珠海莲花万景城项目市场调研及经营定位报告(投资测算).ppt

,09 项目投资收益估算,主要技术经济指标和经济评价指标,主要技术经济指标及经济评价指标,投资估算明细表,单位：元,投资估算明细表,单位：元,投资估算（含前10年财务成本）,投资估算明细表,单位：元,投资估算（含前10年财务成本）,投资估算 投资估算说明,若含前10年财务成本，则项目总投资约7.9亿元；若不含前10年财务成本，则项目总投资约为6.9亿元 已开发部分投入约3.7亿元（含10年财务成本），占总投资46.7% 前期开发费约为900万元，占总投资1.2% 基础设施配套工程费约3300万元，占总投资的4.2% 商场建筑安装工程费约3.2亿元，占总投资的40.8% 项目总营销费用约1000万元，占总投资的1.3% 开发期税费约2400万元，占总投资的3.1% 企业管理费约为1000万元，占总投资的1.4% 不可预见费约为1000万元，占总投资的1.4%,租金收入估算,珠海现有商业市场租金水平,租金收入估算 租金推导思路,用市场比较法获得，并根据项目区位条件以及商业氛围等综合因素进行修正,购物中心首层散铺平均租金,各功能店租金经验值，并借鉴购物中心培育及成长的相关规律,购物中心功能店平均租金,购物中心散铺与功能店租金水平,租金收入估算 首层街铺平均租金推导,项目首层街铺平均租金水平： （500/34050%+430/33020%+1650/43010%+420/45020%）380=600元/月 以实用率60折算购物中心首层街铺建筑面积租金水平为（不含管理费）：360元/ 月 购物中心首层平均租金水平约为首层街铺租金水平的50%60%：约200元/ 月,租金收入估算,零售功能租金取值标准设定,租金收入估算,餐饮功能租金取值标准设定,租金收入估算,休闲娱乐功能租金取值标准设定,租金收入估算,零售功能30年租金收入估算（单位：万元）,租金收入估算,零售功能30年租金收入估算,租金收入估算,零售功能30年租金收入估算,租金收入估算,零售功能30年租金收入估算,租金收入估算,零售功能30年租金收入估算,租金收入估算,零售功能30年租金收入估算,租金收入估算,餐饮功能30年租金收入估算,租金收入估算,餐饮功能30年租金收入估算,租金收入估算,餐饮功能30年租金收入估算,租金收入估算,餐饮功能30年租金收入估算,租金收入估算,餐饮功能30年租金收入估算,租金收入估算,餐饮功能30年租金收入估算,租金收入估算,休闲娱乐功能30年租金收入估算,租金收入估算,休闲娱乐功能30年租金收入估算,租金收入估算,休闲娱乐功能30年租金收入估算,租金收入估算,休闲娱乐功能30年租金收入估算,租金收入估算,休闲娱乐功能30年租金收入估算,租金收入估算,休闲娱乐功能30年租金收入估算,租金收入估算,项目30年租金总收入及单方月租金估算,租金收入估算,项目30年租金总收入及单方月租金估算,租金收入估算,项目30年租金总收入及单方月租金估算,租金收入估算,项目30年租金总收入及单方月租金估算,租金收入估算,项目30年租金总收入及单方月租金估算,租金收入估算,项目30年租金总收入及单方月租金估算,全部投资财务现金流量（含前10年财务成本）,全部投资财务现金流量表（30年）,单位：元,全部投资财务现金流量表（30年）,单位：元,全部投资财务现金流量（含前10年财务成本）,全部投资财务现金流量表（30年）,单位：元,全部投资财务现金流量（含前10年财务成本）,全部投资财务现金流量表（30年）,单位：元,全部投资财务现金流量（含前10年财务成本）,全部投资财务现金流量表（30年）,单位：元,全部投资财务现金流量（含前10年财务成本）,全部投资财务现金流量表（30年）,单位：元,全部投资财务现金流量（含前10年财务成本）,全部投资财务现金流量表（30年）,单位：元,注：累计净现金流量在第13年由负数转正数，说明建设投资在此期间全部回收,元,日期,全部投资财务现金流量（含前10年财务成本）,全部投资财务现金流量 （15年收回投资反推租金）,全部投资财务现金流量表（20年）,单位：元,全部投资财务现金流量表（20年）,单位：元,全部投资财务现金流量 （15年收回投资反推租金）,全部投资财务现金流量表（20年）,单位：元,全部投资财务现金流量 （15年收回投资反推租金）,全部投资财务现金流量表（20年）,单位：元,全部投资财务现金流量 （15年收回投资反推租金）,全部投资财务现金流量表（20年）,单位：元,注：累计净现金流量在第15年由负数转正数，说明建设投资在此期间全部回收,元,日期,全部投资财务现金流量 （15年收回投资反推租金）,全部投资财务现金流量 （15年收回投资反推租金）,按项目总投资约7.9亿元（含财务成本），15年收回全部投资反推卓凡集团整租租金建议如下： 后第15年租金水平：55元/月 第610年租金水平：70元/月 第1115年租金水平：85元/月 第1620年租金水平：90元/月 按项目总投资