2011年5月湖北黄冈黄州区商业情况市调报告.doc

黄州区商业情况市调报告市调时间：2011年3月14日2011年3月18日市调地点：黄州区主要商业区：奥康步行街、考棚街、胜利街、摩尔城市调目的：通过此次市调，全面了解黄州区现有的商业现状及租金水平、业态分布、配比、经营状况、发展过程，为本项目招商工作能顺利开展，作好前期铺垫。市调内容：黄州区商业分布图奥康步行街1、地理位置：北临胜利街，南接八一路2、商业分布及经营类别：奥康步行街平面分布图1楼：街道分布：（上图所示，从左到右排列）第一条街道：主街道由北边胜利路入口a区起，沿c区、e区、西广场d区、f区至南边八一路入口g区止；第二条街道： b区内置的中心街道；第三条街道：b区与i区之间为儿童世界；第四条街道：i区中的女人世界。商业体量：约367间（不包括d区一楼通信广场内铺；其中空置、转让、装修中约16间，该类型商铺主要分布在i区的女人街）。经营体量：约218户（其中包括同品牌分店）。 经营类别：品牌男装：17户（占1楼经营体量的8%）； 品牌女装：35户（占1楼经营体量的16%）； 运动系列：31户（占1楼经营体量的14%）； 休闲系列：19户（占1楼经营体量的9%）； 品牌鞋类：11户（占1楼经营体量的5%）； 皮具箱包：8户（占1楼经营体量的4%）； 内衣、饰品：15户（占1楼经营体量的7%）； 儿童系列（童装、玩具）：19户（占1楼经营体量的9%）； 潮流服饰：51户（占1楼经营体量的23%）； 护肤、美发：5户（占1楼经营体量的2%）； 眼镜、药店：4户（占1楼经营体量的2%）； 西式快餐、糕点：3户（占1楼经营体量的1%）；234楼：经营类别：b区：2楼：工贸家电 3楼：森奥家居城 c区：2楼：钱柜ktv、苏菲雅婚纱摄影 d区：2楼：真快活美食、电玩总动员 3楼：菲特网络会所、菲特健身会所 4楼：兴汇影城 e区：3楼：皇家春天婚纱摄影、辣翻天火锅城、 女子生活馆 f区：2楼：有意思西餐厅、布艺广场 3楼：喜唰唰火锅城 4楼：伯爵酒吧 g区：3楼：魅力女人生活馆 4楼：薇薇新娘婚纱摄影 i区：2楼：新诗雅专业美容 3楼：剑威跆拳道馆、少儿拉丁舞3、租金水平：第一条街：平均租金水平约200元/月（实际使用面积）第二条街：平均租金水平约125元/月（实际使用面积）第三条街：平均租金水平约100元/月（实际使用面积）第四条街：平均租金水平约40元/月（实际使用面积） 4、配套费用：物业费：2.75元月5、经营环境：优势：1、地段好、中心商业区；2、现代型的商业物业；3、商业氛围成熟；4、业态组合较为丰富；5、较为舒适的购物环境；6、商业管理公司统一经营管理；7、规模较大的开放式商业中心。劣势：1、停车位较少； 2、商业街内指示牌不明确； 3、缺乏女性个性消费，如饰品店、美甲等； 4、部分业态规划不合理，如b区3楼的森奥家居城，货物搬运不方便； 5、配套设施未完全投入使用，如中心广场的扶梯未开动； 6、上楼楼梯太窄，不能很好的疏导客户上楼，导致2楼以上消费群体量少。6、备注：此次市调了解到，第4条街道女人街的人气不足，导致商铺空置以及转让现象，商业管理公司即将对经营业态进行调整。b区的2、3楼也将进行调整，目前初定方案为淘宝城。考棚街 1、地理位置：北临胜利街，南接八一路2、商业体量及经营类别：经营体量：194户：品牌服饰类（其中含：男装、女装、运动、休闲类）：24户箱包、鞋类：27户 内衣、饰品类：20户大众、潮流服饰类：64户 儿童系列类：10户 护肤、美发类：4户 其他类（其中含：餐饮、日杂、副食、糕点、药店等）：45户空置、装修商铺：10间3、租金水平：平均租金水平约85元/月（实际使用面积）4、商业业态：a、业态分布凌乱；b、影响力品牌量少；c、属于中低端消费群体。5、经营环境：a、街道凌乱无序；b、街道无统一规划;c、沿街商业改建困难;d、提供不了与购物相结合的配套设施，例：停车场、休闲广场等；e、提供不了一线品牌入住通山的合适场所;f、营造不了好的商业氛围；g、没有统一的商业管理。胜利街 1、地理位置：东门路交叉口至老黄州商场2、商业体量及经营类别：经营体量：196户：品牌服饰类（其中含：男装、女装、运动、休闲类）：19户箱包、鞋类：10户 内衣、饰品类：10户大众、潮流服饰类：25户 儿童系列类：3户 护肤、眼镜、美发类：18户 商超：3户 其他类（其中含：餐饮、日杂、副食、糕点、电子产品、药店等）：108户空置商铺：21间3、租金水平： 东门路交叉口至考棚街交叉口：平均租金水平约100元/月（实际使用面积）（注：其中七一商场对面有13间商铺由居民房改建，层高约为2.6米，宽度约为2.5米，该段商铺实际使用面积约65元/月。） 考棚街交叉口至老黄州商场）：平均租金水平约50元/月（实际使用面积）4、商业业态：a、业态分布凌乱；b、影响力品牌量少；c、商业经营体量很少； d、事业单位较多，隔断商业的连续性。5、经营环境：a、街道凌乱无序；b、街道无统一规划;c、沿街商业改建困难;d、提供不了与购物相结合的配套设施，例：停车场、休闲广场等；e、提供不了一线品牌入住通山的合适场所;f、营造不了好的商业氛围；g、没有统一的商业管理;h、不是理想的购物消费场所。 摩尔城 1、地理位置：东门路交叉口处2、商业业态分布及经营类别：外街：副一层：喜刷刷火锅城 真快活美乐园娱乐城（电玩*网吧*台球*西式快餐*特色小吃） 一层：武商量贩（副食、小商品、百货等） 二层：武商量贩（家电、服饰等） 三层：共有商户：10家 装饰公司：2家 美容中心：2家 旅行社：1家 玉器行：1家 投资公司：1家 婚纱摄影：1家 婚庆公司：1家 印务公司：1家 往上为住宅内街：一层：共有商铺44间 主营：潮流服饰 尚在营业：16家 空置商铺：50%以上 二层：共有商铺48间 商户12家 培训类：8家 网吧：1家 装饰公司：1家 广告公司：1家 游戏开发公司：1家 美容类：1家3、现租金水平：内街：东门路入口处：平均租金水平约80元/月（实际使用面积） 一层：平均租金水平约20元/月（实际使用面积）内街一层原定租金为：第一年：平均租金水平约55元/月实收租金：6个月（4月份开街）第二年：平均租金水平约68元/月实收租金：6个月（按第一年租金标准）第三年：平均租金水平约78元/月实际租金水平为现租金水平 4、商业现状分析：a、影响力品牌量少；b、属于中低端消费群体；c、主营业态与摩尔概念不符；d、外街与内街业态无法很好的衔接，导致内街经营惨淡。 备注：该项目于2009年4月份开街营业，内街由于经营惨淡，当年9月业主、商户集体闹事，商户拒缴租金，导致业主拒付后续按揭款项。 该项目目前没有物业公司。市调分析：1、商业情况分析：黄州区目前的商业分布情况，中低端消费群体以考棚街商业街为主，中高端消费群体以奥康步行街为主。奥康步行街为新型成熟商业区，业态规划集中，大量品牌商家入驻；考棚街为老商业街，人口流动量虽大，但购物环境极差，品牌入驻量少，以年轻个性潮流服饰为主。2、月租水平分析：奥康步行街为主要商圈，平均租金水平约120元/月，此步行街为新型成熟商业区，贯穿于胜利街与八一路两条主干道，人口流动量大，业态规划集中，大量品牌商家入驻，锁定了消费群体，经营商户收益稳定；考棚街平均租金水平约85元/月，此商业街为老商业街，贯穿于胜利街与八一路两条主干道，人口流动量虽大，但购物环境极差，品牌入驻量少，以年轻个性潮流服饰为主，属于年轻的中低端消费群体场所。胜利街平均租金水平约75元/月，此条街道起到了黄州区各商圈的连通作用，聚集了各事业单位，人口流动量大，但商业体量较少，消费场所不多。此条街西段考棚街交叉口至老黄州商场路段空置商铺很多，转让现象频发，主要原因在于商圈向东转移。3、商业业态分析：黄州区目前的商业业态主要