龙湖设计管理及团队建设解析2011.ppt

龙湖设计管理与团队建设 深度解析,主讲人 曹海瑛,曹海瑛背景介绍,曹海瑛背景介绍：注册建筑师、高级工程师、注册国际房地产高级管理,师，20年的工作经验，其中有11年设计单位从业经验，9年地产公司工作经,验，先后在华新国际、龙湖地产、协信集团等负责相关管理工作，曾担任,过设计部经理、副总工程师、设计总监、副总经理。擅长设计管理流程制,度的梳理，产品研发，示范区景观和装修设计效果把控。在龙湖地产负责,过水晶郦城、蓝湖郡、佛莱明戈、好望山、紫都城、西城天街、悠山郡、,艳澜山、春森彼岸、江与城等项目的设计管理工作。曾担任多家地产公,司、景观设计和装修设计单位的设计顾问。,关键词：,设计管理/成本控制,示范区/客户敏感点,关键节点/项目阶段性成果,品质/价值,3,目 录,第一部分 设计管理篇,一、 设计管理 二、设计研发部职责及工作流程 三、设计管理模式 四、示范区设计管理关键点分析 五 、景观设计管理关键点分析 六、设计标准化与产品创新 七、合作单位管理 八、项目后评估,第二部分 团队建设篇,一、龙湖地产设计团队建设与管理 二、龙湖运营体系 三、龙湖员工的成长空间和发展机会,总结 向龙湖学什么,第一部分 设计管理篇,一、 设计管理 二、设计研发部职责及工作流程 三、设计管理模式 四、示范区设计管理 五 、景观设计管理 六、设计标准化与产品创新 七、 合作单位管理 八、项目后评估,一、设计管理 第一部分 设计管理篇,设计管理的范畴,设计管理的定义,如何提高设计管理技能,设计管理的范畴,适用于公司开发项目研发设计管理工 作的全过程,从方案开始到施工图经 审图公司审核完成为止。,设计管理的定义,设计管理就是：以使用者为着眼点，有计划地 进行资源的开发、整合组织、规划与控制，创 制出有效的产品，并为企业获得最大限度的利 润而进行的一系列设计策略与设计活动的管 理。,如何提高设计管理技能,1、提高项目管理的能力,2、加强阶段性成果的过程控制,3、讲究耦合性的工作模式,4、提高管理合作单位的能力,二、设计研发部职责及工作流程,设计研发部职责及组织架构,工作流程,设计研发部职责,1、项目设计过程管理和质量标准管理。,2、公司产品线设计产品组合研究。,3、以价值为导向的研发工作产品标准和 产品系列的维护。,4、负责分供方的管理。,设计研发部工作流程,业务流程,主线流程,概念设计 方案设计 扩初设计 施工图设计 施工过程控制,主线部门,设计部,配合部门,营销 成本 工程 发展 物业 商运,设计研发部组织架构,三 、设计管理模式,设计管理工作要素,设计管理策略,设计管理工作要素,设计管理是高增值工作，有四大工作要素,设计管理策略,四个关键环节：,设计任务书、 设计过程控制、 设计成果评审、 设计变更控制,四 、 示范区设计管理关键点分析,客户敏感点分析,客户场景体验路线,示范区的选址定位原则,客户敏感点：,顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣的产品特 性，也是顾客具体需求在产品中的体现，并相 对投入能有较大的产出效益。,客户体验路线和关键点：,主入口有提示性空间设计-主体景观-展 示区-样板庭院。,示范区的选址与规划原则：,1.交通便捷性原则,2.形象展示性原则,3.客户体验与驻留原则,案例分享,龙湖滟澜山系列产品,五 景观设计管理关键点分析,景观价值要素,景观设计内容,景观设计效果与成本控制,龙湖景观的五个成功要素,景观设计价值要素：,空间组织及动线， 主入口设计， 主景观设计， 庭院， 入户设计， “五重植物设计“ ， 水景设计， 硬质铺装材料等。,景观设计内容,包括以下四个方面： 宏观环境 场地规划 各阶段设计图 施工协调与运营管理,景观设计效果与成本控制,景观设计效果：,空间布局：布局疏密有致，投入成本主次有别。 合理搭配植物：植物是景观形成的主要空间元 素，硬质场地以配角的形式出现。 客户关注度/营销卖点：根据客户关注度排序设 定，来考虑景观亮点。功能与细节保证品质，重 视营销卖点，增加产品附加值。 软硬景的比例：根据项目定位和目标成本来考虑 软硬景的比例。,景观设计成本控制,竖向设计：尽量减少景观构筑物和水体，适当 考虑微地形，有效节约土方量，减低成本。 在排水设计上：利用坡地将道路尽量落在最低 点，排放雨水。 材料选择：就地取材，控制材料的选择和再利 用，控制材料的厚度和材料规格，减少材料的 损耗。 植物配置：合理搭配植物，预留植物生长的空 间；运用乡土树种作为主要的景观树；提前选 苗；增加草坪面积、缩小灌木区。 控制软硬景的比例：以软景为主，硬景为辅。,案例分享,景观设计任务书,六 设计标准化与产品创新,设计合同和设计任务书,产品设计标准化,项目阶段性成果管理,设计与产品创新,知识管理,标准化设计合同和设计任务书,1、设计文件的管理与模板建立 2、设计文件的内容： 任务书类 设计合同类,标准化设计合同和设计任务书,任务书类： 概念规划设计任务书 方案设计任务书 扩初-施工图设计任务书 景观概念方案设计任务书 景观方案设计任务书 景观扩初-施工图设计任务书 室内装修方案设计任务书 室内装修施工图设计任务书 项目二次设计任务书,标准化设计合同和设计任务书,设计合同类： 概念规划设计咨询合同 建筑方案设计合同 建筑扩初-施工图设计合同 景观方案设计合同 景观扩初-施工图设计合同 室内装修方案设计设计合同 销售示范区软装设计合同 项目二次设计合同,产品设计标准化,通过固定的表格列项，确保在项目的各个 设计阶段，能够快速、完整地确定产品的设 计标准，并清晰准确地反映出产品交付标准 的变化情况。,产品设计标准化,龙湖内部有成熟产品库，要求项目采用标准化产,品外加自行创新。 不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格 的实现。 不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景 观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面， 要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。,产品设计标准化,产品标准化：标准模块，个性拼接，,无限创意，特色鲜明,房地产要实现规模化的发展，就离不开产品的标准化。,龙湖不希望因为产品标准化而失去创新的空间，就巧妙,选择了“产品模块的标准化”。,即标准化的模块、个性化的拼合，也即被龙湖称之为的,“积木理论”。,项目阶段性成果管控,1、 项目运营体系,2、项目阶段性成果管理,36,龙湖运营体系,37,项目阶段性成果管理,项目阶段性成果标准,以阶段划分为主，专业划分为辅，阶段性成果覆盖各 专业成果。,1、项目方案阶段设计成果标准,2、项目初步设计阶段设计成果标准,3、项目施工图阶段设计成果标准,4、项目其他设计成果标准,39,设计与产品创新,不断寻找更好的产品或服务替代目前的产品 或服务。 向优秀的国内、国际同行业者及非同行业的 卓越公司学习。 通过知识的积累和管理来提高核心竞争力。 企业的质量标准应略高于行业、国家标准以 及市场期许标准。 保证过程才能保证结果，我们注重过程、关 注重要细节。,龙湖式产品,根据客户的需要进行产品设计，是其产品的最大特色。,“多业态综合开发”在每个业态中形成标准和标杆产品,设立专门的产品研发中心和客户体验中心，根据客户需求进行产,品研究。,知识管理,1、知识积累管理概述,知识管理的核心要点： 知识管理从企业管理需求的维度出发，知识管 理基于知识内容管理，通过员工的工作协同、 充分分享，为企业创造更多价值。 从知识自身的维度来看，知识管理就是对知识 创新、沉淀、共享、学习与应用、再创新的过 程管理。,2、知识过程管理,沉淀：将工作中产生的知识与 个人头脑中的隐性知识通过各种 方式显性化的过程，使知识可以 被认知。 共享：显性知识让更多的人学 习、获取并应用的过程。 学习应用：学习显性、隐性 知识并将其应用到实践中的过 程，改善知识的扩散。 创新：在吸收知识之后通过实 践中的应用，创造知识的价值， 在不断的完善中提升知识的层 次，实现知识的螺旋式上升。 同时企业借助文化氛围、管 理、技术这三个驱动，可以给予 知识之轮充足的动力，推动其不 断地加速旋转。,龙 3、集团知识积累管理流程 湖 地 产从管理的角度看，知识管理倡导运用集 设 体的智慧提高组织的应变和创新的能力；建 构起一个学习型的企业文化氛围。 计 管 龙湖通过强大的OA系统和运营平台进行 理 知识管理。 及 团 队 建 设,3、集团知识积累管理流程 龙 湖 地 产 设 计 管 理 及 团 队 建 设,4.知识分享与传播管理流程,附 2图,终止,集 知 分 与 播 理 程团 识 享 传 管 流,否,员 提 课 大工 交 件 纲,集 人 否团 力 资 总 判 是源 监 断 否 推 价有 广 值,是,集 人 资 总团 力 源 监 断 件 否判 课 是 完善,员 提 完 课工 交 整 件,员 进 至 2工 行 少 是 次 课 试的 件 讲,集 人 资 总团 力 源 监 断 件 否判 课 是 定稿,集 人 资 总团 力 源 监 定 件评 课 时 是 长 并 予 复， 给 回 和 分评,集 人 资 部团 力 源 选 课 讲拔 件 师,培 讲 授训 师 课,集 人 资 部团 力 源 进 培 评 与行 训 价 评分,终止,否,每 时 件小 课 100-300分,员 进 课 完工 行 件 善,每 时 训小 培 10-30分,否,案例分享,龙湖强大的文控管理OA平台,案例分享,项目设计合同,第1天课结束,案例分享,龙湖悠山郡的设计创新,七、合作单位管理,合作单位的选择,合作单位的评价,合作单位资源库,合作单位的选择,考察,评价,设计资源选择,招标,确定,合作单位的选择,建立供方资源的考察、选择、评价管理 标准，对资源进行动态管理，以保障分供方 的服务质量符合需求。,考察 入库 招投标 评价 确定,设计单位的考察,1、设计公司考察,2、项目考察,3、项目团队考察,合作单位的评价,合约单位每年必须进行一次评价（可以在年 终或项目竣工完成并交付使用之后）。,拟选单位在招标之前进行评价。,合作单位资源库,分专业、按合作状态建立合作单位资源库。,案例分享,龙湖设计分供方管理体系和流程,案例分享,分供方综合评价办法,案例分享,设计服务质量评价标准,八、 项目后评估,产品价值评估,计划执行评估,项目整体评估,案例分享,弗莱明戈项目后评估,第二部分 团队建设篇,一、龙湖地产设计团队建设与管理 二、龙湖运营体系 三、龙湖员工的成长空间和发展机会 四、龙湖核心竞争力,一、龙湖地产设计团队建设与管理,龙湖地产建设高效团队的秘诀,龙湖高绩效设计团队建设的流程及阶段,企业战略目标,龙湖地产建设高效团队的秘诀,团队有如一个“冰山”，看不见的部分比看得见的部分更重要。,看得见的部分,看不见的部分,龙湖地产建设高效团队的秘诀,放下 参与 倾听 信任 实事求是 目标明确 奖惩分明,龙湖激励管理方法,激励的货币性工具,年保障收入 / 福利津贴 / 销售效益奖金 / 评优/,分红 / 股权（股份） / 无息贷款 /员工消费折,扣 / 退休金 / 住房优惠 / 提供交通工具报销/,工作餐费 /快乐积分/知识贡献奖。,龙湖激励管理方法,激励的非货币性工具,教育培训 / 考察 / 调迁 / 研究环境（图书、设,备） / 职场氛围 / 工作扩大化与丰富化 / 沟,通交流 / 授权 / 聚餐 / 内部表扬 。,高绩效团队建设的流程及阶段,1、形成期：,团队、个人彼此了解有限，希望依赖、依靠。,2、风暴期：,冲突产生，具备基本合作技巧，能达成简易任务。,3、规范期：,凝聚力形成，开始发挥效能，互助合作形成自动自发。,4、绩效表现期：,团队、个人各方面互动技巧良好，彼此信赖互相依靠。,企业战略发展目标,先产品扩张，后区域扩张 ；区域聚焦和多业 态。,“善待你一生”的口号。龙湖地产不单纯卖给 客户一套房子，而是卖一种体验，为客户提供 一种生活方式、提供一种基于居住的关怀。,二、龙湖运营体系,运营架构及特色,项目计划管理,运营架构,关于矩阵式组织,职能部门是技术和资源中心 项目团队是一个高效执行机构 职能要进行专业、技术研究并模块化 项目团队，通过PMO组织体系，调动职能和 资源，达到项目高效运转，达成运营目标 通过项目团队，锻炼和培养人才,龙 湖 地 产 设 计 管 理 及 团 队 建 设,项目计划管理,二、龙湖员工的成长空间和发展机会,1、专业能力的提升 2、系统化的培训,3、个人成长机会,4、完善的综合评估机制和个人发展计划指引,5、良好的工作环境,6、行业内最具竞争力的全面薪酬,7、系统的人力资源战略,8、核心素质模型,二、龙湖员工的成长空间和发展机会,1、专业能力的提升,做好产品的机会,与分供方合作过程中视野的拓宽,与国内外高水平合作伙伴近距离接触的机会,二、龙湖员工的成长空间和发展机会,2、系统化的培训,公司为员工提供三个层面的培训：,技能培训,知识拓展,思维拓展,3、个人成长机会,规范的人力资源管理体系 多条个人职业发展通道 全国化发展过程中的个人成长机会,4、完善的综合评估机制和个人发展计划指引,5、良好的工作环境,6、行业内最具竞争力的全面薪酬,7、系统的人力资源战略,7、系统的人力资源战略,跨界：三管齐下找人才,1.“空降兵” 企业需要大量经验丰富的中高层经理人。关键是公司 是否具备精准的眼光和利于外部人员成活的环境。 一方