合同条款及异议处理.ppt

房地产销售技巧,置业顾问:专业性？职业性？,合同条款及异议处理,职员制造公司,合同条款设置,合同依据合同法、城市房地产管理法以及商品房销售、预售管理办法等法律、法规的规定，买卖双方达成的协议，受国家法律保护。,合同条款的设置,主合同除买卖双方的基本信息外合同共有28条：,1、项目建设的依据； 2、商品房销售依据； 3、买受人所购商品房的基本情况； 4、抵押情况； 5、付款方式及期限； 6、商品房的产权纠纷； 7、规划变更的约定； 8、设计变更的约定； 9、逾期付款责任； 10、交付条件； 11、市政基础设施和其他设施的承诺； 12、逾期交房责任； 13、面积差异处理； 14、交接手续；,15、商品房质量、装饰、设备标准的约定； 16、住宅保修责任； 17、商品房节能措施； 18、使用承诺； 19、产权登记； 20、共有权益的约定； 21、附属建筑物、构筑物的约定； 22、前期物业服务； 23、专项维修资金； 24、不可抗力； 25、争议解决方式； 26、法律生效； 27、合同份数约定； 28、合同备案的一致性。,合同条款的设置,在本项目除主合同外还有补充协议约定：,附件部分： 1、房屋平面图及在整个楼栋的位置图； 2、共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明； 3、该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定； 4、计价方式与房款的其他约定； 5、付款方式及期限的约定； 6、装饰和设备标准的约定； 7、物业服务。,补充协议部分： 1、付款和期限的补充约定； 2、规划及设计变更的补充约定； 3、逾期交房的补充约定； 4、面积差异的补充约定； 5、交接手续的补充约定； 6、房屋质量、装饰、设备标准的补充约定； 7、保修责任的补充约定； 8、产权登记的补充协议； 9、附属建筑物和构筑物的补充约定； 10、其它约定（风险规避；双方联络；合同解除撤案；预期付款出卖人可单方面解除合同，收款凭证；物业费用收取时间；限价房政策。）,合同内容：出让、转让、划拨,土地使用权的取得方式：,土地使用权的取得方式：,划拨土地是指开发商在当初获得土地的时候是无偿获取的，没有向国家缴纳过土地出让金；,出让土地：是指开发商以有偿的方式取得土地，并且根据评估地价的相关比例支付了土地出让金。,出让和划拨主要区别是，国有划拨土地使用权没有使用期限，国有出让土地使用权有土地使用年限的限定。,转让：包含协议、招标，同属于与出让性质,商品房用途,不管用途是公寓还是住宅，他们同属于“商品房”,要求房管部门在对公寓进行房屋产权登记时，必须明确为公寓，并在房屋产权证上的房屋用途一栏中，明确标注为公寓。 公寓只能在规划的住宅用地(含兼容住宅用地)上建设，国土部门在办理土地手续时按住宅办理； 规划部门在对公寓进行规划审批时，应在核发的审批文件中对公寓进行明确标注；设计单位在设计图纸中必须对公寓标注准确。 在中央商务区内，公寓的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制；除中央商务区的其他区域，公寓的间距控制要求按住宅标准执行，但公寓的建筑面积，不得超过项目总住宅建筑面积的20%。,在住宅产品中，每套住宅至少有一个卧室或是起居室（厅）大寒日日照不低于1小时。而日照达不到1小时标准的房屋称为“公寓”。“,成都市关于公寓建筑管理的若干规定,计价方式：,套内面积计价房屋总价套内面积,建筑面积计价房屋总价建筑面积,按套计价房屋总价,总价不变,套内面积计价,建筑面积计价,按套计价,按套内面积核算,差异处理,按建筑面积核算,差异处理,差异处理,除另行约定外，不核算,差异处理, 3处理法,计价方式与面积差异处理办法：,两种面积差异处理办法比较：,计价方式与面积差异处理办法：,为什么会按套内面积计价？,北京市城市房地产转让管理办法规定， 2003年 12月1日以后新取得商品房预售许可证并初始预售的住宅项目，必须按照套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。,如果预售合同都是按照“总建筑面积”计价，一些开发商会想办法让交房时的“公摊面积”增加，而增加的部分自然会进入“总建筑面积”从而让房款增加，但消费者却无法从中获得收益，只有多花钱。 如果按照“套内面积”签订预售合同，就会最大限度地遏止这种手段，因为计价单位是套内面积，如果开发商胡乱增加面积，自己反受其害，更重要的是，消费者只要关上门自己拿尺量量就会明白自己得到的面积究竟有多少。,？,计价方式与面积差异处理办法：,对客户而言，有没有更好的处理办法？,计价方式与面积差异处理办法：,逾期交款和逾期交房,合同第九条,合同第十二条,对等,交付条件：,1、该商品房已取得规划验收合格证；,2、取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；,3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；,4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；,5、该商品房已为住宅的，出卖人提供住宅工程质量分户验收表,交付条件：,（一）除经批准停建、缓建的项目外，所有建设项目按批准的住宅小区规划和有关专业管理要求、设计规范全部建成，并由专业管理部门验收合格。 （二）住宅小区内道路名称、标志和建筑物的门牌、编号设置符合规范要求，并经专业管理部门批准。 （三）配套建设的市政、公用、文教、体育、卫生等设施符合移交管理和使用的要求。 （四）住宅小区内没有违章建筑和应拆除的临时建筑物、构筑物。 （五）所有的施工机具、建筑余泥、剩余构件全部拆除清运完毕。 （六）建设期间临时设置的架空电缆、电线，地面裸露的管线等已拆除或埋入地下。 （七）住宅小区内各项建设项目的竣工图纸、资料齐全。 （八）开发住宅小区的被拆迁户，已全部按拆迁安置方案落实。 （九）住宅小区内的物业已按物业管理的有关规定委托有资质的物业管理单位进行管理。,竣工综合验收应具备以下条件：,交付条件：,(一)建设工程的总平面位置、相对高差、间距、高度、层数、立面造型、色彩、使用性质、建设规模、主要出人四位置及地下设施是否符合建设工程规划许可证的要求； (二)建设工程的附属用房、绿化、道路等各类配套工程实施情况是否符合建设工程规划许可证的要求； (三)道路工程的走向、坐标、标高、红线宽度、路面宽度、道路等级、横断面形成及道路附属设施是否符合建设工程规划许可证的要求； (四)管线工程的性质、走向、坐标、标高、管径、埋置深度、相互部距是否符合建设工程规划许可证的要求； (五)规划确定拆除的原有房屋和施工用房等临时建设是否全部拆除；,规划验收应具备以下条件：,交付条件：,分户验收：,交接手续：,交接期限,期限内买受人未接房约定,风险转移,商品房质量、装饰、设备标准的约定：,可退房条款与时间,经验收合格后的其它问题处理,装饰、设备标准处理,争议处理,产权登记、共有权约定等,产权登记时间及逾期处理,小区辅