北京造价员培训资料(2).ppt

2019/7/7,1,北京建筑工程造价管理协会 造价员继续教育 培训课程,2019/7/7,2,培训时间安排,培训先讲“了解”的内容，即建筑工程造价形成的过程； 接着讲“熟悉”的内容，即建安造价形成过程及相关问题； 接着讲“掌握”的内容，即造价形成过程中工程量清单和预算的概念； 最后介绍清单具体操作方法土方案例。,2019/7/7,3,培训时间安排（续1）,上午8:30至11:30,中间休息15分钟， 下午13:00至15:30,中间休息15分钟， 下午15:30至16:00，清单答疑时间 第二天上午继续讲课，下午为定额和法规讲解和答疑。,2019/7/7,4,工程投资,1）工程投资的概念 投资人为了商业或使用的目的，在工程上进行价值垫付，以便获得预期收益或效益的行为。 2）工程投资的过程 工程定位 工程设计 工程实现 工程出售/使用 3）投资主体分私人投资和政府投资，私人投资来源主要是自有资金或贷款，政府投资来源是纳税或举债； 4）私人投资包括国营企业投资、股份公司投资、民营企业投资，其中股份公司投资可分为国有投资为主或民营投资为主。,2019/7/7,5,工程造价,1）工程造价：投资人为实现工程出售或自用为目的而取得各种资源 所支付的费用（即“价值垫付”）后凝聚在工程上的建造成本； 2）工程费用：包括市场调查费用、项目评估费用、设计费用、土地费用、拆迁费用、建安施工费用、工程调试费用、政府批准费用、投资人管理费、贷款利息等； 3）工程建造成本不包括资源的浪费和市场交易中的降价损失，所以有“工程造价管理”； 4）工程成本加上销售利润形成工程售价，实现投资人的投资回报。,2019/7/7,6,工程造价（续1）,1）工程造价控制涉及从产品定位、工程设计、工程建筑安装直至工程出售/使用的全过程； 2）工程设计阶段是造价控制效率最高的阶段，占全部投资节约总额的7080； 3）工程建筑和安装阶段是目前造价员进行造价计算，造价工程师进行造价控制，造价部门领导进行造价管理的主要阶段； 4）将工程设计阶段也纳入造价管理是内地造价行业新的挑战，这需要内地更好的市场环境、投资人更强的组织能力和造价人员有更多的造价控制和管理经验。,2019/7/7,7,工程造价控制三阶段,方案设计,施工图设计,初步设计,投资估算,设计概算,合同总价,工程投资的初步确定,工程投资的最后确定,工程投资的控制和调整,2019/7/7,8,工程设计阶段的造价控制,1）方案阶段除了方案图纸和工程模型以外，还应编制说明了工程主要材料的档次、性能、规格和型号的设计说明书以及样板工程照片，以便作为第三方的造价咨询公司在与建筑师充分交流后对方案进行造价估算，并在投资人的工程投资限额内进行调整或作为方案设计优选的经济依据； 2）应做到方案阶段的估算能控制初设阶段的设计概算；设计概算能控制和调整施工图阶段的标底；标底价能衡量报价，必要时通过设计变更调整报价；根据报价确定合同总价；根据合同总价及合同条款控制结算总价。只有做到这些，才能算全过程造价控制。,2019/7/7,9,工程实施阶段的造价控制,1）施工图阶段招标人编制招标文件和标底，招标文件主要内容包括 a）投标须知；b）工程技术说明；c）工程量清单；d）承包合同条款；e）履约保函样本、保修合同样本等格式文件；f）合同图纸等； 2）投标人根据招标文件编制投标文件，中间有现场踏勘、投标答疑或项目经理面试等过程； 3）项目经理面试内容包括：a)对合同文件的理解，包括承包范围；b)对工程进度的安排，包括对招标文件中进度里程碑的理解；c)对工程施工难度的理解，包括对指定分包的协调；d)对工程量清单或图纸中的问题答疑；e)对本工程降低成本的建议。,2019/7/7,10,工程实施阶段的造价控制（续1）,4）投标人根据投标截至时间回标，招标人组织进行清标、评标和决定中标人。原则上由编写工程量清单及合同的单位进行清标具体工作。清标的内容包括 a)检查计算错误；b)横向比较投标人的单价和总价，如某些单价过高或过低，则要求被确认后用于今后的变更，而不调整投标总价；c)确认投标人在工程量清单的每个分部分项中的“其他”项增加或减少的报价子目是否超出或小于本工程投标范围。,2019/7/7,11,工程实施阶段的造价控制（续2）,5）双方签署合同协议书、发包人发出中标通知书、双方签署承包合同、承包人提交履约保函和预付款保函、发包人支付预付款； 6）承包人进行施工，发包人支付进度款。进度款的程序包括承包人递交本期进度款申请，发包人组织监理、承包人和造价人员共同为承包人的付款申请的付款申请视察现场，监理确认经验收的完成量、造价人员根据完成量确认本期付款金额； 7） 施工过程中变更、洽商和索赔事件的处理； 8）工程结算审核后承发包双方进行签署确认。,2019/7/7,12,对工程造价了解内容的总结,投资人,工程项目1,出售或使用,调查 投资,设计 施工,再调查 再投资,工程项目2,工程总成本 销售利润 税金,市场调查费用 项目研究费用 有关单位 利润和税金,工程土地费用 工程拆迁费用 有关单位 利润和税金,工程设计费用 工程建安费用 有关单位 利润和税金,发包人管理费、贷款利息、工程保险等,2019/7/7,13,工程建安费用组成,1）工程建安费用主要是建筑施工和安装费用，包括直接费、间接费、利润、税金四部分； 2）建筑施工和安装费用由承包合同价变更洽商费用组成； 3）承包合同分为总价合同、单价合同、成本加酬金合同三种基本类型； 4）变更洽商分为设计变更和现场洽商两种；,2019/7/7,14,工程建安费用组成（续1）,5）工程直接费指根据设计图纸完成工程建安过程中的费用，包括人工费、材料（设备）费、机械费等； 6）工程简接费指根据施工组织和技术方案辅助工程实现的各种费用，包括企业管理费、现场管理费、临时设施费等； 7）直接费中的材料费分为甲供、甲指乙供和乙供三种方式；,2019/7/7,15,工程建造费用组成（续2）,8）甲指乙供材料分为认质认价和认质不认价两种。 9）认质认价的招标项目需要标明暂定单价，认质不认价的招标项目需要标明指定的品牌或厂家，一般为三家供投标人选择询价； 10）甲供材料需要在合同中约定损耗率，甲指乙供材料中认质认价的项目需要在合同中约定：按图纸数量乘以暂定单价与实际供应单价的差价再乘以固定税率即为该材料调整的总价，而主材损耗费用约定包括在安装费用中。,2019/7/7,16,工程建造费用组成（续3）,11）招标图纸如果局部不详则采用“暂定数量”，以获得投标人的固定单价；承包范围中局部工程未设计，则采用“暂定工程”项目，以使得合同承包范围完整，两者均在有施工图纸时按实调整。 12）工程建造期间有业主直接签署的总承包合同、独立承包合同和业主指定后由总承包与指定分包（业主通过总包付款）签署两方合同或业主、总承包和指定分包签署三方合同（业主直接付款）。,2019/7/7,17,对工程造价熟悉内容的总结,工程建安费用,总承包 合同总价,指定分包 合同总价,独立承包 合同总价,工程直接费,工程间接费,利润、税金,人工费,材料费,施工机械费,甲指乙供材料,乙供材料,甲供材料,2019/7/7,18,计价规范前的定额关系框图,预算定额 ,招标人,投标人,图纸,计算数量,套定额、取费,总价让利,2019/7/7,19,计价规范的关系框图,计价范规,招标人,投标人,工程量清单的编制,工程量清单计价,清单数量计算,综合单价组价,2019/7/7,20,计价规范中的重要概念,1. 所有计价规范中加重字体的条款都是强制性条文。 2.计价规范包括土建、装饰、市政、安装、园林五部分附录，各部分可以互相借用。 3.每个附录的每个子项均有9位唯一代码，清单编制人可以根据工程具体情况随后增加三位代码进行细分列项。 4.分部分项工程量清单的项目9位代码、项目名称、计量单位和工程量计算规则都是强制性条件。,2019/7/7,21,与定额计价方法的比较,1.市场形成价格,合同约定付款。定额计价政府制定游戏规则，甲乙双方共同遵守，如果发生争议共同到政府部门获得解释；清单计价是甲方制定游戏规则，同时承担编制规则所带来的风险，乙方响应游戏规则，并且市场供求关系决定了响应的程度。如果双方发生争议不能及时解决，最后将共同走向法庭；,2019/7/7,22,与定额计价方法的比较（续1）,2.工程量清单是招标人先计算数量和列项，既可以在发标书前通过计算工程量解决图纸问题，又可以使工程量成为一把尺子，去衡量所有投标人每个子项的报价，所以它的评标过程比较复杂。 3.清单计价时图纸数量和现场数量分别计量计价。除非合同另有对变更幅度的约定，否则设计变更时一般只调整图纸数量，而措施项目费用不予调整。,2019/7/7,23,与定额计价方法的比较（续2）,4.进度款支付的方法更准确，更容易。,2019/7/7,24,与定额计价方法的比较（续3）,5.定额与计价规范计算原则的不同,2019/7/7,25,与定额计价方法的比较（续4）,6. 定额与计价规范计算规则的不同,2019/7/7,26,工程量清单的重要概念,1.表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单。 2. 招标人依据图纸计算分部分项工程数量,根据现场情况列出措施项目和其他项目；投标人依据招标文件的要求，包括设计文件、合同条件、技术规范、现场条件和施工技术文件计算分部分项的综合单价、措施项目费以及其他费用。 3. 分部分项工程的综合单价根据建设部和财政部建标2003206号文件改为包括税金和规费。,2019/7/7,27,编制工程量清单需要考虑的内容,1.合同框架：总包承包范围总包照管的指定分包范围总包合同范围 2. 承包范围中的甲指乙供和甲供材料、设备的暂定价； 3. 承包范围中的暂定数量、暂定工程项目； 4. 指定分包范围、指定金额以及与总包的分界说明；,2019/7/7,28,编制工程量清单考虑的内容（续1）,熟悉图纸,是否有做法？,描述项目特征,是否可以计算？,按规定计算数量,编制清单,按合同约定调整,暂定数量,是否可以在招标文件中说清楚？,暂定工程,否,是,是,是,否,否,2019/7/7,29,编制工程量清单考虑的内容（续2）,1. 工程量清单分三大部分。分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单； 2.与规范结合自己编制工程清单统一代码。分部分项子项代码 每页分部分项代码 分部分项代码 单项工程代码 项目总计代码； 3.根据工程情况填写项目特征和工程内容； 4. 将暂定工程汇总到综合总计中作为一项；,2019/7/7,30,分部分项工程量清单实际操作,1.列项原则：让投标人与你理解一致； 2.分部分项工程量清单包括项目代码、项目名称 、计量单位、工程数量四部分需要招标人列项和填写； 3. 建筑工程分别以土方工程、 混凝土工程 为例： 4. 装饰工程以幕墙工程 为例； 5. 编制单价说明文件。,2019/7/7,31,工程量清单单价说明节选,单价内容说明 A. 如单价内容总说明与国家标准建设工程工程量清单计价规范GB50500-2003计算方法有任何不相一致时, 应以国家标准建设工程工程量清单计价规范GB50500-2003为准。 B. 凡查阅所有在本工程量清单内的说明时必须同时参阅下列各项与此合同内全部工程有关适用之工作内容总说明条款。 。,2019/7/7,32,措施项目清单的实际操作,1. 编制措施项目说明并根据现场情况列出措施项目； 2. 承包合同中应有措施项目费的付款条件约定； 3. 措施项目说明为现场工作部分的专用合同条款； 4. 措施项目费为包括管理费、利润、税金和规费的综合总价； 每个承包合同应只有一个措施项目清单。 如果招标后招标工程可能会被分为几个合同段，则应在投标须知中说明措施费的分摊方法。,2019/7/7,33,措施项目清单的实际操作（续1）,6. 措施费清单编制的一个案例 7. 计算标底措施费的原则 a）考虑现场具体情况及合同工期的影响； b）考虑投标人可能的措施费报价； c）标底是告诉招标人本项目措施费的平均水平应该是多少； d）模板和脚手架的工程量应实算。,2019/7/7,34,其他项目清单的实际操作,1. 零星工作项目。零星工作费用的报价普遍采取四种办法：一是在合同中规定变更费用的最低允许支付额，避免零星工作费的零星支付；二是在清单中规定人工费和机械台班的单价，当零星变更发生时，用现场监理确认数量乘以双方确认的单价即可；三是招标人列出项目名称，要求投标人既报零星工作数量也报综合单价、总价，并作为投标总价的一部分包干使用；四是在零星工作项目的数量为暂估数量，最后按实际调整，投标人填报单价和总价，并进入投标总价。,2019/7/7,35,其他项目清单的实际操作（续1）,2.总包服务费。该项目费用进入投标总价； 2.1.总包管理费有固定总价和根据指定合同总价调整两种。即 总包管理费=某项指定分包合同总价（指定金额）X 总包服务费率。 2.2. 有的招标人并不要求投标人对总包服务费进行报价，而是在合同中规定，一旦发包人要求总包对某个指定专业分包提供服务和照管时，将按指定分包的总价（机电扣除设备费）为基数收取不超过2的总包管理费。,2019/7/7,36,其他项目清单的实际操作 （续2）,3. 业主预留金。为变更工程或其他与本工程有关的项目准备的备用金，只有发包人有权动用。一般不放置在合同总价中以免承包人产生过高的变更期望。一般甲供材料、设备只在合同中列出损耗率作为约定，而不列入工程量清单； 4. 甲供和甲指乙供材料、设备的暂定单价清单。甲供材料、设备由发包人按实际使用数量采购并运至现场，由承包卸货、验收场内运输和保管。所以合同中要约定甲供材料、设备的损耗率，防止使用甲供材料的承包人超限量使用，同时还要约定承包人的提前通知采购、场内卸货、场内二次,2019/7/7,37,其他项目清单的实际操作（续3）,次搬运、检验和保管的责任和义务以及安装费用中考虑约定的损耗率不足所增加的费用； 4.1.甲指乙供材料和设备的确认有两种方式：一是在招标文件中确定品牌或指定几家供货商，由投标人通过询价后报固定总价（认质不认价）；二是在招标时先放一个暂定单价，最后甲方对实际供货商进行招标后确认单价，乙方根据确认单价的厂家或品牌进行采购（认质认价） ； 案例：招标人在工程量清单中既指定品牌又设定暂定单价的后果。,2019/7/7,38,其他项目清单的实际操作（续4）,4.2. 由于甲指乙供材料、设备的暂定价是工程量清单中图纸数量的单价，甲方必然也要求供货商按同一口径根据工程量清单中的该项目图纸数量规模报一个综合单价，而乙方则是按实际使用数量进行采购，两者之间产生一个主材损耗量产生的差值，这需要在招标时的合同约定由投标人将该差值产生的费用放入该项目的“安装费”中，并且如果合同约定为图纸数量包干时该费用不能获得补偿。,2019/7/7,39,其他项目清单的实际操作（续5）,4.3. 若实际的供应单价与原暂定单价不同，则按以下公式计算材料价差，合同总价及中期付款额也相应调整： 材料设备价差 图纸计算的工程量X （实际供应单价 暂定单价）X 1.034的税金。 为简化起见，可在合同中约定该部分价差所产生的承包人管理费、利润或其他费用由投标人放入相同项目的安装费中。,2019/7/7,40,投标报价的注意事项,1. 若对招标文件的图纸、合同条款、技术规范有两种以上的解释，而且又没有获得投标答疑，可以按价格较低一种解释计算的价格报价，并将报价的依据编制为投标报价说明，使得自己的风险最小，并为将来可能发生的变更设定依据； 2. 当选择专业分包为自己报价，应防止将专业分包的税金重复作为计算总报价税金基数的问题，一般承包人可提供完税证明给分包人即可。 3.一些将占总价比重很高的材料或设备价作为计算综合费率时应降低费率，以防总报价过高。如锅炉、钢窗和大截面的钢构件安装等等。,2019/7/7,41,计价规范中关于变更的规定,4.0.9 合同中综合单价因工程量变更需要调整时，除合同另有约定外，应按照下列办法确定： 1.工程量漏项或设计变更引起新的工程量清单项目，其相应综合单价由承包人提出，经发包人确认后作为结算的依据。 2.由于工程量清单的工程数量有误或设计变更引起工程量增减，属合同约定幅度以内的，应执行原有的综合单价；属合同约定幅度以外的，其增加部分的工程量或减少后剩余部分的工程量的综合单价由承包人提出，经发包人确认后，作为结算的依据。,2019/7/7,42,清单的变更与索赔,变更发生的来源： 设计变更：包括业主和设计代表提出的变更。表现在设计图纸上，即可以根据新旧设计图纸的设计差异计算变更数量。 工程洽商：监理工程师发出的指令和被监理及业主代表批准的承包商提出的经济洽商包括零星工作洽商等，其数量不能依据设计图纸计算。,2019/7/7,43,清单的变更与索赔（续1）,单价合同与总价合同的区别： 单价合同的数量为“暂定数量”，最后根据施工图纸实测实量的工程数量乘以合同单价得到结算价。结算价包括了设计变更和原图纸深化设计所增加的费用。 总价合同的工程数量已被合同约定，监理和业主代表只对于变更或洽商的事实和数量进行确认，该项费用是否支付则要由双方合同部门根据有关合同条款确定。,2019/7/7,44,清单的变更与索赔（续2）,变更及索赔费用的支付依据： 1.合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款； 2.合同中只有类似于变更工程的价格(一般为质量标准和同品牌的变更)，原合同类似材料或设备单价加上或减去一个市场价差。 3.合同中没有类似的变更价格，由承包人根据市场价提出发包人确认，或者指向定额,即：a)市场信息主材价，b)直接费 取费15，人工费取费60，包括税金和规费。,2019/7/7,45,清单的变更与索赔（续3）,案例1：乙方预算报价时漏项很多，合同总价1000万元包死后图纸又发生很多变更，施工中没有随时办理变更签证，最后出了竣工图。如果根据竣工图进行结算为1500万元是否应该补乙方500万元？甲方不同意，认为这是用自己的钱补贴乙方的漏项错误，并将报价时的图纸重新计算一遍，得出报价时的预算总价应为1450万元，即只应给乙方变更费用50万元，其余部分算乙方让利，但乙方不同意，认为双方根据报价图纸确认的合同价只能是1000万元。,2019/7/7,46,清单的变更与索赔（续4）,案例2：合同中配电箱原为4回路，每个2000元，后来图纸发生变更，配电箱改为6回路。市场价格4回路配电箱为1200元，6回路为1800元。合同可能有3种规定变更费用计算的方法：1市场价减合同类似价，结果1800-2000= -200元；2合同类似价减市场价，即2000-1800=200元。3按合同价加上市场同类价格与市场变更价格的价差，即2000元(1800-1200) = 2600元,2019/7/7,47,清单的变更与索赔（续5）,案例3：某工程招标图纸表明室内地面做法为瓷砖，但踢脚部分只有做法说明，而图纸只有一道示意横线。施工时，深化详图为不锈钢踢脚线，承包人因此提出全额索赔要求，理由是投标时没有考虑踢脚线的报价。经查招标图纸，有经验的承包人当时应能够判断该道横线为踢脚线做法，但又只能根据地面瓷砖判断为瓷砖踢脚线，而无法判断为不锈钢踢脚线，所以最后给予承包人瓷砖与不锈钢踢脚线的价差补偿。,2019/7/7,48,清单的清标与评标,1. 清标是评标的基础； 2. 清标的工作包括开标以后检查计算错误、审查报价范围、确认暂定工程或暂定单价没有被擅自修改，审查过高和过低的单价，并将投标人确认的调整单价作为将来变更单价等。 3. 在不实质性压价的条件下进行计算检查：对每个分部分项工程的子项数量乘以单价是否等于合计；每页的总价合计是否等于本页每个子项的合计；每个分部分项的总价合计是否等于每页的合计；每个单项工程的总价合,2019/7/7,49,清单的清标与评标（续1）,计是否等于每个分部分项工程合计；每个分项合计汇总是否等于每个单位工程合计，每个单位工程合计是否等于本次投标总价等。 4. 可以在合同中约定，如果分部分项部分的计算错误使得原投标价增加或减少，则分部分项的总金额将加上一个修正错误的调整数，使得投标书上的总金额与计算正确的投标总价一致。该等修正错误的差值, 无论是净减少或净增加, 都将以报价的分部分项总金额为基数以百分比计算。若该差值正负大于,2019/7/7,50,清单的清标与评标（续2）,0.25%, 则工程量清单内除含暂定工程以外的所有分部分项单价须按照该比例打折扣或调升, 而该修订后的单价将作为支付工程进度款和工程变更增减项目的计价依据。如果计算出来的正负差值少于0.25%, 则仅仅对发生计算错误的项目进行修正，但投标的其他项目的单价不能修改，其他项目的单价则不被调整。工程量清单中的基本项目则不在整体调整范围之内。,2019/7/7,51,清单的清标与评标（续3）,5.将所有投标人的分部分项工程单价并列进行比较，对于某些分部分项工程单价偏低或偏高，则招标 人发清标函列项说明，投标人如果返回调整单价则用于工程变更支付而不调整原投标总价； 6.