山西省房地产估价师《制度与政策》建设工程招标的管理模拟试题.pdf

山西省房地产估价师制度与政策：建设工程招标的管理 模拟试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及 格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最 符合题意） 1、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率 5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该 写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为 （）。 A9.00% B8.05% C30.00% D7.52% 2、假设开发法是以（）原理为理论依据的。 A收益递增原理 B均衡原 C预期原 D未来趋势原理 3、房地产估价机构管理办法规定，二级资质房地产估价机构不得 从事_估价业务。 A城市房屋拆迁 B课税 C企业清算 D司法鉴定 4、住房公积金的本质属性是_。 A奖金 B津贴 C贷款 D工资 5、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质 磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于 旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（）万 元。 A.9 B.1 C.14 D.6 6、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转 让获取交易差价的证券是_。 A股份 B股票 C股单 D公司债券 7、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让 手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255 万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3， 则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。 A：61.84 B：78.35 C：84.88 D：173.17 E：工业用地的监测点评估价格 8、用成本法估价房地产时，房屋现值=_。 A房屋重置价格-房屋年折旧额 B房屋重置价格房屋成新度 C房屋重置价格-年折旧额耐用年限 D房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限 9、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。 A发明 B发现 C创造 D隐定 10、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在_。 A5% B10% C20% D30% 11、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的 项目是(、 )： A未知、需要求取的待开发房地产的价值 B投资者购买待开发房地产应负担的税费 C销售费用和销售税费 D开发成本和管理费用 12、以下不是房地产投资信托特征的是_。 A流动性好 B高现金汇报 C市场价值不稳定 D抵御通货膨胀 13、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状況的房地产图是。 (2009年试题) A：地籍图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图 E：执行层的组织协调 14、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率 是_。 A10.2% B10% C11.5% D10.52% 15、某临街深度3048 m(即100英尺)、临街宽度20 m的矩形土地，总 价为12192万元按“四三二一法则”，其相邻临街深度1524 m(即50 英尺)、临街宽度25 m的矩形土地的总价 为【2004年考题】 A：5334万元 B：8534万元 C：10668万元 D：21336万元 E：工业用地的监测点评估价格 16、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是 持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选 用_进行测算。 A平均增减量法 B平均发展速度法 C移动平均法 D指数修匀法 17、在某商业临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地， 总价为1 200万元根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为。 A：1204万元 B：1374万元 C：1404万元 D：1536万元 E：工业用地的监测点评估价格 18、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元 速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10，则该房 地产的价值接近于。 A：2360万元 B：2500万元 C：2722万元 D：2845万元 E：工业用地的监测点评估价格 19、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出 让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建 筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命 应取为_年。 A45 B50 C52 D55 20、设立房地产开发公司，需要_名以上专职会计人员。 A1 B2 C3 D4 21、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是。 A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等 情况进行核对 B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况 的影像资料，内部状况可不拍摄 C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交 通、环境景观等的优劣 D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址 进行必要的调查了解 E：工业用地的监测点评估价格 22、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。 A：区位 B：用途 C：建筑面积 D：临时安置补助费 E：房地产估价机构必须加盖公章 23、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为 2%。一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字 楼增值了（）万元。 A40 D100 C160 D200 24、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率6的住 房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7的还款方式，并在最后1个月还 清所余本息。则相对于按月等额还款方式该家庭在还贷期间，除最后 1个月外，其他各月的月供负担减少了元。 A：137.5 B：410.2 C：432.2 D：452.2 E：借款合同 25、房产分户图的比例尺一般为_。 A1:100 B1:200 C1:500 D1:8000 二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以 上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个 选项得 0.5 分） 1、根据净收益的求取的不同，收益法可分为。 A：直接资本化法 B：投资法 C：收益乘数法 D：利润法 E：现金流量折现法 2、下列保险中，属于商业保险的有。 A：保证保险 B：劳动工伤保险 C：信用保险 D：健康保险 E：责任保险 3、城市规划管理系统由组成。 A：城市规划发展系统 B：城市规划执行系统 C：城市规划反馈系统 D：城市规划保障系统 E：城市规划决策系统 4、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的（）。 A融资计划 B出租计划 C销售计划 D租售计划 5、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。 A：由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供 求双方的直接联系 B：在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C：在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注 D：减少了对筹资者使用资金的压力和约束 E：增加了对筹资者使用资金的压力和约束 6、收益性物业管理中的经营费用包括。 A：固定资产折旧费 B：企业管理费及利润 C：保险费 D：房产税 E：大修理基金 7、下列各房地产权利中，属于用益物权的有。 A：抵押权 B：租赁权 C：地役权 D：土地承包经营权 E：宅基地使用权 8、_主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。 A直接融资 B间接融资 C开发投资 D置业投资 9、建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括（） 等。 A附属工程费 B设备及安装工程费 C室外工程费 D建筑工程费 10、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。 A房地产价格时间序列逐期升高或下降 B房地产价格的变动呈现出一定的规律性 C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的 波动幅度大致相等 D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的 数额大致接近 11、住房公积金会计核算的内容有_。 A住房公积金的缴存核算 B住房公积金的提取核算 C住房公积金的使用核算 D住房公积金的抵销核算 E与住房公积金相关的债权债务核算 12、作为中央银行，一般都具有三大基本职能。 A：发行的银行 B：银行的银行 C：国家的银行 D：企业的银行 E：社会的银行 13、下列费用中，不属于土地费用的是_。 A土地使用权出让金 B城市建设配套费 C拆迁安置补偿费 D基础设施建设费 14、从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有。 A：土地 B：劳动力 C：资本 D：经验 E：环境 15、能够构成设计变更的事项包括。 A：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸 B：增减合同中约定的工程量 C：改换有关工程的施工队伍和人员 D：改变有关工程的施工时间和顺序 E：其他有关工程变更需要的附加工作 16、在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有。 A：资产类账户 B：负债类账户 C：期间成本费用账户 D：期间收入账户 E：所有者权益账户 17、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是_。 A将现金存入银行 B购进一批材料，货款暂欠 C以银行存款购买设备 D以银行存款偿还银行借款 18、土地使用权出让合同有。 A：建设用地土地使用权出让合同 B：成片土地使用权出让合同 C：小区土地使用权出让合同 D：项目用地土地使用权出让合同 E：划拨土地使用权出让合同 19、在中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的 债务。 A：抵押贷款传递债券 B：抵押贷款支持债券 C：抵押贷款担保债务 D：抵押贷款支持证券 E：抵押贷款直付债券 20、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。 A：典型合同 B：实践合同 C：诺成合同 D：主合同 E：从合同 21、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。 A：商业保险 B：社会保险 C：政策保险 D：财产保险 E：人身保险 22、在商品房交易中，常见的最低价格有_。 A商品房销售中的起价 B拍卖活动中的保留价 C拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价 D招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价 E采用收益法确定的参考价格 23、不得抵押的房地产包括。 A：列入拆迁范围的房地产 B：用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 C：列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 D：已依法转让的房地产 E：被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产 24、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房 地产开发项目自_之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。 A使用土地 B土地使用权出让合同生效 C土地使用权出让金缴纳 D土地