课外阅读—关于各容积率的统计研究专题.ppt

各容积率指标项目统计研究,上海同策房产咨询股份有限公司 20100602,【前言】,专题缘起在房地产项目的研究、定位、策划过程中，包括市场、企划、销售在内的各条操盘线，实际都缺乏对规划、产品设计的科班学习，因此在判断项目操作方向时存在较大的阻碍。 专题目标旨在为大家提供各容积率要求下的实体项目讯息整合，来参考、并借鉴相似容积率项目的规划、产品判断。 专题说明 本研究仅限于，整合统计市场中出现的各容积率项目，不涉及专业的技术设计及规范要求； 本专题所选取个案均来自上海市场，若需在异地引用，请适当斟酌日照、间距等当地规范； 本专题仅为大家提供学习借鉴，因信息量较大，且并非专业规划研究，内容出入望请海涵； 专题执笔 陈昱锬、金铁钊、沈黎明、孙冠男,容积率大于0.1小于等于0.3,容积率0.10.3,产品组合布局,小体量产品类型构成,典型项目绿宝园,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.10.3,容积率0.10.3,典型项目华州君庭,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.10.3,产品组合布局,中体量产品类型构成,典型项目东郊半岛,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.10.3,典型项目观庭一期,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.10.3,容积率0.10.3,典型项目万科兰乔圣菲,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,大体量产品类型构成,容积率0.10.3,产品组合布局,容积率0.10.3,典型项目御品园林,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目颖奕博园,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.10.3,典型项目上海绿城玫瑰园,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.10.3,容积率0.10.3,典型项目佘山高尔夫别墅,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,0.10.3(含0.3)容积率,常见区位 ：多位于外郊环，少数在中外环 常见档次：大部分为高端纯独栋别墅社区，少数独栋社区内出现小量联排产品 项目特征,特征总结,纯独栋社区：基本上都是占地20万方以上的大中型体量项目，多分布在青浦、佘山、闵行等传统别墅区内，其中占地10万方以下小体量项目主要分布在浦东川沙和周康 独栋+联排：仅有观庭和佘山高尔夫两个项目有少量的联排别墅，出现联排产品更多是为了考虑项目资源条件及经营角度 规划趋势：建筑本身地上两层，局部项目地上三层，地下一层，拥有大面积的私家花园，社区内部绿化率平均在65%以上，舒适度和私密感极高；同时项目周边或本身多有山水或高尔夫资源景观。,容积率大于0.3小于等于0.4,容积率0.30.4,产品组合布局,小体量产品类型构成,容积率0.30.4,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目棕榈泉花园,容积率0.30.4,典型项目绿地河流岛,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.30.4,典型项目南瑞别墅,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.30.4,典型项目东郊紫园,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.30.4,产品组合布局,中体量产品类型构成,容积率0.30.4,典型项目新天鸿高尔夫,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.30.4,典型项目西郊名苑别墅,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.30.4,产品组合布局,大体量产品类型构成,容积率0.30.4,典型项目招商海廷,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,0.30.4(含0.4)容积率,常见区位 ：多位于外郊环，少数在中外环 常见档次：市场上主流的高端纯别墅项目，部分项目开始出现双拼、联排等产品 项目特征,特征总结,纯独栋社区：基本上都是占地30万方以下的中小型体量项目，多分布在浦东、奉贤、金山等非传统别墅区内，其中部分城市别墅 独栋+联排：项目体量偏小，局部出现联排产品更多是为了考虑局部提高用地率，增加公共或者独栋的环境资源 规划趋势：建筑本身地上两层，局部项目地上三层，地下一层，拥有中等面积的私家花园，社区内部绿化率平均在50%以上，舒适度和私密感适中；多依环境资源，同时开始出现城市别墅。,容积率大于0.4小于等于0.5,容积率0.40.5,产品组合布局,小体量产品类型构成,容积率0.40.5,典型项目城市经典三期夏宫,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目城市经典三期夏宫,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.40.5,典型项目宝华栎庭,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.40.5,典型项目莱茵美墅,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.40.5,容积率0.40.5,产品组合布局,中体量产品类型构成,容积率0.40.5,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目圣特丽墅,容积率0.40.5,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目银都名墅,典型项目魏玛原墅,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目凯迪澳澜湾,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.40.5,容积率0.40.5,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目四季雅苑,0.40.5(含0.5)容积率,常见区位 ：多位于外郊环 常见档次：中高端项目，基本上不再有纯独栋项目，别墅产品开始多样化，部分已出现多层和小高层产品 项目特征,特征总结,产品形态组合开始多样化，逐渐开始出现部分较高密度产品形态：纯独栋、纯双拼、独栋+联排、独栋+联排+双拼、独栋+联排+双拼+叠加、小高+独栋+双拼+多层、独栋+联排+小高、叠加+花园洋房 其中独栋别墅的标准较之前有所降低，社区舒适感不再奢华，满足基本要求；但双拼、叠加、联排等别墅产品舒适度极高，部分项目出现的多层和花园洋房产品虽形态上已不是别墅但有天有地的居住感觉相当不错，但体量上均较少。 项目占地均在30万方以下，所在区位开始离散化，纯独栋别墅社区的概念开始出现缺陷,容积率大于0.5小于等于0.6,产品组合布局,小体量产品类型构成,0.50.6(含0.6)容积率,典型项目两河流域,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,0.50.6(含0.6)容积率,典型项目万科第五园,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,0.50.6(含0.6)容积率,典型项目汇贤阁,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,0.50.6(含0.6)容积率,典型项目东方马德里,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,0.50.6(含0.6)容积率,产品组合布局,中体量产品类型构成,0.50.6(含0.6)容积率,典型项目泗泾颐景园,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,0.50.6(含0.6)容积率,典型项目复地北桥城三期,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,0.50.6(含0.6)容积率,典型项目汤臣湖庭,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,0.50.6(含0.6)容积率,产品组合布局,大体量产品类型构成,0.50.6(含0.6)容积率,典型项目世茂爱马尚郡,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,0.50.6(含0.6)容积率,0.50.6(含0.6)容积率,常见区位 ：多位于中外环间 常见档次：中高端项目 项目特征,特征总结,产品形态组合开始多样化，独栋产品渐渐退出产品组合，非独栋类产品开始成为主角，部分高密度产品如多层、洋房、小高和高层开始出现在产品组合中 产品组合方式有：独栋+联排、纯联排、联排+叠加、多层+联排+独栋+双拼、多层+高层+联排+双拼、独栋+多层+小高层 其中出现联排的最低容积率可以0.58；小高层出现的最低容积率为0.53,容积率0.6-0.7（含0.7）,中型体量产品类型构成,产品组合布局,典型项目嘉宝紫提湾,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.6-0.7（含0.7）,典型项目御华庄,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.6-0.7（含0.7）,典型项目明园森林都市,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.6-0.7（含0.7）,典型项目浦江华侨城,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.6-0.7（含0.7）,典型项目莱英郡,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.6-0.7（含0.7）,容积率0.6-0.7（含0.7）,中型体量产品类型构成,产品组合布局,0.60.7(含0.7)容积率,常见区位 ：多位于中外环间 常见档次：中高端项目 项目特征,特征总结,产品形态组合多样化，独栋产品渐渐退出产品组合，非独栋类产品开始成为主角，部分高密度产品如多层、洋房、小高和高层开始出现在产品组合中 产品组合方式有：独栋+双拼、独栋+联排+高层、独栋+联排+小高、小高+联排+洋房、多层+小高+联排 其中少数的小体量项目做纯别墅社区，其余多采用别墅和洋房、多层、小高、高层（少数）搭配组合 类独栋的联排产品较为突出,容积率0.7-0.8（含0.8）,中型体量产品类型构成,产品组合布局,典型项目莫奈的花园,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.7-0.8（含0.8）,典型项目合生御廷,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.7-0.8（含0.8）,典型项目美兰湖高尔夫别墅,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.7-0.8（含0.8）,典型项目兰郡名苑,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.7-0.8（含0.8）,典型项目新虹桥首府,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.7-0.8（含0.8）,容积率0.8-0.98,中型体量产品类型构成,产品组合布局,容积率0.8-0.98,典型项目万科红郡,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.8-0.98,典型项目绿地布鲁斯小镇,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.8-0.98,典型项目绿地诺丁山,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,容积率0.8-0.98,典型项目合生城邦,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,0.61(不含0.1)容积率,常见区位 ：多位于中外环间 常见档次：中高端项目 项目特征,特征总结,产品形态组合多样化，独栋产品渐渐退出产品组合，非独栋类产品开始成为主角，部分高密度产品如多层、洋房、小高和高层开始出现在产品组合中 典型产品组合方式有：独栋+双拼、独栋+联排+高层、独栋+联排+小高、小高+联排+洋房、多层+小高+联排 其中少数小体量项目做“纯别墅”社区，其余多采用别墅和洋房、多层、小高、高层（少数）搭配组合,容积率大于1小于等于1.5,容积率1-1.1,中小体量产品类型构成,项目物业布局,1-1.1容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目保利维拉花园,迎宾楼,1-1.1容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目东方丽都二期,1-1.1容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目祥生御江湾,1-1.1容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目公馆1088,1-1.1容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目绿地逸湾,容积率1-1.1,中型体量产品类型构成,项目物业布局,1-1.1容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目沿海郦墅,1-1.1容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目招商雍华府,1-1.1容积率,常见区位 容积率在1-1.1之间的楼盘常位于外环以外和中外环间的区域，如杨浦、闵行、松江、宝山、青浦区域。 常见档次 1-1.1属于较低容积率，在此区间范围的项目较多定位为高档楼盘。 其他项目特征,特征总结,组合方式：介于此范围内的项目，物业组合都较为丰富，多数采取别墅和公寓的组合方式。体量较小的项目采用简单的别墅和公寓的组合，只有少数楼盘采取公寓物业方式排列；10万方以上中大型体量项目多采用多种别墅形态和小高层或多层公寓形态相组合的复杂的混合方式。 物业形态：别墅多为联排和双拼，小高层一般为11-14层，多层一般为6-8层的花园洋房。 绿化：项目都较注重绿化，绿化率一般在40%-50%。 户型面积：别墅面积在200平以上，联排为200-300，双拼为250-300；公寓的房型面积较为适中，一房为常规面积段；多数两房为2+1房型，有较高的附加值，三房的面积跨度较大，为130-180，少数大平层产品，面积为166平左右。,容积率1.1-1.2,中小体量产品类型构成,项目物业布局,1.1-1.2容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目日月光水岸花园,1.1-1.2容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目毕加索小镇,1.1-1.2容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目仁恒怡庭,1.1-1.2容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目东方帕堤欧,1.1-1.2容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目中海御景熙岸,1.1-1.2容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目尚东国际,1.1-1.2容积率,常见区位 容积率在1.1-1.2之间的楼盘常分布于外环以外和中外环间的区域，少数位于中内环间，如松江、浦东、杨浦、宝山、青浦区域，其中浦东分布较为广泛。 常见档次 此区间内的项目定位也较为偏高端。 其他项目特征,特征总结,组合方式：项目体量中等，采用别墅和公寓混搭组合的形式。10万方以下体量的项目一般采用多层配别墅或小高层配别墅；10-30万方体量的项目组合更为丰富，采取小高层、多层同时与多种别墅形态组合。极个别项目出现20层高层。 物业形态：别墅多为联排、叠加和双拼，少独栋，小高层一般为13-18层，多层一般为4-8层。 绿化：绿化率一般在35%-50%。 户型面积：别墅面积在200平上上，联排为178-248，双拼为260，个别项目叠加面积较大，达300平；公寓的房型面积较为适中，一房为常规面积段；两房面积范围较宽，为87-126平，少数有2+1房型，三房较为舒适，多为140平以上，个别为90左右紧凑型；少数大平层产品，面积在160-200。,容积率1.2-1.4,中小体量产品类型构成,项目物业布局,1.2-1.4容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目绿地公园壹品,1.2-1.4容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目绿地蔷薇九里,1.2-1.4容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目新城西尚海一期,1.2-1.4容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目朗诗绿岛,1.2-1.4容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目上置香岛原墅,1.2-1.4容积率,常见区位 容积率在1.2-1.4之间的楼盘常分布于外环以外的区域，如宝山、松江、浦东、嘉定、奉贤，其中宝山分布较为广泛。 常见档次 项目定位多为中偏高端。 其他项目特征,特征总结,组合方式：项目体量中等，采用别墅和公寓混搭组合的形式。多为小高层和联排的搭配方式，部分项目为多层洋房和小高层排列。 物业形态：别墅多为联排，并出现联排的创新产品，小高层一般为9-18层，多层一般为5-8层。 绿化：绿化率一般在35%，部分项目可以做到45%。 户型面积：别墅面积段分散，常规联排为125-300，叠加在158左右，个别项目创新联排产品，90墅，面积在95左右；公寓的房型面积较为适中，一房为常规面积段；两房面积为82-100平，部分为2+1房型；三房四房基本上为舒适型，为120-150平米。,容积率1.4-1.5,中小体量产品类型构成,项目物业布局,1.4-1.5容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目御景龙庭,1.4-1.5容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目香逸湾,1.4-1.5容积率,常见区位 容积率在1.4-1.5之间的楼盘常分布于外环以外的区域，如宝山、金山、浦东等。 常见档次 项目定位多为终端品质楼盘，部分偏高端项目。 其他项目特征,特征总结,组合方式：项目体量多在十多万方，出现高层和联排的组合方式，也有部分多层和小高层搭配组合。 物业形态：别墅多为联排，高层为18-25层，小高层一般为11-12层，多层一般为6层。 绿化：绿化率一般在35%。 户型面积：别墅面积段较为常规，联排为198-238，叠加在150-190；公寓的房型面积同样较为适中，个别项目的公寓产品体现在高附加值，一房到三房均有附送面积。,容积率大于1.5,容积率1.5-2.0,中小体量产品类型构成,产品组合布局,1.5-2.0容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目富顿街区一期,1.5-2.0容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目新华路一号,1.5-2.0容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目都市雅筑,1.5-2.0容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目招商南桥1号,1.5-2.0容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目万科金色里程,1.5-2.0容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目金地未未来,1.5-2.0容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目中冶尚城,5层多层,10-14层小高,容积率1.5-2.0,中型体量产品类型构成,产品组合布局,1.5-2.0容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目橡树湾,5层联庭,13层小高,20层高层,1.5-2.0容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目金谊河畔,1.5-2.0容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目金地湾流域,1.5-2.0容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目御景龙庭,1.5-2.0容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目同润菲斯艾伦,1.5-2.0容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目恒盛湖畔豪庭,1.5-2.0容积率,常见区位 ：多位于外郊环，少数在中外环 常见档次：多为中端项目，少数为中高端项目 其他项目特征,特征总结,纯小高层社区：1.8以下以10-14层小高为主，极限可做到10层以下；1.8以上以18层左右为主； 小高层+联排：18层左右高层或小高层+3层联排（联排可排到15-30%）； 小高层+多层（或洋房或叠加）：14-18层小高+4-6层多层（或洋房或叠加）（多层可排到10-50%）； 小高层（或25层以下高层）+多层（或洋房或叠加）+联排（或双拼）：多为占地10万方以上中大型项目； 规划趋势：通过提升小高层的层数或者增加建筑密度、牺牲集中绿化来增加别墅洋房等高价值产品的体量，而通过加强景观细节质量等手段弥补舒适度降低的问题。,容积率2.0-3.0,中小体量产品类型构成,产品组合布局,2.0-3.0容积率,项目介绍（包括布局图，产品介绍）,典型项目云间名门,2.