主题公园开发模式及案例分析.ppt

主题公园开发模式及 案例分析,主题公园的理论基础,Part One,主题公园的定义,主题公园的分类,按 旅 游 体 验 类 型 分 类,按 功 能 和 用 途 分 类,主题公园在国内的发展史,中国现代意义上的主题公园是从1989年深圳锦绣中华开始的,全国性的主题公园建设热潮，超过500家主题公园迅速发展又迅速倒闭,90年代中期以后，主题公园倍受冷落，进入“主题公园恐惧症” 时期,进入21世纪，主题公园又如雨后竹笋，大型主题公园开创新局面,迈入快速发展的时代，同时国外品牌开始入侵，面临机遇和挑战的时期,国内主题公园的发展现状及存在问题,Part Two,目前我国的大型主题公园主要集中地： 1、以广州、深圳为主体的珠江三角洲 2、以上海、苏州和无锡为代表的长江三角洲以及环渤海地区 3、长沙、武汉、成都、重庆等中西部地区城市 4、国内其他各地新建及拟建的各类主题公园 据调查，全国2500个主题公园耗费了1500亿元投资，其中70%处于亏损状态，仅有10%左右盈利。随着国外品牌的入侵，很多主题公园已经开始衰落，大量的固定资产闲置，主题公园何去何从已经成为一个严峻的产业发展问题。面对这个内外竞争加剧的时代，中国主题公园的发展面临着机遇与挑战。,国内主题公园的发展现状,例如，仅在上海就有锦江乐园、上海森林公园、浦东世纪公园、梦幻乐园，以及南上 海水上乐园、南华水上乐园、夏威夷水上乐园以及新开园的上海欢乐谷等大大小小近40个 主题公园，其中绝大部分公园都存在产品雷同、个性缺乏等问题，从而造成了同一市场范 围内各主题公园之间的恶性竞争。,一盈利模式单一化 提供初级体验（经历）的机会出让，比如：出售门票； 提供有助于丰富体验（经历）的相关服务以及相应的服务体验本身，比如：提供餐饮，住宿服务； 出让围绕旅游者（潜在旅游者）的消费能力所带来的可能的收益机会，比如：旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助； 获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其它商业开发，比如景区，旅游目的地的房地产开发； 出让、出售具备知识产权特点的商品，比如：玩具、旅游工艺品、纪念品等； 提供保证旅游景点景区内居民可以市场化的公共服务，比如：供水，供电等。,国内主题公园发展所遇问题,目前国内的多数主题公园存在盈利模式单一的问题，有很多主题公园几乎只有 门票收益一种盈利方式来架构其盈利模式。这样来看主题公园产业的衰退就并不 奇怪了。,二跟风现象严重，缺乏自己特色 与国外成功的主题公园相比，目前国内的多数主题公园，仍然停留在抄袭、模仿国外主题公园阶段。 没有去开发自己的游戏产品与娱乐项目，一成不变地去照搬国外模式，仿照国外游乐设施，缺乏创新变革。,国内主题公园发展所遇问题,导致市场认可度低，难以形成规模性的经济效益。,三国内主题公园缺少专业的策划团队 很少有自己的专业化策划团队。 游乐项目长年一成不变，缺乏新鲜感，游客重游率低。 一味走西化路线，本土文化不够鲜明。,国内主题公园发展所遇问题,要留住游客，乐园除了要定期更新游乐设施、增加游乐项目外，也要增加与游客 之间的互动。在园内融入更多的中国元素，增加本土文化的主题。如果能以民族 风情和本地文化为卖点，打造出一个有中国特色的主题公园，更容易引起游客的 共鸣。,四国内主题公园缺乏自己独特的旅游文化资源 经营模式没有文化资源或者通过文化来设计、提供游客愿意购买的旅游产品(体验)，从而实现盈利的方式和手段不足是其致命缺陷。 文化主题的滥用，没有统一的经营方式，缺乏鲜明特色，从而导致消费者观赏性较差，投资者经营惨淡。,国内主题公园发展所遇问题,主题公园其实就是文化企业。从国内外主题公园成功的运作经验可以得出：独特 的旅游文化是主题公园成功发展的核心和灵魂。主题公园首先是一种文化企业， 其次才是旅游企业，主题公园所提供的产品是一种以旅游方式被消费的文化产品。,国内主题公园与国外主题公园对比分析表,国内与国外主题公园的对比,国内主题公园未来的发展趋势,Part Three,1、经营增长盈利模式 将门票调整为弹性制。根据市场的需求和变化，采取节日票价和平日票价、日间票价和夜间票价，并且对成人、儿童、老年人、残疾人制定不同票价，还可将本次门票作为下次的优惠券，这样不仅可以适应各层次消费者的需求，并且在非节假日获得更多的收益，还可以提高本地市场的重游率。 定期更新娱乐设施。使主题内容不断更新，具有长久的生命力，使其成了一座“永远建不完的迪斯尼”。只有这样才能使主题公园亮点不断，克服游客的审美疲劳和体验疲倦，使其永葆青春和生命力。 实现员工、游客的交流和互动。以公园的项目感应度、员工的服务满意度、游客的娱乐体验度为基本动力，要求每一位员工扮演多种角色，不但能给游客带来欢乐，也能为游客解决任何问题。同时，员工的多技能可以实现岗位的最少化，成本的最低化、效率的最优化。,一、经营盈利的模式转变,核心是从经营增长上谋求主题公园利润的增长，它主要是指主题公园采取传统的以门票为主要收入，在游乐 项目不断更新和提升的基础上，实施更为人性化、个性化服务，实现旅游产品的高品质和游客的高满意度， 最终实现主题公园盈利的模式。,经营增长盈利模式强调利用三个平台内部调整平台、相关企业协作平台、游客沟通平台，通过更新游乐 设施，餐饮企业进驻主题公园，从而在旅游产品的新奇性、服务的专业性和人性化、操作的信息化等方面形成 优势，获得利润。,2、物业增值盈利模式 通过科学的考察和市场调查，准确地选择具有很大升值空间但目前还处于冷区或是温区的方式实现主题公园物业的增值盈利。 通过自身的吸引力形成旅游流，利用人气带动整个区域，带来的大量人流带动当地的物流、信息流、资金流和商品流的运转，使区域经济的发展更具活力、竞争力和生命力。从而为酒店、景观房产的建造提供了必要的前提条件。 通过旅游业的关联性，将生地变成旅游熟地和旺地，引起主题公园附近的地价升值，再进行房地产开发的物业增值盈利模式是目前大型集团采取的主要方式。,一、经营盈利的模式转变,案例： 华侨城于上世纪80年代末开始在深圳湾开发主题公园，先后投资18亿元建设了锦绣中华、中国民俗文化村、 世界之窗、欢乐谷4个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游 城，带动了周边房地产的大幅升值。在此基础上，华侨城凭借低廉的土地储备成本优势进军房地产领域，现 已建成1个工业区以及13个住宅小区300多幢楼宇，建成华侨城中学、小学、幼儿园、国际幼教中心、华侨城 医院、体育活动中心、美术馆和华夏艺术中心以及四星级深圳湾大酒店、海景酒店和多幢商业服务楼、停车 场等配套设施，获得了高额的投资回报。从动工建设到现在，华侨城的前期投资已悉数收回，而房地产项目 盈利能力远远高于行业平均水平。,3、品牌延伸盈利模式 品牌塑造阶段：首先在品牌的塑造上投入大量的成本，具体包括：品牌定位、品牌创意以及品牌形象塑造三大部分内容。通过品牌定位明确品牌的个性与发展方向；通过品牌创意设计有特色的、理想的品牌名称和标志；通过品牌形象塑造将良好的品牌信息传播给游客，强化游客对旅游品牌的正面认知和评价。 品牌扩张阶段：在成功塑造品牌后，为使该品牌不断发展壮大，相应采取的品牌延伸发展战略，该战略的核心是对成熟的品牌资源充分的开发利用，使品牌的生命不断延长，品牌的价值不断扩大。目前主题公园取得成功后，再将其品牌延伸到相关产业。 品牌维护阶段：当主题公园的品牌进入成熟期后，其所关注的重点是确保所拥有的品牌优势不被削弱，这时主题公园要善于分析竞争对手，采取有效的应对措施。该战略的实施应注意自身品牌的保护（包括：注册、防伪、维权等）以及品牌内容的创新等方面，从而实现主题公园品牌的全面盈利。,一、经营盈利的模式转变,4、客源共享盈利模式 首先，根据自身的目标顾客群，然后锁定、选择拥有相同或相似目标顾客群的餐厅、酒店、出租车、商铺，以及其他景点和娱乐场所，并邀请他们加入联合发展的联盟。 接着，从应邀的企业中选择同行业中声誉、客源较好的企业，进行利益的合理分配，商谈打折和优惠的合适数目和幅度。 最后，实现会员卡制度，稳定客源。会员制，是主题公园及联盟商家为游客让一定的利，但这个“利”是作为一种长期行为，为会员“保存”起来的。消费的次数越多，“利”越大。通过提供成员企业的优惠打折方式，为会员提供了更多的增值服务，吸引了大量回头客。,一、经营盈利的模式转变,该模式是指主题公园通过联合其他餐厅、酒店、商铺以及其他景点和娱乐场所，将食、住、 行、游、购、娱六大要素开发形成完整体系，通过凭票打折的形式，实现客源的共享。 主题 公园的客源共享盈利模式是分散经营上的整体协调。,我国有着五千年的世界文明，文化深厚、自然多彩。各种历史传统、地域风情，著名人物、神话传说、文学遗产、宗教故事以及各地的自然风光、地质奇貌、植物观赏，可谓主题丰富。 把我国的传统文化同现代旅游相结合，同主题公园相结合。通过主题公园这一大众化的休闲方式来作为传承我国传统文化和现代文化的载体，通过这个载体来体现社会的内涵和和文明的进步，使旅游与文化都得到应有的发展与发扬。 充分运用我国丰富的文化资源作为依托来加快我国主题公园的发展，这是主题公园发展新的契机和转折，也是我国今后主题公园发展的一大优势。,二 、 发展中国特色的主题公园,大力发展衍生品经济，引导消费，刺激消费。 以旅游带动地产，“周边地产比旅游更赚钱”。 建立连锁效应，整合一切可整合的资源，扩大经济效应。 建立自身品牌，确保自身的可持续发展。,三、保持健康、稳定、快速的发展,一是以中国的历史文化为主题，这是我们的优势和强项，也是外国人最喜欢的 ； 二是休闲度假型的主题公园； 三是集知识性、趣味性和参与性为一体，表现科技的主题公园也将大放异彩。,我国主题公园未来的发展趋势,世界各地的主题公园发展表明，大规模、高投入是其特点，且多分布于经济发达地区。 中国的主题乐园发展，由于受经济环境影响，出现了规模不大，投资不高的类型，但是 缺乏长期市场发展。中国较成功的主题公园以华侨城为代表，通过不断扩大规模，增加 投入，不断创新使其得长久经营，基本接近于世界水平。,国内主题公园的成功案例分析,Part Four,中国成功主题公园案例：华侨城,华侨城发展第一阶段：地产与旅游的平衡发展（1986年-1993年） 初阶段发展特点：旅游资源开发引爆区域发展，旅游带动地产，使其成为区域开发现金来源，逐步实现旅游与地产平衡发展。 华侨城初期主题公园项目概况,一、经营盈利的模式转变,中国成功主题公园案例：华侨城,华侨城初期地产与主题公园项目 华侨城初期地产项目价格表,一、经营盈利的模式转变,中国成功主题公园案例：华侨城,小 结 华侨城初期，房地产收益与旅游投资基本持平，旅游开始产生一部分收益。整体第一阶段房地产与旅游达到平衡发展，且资金产生小部分盈余，区域克服陌生，价格平台明显提升。,一、经营盈利的模式转变,中国成功主题公园案例：华侨城,华侨城第二阶段：旅游对地产的价值提升（1993年-2004年） 第二阶段特点：华侨城旅游项目成为区域开发稳定现金流，对地产开发有明显的促进作用，地产开发实现高回报。 华侨城第二阶段主题公园项目概况,一、经营盈利的模式转变,中国成功主题公园案例：华侨城,华侨城第二阶段地产与主题公园项目 华侨城第二阶段地产项目价格表,一、经营盈利的模式转变,中国成功主题公园案例：华侨城,小 结 华侨城第二阶段前期房地产收益与主题公园投资仍然保持资金平衡，但是旅游盈利开始增多，其实区域价值已经呈现；第二阶段后期，房地产收益实现资金高额回报。,中国成功主题公园案例：华侨城,华侨城第三阶段：区域关联产业初步形成，明确导入文化元素成为区域开发新的盈利点（2004年-2006年） 华侨城第三阶段特点：良好的资源环境以及产业孵化范围吸引创意产业在华侨城内聚集，成为区域开发新的盈利点。2004年起，深圳华侨城集团、华侨地产以LOFT为启动，促进华侨城东部工业区的厂房建筑向以创意产业为主的新空间形式转换，2006年5月19日，华侨城创意文化园在华侨城LOFT正式挂牌，由此奠定了其在创意产业的战略地位。 华侨城创意文化产业园入驻机构,中国成功主题公园案例：华侨城,华侨城第四阶段：深化深圳基地，布局全国重点城市，建设21世纪中国可持续的人文示范城区（2006年-至今） 华侨城第四阶段特点：形成“以旅游地产为特色的综合开发与经营“模式的“1+3”战略版图布局。确定华侨城地产“强化中国旅游地产第一品牌的优势，打造中国一流地产品牌”的战略目标。,中国成功主题公园案例：华侨城,华侨城模式衍生出的三种具体开发模式 华侨城经验： 企业发展与城区发展紧密结合，联动发展； 以先进、统一和可持续的规划作为城区发展指引； 成片综合开发的规划建设模式与统一大社区的管理模式； 强调人与自然的和谐共融，营造丰富的公共空间； 突出“人文”特色，以文化建设丰富城区内涵。,中国成功主题公园案例：华侨城,华侨城模式特点，也是华侨城模式核心竞争力之所在： 旅游开道先行。华侨城模式奉行先旅游，后房地产的开发路径，它通过先行发展旅游业，显著带动周边相关产业和配套设施的发展，极大地改善区域内自然、人文、经济环境，从而有效提升土地和房地产的价值。可以说，旅游业开道先行对于这一模式的成功起到了极为关键和决定性的作用。 大规模成片综合开发。华侨城模式是“旅游+房地产”的经营模式，它是以资源整合为核心，崇尚旅游功能与居住、商务功能混合布局，强调住宅、商业、酒店、办公、旅游观光、休闲娱乐、文化会展等诸多产业的良性互动。这意味着在华侨城模式下，其项目必然是大规模成片综合开发项目。 旅游和房地产良性互动。华侨城模式先由旅游起步，旅游带靓环境，环境带旺地产，地产促进旅游及公司全面发展。旅游业的开发和发展营造出良好的社区环境和品牌，进而有效提升房地产项目的整体价值，同时旅游业稳定的现金流也为房地产业发展提供一定支持；另一方面，房地产快速盈利的特性又有利于促进旅游业务的进一步发展和扩张，从而形成旅游业与房地产业相得益彰、良性互动之态势。 超前科学规划。华侨城模式秉承“在花园中建城市”的开发理念，并在全国开发区中率先倡导“规划就是财富”的现代发展观，注重生态人文环境和基础设施的配套，坚持以人为本的超前科学规划，坚持先规划后建景区和住宅的方针。,中国成功主题公园案例：华侨城,特点一：不断扩大规模、追加投资 欢乐谷每年投入3-5千万资金用于改造和兴建项目。欢乐谷有明确的园区改造计划，每隔三年推出一组新的投资在5千万元以上的大型娱乐项目，每隔两年推出一组中型娱乐项目（投资在1千万-5千万之间），每年一组新的小型娱乐