营性土地供求情况,区域经营性土地市场呈现下降趋势,数据来源：哈尔滨国土资源局,如上图所示：1月南岗区经营性土地共有2宗土地供应，合计供应经营性土地面积14.3万平米，经营性土地成交3宗，成交面积16.3万。2月南岗经营性土地无供应，经营性土地成交1宗，成交面积4.4万。2012年土地供应呈下降趋势。,南岗区,住宅供求情况,本月区域市场小幅回暖,1月南岗区住宅市场供应3.7万，成交量1.6万，2 月南岗区住宅市场供应19万，成交量2.2万 视点：如图所示，区域本月市场并无新增供应项目入网，且市场成交量也环比小幅下降，虽然相对于其他区域哈西市场投资性较强，但由于市场供应量一直处于低迷状态，而且下阶段政策调控基调不变，市场观望情绪加重，从而导致市场成交量的下滑。,数据来源：哈尔滨国土资源局,南岗区,南岗区,南岗区1月份楼盘动态,南岗区,南岗区2月份楼盘动态,3月预计开盘项目,区域楼盘概况,数据来源：哈尔滨网上房地产,南岗区,数据来源：哈尔滨搜房网,香坊区,香坊区1月土地供应列表,香坊区1月土地成交列表,香坊区,香坊区1、2月商品房供应,香坊区2月土地成交列表,经营性土地供求情况,香坊区1月仅有1宗经营性土地供应，无成交。2月经营性土地无供应，仅有1宗成交。,香坊区,1月香坊区经营性土地新增供应量1.5万，无成交。 2月香坊区经营性土地无新供应，成交量1.5万。 由于7、8两月经营性土地市场均无土地供应，所以导致本月土地市场零成交的局面。9月区域在已经连续出现三个月无土地供应的的情况下，预计下月经