上海中心项目功能定位.ppt

,上海中心项目功能定位模型研究,2008.4.18,PART 1 项目概念,PART 2 业态布局,PART 3 功能定位,PART 4 经营模式,上海中心 SHANGHAI TOWER,PART 1 项目概念,上海中心 SHANGHAI TOWER,项目理念,上海中心 SHANGHAI TOWER,项目亮点,全球最高、金融服务业为主，24小时、绿色环保办公建筑体,以最完善和差异化的办公、会展、配套、休憩功能， 提供24小时商务餐饮交流休闲服务。,从顶层、地面、地下，多层次、多维度为城市和市民提供公共活动平台,上海中心 SHANGHAI TOWER,上海的“中心” 心中的“上海”,绿色开放 开放的建筑底层、景观广场，为城市提供休憩交流活动空间 多维度体验 地面：开放空间和绿色广场 地下：主题馆配套餐饮购物 空中：上海最高、多视觉观景 娱乐台。,公共活动中心,商务配套中心,办公会展中心,24小时定制式金融办公 24小时金融企业办公 定制式独立box办公、超高层豪华全球企业馆、高中低分区办公空间 提供裙房会展、顶层私密会晤、企业馆等会展区域 产业集聚 促进区域金融业等产业聚集和产业升级,全天候配套服务 商务交流休憩区 24小时餐饮休闲区 一般商务服务区,整体定位,PART 2 业态布局,分层配套中心商务交流休闲区,分层配套中心商务服务区,117-130层,分层配套中心24小时餐饮休闲区,地下商业 27，000平方米 多功能体验馆 8，000平方米 地下停车 100，000平方米 配套设施 12，000平方米 公共设施 5，000平方米,106-116层,91-105层,31-60层,61-90层,1-30层,独立BOX办公 25，000平方米 会展信息中心 15，000平方米,顶层观光 10，000平方米 空中VIP会议 5，000平方米,精品酒店 15，000平方米 (100套客房),豪华全球企业馆 30，000平方米 展示企业形象和品牌、具有接待、会晤、短期住宿和办公,高区甲级写字楼 70，000平方米 目标客户：私人银行、律师、专业服务、中国企业、新兴服务业,中区甲级写字楼 80，000平方米 目标客户：商业银行、证券、基金、企业总部等,低区甲级写字楼 90，000平方米 目标客户：商业银行、外资投资银行,设备层,设备层,设备层,设备层,设备层,设备层,设备层,设备层,垂直布局,裙房1-4层,B1-B4层,地上机电设备 40，000平方米,设备层,上海中心 SHANGHAI TOWER,地面部分,地下部分（B1-B2）,平面布局示意图,上海中心 SHANGHAI TOWER,业态面积一览表,上海中心 SHANGHAI TOWER,PART 3 功能定位,上海中心 SHANGHAI TOWER,差异定位：最高的、24小时、定制式金融业为主办公服务需求 产品特征：整栋或大面积（整层）并满足面积预扩需求 金融业为主产业升级、产业集聚 24小时金融办公及配套服务 硬件系统符合金融产业以及专业服务等企业需求,市场分析,租金：2010年陆家嘴甲级写字楼租金1.2美元/天。 供应：2010年，陆家嘴新增甲级办公供应175万平方米， 高品质甲级办公楼集中供应。 吸纳：预估每年消化办公50-60万平方米，供需比0.9：1,产品定位,定制式甲级办公,沿街裙房独立BOX式办公 垂直分区大面积办公 超高层豪华全球企业馆,细分业态,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位依据 进一步加强项目档次，与IFC呼应但避免正面竞争高档品牌。 形态上避免和IFC冲突，采用若干3-4层的独栋建筑(BigBOX)， 为奢侈品牌提供一个独立旗舰馆，彰显个性,目标客户 快速消费类奢侈品、奢侈耐用类、奢华餐饮等,产品描述 单栋面积1500-4000平方米，层数3-4层 为品牌企业提供独立、定制式包括办公、展售、接待等功能 内部有大堂、产品展示、小型演场、仓储、VIP客户接待等空间 在层高、内部空间分隔及承重、光缆等要求，进行定制化配套 地面设VIP停车场，与绿化结合，并以水系等景观与广场隔断,沿街裙房独立BOX式办公,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位描述 主要目标租户为2-3家外资投资银行和或商业银行 租赁面积预计为15,000-30,000平方米建筑面积 租赁期限为10-19年 预计前五年租金为人民币12元/平方米建筑面积/天 人员密度高，需保证足够的未来扩租需求和租赁面积调整灵活性 ,个性需求 IT冷冻水机房、UPS、电力供应、通讯、电力线槽和电脑接地 外墙企业标识 架空地板150-300mm 单层面积3,000-4,500平方米，净层高2.80-3.3米(交易楼层) 需要预留跨层楼板打通口，以便安置总接待台和上下楼层沟通,目标租户,垂直分区大面积办公低区办公,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位描述 目标租户20-30家商业银行、证券、基金、制造业总部、新兴服务业 租赁面积2,000-10,000平方米建筑面积 租赁期限5-8年 预计前五年租金为人民币14元/平方米建筑面积/天 人员密度中高，需要保证适当的未来扩租需求,个性需求 专用后备发电机、IT冷冻水机房、UPS、机电设备层 大容量电力供应、专用变压器、通讯、电力线槽、气体消防 架空地板150-200mm 单层面积3,000-4,000平方米，净层高2.80-3.3米 需要预留跨层楼板打通口，以便安置接待台和上下楼层沟通,目标租户,垂直分区大面积办公中区办公,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位依据 主要目标租户为30-40家私人银行/律师/专业服务/中国企业 租赁面积预计为500-3,000平方米建筑面积 租赁期限3-5年 预计前五年租金为人民币16元/平方米建筑面积/天 人员密度低，需要保证适当的未来扩租需求,个性需求 IT冷冻水机房、UPS、 大容量电力供应、通讯、电力线槽、电脑接地、气体消防, 架空地板150-200mm 单层面积2,000-3,000平方米，净层高2.80-3.0米,目标租户,垂直分区大面积办公高区办公,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位 超高层区域位置的不可替代性，但单层面积小、垂直高度高， 定位企业形象和品牌展示，并兼具会晤、办公等。,目标客户 国际、国内知名企业,功能描述 主要功能：企业形象和品牌展示、 会晤接待、短期住宿和办公 企业馆冠名、地区馆冠名,超高层豪华全球企业馆,上海中心 SHANGHAI TOWER,会议设施,亮点 商务会议会展、文化艺术活动、24小时信息展示 大型高档宴会厅,功能描述 位于地面的裙房，约15，000平方米建筑面积 为商务活动提供会议、展示、宴会等空间 可全天候关注股票以及各类金融信息,裙房会展信息中心,超高层会议观景中心,亮点 全市最高、最优秀的会议会晤场所 独立的、行政级的观景平台 小型餐饮酒吧配套,功能描述 独立于顶层观光层，建筑面积5，000平方米。 顶级、私密、重大的会晤、会议。 政府接待（巡视整个陆家嘴）和新闻发布的场所,上海中心 SHANGHAI TOWER,分层配套服务中心,亮点 24小时全天候不间断 差异化、多层次的商务配套服务 配套中心与空中庭院结合，提供绿色生态商务休憩空间,功能描述 满足三个层面不同商务需求，每个配套中心面积5000-8000平方米 商务服务区，满足一般商务需求，超市、银行、票务、咖啡等。 24小时餐饮休闲区，提供丰富、便捷、全天候餐饮和休闲服务。 商务交流休闲区，以商业街坊形式，引入小型健身馆、美容休闲馆、专业型书吧、画廊、短租Inn等体验式设施，为繁忙的商务人提供交流、放松、运动平台。,上海中心 SHANGHAI TOWER,商务住宿,市场分析,至2012年，陆家嘴新增五星级客房逾1000套，包括柏悦（174套）、四季（190套）、W酒店（400套），丽兹卡尔顿（276套）等，市场同质化竞争激烈 。,多层次 满足不同层次商务住宿休憩需求，灵活提供小型创新型住宿空间。 差异化 精品酒店：约100套客房，个性化设计和服务 会所公寓：约10-20套，满足高端商务会晤接待短住 SLEEP ROOM 或 REFRESH INN：满足繁忙24小时型商务客短时租用,产品特征,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位依据 完善大楼的功能特性。通过住宿功能，进一步与写字楼形成良性的互动。 作为尊享式休憩体验之一的商务配套功能。,目标客户 国际商务客户以及世界VIP客户,功能描述 客房量预估100套。 引入国际知名品牌，客房设计注重精致和风格，并提供个性化服务。,超高层小规模精品酒店,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位依据 满足高端商务短期住宿需求，并配套企业馆功能。 作为尊享式休憩体验之一的商务配套功能。,目标客户 CEO级商务客,功能描述 客房量预估20套。 可由会所提供管理。,商务会所公寓,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位依据 完善商务配套休憩独特功能，作为商务配套功能之一。,目标客户 繁忙的24小时商务客人,功能描述 提供短时休息功能 由分层配套中心统一管理，提供清洁等一般住宿服务,SLEEP ROOM&REFRESH INN,上海中心 SHANGHAI TOWER,商业娱乐,市场问题,供应：陆家嘴已建成及将建成的商业总量预估在超过 80万平方米。 联动：受地面交通动线影响，难以形成联动聚集效应 仅能依靠地下通道的联动。,差异化。主题鲜明的新奇娱乐的多功能体验馆。 联动性。下沉式广场与地下购物娱乐中心的联动。 隔离性。以绿化景观与地面办公区域的隔离。 突破性。突破8小时以外的空城瓶颈，补充区域休闲娱乐功能。,产品特征,全市最高、多视觉观景台 地下时尚新奇购物娱乐城 绿色生态市民广场和开放的建筑底层空间,细分业态,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位依据 突破8小时以外的空城瓶颈，补充区域休闲娱乐功能 充分利用地铁通道的大量客流，轨道交通客流通过本地下空间，带来商机 人员相对混杂，适合定位主题性时尚娱乐购物城,目标客户 通过地下通道带来的大众人流、项目及项目周边商务人员、住户等,功能描述 主题多功能娱乐馆，全年安排体育比赛、演艺、秀场等活动 并集购物、娱乐、餐饮、休闲功能于一体的商业娱乐城。,地下时尚新奇购物娱乐城,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位依据 为市民和游客提供丰富的社会活动空间。 为上海的窗口陆家嘴带来更多亲近性和社会活动空间,目标客户 上海市民、国内、国际游客,功能描述 提供快餐、饮料、娱乐、留念、活动、开展定期SP或公益活动。,绿色生态市民广场和开放的建筑底层空间,上海中心 SHANGHAI TOWER,定位依据 高层观光模式单一，上海能见度低，形成高层观光的瓶颈 产品定位不仅是看，更是一种城市的体验 塔楼的最高的观景平台具有标新立异的卖点，并提供更多视觉的体验，成为全天候的游览场所,目标客户 国内国际游客,功能描述 如设置IMAX穹顶剧场，观看巨幕电影。 多媒体播放城市变迁，上海中心建造过程的影片。 强调多维度的感官体验。,顶层观光娱乐,观光设施,上海中心 SHANGHAI TOWER,PART 4 经营模式,上海中心 SHANGHAI TOWER,塔楼分区办公+企