2010年第四季度北京优质物业市场回顾及展望报告.doc

世邦魏理仕-2010年第四季度北京优质物业市场回顾及展望报告2010年，北京优质写字楼市场整体呈现出需求增长，租金回升的势头。全年市场吸纳量达77.7万平方米，仅次于2007年的历史吸纳量高峰，比2009年的51.9万吸纳量增加了49.7%。同期，市场供应则仅有40.5万平方米，供应量远少于市场吸纳量，致使北京优质写字楼整体空置率下滑，当前15.2的空置率较三季度下降1.2个百分点，但比去年同期下降5.7个百分点，由此带动北京写字楼租金快速回升，2010年第四季度，北京优质写字楼租金报价为每月每平方米人民币232.3元，较第三季度租金上涨6.6，同比则上升19.5。2010四季度北京优质写字楼市场概况来源：世邦魏理仕东部市场上扬明显 空置压力下降 金融危机阶段，东部区域市场受到冲击最严重，需求下降明显，空置率高位运行，租金大幅下滑。但到2010年，东部优质写字楼市场快速回升，交易量及租金齐升。首先是被抑制的市场需求在2010年逐步得到释放。由于跨国公司多采取全球一体化管理，金融危机期间部分公司停止全球所有办公室搬迁、扩展等有可能增加办公预算的需求，直接导致北京部分外资公司因业务扩展带来的办公需求被迫延期实施。随着全球经济的逐渐恢复，这部分需求在2010年逐渐开始释放，例如甲骨文承租cbd的远洋光华国际中心1万平方米写字楼；松下也在该项目租赁了8千平方米；宝利通在平安国际金融中心租赁了7千平方米；雀巢租赁了位于望京的利星行6千平方米，哈里伯顿和施维雅则都在环球金融中心租下超过4千平方米写字楼面积。在外资需求逐步释放的同时，内资公司也逐渐成为东部写字楼市场需求的主力。年内，有多个内资公司大面积承租东部写字楼交易完成，环球金融中心成为东部地区表现最为亮丽的项目之一。华夏银行、中国智能交通在该项目租赁超过1万平方米，而阿里巴巴、金杜律师事务所在此项目租赁超过9千平方米，中信银行在盈科中心租赁1.4万平方米等。内资公司进入东部写字楼市场，在为东部区域市场带来更多需求的同时，也提升了该地区写字楼整体市场的抗风险能力。在需求增加的同时，市场供应也开始放缓，从而导致东部地区写字楼整体空置率明显下降，cbd区域表现最为明显。金融危机前期，cbd由于供应集中且量大，造成该地区在2008年底时空置率曾高达36.9%，经过两年的市场吸纳，特别是2010年市场迅速回暖，需求猛增，到年末，cbd区域写字楼整体空置率以下降到23.7%，市场压力已得到释放，并带动该地区写字楼租金回升，到2010年底，cbd区域优质写字楼租金报价回升到每月每平方米249.3元，较2009年同期上涨21%。西部市场供不应求 租金上涨在东部区域优质写字楼市场整体回暖的同时，西部区域市场则处于供不应求的状态中。到2010年第四季度，金融街和中关村两个商务区市场整体空置率分别为3.7%和1.6%，两区域几乎已没有空余面积可供选择。造成上述两区域整体空置率低的原因一方面是两区域市场需求旺盛，另一方面，金融街和中关村在连续6个季度中分别只有3.7万平方米和2.5万平方米写字楼面积落成，新增供应无法满足市场需求。随着国内金融业的快速增长，新的金融机构对写字楼不断产生需求，同时，原因金融机构也有提升自身形象的需要，金融街就成为这类需求的首选。而此类机构对租金承受能力较强，造成金融街写字楼租金在2010年升幅达29%，为各主要商务区租金年度增幅之首。而需求平稳的中关村区域写字楼租金在2010年也录得11%的升幅。四季度优质写字楼租金售价对比来源：世邦魏理仕未来市场预期乐观 预计2011年北京将有五个优质写字楼项目落成，为市场提供39万平方米写字楼面积。供应量持续下降，北京优质写字楼租金预期乐观。重点区域cbd预期只有一个项目落成，供应压力将持续减弱，在经历了2010年市场大幅吸纳后，该区域市场将进入存量消化阶段。金融街和中关村则没有新项目落成，供不应求的矛盾将更加突出。需求方面，中国经济已步入平稳增长期，北京写字楼市场需求也将持续上升。2010年写字楼市场发展势头将延续至2011年，特别值得关注的是2010年市场需求没有明显的行业分布，几乎囊括传统制造、能源、医药、高科技、金融、咨询等写字楼主要租户行业类型，从另一个侧面也反映出北京写字楼市场需求正超着更加健康的方向发展。2010年第四季度写字楼主要投资成交 海南航空购买北京朝阳区丰树大厦 成交总价13亿元 中国人民财产保险有限公司购买北京西城区时代广场 成交总价33亿元 瑞安建业购买上海浦东21世纪大厦(酒店/公寓/停车库部分) 成交总价9.3亿元 友邦保险购买上海虹口盛邦国际大厦 成交总价11.6亿元 2010第四季度北京商铺市场概览来源：世邦魏理仕第四季度北京商铺市场大幅反弹，但由于受2011年新增供应压力，租金将缓慢上升。市场大幅反弹 2010年，北京市优质零售物业市场大幅跃升，零售商在经历了过去两年全球金融危机的低谷后，开始大肆扩张，以占据在未来市场中的有利位置。新增供应量和吸纳量分别达到了空前的123万平方米和100万平方米，较2009年同比分别增长了355和357%。受大量新项目入市的影响，整体空置率仍在继续攀升，在2010年年末达到12.0%，同比上升了1.7个百分点。相对较高的空置率和新项目竞争抑制了租金反弹的速度，整体租金水平以较为缓慢的速度回升，首层和二层租金均同比上升了12.7%至每天每平方米33.7元和22.7元，租金水平距2008年的峰值已非常接近。核心商圈奢侈品扩张明显 百货带动郊区商业在经历了金融危机的低迷和洗礼后，增长迅速和表现出色的中国市场成为奢侈品零售商争夺的前沿阵地。从2010年，特别是下半年开始，主要奢侈品商均开启了扩张步伐，lv、gucci、burberry、coach、tiffany、dior、salvatore ferragamo、armani、hugo boss、dolce&gabbana、lanvin、montblanc和bottega veneta均已开设或已确定开设新店。而在本地政府和业主的努力下，进驻北京的新品牌数量也有显著增长，balenciaga、gap、mulberry、graff diamonds、balmain、godiva、moncler、adolfo dominguez、fabi、pal zileri、alviero martini、windsor、joop、strellson、juice、fratelli rossetti和badgley mischka等品牌成为北京零售市场上的新成员。此外，珠宝的零售份额在2010年有了较大的增长，成为增长最快的零售品，珠宝类品牌在各新项目的扩张已成为市场的普遍现象。老佛爷与i.t组建合资公司，整租下金融街西单广场商业部分，将开设亚洲首家老佛爷百货。百货在郊区的扩张也引人瞩目，随着核心商圈竞争的加剧，北京快速发展的郊区新兴住宅区域成功地吸引了许多百货的注意，而百货较为成熟的运营模式也解决了许多缺乏零售物业运营管理经验的业主的困境。永旺、tesco、王府井百货、华堂、华联、银泰等均在市场上积极的寻找新的扩张机会。此外，高端超市ole、blt、bhg market、city super和city shop也开始进入北京市场并大规模扩张。购物中心营业状况两极分化零售市场的火热推动了零售商的扩张，但多数新项目惨淡的开业率和管理能力使得许多零售商望而却步。相反，热门商圈的热点项目更受主要零售商的青睐，这使得经营状况良好的项目得以提升租金水平。而多数新项目业主仍面临较大的招租压力，在经历了数年的筹备和招商困境后，许多项目不得不选择以较低的开业率方式来进入市场，以期望在市场回暖时期能够吸引更多租户。而市场上涌现的大面积新增零售空间和业主吸引零售大牌的努力，也使得许多零售商得以通过较低的租金水平在北京开设规模更大的旗舰店来占领市场。包括万宝龙在三里屯village北区将开设全球最大的旗舰店，面积约1,500平方米；gap在北京apm开设的1,165平方米的旗舰店；burberry在亚洲最大的旗舰店在耀莱新天地开业，三层店面积约1,200平米；louis vuitton也将在国贸西楼开设其旗舰店。零售物业投资交易异常活跃至2010年下半年开始，零售物业项目交易异常活跃，多宗交易在下半年完成。银泰百货以16.125亿港元收购恒基地产拥有的北京燕莎友谊商城的50%股权。东方银座广场和京港城市广场也再次易主，被东方银座卖给一私人买家。盛金天桥商厦以4.6亿元被拍卖。北京城乡出资2.61亿元购买位于北京市丰台区的美域家园北区3号楼物业用于开发超市。此外，伴随着北京零售市场的快速变化，一些机构投资者也在积极寻找合适的投资和扩张机会。未来市场将加速升级2011年，预计还将有17个项目入市，总建筑面积达120万平方米。大量新项目的不断入市，给业主继续带来压力，不得不提升自身管理和