XX县XX镇成教中心学员公寓楼项目可行性研究报告.doc

目目 录录 第一章第一章 总论总论.1 第一第一节节 项项目名称及承目名称及承办单办单位位.1 第二第二节节 可行研究可行研究报报告告编编制制单单位位.2 第三第三节节 可行性研究的依据与范可行性研究的依据与范围围.2 第四第四节节 项项目概况目概况.3 第二章第二章 xx 县县住宅市住宅市场场分析分析6 第一第一节节 县县域概况域概况.6 第二第二节节 市市场场分析与分析与项项目定位目定位.7 第三章第三章 发发展展规规划、划、产业产业政策和行政策和行业业准入分析准入分析 10 第一第一节节 建建设设条件条件.12 第二第二节节 建建设设内容及内容及规规模模.14 第三第三节节 规规划建划建设设方案方案.15 第四章第四章 节节能、能、节节水方案分析水方案分析 22 第五章第五章 建建设设用地合理性分析用地合理性分析.26 第六章第六章 环环境和生境和生态态影响分析影响分析.28 第七章第七章 劳动劳动安全安全卫卫生与消防生与消防.33 第一第一节节 劳动劳动安全安全卫卫生生.33 第二第二节节 消消 防防33 第八章第八章 项项目目实实施施进进度与招度与招标标方案方案.36 第一第一节节 项项目目实实施施进进度度.36 第二第二节节 项项目招目招标标方案方案.37 第九章第九章 投投资资估算及效益分析估算及效益分析.40 第一第一节节 投投资资估算和估算和资资金筹措金筹措.40 第二第二节节 效益分析效益分析.43 第十章第十章 不确定性分析不确定性分析.46 第一第一节节 盈盈亏亏平衡分析平衡分析.46 第二第二节节 敏感性分析敏感性分析.46 第十一章第十一章 风险风险分析及分析及对对策策.47 第十二章第十二章 项项目目结论结论与建与建议议.50 附表附表 附表附表 1：项目总投资估算表 附表附表 2： ：前期费用分项估算表 附表附表 3： ：项目总投资使用计划与资金筹措表 附表附表 4： ：借款还本付息表 附表附表 5： ：销售收入、销售税费及附加估算表 附表附表 6： ：利润表 附表附表 7： ：敏感性分析表 附表附表 8： ：项目现金流量表 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 1 第一章第一章 总论总论 第一第一节节 项项目名称及承目名称及承办单办单位位 一、一、项项目名称目名称 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 二、 、项项目承目承办单办单位位 单位名称：xx 县东信房地产开发有限公司 法定代表人： 项目联系人： 联系电话： 三、三、拟拟建地址建地址 项目拟建于 xx 县振兴街西首。 四、四、项项目承目承办单办单位位简简介介 本项目 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目拟由 xx 县东 信房地产开发有限公司开发建设。xx 县东信房地产开发有限公 司注册资本金 1000 万元，办公地点为 xx 县东环路中段西侧。公 司现有职工 10 人，工程技术、销售、财务负责人均具有相应专业 中级以上职称，公司内设开发部、行政部、工程部、财务部、物业管 理部及销售部等部门。 公司遵从“以人才为根本，以市场为导向，以社会效益和经济 效益为中心”的发展宗旨，集合了一批多年从事房地产开发经营的 专业技术力量和致力于房地产事业的有志之士，发扬求真务实、拼 搏进取、无私奉献的创业精神。在已经实施开发的项目中，取得了 显著的成绩，得到了社会各界的广泛认同，在社会上树立了良好的 企业形象。 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 2 第二第二节节 可行研究可行研究报报告告编编制制单单位位 一、一、编编制制单单位名称位名称 二、工程咨二、工程咨询资询资格格证书编证书编号号 三、三、资质资质等等级级 四、四、发证发证机关机关 五、法定代表人五、法定代表人 第三第三节节 可行性研究的依据与范可行性研究的依据与范围围 一、可行性研究的依据一、可行性研究的依据 1、承办单位关于编制项目可行性研究报告的委托合同 2、 中华人民共和国城乡规划法 3、 民用建筑设计通则（jgj37-87） 4、 中华人民共和国建筑法 5、 城市居住规划设计规范（gb50011-2001） 6、住房和城乡建设部文件关于住房城乡建设系统贯彻落实 中央扩大内需促进经济增长重大决策有关问题的通知 7、 山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 8、 xx 县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 9、国家有关法律、法规、规划及产业政策 10、项目承办单位提供的基础资料 二、可行性研究的范二、可行性研究的范围围 根据项目单位委托要求，本项目可行性研究的范围主要是： 1、当地住房发展状况 2、建设规模 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 3 3、建设条件及地址选择 4、建设工程方案 5、环境保护和节能 6、物业管理 7、项目进度计划安排 8、项目招投标 9、投资估算及资金筹措 10、经济效益分析 11、社会效益评价 第四第四节节 项项目目概况概况 一、一、项项目名称目名称 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 二、二、项项目承目承办单办单位位 xx 县东信房地产开发有限公司 三、建三、建设设性性质质 新建 四、四、项项目目选选址址 拟建于 xx 县振兴街西首。 五、五、项项目主要建目主要建设设内容与建内容与建设规设规模模 本项目规划占地面积 2500.2 平方米，项目建设公寓住宅楼 1 栋，层数为 6 层，建筑面积 5880 平方米。 五、五、项项目目进进度度计计划安排划安排 项目建设期为 1 年，计划 2010 年 12 月-2011 年 1 月进行前期 手续的办理，在 2011 年 2 月工程开工建设，争取在 2011 年 12 月 完成项目建设。 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 4 六、六、项项目投目投资资估算及估算及资资金来源金来源 本项目总投资 963.0 万元，其中土地费用 139.0 万元，工程费 用 597.4 万元，前期费用 167.3 万元，建设单位管理费 9.0 万元，预 备费 38.7 万元，销售费用 11.6 万元。 资金来源：全部为承办单位自筹资金。 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 5 第五第五节节 主要技主要技术经济术经济指指标标 本工程主要技术经济指标详见下表。 主要技主要技术经济术经济指指标标表表 序号指标名称单位指标备注 一项目居住区用地面积平方米 2552 二总建筑面积平方米5880 二容积率2.3 三绿化率%35 四项目总投资万元963.0 1其中：土地费用139.0 2工程费用万元597.4 3前期费用万元167.3 4管理费用万元9.032.12 5预备费用万元38.7 6销售费用万元11.6 五资金筹措 1全部企业自筹万元963.0100% 六投资利润率%10.55 七建设期年1 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 6 第二章第二章 xx 县县住宅市住宅市场场分析分析 第一第一节节 县县域概况域概况 xx 县位于鲁西平原西部，北与冠县、东昌府区为邻，东以金 线河为界与阳谷为邻，南以金堤河为界与河南省范县相连，西部和 西南部分别与河北省大名县、河南省南乐、清丰、濮阳市接壤，处 于冀鲁豫三省交界处，地处北纬 35463625，东经 115 2011544。南北长 68 公里，东西宽 32 公里，总面积 1387.74 平 方公里，约占聊城市全市面积的 15.88%。 xx 县辖 20 个乡镇，4 个街道办事处，1154 个行政村，24 万 户，99.6 万人，总面积 1416 平方公里，是聊城市面积最大、人口最 多的县。全县有汉、回、壮、朝鲜等 20 个民族，汉族人口占 98.89%。近 10 年来，xx 县人口自然增长率相对稳定且较低，平均 维持在 0.314%，开始进入人口较低增长阶段。xx 县 2006 年人口 平均密度为 704 人/km2，高于聊城市平均水平，是全国平均人口 密度的 4 倍多。 2008 年，全县生产总值达到 140.4 亿元，增长 13%；地方财政 收入完成 2.1 亿元，增长 14%，税收占财政收入的比重达到 80%； 全社会固定资产投资完成 49.2 亿元，增长 30.9%；社会消费品零售 总额达到 56.6 亿元，增长 23.2%；城镇居民人均可支配收入达到 10292 元，农民人均纯收入达到 5115 元，分别增长 9.3%和 14.5%； 全县金融机构存款余额达到 67.5 亿元，比年初增加 13.6 亿元。 在县委、县政府的领导下，坚持重质量、建精品、求效果，推动 县城建设再上新水平。完成徒骇河两岸和莘亭路两侧控制性详细 规划，编制了诺德茂商业步行街、如意公园的前期规划。燕塔主体 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 7 和夜景工程竣工，徒骇河公园三期工程和莘州大桥已经开工建设。 县污水处理厂平稳运行，实现了城区集中供暖，启用了新水厂，伊 园街东段改造形成了路基。改革了城市环卫体制，开展了环境综合 整治活动。乡镇驻地一条街规划建设取得新的进展。大力加强城乡 基础设施建设，全县新修改造农村公路 281 公里，新建乡镇客运 站 8 座，农村通油路率、通客车率分别达到 95%和 98.5%；新增通 自来水村庄 33 个，沼气用户达到 1 万多户。 第二第二节节 市市场场分析与分析与项项目定位目定位 一、一、xx 县县住宅市住宅市场场情况情况 近几年随着当地经济的迅速发展，房地产业在 xx 县的发展 较快，但也存在几个方面的问题。 一是现房总量小。目前，已经在前几年开发成熟的小区仅有伊 园小区、莘府花园、福佑花园等。近两年开发成片的小区也只有宏 运、永安等为数不多的几个小区。从最近几年住宅建设的速度来看， xx 县每年的建设量均较小。xx 县是一个近百万人口的农业大县， 随着养殖、大棚种植等农村经济的快速发展，农民进城务工经商、 投资置业人口越来越多，他们也将占有本来为数不多的住宅房源， 进一步拉大了住宅缺口。 二是在建住宅工程的数量不能满足当地的消费需求。据统计， xx 县在建和批准住宅开发工程 5 个，面积在十几万平方米，但一 开盘就被抢购一空，消费者选择的空间很小。 三是 xx 县房价开始攀升。前些年，xx 县住宅价格一直处于 聊城各县市较低水平，2007 年前，每平方米在 1300 元以内。随着 需求量的不断增加，土地、建设等各项规费逐步正规征收，各种建 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 8 筑原材料价格上涨的影响，xx 县房地产住宅价格开始节节攀升， 目前平均成交价达到了每平方米 1800 元，最高成交价达到每平方 米 2200 元，是历年来增幅最大的一年。综合各方面来看，xx 县房 地产价格在短期内回落的可能性很小，或者说仍有小幅的上升空 间。因此，xx 县在房地产发展仍有有较大的空间，整体市场较好。 二、本二、本项项目区域情况分析目区域情况分析 本项目具有较好的区位优势，项目区毗邻 xx 县巾被厂，安庄 干沟东侧，项目周围设施较为齐全，交通便利，建成后将会成为当 地环境优美、舒适宜居的精品社区；并且项目位于燕塔办事处郝庄， 基于建设新农村的号召，当地很多村民已经与项目承办单位达成 了购房意向，项目的销售情况较好。 三、物三、物业业等配等配备备服服务务情况分析情况分析 由于 xx 县整体房地产的发展落后于其他县市，当地的物业 管理起步晚、发展速度慢，零星的住宅区和临街商住楼的物业管理 存在空白。多数房地产开发商房子销售完了，不注重后期的物业管 理服务，给业主造成很大的不便。本项目计划引入较好的物业管理 公司对小区物业进行全方位的物业管理，达到 xx 县当地的最高 档次。 现在房地产开发项目的物业管理服务，不仅仅是传统意义上 的保安、保洁服务，而是更加细致周到的全方位服务。业主在选择 楼盘时，具有优质的物业管理往往会吸引更多的消费者的眼光。 四、四、项项目定位目定位 本项目计划打造 xx 县城区西部住宅的亮点，争取成为 xx 县房地产业的领军项目；把项目建设成为 xx 县优质精品工程，成 为居住证的优美家园、温馨港湾，形成以人为本、和谐共处、自然 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 9 健康、富有朝气的小区文化。凭借项目设计理念的新颖，住宅质量 的放心，物业管理的周到，给消费者营造一个舒适、舒心的居住小 区。 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 10 第三章第三章 发发展展规规划、划、产业产业政策和行政策和行业业准入分析准入分析 一、一、发发展展规规划分析划分析 拟建项目严格按照xx 县城市总体规划明确的城市定位， 依据 xx 县城市发展“十一五”规划纲要，在 xx 县城市建设发展 总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本， 创建和谐社会”的主题，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借 用周围环境烘托主题的目的。 二、二、产业产业政策分析政策分析 整个国家产业技术政策共分五大部分，其中第四部分重点产 业技术发展方面中对建筑业明确要求要大力提高工业化、现代化 水平，加强技术攻关，着力发展城市规划、勘测、设计和城市地下 空间开发利用技术；隔震、减震和振动控制等抗震防灾技术；住宅 结构体系技术、建筑节能技术、建筑智能化技术；高效建筑施工机 械与装备技术；先进的施工工艺、技术及混凝土新技术、钢结构技 术；城市供水、燃气关键技术和装备技术；开发适应环保要求和城 市大运量需求的新型城市交通工具及其系统运行的高效能管理技 术；开发密封性能好、防腐蚀、防水的化学建材产品。 随着我国住房制度改革进一步深化,以及福利房逐步退出市场， 商品房将大行其道，而根据建设部发改委发布的经济建设用住房 管理办法的通知（建住房200477 号），今后我国将鼓励建设中小 型户型的经济适用住房，根据建设部最新出台的关于落实新建住 房结构比例要求的若干意见(以下简称意见)的规定，套型建筑 面积 90 平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达 到 70%。 本项目的开发建设主要为了响应 xx 县城市整体规划要求， xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 11 面向当地工薪阶层及周边地区居民出售，以 90 平米以下的经济用 房为主，符合国家产业政策及相关标准。 三、行三、行业业准入分析准入分析 从事房地产开发的企业须具备建设行政主管部门颁发的相关 资质，xx 县东信房地产开发有限公司在办理相关手续后，具备行 业准入的基本条件，在进行有关手续办理后可进行项目的开发建 设。 项目经批准建设后，要严格按照国家的有关法规政策实施管 理，严格执行工程建设“六制”，严格履行建设程序，健全项目法人 责任制，成立项目班子，项目法人对工程负责。按规定办理招投标， 质量监督，工程监理等手续。 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 12 第四章第四章 项项目目规规划建划建设设方案方案 第一第一节节 建建设设条件条件 xx 县东信房地产开发有限公司拟开发的 xx 镇成教中心学 员公寓楼项目位于 xx 县县城，周边环境较好，适宜居住小区的建 设。 下面对项目的建设条件进行分析： 一、自然条件一、自然条件 1、地形、地貌 本项目拟建位置场地地形平坦，地面高程差异不大。 地貌属黄河冲积平原，地貌单元单一。 2、地下水 该场地地下水为第四系孔隙潜水，地下水年变化幅度 1.0 米 左右。地下水静止水位埋深介于 3.0-3.5 米之间，平均相对标高- 2.95 米。地下水的主要补给来源为大气降水及徒骇河的侧补，主要 排泄方式为大气蒸发及工农业用水及缓径流。根据附近的地下水 水质分析资料，该区地下水水质呈弱碱性，不含侵蚀性 co2，对混 凝土及其中钢筋不具备腐蚀作用。 3、地震效应 场区位于华北地台，辽冀台向斜南翼，聊城凹陷东缘，聊城- 兰考断裂带在本区的走向为 ne30-40 度。倾向 nw，倾角 40-60 度。 聊考断裂为本区最大的构造带，为鲁西隆起与临清坳陷两个构造 单元的转换带。该断裂是由一系列 ne 走向的西侧正断层组成的 破碎带，其地震活动的主要特征为： （1）地震主要沿断裂分布，且发震部位多北东向的聊考断裂与 某些近东西向次级断裂的交汇部位。 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 13 （2）由于下部地壳构造活动的差异，致使本区历史地震区存在 阶段性差异，6 级以上地震都发生在南段，北段地震一般为 45 级。 （3）地震活动具有一定的周期性。 4、气象条件 根据聊城市气象部门提供的资料，聊城市属于暖温大陆性季 风气候区，具体气象资料数据如下： （1）风向 常年主导风向：ssw 冬季主导风向：ene 夏季主导风向: ssw （2）风速 最大风速：33.3m/s 冬季平均风速：3.2m/s 夏季平均风速：2.8m/s （3）气温 年平均气温：12.8 极端最高气温：39.5 极端最低气温：19.7 （4）相对湿度 最冷月平均相对湿度：54 最热月平均相对湿度：73 全年平均相对湿度：56 （5）降水量 年平均降水量：600 年最大降水量：723.7 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 14 日最大降水量：298.4 时最大降水量：190 （6）最大积雪厚度：190 （7）最大冻土厚度：44 二、周二、周边环边环境条件境条件 本项目区位于 xx 县振兴街西首，项目周边设施较为齐全，交 通便利，附近有 xx 县农信社、xx 县党校、中日友好医院、国棉学 校，居住环境良好。 三、外部配套条件三、外部配套条件 xx 县供水、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进 展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改 观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。 1、给水 主要是生活用水，消防用水和其他用水等,供水水源为 xx 县 自来水公司，供水普及率将达到 100。根据 xx 县城市总体规划， 沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的 供水形式，以确保用水的安全性和可行性。 2、排水 本项目排水实行雨污水分流体系。为减少埋管深度，雨水管可 以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排 放标准后接入市政污水管道。 3、供电 本项目用电由 xx 县供电部门统一解决本项目用电。 第二第二节节 建建设设内容及内容及规规模模 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 15 本项目规划用地性质为居住用地，项目占地 2552 平方米。根 据用户和开发需要，结合容积率要求和“以人为本”的建设理念，为 业主提供舒适的居住环境，在项目区土地内建设多层住宅楼 1 栋， 层数为六层，总建筑面积 5880 平方米，绿化率 35%。 第三第三节节 规规划建划建设设方案方案 一、一、设计设计依据和依据和设计设计理念理念 1、设计依据 （1）项目设计任务书。 （2）地块规划设计条件。 （3）土地储备中心储备土地用地规划设计条件附图 （4）有关国家的规划及建筑设计标准、规范、规定。 2、 、设计设计指指导导思想思想 本着“以人为本”的设计理念，以人为核心，以不破坏周围的自 然景观为先导，以提高居住环境质量功能，满足不同心理需求和丰 富多彩的居住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建 筑新颖、环境优美且充满良好民风氛围和居民交往空间的现代化 景观式商业居住小区。 3、 、设计设计原原则则 本项目设计总则为：高起点规划、高水平设计，体现“生态园林 型”城市建设思路，符合“大绿地、大空间”规划要求，并严格按国家 和地方颁布的法律法规及聊城市城市规划管理办法的要求设计。 本项目贯彻以人为本的思想，以建设人文型、生态型居住环境 为规划目标，创造一个布局合理、功能齐全、交通便捷、绿意昂然、 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 16 生活方便、具有文化内涵的高品质小区，注重居住地的生态环境和 居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展 思想，把提高人居环境作为规划设计、绿化空间的流动改善居住地 生态环境。完善的配套设施，方便的交通系统，宜人的空间设计以 及休闲、娱乐场所的配备，将有助于居民生活质量的提高。体现合 理、合适、方便、安全的指导思想，着力建成一个功能合理、公共设 施配套、室内外环境优美、建筑新颖、交通方便，经济实用的“生态 园林型”居民小区。为了适应时代发展的要求，小区的建筑风格和 形式不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体 现建筑的时代气息和 21 世纪新的居住理念。使小区居民在享受生 活方便的同时，感觉到现代文化的时代气息。 设计理念体现在建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐 发展”这一中心主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消 费者人际、精神和心理上的需求和沟通，从规划、设计、营销等方 面创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的住宅小区与 周边建筑环境协调统一。 因此，在本项目的规划与建筑设计中，本着如下规划设计原则： （1）综合服务配套设施齐全，智能化管理。 （2）户型设计多样化、实用化、时尚化、新颖化。 （3）体现小区本身独特的整体建筑风格魅力。 二、二、项项目目总总体布局体布局 根据项目的要求总建筑面积 5880 平方米，住宅楼 1 栋。 在整个项目区设置一块集公共活动、休闲娱乐为一体的多功 能广场，以保证该地块南北两端居民均能做到景观与休闲共享，各 住户也在由此而形成的丰富而富于变化的环境空间中真正得益。 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 17 在小区总平面规划内，充分本着“经济、适用、坚固、美观”八字方 针，合理化布局，小区内有商场、幼儿园、会所等，充分体现了“以 人为本”的原则。 1、空间安排 在有限的土地上合理提高建筑密度，尽可能多地解决住宅需 求；既满足开发商的利益，同时又要创造出具有特色、舒适怡人的 城市居住环境，让居民意识到这是他们理想的住所，从而产生一种 归属感和自豪感这就是本设计所追求的境界。 本小区住宅为 1 栋多层住宅楼，留出大面积绿化，形成特有的 界定空间，创造多层次的空间环境和城市景观，形成丰富的城市轮 廓线，空间立体发展，多层次利用。 小区绿化活动空间结合园林绿化小品的设计，安排了不同功 能性质的空间，供不同年龄的居民使用，并充分考虑了方便残疾人 使用无障碍设计。 考虑到小区周边区域的规划要求，从建筑群体空间上取得层 次感，使小区周边的街景变化丰富。 总体布局特点是：强调各住户景观、环境、朝向及交通安宁度 “均好性”。一方面使中心绿地、宅间绿地等各景观节点尽可能多地 覆盖和照顾到大多数住户；另一方面，各房型分布的位置与其所拥 有的临窗景观密切有关：大面积户型均分布在景观资源最为优越 之处，反之，小面积户型则需突出其“经济性”，景观档次相对较低。 另外，在设计中也着力将各景观节点均匀分布，并形成各节点之间 的沟通和有机的联系，各住户也在由此而形成的丰富而富于变化 的环境空间中真正得益。保证住宅朝向良好。建筑形态除保证自身 优美外观外还有利于室外环境的塑造，创造出有收有放，步移景异 的景观效果。在小区总平面规划内，充分本着“经济、适用、坚固、 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 18 美观”八字方针，合理化布局，充分体现“以人为本”的原则，力求使 整个小区成为精品。 2、交通组织及道路规划 小区道路交通系统规划力求通而畅，这样既可避免外部车辆 穿越小区，又可使小区住宅建筑灵活布置，空间生动而富有文化。 采用人车分流的交通组织方式，外围设置自由式布置的行车道，沿 中心开放空间为完全的步行系统。 在人流组织系统设计和物流组织系统设计上充分考虑“以人 为本”的指导思想，实现人车分流，畅通无阻，避免出现交通事故。 3、绿化系统规划 小区绿地系统规划应遵循以下原则： （1）小而精致，切含主题定位。 （2）充分利用空白，营造主体化，丰富层次感。 小区绿化系统与人行系统密切结合，分布于小区各个角落，为 良好的环境景观设计创造了优越的条件。主入口道路由西向东纵 贯整个小区，以庄重而极富气势的园林风格为主，成为整个小区的 景观主轴。均以自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了 景观性格的构成，给环境的严谨中抹上一道回归自然的轻松色彩。 充分考虑到居民的交往需要，给他们创造一定的交往场所，在 组团绿化中，按照儿童、老人的不同需求安排儿童游乐设施及休息 交往场所，针对不同年龄段的使用者界定出不同的空间变化，居民 就近使用，既照看儿童，促进邻里交往，又不致于干扰邻里，这个 环境是尺度亲切，考虑周到，组团居民所共同拥有的半公共空间。 小区整体绿化配植注重空间层次，高低结合，花草、灌木、乔 木相结合，以灌木为底衬，以花卉为点缀，大量种植乔木，形成既 美观丰富又适用宜人的小区整体绿化，使小区真正拥有一个舒适 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 19 高雅的花园式环境。 4、商办设置 根据方便居民生活的原则，配套商办尽可能安排在居民使用 最方便的地方，使他们的位置符合人们的生活活动规律。为整个小 区服务的商业文化设施，商业百货、文化活动等尽量安排在小区道 路沿线及小区入口处，而一些居民的基层服务设施则设在组团内 方便使用，这样配套公建从服务半径，建筑空间体量关系上综合考 虑，免除通常小区基层服务点零星布置对环境景观的影响。 5、户外公共场地及环境设计 （1）室外地面铺装 本项目需对绿地、道路以外的室外地面进行铺装，使之不露土， 防止扬尘。小路选用卵石拼花或广场砖铺砌，路边停车位、树池采 用空眼彩色地砖铺砌，兼顾绿化和硬化两种功能，地面铺装施工应 做好基层的素土夯实，保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等施 工质量，以提高硬化地面的耐久性。 （2）公用设施 小区出入口的门卫、收发、电动门、标志物等应与小区建筑 统一设计，做到风格一致、尺度协调。其中门卫和收发室可并入沿 街商业用房考虑。 配电室等小型配套建筑在满足功能需要的前提下做到以下 几点：一是可与小区公建和其他建筑归并集中；二是选择较为隐蔽 的建设场址，不占据视线显著的位置。 果皮箱、垃圾箱等环卫设施从外形、色彩上统一设计，并按 适当位置摆放，选用新型环保节能材料的制品。户外消火栓应醒目 的立于主干道路附近的绿地，以保障其功能。 6、竖向设计 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 20 （1）地面和道路坡度 本项目区内场地现高差不大，基地平整时可根据地势和规划 设计建筑格局进行平整。地面坡度和车行道纵坡不大于 0.3，人 行道不需要设踏步和防滑措施。 （2）地面排水 采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口， 局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、 道路纵坡等在设计段确定。 （3）室内外 建筑物底层地面高出室外地面 0.150.30 米。地下建筑的顶 部高出地面，做出不同的高度并加盖种植土，找绿化效果。 三、物三、物业业管理管理 优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，而且也可以使 业主的利益得到保障。 xx 镇成教中心学员公寓楼工程项目拟由 xx 县东信房地产 有限公司通过招标选择优秀的物业管理公司进行全程物业指导， 在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、 解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。 小区物业设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统， 公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小 时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。 此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方 面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的 维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所 急，让业主享受尊贵自在的居家生活。 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 21 第四章第四章 节节能、能、节节水方案分析水方案分析 xx县xx镇成教中心学员公寓楼项目建筑热环境和能源系统 的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。在保证舒适、健康的室内 热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低 建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、 空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对 空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。 一、一、设计设计依据依据 1、 中华人民共和国节约能源法；（1997 年） 2、国家标准综合能耗计算通则； 3、 国务院关于加强节能工作的决定(国发200628 号)； 4、国家发展改革委员会发布的节能中长期规划（发改环资 【2004】2505 号）； 5、国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查 工作的通知（发改投资 2787 号文）； 6、 中国节能技术政策大纲（2006 年版） 二、二、设计设计原原则则 1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、 品种与质量。 2、充分挖掘潜力，结合建设项目具体情况，尽可能做到能源 综合利用。 三、耗能三、耗能设设施施 本项目的主要耗能设施为该项目动力设备、电梯、照明、取暖 降温等设施。 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 22 四、四、节节能措施能措施 建议采用以下节能措施： 1、建筑节能技术 该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下： 屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280- 300kg/m3，屋面传热系数=0.60w/(m2k) 外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板， 外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77w/(m2k) 门窗：选用产品要求其抗风性能属标准gb7106第2级，空气渗 透性能属标准gb7108第3级，雨水渗透性能属标准gb7108第4级， 外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56w/(m2k),采用保温分 户门，其传热系数为k=1.70w/(m2k) 2、建筑节能技术、材料、工艺的应用 除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在该项目的 建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业 的发展起到一定的作用。 地基处理采用cfg桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨 脂涂料防水技术；排水管采用upvc管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋 面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用sbs防水做法；塑钢门窗采 用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼 道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气 采用pgm2.51磁卡燃气表；电表为ddy-17磁卡电表；水表采用zs- 2远程控制装置；grc隔墙板、硅镁轻质隔墙板应用技术；变压式通 风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。 五五节节水措施水措施 1、小区水环境 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 23 合理规划和建设小区水环境，提供安全有效的供水、污水处理、 日用系统，节约用水，实现水资源的可持续发展和利用，改善小区 生态环境，建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水 量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理 后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应 标准，以保障回用水的安全和适用。 对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用 水量估算资料，提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案，最 大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水 的良性循环，以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符 合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水，及时将小区内的 污水和雨水排放收集到指定场所。 收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和 地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏，充分利用 雨水，减少市政供水，收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用 水。 2、绿化景观用水节水 保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水 水质和效率。 景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计 以保证水质，提高用水效率，提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少 草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。 绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于 节水及利用自然渗透补充地下水。 3、节水器具应用 大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水 9 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 24 升和 9 升以上的座便器。 龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不 同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电 容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭 (停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。 淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装 置；节水喷头等。 节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型 家电。 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 25 第五章第五章 建建设设用地合理性分析用地合理性分析 一、一、编编制依据制依据 1、 中华人民共和国土地管理法 2、 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 3、 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 二、合理性分析二、合理性分析 1、项目用地的获得情况 本项目区用地性质为居住用地，xx 县东信房地产开发有限 公司于 2010 年 9 月份在 xx 县国土资源局组织的国有建设用地 使用权挂牌出让活动中，依法取得了项目用地（xx 县 2010-37 号 地块）的使用权。项目根据用户和开发需要，结合容积率要求和“以 人为本”的建设理念，为业主提供舒适的居住环境。 2、项目区周边建筑及环境条件 xx 镇成教中心学员公寓楼项目位于 xx 县振兴街西首，位置 优越，规划用地性质为居住用地，周边医院、银行、学校等毗邻，服 务机构设施齐全，配套设施完备。 项目拟建工程与相邻建筑物的距离皆在安全距离之内，周围 不存在不利于工程施工建设的因素，建设手续办理完备后，可以进 行工程建设。 3、规划设计条件 本项目整体规划充分利用本地块的地理优越性及周边的自然 资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文 明，又能享受生态自然的居住环境。 xx 镇成教中心学员公寓楼以 90 平方米以下为主要户型，它 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 26 的建成不但可以较好的缓解城市住房紧张的问题，而且还可以提 高城市的土地利用率。 三、征地拆迁和移民安置三、征地拆迁和移民安置规规划方案划方案 本项目用地是政府出让的净地，项目区及周边环境平整，该项 目的建设不再涉及征地拆迁和移民安置等问题。 综合以上可以看出，xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目用 地规模合理，符合节约、集约用地的原则，符合xx 县城市总体规 划的要求。 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 27 第六章第六章 环环境和生境和生态态影响分析影响分析 一、一、环环境和生境和生态现态现状状 该项目位于 xx 县城区，属于城市生态系统，此系统是人类对 自然环境适应、改造和建设起来的一种人工生态系统。其组成除生 物和非生物环境外，还包括人类和社会、经济要素。经济要素，通 过人类的生产、消费过程，实现系统中能量和物质的流动与转化， 从而形成一个有内在联系的统一整体。 由于该项目属于新建项目，故应对施工期和运营期的生态影 响进行分析。该项目作为城市生态系统的组成部分，项目对该系统 的影响不是很大，主要为施工期的噪声、扬尘、生活垃圾和生活废 水等，运营期的汽车尾气、生活污水、汽车噪声、生活垃圾等。对周 围鸟类、昆虫等会产生一定影响，但由于该项目拟建项目建设单位 已经对产生的各种污染物制定了切实可行的治理方案，并对小区 进行了高标准的绿化设计，因此对周围的生态环境基本不造成影 响。 二、二、设计设计依据及采用依据及采用标标准准 1、 中华人民共和国环境保护法； 2、 建设项目环境保护管理条例； 4、 城市区域环境噪声标准(gb3096-93)； 5、 污水综合排放标准(gb8978-1996)； 6、 地表水环境质量标准(gb3838-2002)； 7、 大气污染物综合排放标准(gb16297-1996)。 大气环境质量执行环境空气质量标准(gb3095-1996)中二 类标准； 地面水执行地面水环境质量标准(gb3838-2002)中 iv 类水 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 28 体标准；地下水评价标准执行国家地下水质量标准（gb/t14848- 93）中的 iii 类标准； 环境噪声执行城市区域环境噪声标准（gb3096-93）中 2 类 标准； 固体废弃物执行中华人民共和国固体废弃物污染防治法中 的有关规定； 废水执行污水综合排放标准（gb8978-1996）三级标准； 废气排放执行大气污染物综合排放标准(gb162971996) 中新污染源二级标准； 施工期噪声执行建筑施工场界噪声限值（gb12523-90）规定 的标准。 三、生三、生态环态环境影响分析境影响分析 1、施工期环境影响简要分析 （1）噪声环境影响分析 施工期间，土方挖掘、结构建筑、室内装修等各阶段均会产生 不同分贝的噪声，对周围环境产生影响。噪声主要包括施工现场的 各类机械设备噪声和物料运输造成的交通噪声。因此，施工期间， 一定要严格控制和管理生产噪声的设备，严禁在夜间和人们休息 时使用，减少使用强噪声器械，进出车辆减轻鸣笛，把施工期的噪 声影响减至最低。 （2）废气环境影响分析 工程建设期挖土覆盖、土石方工程、运输车辆、建筑材料的现 场搬运，以及施工垃圾的清理与堆放均会造成地面扬尘污染环境。 其中扬尘是施工建设中主要的环境问题，所以施工作业内应进行 围挡，并采取地面硬化，裸露地面定期洒水，堆放的土方和沙石进 行遮盖。此外，运输车辆、施工机械等会排放少量尾气，对大气环 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 29 境也有一定影响。 施工期间对水环境的影响主要表现在建筑工地排水，设备清 洗排水和施工队伍的生活用水。施工期间施工单位可与建设单位 协商排水去向，在进行设备及车辆冲洗时应固定地点，不允许将冲 洗水随时随地排放，避免造成对环境的影响，同时应提倡节约用水， 生活污水要妥善处理。采取上述措施后，施工期产生的废污水对环 境的影响会降低到最低水平。 （3）固体废弃物环境影响分析 固体废弃物主要包括基坑开挖弃土、建筑材料及施工人员产 生的生活垃圾。本工程的开挖土石量较大，但在回填及利用后，基 本持平，故污染主要来自建筑材料。施工过程中产生的建筑废料主 要是各种碎砖块、混凝土块、砂浆、废旧木料等，数量较大，这些建 筑垃圾可以作为场地回填用料，也可以作为小区内道路路基材料。 四、运四、运营营期期环环境影响分析境影响分析 1、废气环境影响分析 该项目拟采用城市集中供热，不存在锅炉烟气污染；小区内主 要大气污染为居民炊事产生的油烟废气，以及垃圾贮存期间产生 的恶臭。废气中主要污染物为 so2、烟尘、和 no2，车辆尾气主要 污染物为 co、nox等，由于天然气为清洁燃料，故废气中污染中 污染物排放量较少，此外，车辆尾气、油烟和恶臭产生量也较小。 2、废水环境影响 该项目外排水主要是生活污水，主要污染因子为 cod、ss 和 动植物油类；新建的住宅预计容纳人口 160 人，按每人每天用水 0.15m3计算，本项目年耗水量为 8760 吨，产生废水的量为年耗水 量的 70%，则本项目年新增废水 6132 吨。污水经化粪池处理后排 入市政污水管道，污废水中 cod、ss 浓度分别为 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报 告 聊城岽信工程造价咨询事务所 30 250mg/l、200mg/l，经污水处理后，cod、ss 浓度分别降低到 50mg/l、10mg/l，排放不会加重对地表水的污染。 3、噪声环境影响分析 项目主要噪声源为进出小区车辆的交通噪声，进出差量具有 间歇性、短暂型等特点，噪声影响较小，因此，拟建项目产生的噪 声对小区及周围居民不会造成影响。 4、固体废弃物环境影响分析 项目运营后，随着居民的入住，会产生大量的固体废弃物，主 要为生活垃圾。居民按 1.0kg/人日计，年新增垃圾共约 60 吨。固 体废弃物经统一收集，及时清运，不在室外堆放，采取上述环保措 施后对周围环境影响较小。 建设项目拟采取的防治措施及预期治疗效果见下表（见下页）。 xx 县 xx 镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报