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房地产估价复习题 一、名词解释： 1、房地产（real estate，real property） 2、房地产估价（real estate appraisal） 3、估价目的（appraisal purpose） 4、估价原则（appraisal principle） 5、估价程序（appraisal process） 6、估价对象 8 估价时点（date of value） 9、房地产市场 10 公开市场价值（open market value） 11 专业房地产估价人员（professional real estate appraiser） 12.基准地价 13、总地价与单位地价 14、使用价值价格和交换价格 15、房地产投机 16、容积率与覆盖率 二、单项选择题 1.保留自然风貌、不具有城市基础设施的土地（如荒地、农地）称为 （ ）。 A.生地 B.毛地 C.熟地 D.在建工程 2.某宗房地产的建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率 50%，楼面地价为100元/，则其土地单价为（ ）。 A.250 B.500 C.200 D.100 3.某建筑物尚可使用30年（无残值），经济寿命为50年，则该建筑物 的成新率为（a ）。 A.60% B.67% C.40% D.50% 4.运用收益法估价时，应依据房地产的（ ）进行估价。 A.实际收益 B.理论收益 C.净（纯）收益 D.虚 收益 5.运用成本法估价时，应依据房地产的（ ）进行估价。 A.实际成本 B.客观成本 C.最高成本 D.最低成本 6、一种资产具备了（ ）等条件，就真正需要专业估价。 A、 独一无二性和易受限制性 B、独一无二性和难以变 现性 C、独一无二性和价值量较大 D、难以变现性和价值量较 大 7、成本法特别适用（ ）的房地产估价。 A、收益小和发生交易少 B、收益大和发生交易少 C、收益小和发生交易多 D、收益大和发生交易 多 8、房地产报酬率=（ ）+风险调整值 A、平均利润率 B、安全利率 C、经济增长率 D、银 行贷款利率 9、运用市场法评估建筑物体现了建筑物评估的（ ） A、房地合一原则 B、供需原则 C、替代原则 D、最有效 使用原则 10、运用市场法评估地产进行交易情况修正时，应修正的因素是 （ ） A、地理位置 B、特殊动机 C、特殊环境 D、特殊交易时 间 11、市场法中进行区域因素修正不需考虑的因素有（ ）。 A、繁华程度 B、交通状况 C、基础设施 D、环境质量 E、土地使用年限 12、建筑安装工程费不包括 （ ）。 A、零时设施费 B、税金 C、工程招标费 D、企业管理费 13、在用收益还原法评估土地使用权价值时，总费用不包括（ ）。 A、房地产税金 B、管理费 C、利息 D、保险费 14.楼面地价=土地单价（ ）。 A.建筑层数 B.建筑覆盖率 C.绿地率 D.建筑容积 率 15、房地产价格实质上是房地产（ ）的价格。 A、区位 B、权益 C、物质实体 D、A、B和C 16、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面乙好于甲，在权益、区位等其 他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（ ）。 A、甲大于乙 B、甲等于乙 C、甲小于乙 D、不可比 三、多项选择题 1市场比较法的适用条件是（ ） A、存在发育不完善的房地产市场 B、存在着规范的房 地产估价制度 C、同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易 D、有专业人员 2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（ ）。 A、房地产出租 B、房地产保险 C、房地产继承 D、房地产拍卖 3、房地产的社会经济位置发生变化，可能不是由于（ ）等引 起。 A、交通建设 B、人口素质变化 C、城市规划的制定与修改 D、所在地区衰落 4、 建筑物的物质折旧包括（ ）。 A、房型落后 B、正常使用的磨损 C、功能折旧 D、意外的破坏损 毁 5、房地产的三种存在形态是（ ）。 A、土地 B、房地 C、权益 D、 建筑物 6、建筑容积率与建筑覆盖率之间存在下列关系（ ）。 A、建筑容积率=总建筑面积建筑覆盖率建筑基底面积 B、建筑容积率=建筑覆盖率建筑层数 C、建筑覆盖率=建筑容积率建筑层数 D、建筑覆盖率=建筑基底面积建筑容积率总建筑面积 、影响地价的一般因素有 （ ） A、行政因素 B、区域因素 C、社会因素 D、经济因素 E、 人口因素 、影响地价的个别因素有 （ ） A、位置因素 B、地质地形因素 C、面积因素 D、地块形状因 素 E、土地利用因素 9、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150 万元，这可能是（ ）。 A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理B、评估价格不公平合理， 成交价格公平合理 C、评估价格和成交价格都公平合理 D、评估价格和成交价格都 不公平合理 10、房地产价格的形成基础有（ ）。 A、房地产的需要 B、房地产的有用性 C、房地产的有效需求 D、房地产的相对稀缺性 11、从某种意义上讲，房地产价格是（ ）。 A、个别人的价值判断 B、估价人员的主观定 价 C、由市场力量决定 D、市场参与者集体竞 价的结果 12、在成本法中投资利润率的计算基数包括（ ）。 A、土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用 D、销售费用 13、房地产估价中的最高最佳使用包括（ ）等。 A、最佳用途 B、最佳位置 C、最佳规模 D、最佳环境 E、最佳集约度 14、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。 A、繁华程度 B、临街状况 C、容积率D、使用年限 E、周围环 境 F、交通状况 15、房地产需要专业估价的理由有（ ）。 A、房地产具有独一无二性 B、政府部门要求估价 C、房地产的价值量较大 D、估价人员要求估价 16、不适宜用收益法估价的房地产有 （ ） A、小吃店铺 B、政府机关 C、学校 D、寺庙 E、写字楼 17、从卖方的角度或买方的角度来考虑，成本法的理论依据是（ a b ）。 A、替代原理 B、生产费用价值论 C、预期原理 D、供求原理 18、 一般来说决定房地产价格的主要因素是（ ）。 A、一般因素 B、区域因素 C、建造时间 D、个 别因素 四、 判断题 1、在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的、高 于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（ ） 2、就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的 交换价值。（ ） 3、房地产所在地区社会经济快速发展，会带来房地产经济区位的改 变。（ ） 4、估价目的是由委托人提出的，估价时点与估价目的确定无关。（ ） 5、建筑物的物质折旧包括自然经过的老朽；正常使用的磨损；意外的 破坏损毁；延迟维修的损坏残存。（ ） 6、地役权是指土地所有人或使用人允许他人在自己土地通行的权利。 （ ） 7、某人购房在成交日期首付款20万元，又以抵押贷款方式支付30万 元，此时的总价50万元为名义价格。（ ） 8、如果估价对象适宜采用多种估价方法估价，则可同时采用多种估价 方法进行估价。（ ） 9、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与经济收益状 况相关。 （ ） 10 只有拥有合法产权的房地产，才能成为估价对象。 （ ） 五、 简答题： 1、房地产价格的特征主要有哪些？ 2影响房地产价格的因素有哪些？ 3、什么是房地产功能折旧？简述功能折旧原因？ 4、什么是收益还原法（成本法、市场比较法？简述收益还原法（成本 法、市场比较法）的操作步骤？ 5、可通过哪些途径搜集交易实例？ 6、简述测算建筑物重置成本的方法。 六、计算题 1. 有一建筑物，建筑总面积为500m2，已使用10年，重置价为600 元/m2，耐用年限为40年，残值率为5%。试用直线折旧法计算其年折旧 额，折旧总额，并估计其现值。 解：已知 t=10年，N=40年，则n=40-10=30年，R=5%， C=600500=300000(元) S=CR 则：(1)年折旧额 (2)折旧总额E10=Dt=712510=71250(元) (3)现值V=C-E10=300000-71250=228750(元) 2.某宗房地产的年净收益为5万元，购买者的自有资金为20万元， 自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。试求该房地产的价 格。 2解：购买者要求的收益=2012%=2.4(万元) 偿还抵钾货款的能力=5-2.4=2.6(万元) 抵押货款金额=2.60.08=32.5(万元) 该房地产价格=20+32.5=52.5(万元) 3、为了评估某商品住宅在 2006年9月1日的正常市场价格，在该住 宅附近地区选取了 A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例， 有关资料表。 市场比较法表： 可比实例A可比实例B可比实例C 成交价格4500人民币 元/m2 600美元/m25000人民币元/m2 成交日期2005年11月1日2006年1月1日2006年6月1日 交易情况- 5%0 %+ 2% 区域因素+ 2%+ 3%- 2% 个别因素-3 %+ 5%- 2% 表中，交易情况比较中的正（负）值表示可比实例的成交价格高 （低）于其正常价格的幅度；在区域因素、个别因素比较中，以估价对 象的区域因素和个别因素为基准，正（负）值表示可比实例的区域因素 和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差 异幅度。另外假设 2006年1月1日人民币与美元的市场汇价为18.0， 2006年9月1日人民币与美元的市场汇价为17.9；该类商品住宅以人民 币为基准的市场价格在 2005年6月1日至 2006年2月28日之间平均每月 比上月上涨1，在 2006年3月1日至 2006年9月1日之间平均每月比上 月下降1.5。试利用上述资料评估该商品住宅在 2006年9月1日的正常 市场价格。 解：（1）计算公式 采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。 （2）求取各可比实例的比准价格（人民币） 比准价格 A4500100（100-5）(1+1%)4(1- 1.5%)6100（100+2）100（100-3） 4550.09(元/m2) 比准价格 B6807.8100（100-0）(1+1%)2(1- 1.5%)6100（100+3）100（100+5） 4569.17(元/m2) 比准价格 C5000100（100+2）(1-1.5%)3100 （100-2）100（100-2） 4877.83(元/m2) （3）计算评估结果 若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果，则有： 估价对象价格（4550.09+4569.17+4877.83）/34666(元人民币/m2) 4、需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。所选取的某一可比 实例成交于2003年4月30日，价格为人民币15000元/平方米。经市 场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格2003年间平均每月 上涨1.5%，2004年以来平均每月下跌0.5%。试对该可比实例进行交 易日期修正。 解： 5、某公司于2005年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50 年期的土地使用权，面积为3500平方米；并于2006年9月在此地块上建 成9800平方米写字楼，当时建筑造价为每平方米1500元；其经济耐用年 限为60年。2008年3月该建筑物全部出租，可出租面积为建筑面积的 70%，每月可出租面积实收租金38元/m2。 2008年3月当地同类建筑物按可出租面积计的租金一般为元40 元/m2，该类建筑物重置价格为1700元/m2，残值率为0，不动产所有者 需支付的年管理费为建筑物年租金的2，年维修费、年保险费分别为 建筑物重置价格的2、1.5，每年支付的土地使用税及房产税为每建 筑平方米32元，土地资本化率和建筑物资本化率分别为5和7。根据 以上资料估算A地块在2008年3月的土地使用权价格。 估价过程 （1）待估不动产出租，为有收益的不动产，适宜采用收益法评估A 地块的价格。 （2）计算总收益 根据估价机构掌握的经筛选的资料，2008年3月当地同类建筑物租 金一般为40元/平方米。则 年总收益40980070%123292800(元) （3）计算出租年总费用 总费用包括以下几项： 年管理费年总收益2=3292800265856(元) 年维修费建筑物重置价格2=170098002 333200(元) 年保险费建筑物重置价格1.5=170098001.5 24990(元) 年税金建筑面积32=980032313600（元） 小计：总费用737646(元) （4）计算建筑物年净收益 计算建筑物年折旧 由于土地使用年限小于建筑物耐用年限，因此建筑物折旧年限只能 根据土地使用权出让年限计算。对于此次评估，不动产所有者可使用建 筑物的年限为501.5(建设期)=48.5年；因此，建筑物的重置价格必须 在该期限内收回。需要说明的是，如果建筑物存在残值，则建筑物残值 也应在土地使用年期内收回，故在折旧中不扣除残值。所以此建筑物的 年折旧费为： 年折旧费建筑物重置价格建筑物可使用年限17009800 48.5343505.2（元） 计算建筑物现值 建筑物现值建筑物重置价格年折旧费房屋已使用年限 即： 建筑物现值17009800343505.21.5 16144742.2(元) 计算建筑物年净收益为1179171.0(元) （5）计算土地年净收益32928007376461179171 1375983(元) （6）估算2008年3月该宗土地使用权的价格 6、由于待估宗地于2005年3月以有偿出让方式获得50年期的土地使用 权，距估价时点已整3年，则剩余土地使用年限为47年，单价为7069 元/平方米。 根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下： （1）、计算土地取得费 土地取得费为：（4.5+1.5） 1085106120（元/平方米） （2）、计算土地开发费 土地开发费为：2.01081106 200(元/平方米) （3）、计算投资利息 在本例中，投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的 计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中40%为第一年投入，计息期 为1.5年；另外60%在第二年投入，计息期为0.5年，因此投资利息为： 120（1+0.1）2-1+20040%(1+0.1)1.5- 1+20060%(1+0.1)0.5-1=25.20+12.30+5.8643.36(元/平方米) （4）、计算投资利润 投资利润为：（120+200）20% 64（元/平方米） （5）、计算土地增值收益 增值收益为：（120+200+43.36+64） 20% 85.47（元/平方米） （6）、计算土地价格 土地价格土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值 收益 120+200+43.36+64+85.47512.83（元/平方米） （7）、进行可出让土地比率修正 由于开发区内道路、绿地、水面及其它公共和基础设施占地是无法 出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去，计算方 法如下： 开发区可出让土地比率(开发区总面积-不可出让土面积)/开发区 土地总面积100% （5-1.5）/5100%70% 则可出让土地的平均单价512.83/70%732.61（平方米） （8）、进行土地使用权年期修正 以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用权价 格为： 732.611-1/(1+0.07)50 707.74(元/平方米) （9）、计算土地总价格 土地总价格707.74100007 077 400（元） 因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为每平方 米707.74元，该宗工业用地总价格为7 077 400元。 7、某开始区征用土地总面积5km2,现已完成了“七通一平”，开发区 内道路、绿地、水面及其它公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟 出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测 算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征 地中发生的其它费用为1.5亿元；征地后，土地“七通一平”的费用 为每平方公里2亿元，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发 投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行 年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地 的单位面积价格和总价格。 解：待估不动产是一出租写字楼，宗地面积为 7000 m2 ，建筑物 为钢筋混凝土结构，地上16层，地下两层，总建筑面积为 30000 m2， 建筑物于1997年建成，耐用年限为60年。 2002年4月25日以出让方式获 得50年期的土地使用权。试计算该不动产2008年4月的转让价格。 第一估价机构搜集到类似地区该类写字楼市场平均水平资料 （1）租金按净面积计算，一般可供出租的净面积占建筑总面积的 65%，其余为公共过道、管理用房、设备间及其他附属用房。 （2）每平方米可出租面积平均月租金为60元。房屋空置率年平均 为10%。 （3）同类建筑物的重置价格为2667元/m2，家具设备及装修费用为 500元/m2，日常费用（人员工资、水电费、维修、保洁等费用）平均每 月为20万元，房产税每年按建筑物重置价格的70%的1.2%,缴纳，其他税 费约为每月收人的6%。年资本化率为9%。 第二估价过程 （1）计算年总收益 年总收益60123000065%90% 1263.6（万元） (2)计算年总费用 年日常费用： 年日常费用2012240（万元） 房产税： 年房产税26673000070%1.2 % 67.2（万元） 其他税费： 年其他税费1263.66%