丙中洛度假酒店建设可行性研究报告 (2).doc

可行性研究报告 可行性研究报告 智客优质资源系列专题- 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 丙中洛度假酒店建设丙中洛度假酒店建设 可可 行行 性性 研研 究究 可行性研究报告 可行性研究报告 报报 告告 云南铭辉勘察设计有限公司 2007 年 7 月 可行性研究报告 可行性研究报告 目目 录录 前前 言言1 1 1、总、总 论论2 1.11.1 项目名称项目名称2 1.21.2 项目性质项目性质.2 1.31.3 项目主办者项目主办者2 1.41.4 项目可行性研究承担单位项目可行性研究承担单位2 1.51.5 项目拟建地点及用地规模项目拟建地点及用地规模.2 1.61.6 可行性研究的依据及过程可行性研究的依据及过程2 1.6.11.6.1 可行性研究的主要依据可行性研究的主要依据2 1.6.21.6.2 可行性研究的主要经过可行性研究的主要经过3 1.71.7 项目建设主要规模和内容项目建设主要规模和内容3 1.81.8 主要技术经济指标主要技术经济指标4 1.91.9 可行性研究主要结论和建议可行性研究主要结论和建议5 2 2、项目背景、项目背景6 2.12.1 项目由来项目由来.6 2.22.2 丙中洛城概况丙中洛城概况.7 2.32.3 去丙中洛交通概况去丙中洛交通概况.9 2.42.4 丙中洛的住宿概况丙中洛的住宿概况.9 2.52.5 项目政策背景项目政策背景9 3 3、项目建设的必要性分析、项目建设的必要性分析12 3.13.1 本项目的有关说明本项目的有关说明12 3.23.2 本项目建设的必要性本项目建设的必要性13 4 4、丙中洛旅游资源市场预测需求分析、丙中洛旅游资源市场预测需求分析18 4.14.1 怒江州拥有打造世界级旅游品牌的资源优势怒江州拥有打造世界级旅游品牌的资源优势.18 4.24.2 旅游业发展的市场预测旅游业发展的市场预测.19 4.34.3 客源市场分析客源市场分析.22 4.44.4 客源市场定位客源市场定位.22 4.54.5 旅游产品开发策略旅游产品开发策略.22 5 5、项目建设方案、项目建设方案23 5.15.1 规划用地概况规划用地概况.23 5.25.2 指导思想和基本原则指导思想和基本原则.23 5.35.3 项目建设的总体设想和定位项目建设的总体设想和定位24 5.3.15.3.1 项目建设的设想项目建设的设想.24 5.3.15.3.1 项目建设的定位项目建设的定位.25 5.45.4 规划构思规划构思.25 5.55.5 功能分区功能分区.26 5.55.5 功能布局功能布局.27 5.65.6 道路系统规划道路系统规划.29 可行性研究报告 可行性研究报告 5.75.7 绿地景观规划绿地景观规划.30 5.85.8 建筑风貌规划建筑风貌规划.31 5.95.9 主要经济技术指标主要经济技术指标.31 6 6、项目实施管理、项目实施管理32 6.16.1 机构设置机构设置32 6.26.2 机构的基本情况机构的基本情况32 6.36.3 管理措施管理措施32 6.46.4 项目建成后的运行管护项目建成后的运行管护33 7 7、项目实施进度、项目实施进度33 7.17.1 项目建设工期项目建设工期33 7.27.2 项目实施进度安排项目实施进度安排33 7.37.3 项目实施进度表项目实施进度表1 8 8、环境保护、环境保护1 8.18.1 自然环境状况自然环境状况.1 8.28.2 社会环境状况社会环境状况1 8.38.3 主要污染物及来源主要污染物及来源1 8.48.4 防治措施防治措施2 8.58.5 保护目标保护目标.2 9 9、投资估算及资金筹措、投资估算及资金筹措3 9.19.1 投资估算投资估算.3 9.29.2 资金筹措资金筹措.4 1010、经济效益分析、经济效益分析4 10.110.1 经营收入经营收入.4 10.210.2 营业成本测算营业成本测算.5 1111、主要财务指标、主要财务指标6 11.111.1 净现金流量净现金流量.7 11.211.2 投资回收期投资回收期.7 11.311.3 内部收益率内部收益率 irrirr.7 11.411.4 投资利润率投资利润率.8 1212、风险分析、风险分析8 1313、结论、结论11 可行性研究报告 可行性研究报告 前前 言言 丙中洛，一个人神共居的地方，一个有着绝美称誉的桃花 岛，在探险家与游客的惊叹中揭开了它那神秘的面纱，它不知 沉淀了多少历史的自然奇妙画卷，在奇山与丽水的融合中演变 成了一道道壮丽的景观。它的美，震撼了整个世界，它的美， 也应该属于整个世界。它处在三江并流的腹心地，有着其独特 的地缘关系，北面毗邻西藏地区的察隅县，东连迪庆藏族自治 州德钦县，西接独龙江与缅甸毗邻，南连贡山县城。 随着怒江州旅游资源的不断开发，这片神秘的净土也开始 散发出她那独特的芳香，它那奇美的自然景观、丰富多彩的民 族文化、绚丽的田野风光以及多种宗教并存的文化等逐渐进入 世人的眼帘，为了更好地守侯这片美丽的净土，充分利用和开 发好这片属于人类的人间天堂，给人类以最丰盛的美餐，国家 公园也随之奠基此处，人类的印痕和智慧也开始弥漫这片正在 沉睡中的神秘花园。 近几年来，丙中洛的旅游业发展相当迅速，由于目前丙中 洛旅游配套设施的相对落后，如何给游客提供便捷的交通条件， 创造良好的服务环境，是丙中洛当前面临的严峻挑战，只有把 人文环境与自然环境有机地结合起来，才能更好地发掘丙中洛 那独特的自然景观效益，才能更好地带动当地经济的发展，才 能对形成滇西旅游圈的有机延续发挥其不可替代的作用。因此， 一个面临机遇与挑战的丙中洛，如何在经济发展的浪潮中，根 据自身的特点去发挥自己的优势，是一个急需解决的问题，因 为它不仅关系到丙中洛的现在，也关系到她将来的前途和命运。 可行性研究报告 可行性研究报告 1 1、总、总 论论 1.11.1 项目名称项目名称 丙中洛度假酒店建设项目 1.21.2 项目性质项目性质 新建 1.31.3 项目主办者项目主办者 昆明市跃音工程有限责任公司 法人代表：沙勇 1.41.4 项目可行性研究承担单位项目可行性研究承担单位 云南铭辉勘察设计有限公司 法人代表：孙佩琼 1.51.5 项目拟建地点及用地规模项目拟建地点及用地规模 丙中洛集镇后面西北方向，离集镇约 300 米远处。 项目规划总用地面积为 1.84 公顷，总建筑面积 3777。 1.61.6 可行性研究的依据及过程可行性研究的依据及过程 1.6.11.6.1 可行性研究的主要依据可行性研究的主要依据 1、 贡山县城镇体系规划 2、 贡山县旅游总体规划 3、 丙中洛国民经济和社会发展第十一个五年计划 4、国家计委小城镇经济综合开发示范项目实施方案与 管理办法 可行性研究报告 可行性研究报告 5、 建设项目经济评价方法与参数 6、 全国市政工程投资估算指标 7、云南省现行建筑、市政、安装定额及有关费用定额 8、建设单位提供的有关资料 1.6.21.6.2 可行性研究的主要经过可行性研究的主要经过 云南铭辉勘察设计有限公司受昆明市跃音工程有限责任公 司的委托，于 2007 年 7 月开展丙中洛度假酒店建设可行性研 究工作，主要经过： 1、收集整理丙中洛集镇的基本资料； 2、根据有关资料和实地勘测结果，按国家相关技术规范 和标准，比较技术方案，绘制总平面图，确定道路交叉点、标 高、转弯半径、绿化率等； 3、确定工程主要建设内容和规模，并进行投资估算； 4、明确本地段规划的主导性质，突出当地的旅游资源优 势，促使自然环境和人文环境的有机融合； 5、评价项目效益。 1.71.7 项目建设主要规模和内容项目建设主要规模和内容 1、住宿楼：总共有 10 栋，占地面积 1670，建筑面积 1200； 2、观光台及综合管理楼：总共 1 栋，占地面积 793，建 筑面积 957； 3、观光走廊及餐饮：总共 7 栋，占地面积 490，建筑面 可行性研究报告 可行性研究报告 积 980； 4、运动场地：包括一个篮球场、两个羽毛球场，占地 702； 5、道路广场用地：其中还包括两个回车场，一个停车场， 10 个停车位（露天） ，总占地面积 2695； 6、水体工程：总共占地面积 807； 7、铺地工程：总共占地面积 550； 8、绿化工程：总共占地面积 10537，其包括分散式绿化 工程和集中式绿化工程； 9、供水设施工程：在规划用地的最南端设计了一个供水 塔，占地面积 25； 10、垃圾收集点：整块规划用地中设立了三个垃圾收集点， 总面积为 12； 11、门卫站：在该规划用地的入口处设立一个门卫站，占 地面积为 64。 1.81.8 主要技术经济指标主要技术经济指标 总投资 400 万元，资金来源主要有：招商引资、地方自筹、 银行贷款三个途径。 本项目计算期为 15 年，其中建设期为 3 年，部分经营期 2 年，正常经营期 10 年。 投资利税率 16.42，投资回收期6.64 年，财务内部收 益率11.8%。 可行性研究报告 可行性研究报告 1.91.9 可行性研究主要结论和建议可行性研究主要结论和建议 1、本项目中的体育设施、供水设施、配电室、居住、公 共设施、道路绿化、垃圾收集点等都为营利性建设项目，其开 发建设项目由银行贷款及企业自筹资金建设，其开发建设项目 建设期（头一年）贷款利息计入固定资产投资，经营期（第二 年）开始每年等额还本付息； 2、本项目的实施，符合丙中洛集镇的旅游规划设想，不 仅可以缓解和改善丙中洛目前旅游配套设施相对落后的局面， 而且对推动丙中洛的旅游业发展发挥着举足轻重的作用； 3、本项目的实施，可满足不断增加的游客对良好服务的 需求，进一步改善丙中洛人为环境与自然环境不相协调的局面， 对提高丙中洛旅游资源的知名度奠定了良好的物质基础； 4、本项目采用的技术适度，与丙中洛的建设条件和人力 资源相适应，有较成熟的建设及运营经验，技术上可行。 5、本项目注重把握和运用以往度假酒店建设所忽视的自 然生态的特点和规律，贯彻整体优先和生态优先的准则，并力 图创造一个人工环境与自然环境和谐共存的可持续发展的度假 酒店。 6、本项目的建成将对丙中洛今后旅游业的发展产生巨大 影响，将解决目前存在的住宿难、服务差的问题，极大地改善 了丙中洛旅游服务环境，有力推动丙中洛旅游设施功能的完善， 可行性研究报告 可行性研究报告 并因此带动周边经济的发展。 因此，该项目的实施是必要和可行的，具有良好的社会、因此，该项目的实施是必要和可行的，具有良好的社会、 经济、环境效益，建议相关部门给予列项扶持。经济、环境效益，建议相关部门给予列项扶持。 2 2、项目背景、项目背景 2.12.1 项目由来项目由来 “十五”期间，在省委、省政府的高度重视和关心下，在 省旅游局和相关部门的支持指导下，在怒江州委、州政府的正 确领导下，怒江州旅游业本着“三年打基础，五年创品牌，八 年成支柱”的发展目标，取得了阶段性的建设成就，随着怒江 州旅游业的不断发展， 位于三江并流核心区域的丙中洛也开 始焕发了其独特的旅游资源生机，在旅游业快速发展的大好局 势下，为了顺应时代的潮流，抓住良好的发展机遇，充分发掘 好丙中洛的旅游资源，丙中洛党委政府根据自身的特点提出了 “以农业为基础，畜牧创增收，旅游建支柱，品牌促发展”的 发展思想，努力实现科技兴乡，畜牧富乡，林果强乡，旅游活 乡，水电促乡的目标，争取在 2010 年，农村经济总收入达到 1070 万元，其中旅游业收入占总收入的 30%，旅游从业人员达 到 3000 人以上，人均经济收入达到 1200 元。 鉴于目前丙中洛旅游服务设施落后的局面，为了缓解不断 增加的游客需求，为游客创造一个舒适惬意的良好环境，目前 可行性研究报告 可行性研究报告 丙中洛的相关设施急需改善和扩建，随着旅游的不断发展，必 须建设与之相配套的旅游基础设施。 2.22.2 丙中洛城概况丙中洛城概况 丙中洛位于怒江州贡山县的最北部，北面毗邻西藏地区的 察隅县，东连迪庆藏族自治州德钦县，西接独龙江与缅甸毗邻， 南连贡山县城，介于东经 9823-9842，北纬 27 51-2831之间。整年气候温和湿润，年平均气候约 14.5，年降水量 1400，森林发覆盖率达 80%以上，水资源 丰富，除怒江外还有 19 条小河，8 个高山湖。丙中洛地处“三 江并流”世界遗产腹心区，是国家香格里拉生态旅游区连接滇 西北、滇西南三大旅游热点的关键区域，是“怒江大峡谷”旅 游区的核心区域。总面积 823 平方公里，丙中洛乡辖 4 个村民 委员会，32 个自然村，总户数 1612 户，总人口 6216 人，以怒 族、藏族、傈僳族、独龙族等为主。 丙中洛是中国香格里拉生态旅游区的重要组成部分，是 “怒江大峡谷生态人类文化公园”的核心区和“三江并流” 世界自然遗产的重要组成部分，是印度至中国的“驼峰”航线 必经之地。 丙中洛位于怒江大峡谷北端，地处中缅印和滇藏的结合部， 地形北高南低，四面环山。东为海拔 5000 多米的响朗腊卡和 碧罗雪山，西为 5128 米的嘎娃嘎普峰和高黎贡山，南为贡当 神山和日当坡，北为石门雄关，纵横交错的山脉，层叠的崇山 可行性研究报告 可行性研究报告 峻岭，南北遥相互应。 丙中洛景区（点）包括双拉民俗风情接待区，万书崖，玉 带瀑，怒江第一湾、雾里村、日当阿恩林公园，丙中洛宗教民 俗观光区、贡当神山、羊脂玉矿山、怒江第一湾、仙女洞、仙 乳峰、扎那桶原始宗教祭坛，重丁金矿旧址、重丁天主教堂、 普化寺、嘎娃嘎普雪山、观测点、帕姆乃、香巴拉宫遗址、石 门关等景点。 丙中洛的发展有许多制约因素，突出表现在四个方面： 1、素质型贫困。这里主要居住有藏、怒、傈僳、独龙族 等少数民族，由于教育起步晚，劳动者素质低，群众思想观念 陈旧，接受先进思想、先进观念和推广实用技术缓慢，部分地 区至今仍沿袭着刀耕火种、广种薄收、靠天吃饭的自然耕作方 式。 2、区位型贫困。区位边远，距省会昆明 900 多公里，受 中心城市和内地发达地区辐射影响率低，相当一部分群众生活 在生存条件恶劣、交通不便的偏远山区和高寒山区。 3、结构型贫困。全镇土地面积宽广，但可开垦耕作面积 少，大部分为森林、高山、河流等地质地貌，森林覆盖率 80% 以上，土地利用率和产出率低，目前仅在低海拔地区培植了稻 谷、玉米、胡椒等产业，而在中、高海拔地区除畜牧业、林业 等传统产业外，还没有培植形成一定规模的产业，财源结构单 一。 可行性研究报告 可行性研究报告 4、历史型贫困。由于建镇晚，投入不足，路电水和通信 等基础设施建设滞后，加上受环境和自然条件制约，抗御自然 灾害的能力弱，一到雨季，泥石流、洪涝灾害频繁，基础设施 受毁严重，致使重复投入重复建设，消耗的人力、物力和财力 巨大。 2.32.3 去丙中洛交通概况去丙中洛交通概况 去丙中洛交通不便，路况不好，车速慢，交通以公车为主， 包车价格奇高。去丙中洛的路线是昆明大理六库贡山 丙中洛。昆明到六库 614 公里，每天有 35 班卧铺客车，需 1620 小时。另昆明贡山有一班卧铺车，不是每天都有，约 行 24 小时，票价 156 元。六库贡山有中巴，车行 8 小时， 票价 35 元。贡山丙中洛中巴车票 8 元，车程 1.5 小时。 2.42.4 丙中洛的住宿概况丙中洛的住宿概况 尽管近几年来当地大力发展旅游，但是在丙中洛住宿条件 方面，除了有几家旅馆外，还存在由农家接待游客的局面，由 于来这儿旅游的多半都是有导游带队、公款居多，除此之外就 是外国人。因此目前的住宿条件无法满足游客的需要，随着当 地旅游业的不断发展，游客数量和种类的增多，建设与之相适 应的住宿设施也迫在眉睫。 2.52.5 项目政策背景项目政策背景 1、国家建设大香格里拉生态旅游圈的历史机遇。根据国 家旅游发展战略布局，拟定建设“大香格里拉生态旅游圈”作 可行性研究报告 可行性研究报告 为中国旅游推向 21 世纪的精品。怒江州处于大香格里拉生态 旅游区的重要组成部分，其资源禀赋决定了怒江旅游业巨大的 发展潜力，且与大理、丽江相比具有明显的后发优势。因此， 怒江旅游面临着新的发展机遇。与此同时，处于怒江旅游核心 圈的丙中洛更是面临一个千载难逢的大好时机。 2、云南省重点打造滇西北“三江并流”世界级旅游区的 历史机遇。与怒江同处于三江并流地区的丽江、迪庆通过九五、 十五的发展，旅游经济得到了发展，形成了品牌形象，知名度 也得到了提升。云南省在“三江并流”地区的开发，自然会把 位于三江并流腹心地的丙中洛的旅游发展提上重要的议事日程。 3、怒江州调整产业结构布局，决心打造世界级旅游品牌 的机遇。怒江州地处高山峡谷区，生态环境极为脆弱。尽管农 业的基础性地位不容动摇，但是农业发展潜力在现有生产力水 平上已接近极限。基于此，州委州政府决定调整产业结构，对 怒江各种产业进行比较性分析，把旅游业作为怒江州的支柱产 业是必然选择，是合乎生态环保战略和可持续发展战略的。在 确定打造世界级旅游品牌的目标后，州委、政府将举全州之力， 从人、财、物等方面加大对旅游业的扶持力度。而丙中洛作为 怒江旅游圈中的一个璀璨明珠，将会在这样良好的环境中得以 发射自己的光芒。 4、怒江大电的开发建设将为怒江旅游大交通的改善带来 可行性研究报告 可行性研究报告 机遇。怒江大电的开发需要以怒江大峡谷的交通基础设施改善 为前提。随着怒江大峡谷二级公路的建成，怒江旅游的通达条 件将随之得到较大改善。这一骨干交通项目的建成，为我州贡 山、福贡两县重大旅游项目的开发提供了现实条件，为打造支 撑世界级旅游品牌的独龙江、月亮山傈僳风情王国两个重大项 目的建设奠定了坚实的基础。同时，旅游市场的成熟、客源量 的增加以及旅游经济的发展，也将为我们争取国家的扶持，建 设怒江机场、旅游景区公路、旅游环线、旅游经济干道提供有 利条件。 5、国家公园的建成将对推动丙中洛的旅游发展起着巨大 的作用。建设国家公园可使滇西北旅游业创造出新的品牌，实 现对滇西北地区世界著名旅游资源的低层次利用为高品位利用， 是促进滇西北旅游业向深度、高校发展的有效途径。利用国家 公园管理模式，可以促进民族文化和地域文化的传承与旅游休 闲业的发展相结合，有效缓解现有管理体制下各类自然保护区 在资源严格保护与合理开发利用方面的冲突，使滇西北成为国 际承认的保护和可持续发展的典范，并使公众成为生态环境保 护的积极拥护者和支持者。 6、 “十一五”期间，怒江州旅游业发展将按照“一个中心、 两个旅游圈、三大旅游产品、四大热点、六条旅游线路、七大 旅游片区、十大旅游项目、八个旅游亮点”的思路展开。作为 处于怒江旅游圈核心的位置丙中洛，已成了这次规划布局中的 可行性研究报告 可行性研究报告 一个重点，其包括： 丙中洛“三江明珠，世外桃源”旅游发展项目 丙中洛至察瓦隆滇藏活着的茶马古道； 大丙中洛旅游片区 两条精品旅游专线： a、昆明大理怒江大峡谷风情风光精品旅游线路（昆 明大理六库碧江福贡石月亮丙中洛） ； b、腾冲火山热海怒江大峡谷生态文化体验、大众观光 旅游线路（腾冲六库片马碧江废城亚坪石月亮丙 中洛）。 3 3、项目建设的必要性分析、项目建设的必要性分析 3.13.1 本项目的有关说明本项目的有关说明 近年来，随着经济和旅游业的发展，越来越多的人们对生 活品味的追求越来越高，其中旅游是很多人所向往的一种生活， 从城市领导层到普通市民对此表现出极大的热情。这一方面充 分反映了人们对生活的认识不仅只停留在物质方面，而是已经 向精神生活方面转化，这种多元化的生活方式无疑为旅游业带 来了前所未有的契机，如何在充分发掘和展示大自然那奇特壮 丽景观的同时，怎样为人们创造一个能享受大自然这丰厚的美 餐的良好平台，从某种意义上也决定了该旅游资源的价值能否 可行性研究报告 可行性研究报告 得以充分体现。因此，与旅游相关的配套设施不仅要满足游客 们的需要，而且伴随旅游业的发展和人们消费观念的转变，还 因该创建多层次，多种不同品味的服务设施尽量满足人们的不 同需求。 3.23.2 本项目建设的必要性本项目建设的必要性 近几年，随着丙中旅游业的大力发展，每年来此地旅游的 人越来越多，随着游客的增多，相关基础设施已经无法满足当 前的需求，为了适应和满足今后不断增加游客的需求，必须进 一步改善和提高丙中洛目前相关基础配套设施服务水平。以下 从三个方面阐述该项目建设的必要性； 1 1、丙中洛有着丰富的旅游资源，随着这片神奇的处女地、丙中洛有着丰富的旅游资源，随着这片神奇的处女地 被开垦以来，越来越被很多的人所知晓与赞赏，每年来此处旅被开垦以来，越来越被很多的人所知晓与赞赏，每年来此处旅 游的人成直线上升。其旅游资源主要表现在以下几个方面：游的人成直线上升。其旅游资源主要表现在以下几个方面： （1）雄奇、美丽的自然景观 丙中洛境内有省人民政府批准的特级景点 3 处；一级景点 2 处；二级景点 6 处；三级景点 3 处。丙中洛台地面积有 12000 亩，是怒江大峡谷罕见开阔地，整个台地被甲生洛河和 格马洛和分割成三大块，呈扇形分布，丙中洛坝子南边的贡当 神山和北边的石门关遥相呼应，形似“相约无期”的一对恋人， 怒江从北部的秋那桶深谷进入丙中洛，从丙中洛南边一直到打 拉，形成蜿蜒曲折几道湾，最大的一道在坎桶，被称为”怒江 第一湾“。 可行性研究报告 可行性研究报告 丙中洛自然环境奇特、壮观，特殊的地理环境使丙中洛有 一天两次日出日落的奇妙景观，冬至上午，太阳从碧罗雪山缓 缓而出，在狭长的天空行走不到两个时辰，就匆匆的落入矗立 在丙中洛西南角的贡当神山背后，半个小时后，太阳绕过贡当 神山再次把光明和温暖带给丙中洛，半个小时后才恋恋不舍地 落入高黎贡山的背后。在丙中洛台地的北端，两座绝壁从垂直 而起，直冲云天，形成一道 500 多米高，近 200 米宽的巨大石 门，怒江从石门中喷涌而出奔泻而下，当地人把石门称为南礼 墙，又根据地形地貌，取了个很形象的名字“石门关”,石门 关不仅雄伟壮丽，粗犷凝重，还有许多动人的民间传说，而且 是进出滇藏的必经之道，为捍卫祖国神圣领土，维护民族团结， 促进社会进步，做出了贡献。 丙中洛还有观看到难得的“佛光” ，整个景区为立体气候， 冬可观看到雪景，春可赏野花，秋可走田园，夏可览江河。 （2）丰富的动植物资源 植物资源。丙中洛境内动植物资源较为丰富，植物资源 主要有云南松、油杉、滇清风、沅江栲、大叶南烛、马桑、母 姜子、大百花杜鹃、蕨菜、白茅、金茅、细叶菊、倒钩刺、早 芭、黄背草、油桐、漆树、板栗、核桃、苹果、桃李、木瓜、 梅子、柑谲等。 动物资源。动物资源有小熊猫、 （金狗） 、粗角羊、雪雉 等珍稀动物，另外，还有较多的高山草场，十分适宜畜牧业的 可行性研究报告 可行性研究报告 发展。 （3）矿产资源 丙中洛境内的格马洛河盛产黄金，在重丁村山坡离江面 100 多米的半山腰上现在还保留有三个金矿遗址。千里怒江第 一湾的坎桶更是以出产金沙而闻名遐迩。丙中洛台地周围的石 门关，贡当神山多为羊脂玉石，质如凝脂，唯贡山独有，属稀 有品种。 丙中洛由于地域上的特殊位置成了怒江北段重要的集市和商品 集散地，又是茶马古道的转口站和商品集散地，从内地来的商 贩把物资运到这里，有的在当地换成山货药材，有的又经茶马 古道运往西藏。 （4）多种宗教并存，人神共居 丙中洛是个典型的人神共居的地方，在其周围的群山中有 十座有名有姓的神山，且每座山都有自己的神主，这十座神山 分别是：甲以更念山（嘎瓦各布峰） 、巴拉生更格布（贡当神 山） 、正桶都吉江才（指怒江第一湾的西面雪山） 、信灵干嘎日 浓（怒江第一湾的西部的信灵乃仙人洞） 、衣当吉帕姆（指纳 依朵村北的帕姆乃仙人洞） 、札朵达雅初姆（指赤科当背后的 大崖） 、杰才木拉日吧（指打拉村南箐头的雪山） 、登雀其吉布 卓（指石门关东岸的登雀乃仙人洞） 、将太下灵信木（指纳依 朵村北后的崖子） 、阿妮日宗甲姆（指贡山-德钦交界的日宗山） 。除此之外，每个奇峰怪石，每一棵大树，每一个箐沟都有自 可行性研究报告 可行性研究报告 己的神灵。 丙中洛是一个多种宗教并存而又和谐相处的地方，这里喇 嘛教（即藏传佛教） 、天主教、基督教、原始宗教以及原始宗 教与藏传佛教融为一体的民间宗教等。 （5）多民族多文化共存 丙中洛乡分布有藏、怒、傈僳、独龙族等少数民族，这里 自然风光秀丽，人文景观独特，民族风情纯朴，各民族之间和 睦相处，人们团结、友爱、平等、互助、正直善良、热情好客、 路不拾遗，夜不闭户的传统美德一直在这里得到发扬光大，代 代相传。丙中洛幽静、和平、人与自然和谐相处，正如陶渊明 笔下的“世外桃源” 。在丙中洛各民族有着绚丽多彩的民族生 活风情，这里有着各民族的歌舞、服饰、节日等，怒族节日受 原始宗教崇拜影响较深，与神灵崇拜和自然崇拜有关。 （6）各具特色的民族建筑 各民族共同居住生活在丙中洛，但都各自保留独特的建筑 风格，有栏杆式建筑，木楞房、土墙房、有半杆栏半土垒综合 型和石片房顶。虽然建筑风格各不相同，但是都有一个共同点， 独特的石板屋顶、石板盖、所用的石片质软，能削能钉，既薄 又平，是修房改顶的最好材料。 2 2、现有的相关基础配套设施已不能满足目前游客的需求，、现有的相关基础配套设施已不能满足目前游客的需求， 随着丙中洛旅游业的发展，建设与之相适应的配套基础设施也随着丙中洛旅游业的发展，建设与之相适应的配套基础设施也 成为必须。成为必须。 可行性研究报告 可行性研究报告 丙中洛当地住宿条件较差，主要是私人小旅社较多，中等 次的旅馆都很少，通过对最近几年丙中洛游客的分析，游客的 来源不仅涉及到国内，而且还有来自国外的游客，这些游客中 包括了探险家、地质学家、科学家、专业摄影师、采风爱好者、 政府部门人员等，要满足不同游客的需求，就必须建设相应档 次和品味的相关旅游设施，只有这样，才能容纳下不断增多的 游客，才能吸引越来越多的人到这里来，才能以此推动丙中洛 旅游业的长足发展。从而带动当地的经济发展，最终实现以旅 游业为支柱的构想。 1 丙中洛那恰洛大峡谷公路 8 大丙中洛生态旅游发展项目的游路建设 2 贡山七期自然世界遗产独种基 因库生态探秘旅游发展项目的 原始森林旅游栈道修建 9 高黎贡山世界生物圈、片马历史文化旅 游项目的姚家坪、听命湖旅游公路建设 3 贡山野牛谷生态旅游发展项目 10 大丙中洛生态旅游发展项目 4 高黎贡山世界生物圈、片马历 史文化旅游项目的公路改造 （六库片马） 11 高黎贡山世界生物圈、片马历史文化旅 游项目的旅游栈道建设 5 高黎贡山世界生物圈、片马历 史文化旅游项目的旅游栈道建 12 贡山七期自然世界遗产独种基因库生态 探秘旅游发展项目的旅游公路新建 可行性研究报告 可行性研究报告 3 3、下列项目的建设和改建将会更近一步推动丙中洛的旅、下列项目的建设和改建将会更近一步推动丙中洛的旅 游业发展，在与周边旅游形成互动效益的过程中，将会吸引越游业发展，在与周边旅游形成互动效益的过程中，将会吸引越 来越多游客。来越多游客。 贡山县旅游项目修建与扩建规划贡山县旅游项目修建与扩建规划 4 4、丙中洛旅游资源市场预测需求分析、丙中洛旅游资源市场预测需求分析 4.14.1 怒江州拥有打造世界级旅游品牌的资源优势怒江州拥有打造世界级旅游品牌的资源优势 怒江州处于大香格里拉生态旅游区的腹地，同时是世界遗 产“三江并流”的重要组成部分，旅游资源禀赋优越，形成的 产品具有市场竞争优势。而丙中洛正是出于怒江旅游圈中最核 心的地方，三江并流的腹心地，在这样强有生命力的旅游链下， 丙中洛的旅游资源也将会得到充分的展示。 从自然旅游资源来看，怒江州土地总面积 14703 平方公里， 全州东西最大横距 153 公里，南北最大纵距 320.4 公里。由两 大地质板块新生代相互挤压、碰撞所产生的巨大山脉构成了怒 江“四山夹三江”的大尺度风景地貌，居于国家级“三江并流” 风景名胜区腹地。总体地势北高南低，气势磅礴而雄浑壮美， 设 6 大丙中洛生态旅游发展项目的 游路建设 13 大丙中洛生态旅游发展项目的景区公路 建设 7 贡山七期世界自然遗产独种基 因库生态探秘旅游发展项目 可行性研究报告 可行性研究报告 加上河谷平坝、山间盆地，共同组成了各种各样的地貌景观。 以高山峡谷为主的地貌结构加上大气环流的影响，使全州呈现 低纬高原季风气候，且气候垂直差异和水平差异大。怒江州水 体资源丰沛，自西向东分别有独龙江、怒江、澜沧江三大水系， 加上落差较大，形成了山高、谷深、坡陡、水急的巨大峡谷。 高黎贡山和碧罗雪山海拔 3500 米以上地区多散布着高山湖泊， 泉水和地热出露比较多，构成了类型多样的水体旅游资源。境 内森林覆盖率为 74%，植被分布垂直差异明显，动植物物种丰 富多样，被国内外专家学者誉为“物种基因库、地质地貌博物 馆” 。 从人文旅游资源来看，傈僳族、怒族、独龙族、普米族、 白族、彝族、景颇族、藏族等 11 种少数民族世居于此，被誉 为“活的社会发展史，民族文化聚宝盆” 。其生产生活方式、 民俗风情、宗教文化等方面均与汉民族有显著的不同，是最具 吸引力的旅游资源。作为怒江州的主体民族的傈僳族，在长期 的生产劳动中形成了颇具特色的传统文化，其民居文化、饮食 文化、歌舞文化等，如澡塘会、阔时节、沙滩埋情人、四声部、 “上刀山，下火海” 、同心酒、手抓饭等均可以开发成充满民 族风情的旅游产品，在怒江这一傈僳族风情文化的总部进行展 示；怒族是怒江州最古老的民族，其民居、原始宗教以及一些 节庆活动如桃花节、仙女节、如明期节也将会令游客产生浓厚 的游兴；而对于居住在独龙江的怒江州独有民族独龙族而 可行性研究报告 可行性研究报告 言，由于长期处于封闭的自然环境中，他们固有的生活、生产 方式和民风民俗保持得较好，其原生态文化、生物群落、森林 生态景观、节庆活动、纹面文化等都具有极大的独特性和垄断 性。 总之，丰富独特的自然资源禀赋与怒江州旖旎多姿的少数 民族风情组合，构筑了本地区古朴神秘、风格迥异的魅力，是 怒江州打造世界级旅游品牌的基础。 4.24.2 旅游业发展的市场预测旅游业发展的市场预测 丙中洛的旅游资源是怒江旅游资源的一个缩影，也是一个 对外的形象窗口，他们有着许多的共性的同时，也有着许许多 多的不同点，在这种相似的融合与不同的并足发展中，却形成 了一条有机序列的旅游链条；彼此在相互依赖、相互促进的过 程中，同呼吸共命运地演绎着为世人所瞩目的绮丽景观。因此 可以说，怒江旅游业的明天就是丙中洛旅游业的明天，怒江旅 游业的辉煌也就是丙中洛明天旅游业的辉煌。以下主要是从两 个方面来对旅游业发展的市场进行预测： 1、怒江州具有吸引海内外游客的世界级旅游产品。 怒江大峡谷在云南省具有唯一性特点，在全国也不多见。 它是“三江并流”世界自然遗产的核心地带，也是中国“香格 里拉生态旅游区”的重要组成部分，在滇西北旅游片区开发中 处于极其重要的地位。在大峡谷中，居住着 12 个民族，其中 怒族、傈僳族、独龙族等是世居古老民族，也是云南省人口极 可行性研究报告 可行性研究报告 少的三个少数民族，他们特有的文化和风情构成了大峡谷中神 奇的人文景观，包括多种神秘的原始宗教、艳丽多彩的民族服 装、别具一格的饮食习俗以及与本地民族文化相融入的西方宗 教文化等等。这些壮美的自然景观和神奇的人文景观，构成了 我国乃至世界罕见甚至绝无仅有的自然景观和民族风情融为一 体并富有独特魅力的旅游地。根据这些资源的特色，完全可以 将怒江大峡谷打造成为世界级的精品名牌。 2、怒江独特的旅游产品符合目前国内外旅游市场的需求。 随着世界政治、经济环境的变化，当今国内外旅游市场的 需求出现了新的发展趋势： 返璞归真，回归自然的趋势。随着城市化水平的提高， 喧嚣、繁杂的都市生活越来越使人们感到厌烦。在此背景下， 以回归大自然为主题的旅游产品自然使游客神往。因此，怒江 州原生态的自然环境对国内外的旅游者来说具有极大的吸引力。 感受异地民风民俗的趋势。交通条件的改善使旅游者比 任何时候都渴望开阔的视野和丰富的阅历。越来越多的游客对 世界各个民族生活方式产生了强烈的兴趣，被其异质风情和特 色文化所吸引。他们不再满足于通过电视、书刊等媒体的介绍， 而是逐渐倾向于身临其境的深层次体验。怒江州少数民族众多， 有着丰富的人文旅游资源，开展民族风情游非常切合国际旅游 可行性研究报告 可行性研究报告 者的需求。 旅游自助化的趋势。当今社会，人们自主意识增强，旅 游者也不再满足于普通的团队旅游方式，而更倾向于根据自己 的闲暇时间和兴趣偏好来选择合适的景点、路线、逗留时间以 及其它相关消费方式。现阶段，自助旅游方式在怒江旅游市场 上占了很大比重。基于此，怒江旅行社可提供多种个性化的旅 游接待服务，在产品设计和组合上也应充分考虑旅游者的个性 选择，满足消费者的不同需求。 综合分析以上三个方面，作为怒江旅游圈中的一个璀璨明 珠的丙中洛，其旅游资源和产品特色均与市场需求是相吻合的， 因此具有巨大的发展潜力，将成为 21 世纪最具有开发价值的 旅游目的地。 4.34.3 客源市场分析客源市场分析 1、国内市场：从统计数据上来看，近年来，丙中洛 80%的 旅游收入来自于国内客源市场，其在丙中市场开发和定位中占 有很重要的作用。 2、海外市场：从统计数据上来看，近年来，丙中洛 20%的 旅游收入来自于海外客源市场，根据地缘关系的划分，可以把 海外市场分为三级市场，即：一级市场（台港澳地区） ，由于 与大陆有着相同的文化血脉以及同宗同族的历史根源；第二市 场（日本、韩国、东南亚） ；第三市场（欧美国家及地区） ，因 为欧美发达国家长期生活在喧嚣压抑的城市环境中，对回归大 可行性研究报告 可行性研究报告 自然的渴望非常强烈，且对中国民族文化的好奇心非常重，因 此丙中洛的资源特色对这类旅游者构成强烈的吸引力。 4.44.4 客源市场定位客源市场定位 来自这里的游客主要以探险旅游、生态科考、民俗旅游、 特种旅游、商务旅游为主要形式，此类旅游形式主要是针对国 内外高消费旅游者和具有特殊爱好的旅游者群体，如自驾车旅 游、徒步探险旅游。随着交通条件的改善，市场逐步趋向成熟 后，后期阶段省内应以大众旅游方式为主，省外则以特种旅游 方式为主。主要市场定位于高消费旅游群体。海外市场特种专 项旅游也应从大众型过渡到豪华型、高消费型旅游方式。 4.54.5 旅游产品开发策略旅游产品开发策略 推出富有丙中洛特色的专项旅游产品； 推出以文化亮点、民族风情为主的旅游产品； 生态和文化结合，整体包装为成熟的大众观光旅游产品。 随着旅游产品的提高与特殊化、精品化，就必须建设与之 相配套的服务设施，尽量满足不同种类游客的需求，开发的过 程中，要注重开发时序，区序和层序，抓住热点，整合区域旅 游形象，逐步从仅靠自身资源的独立发展阶段转向区域联合共 同发展，做到软环境与硬环境相协调，齐头并茂的发展格局。 可行性研究报告 可行性研究报告 5 5、项目建设方案、项目建设方案 5.15.1 规划用地概况规划用地概况 丙中洛度假酒店位于丙中洛集镇西北方向，距离集镇约为 300 米，整块用地为山地，所处地貌主要为丘陵地带，地形高 差大约为 22.66 米，等高线的范围为海拔 1688.941711.60， 现状地形为北低南高，东低西高，整块用地南北长约 201 米， 东西长约 126 米，规划总面积 1.84 公顷。现状用地中的地物 地貌主要由民居住宅，电信线，水渠等组成。整块用地绿化植 被丰富，周围生态景良好，真可谓是一块难得的人与自然相融 合的休闲娱乐宝地。 5.25.2 指导思想和基本原则指导思想和基本原则 1、以指导思想 以邓小平理论和江泽民同志“三个代表”重要思想为指导， 紧紧抓住党中央、国务院实施西部大开发的历史性机遇，全面 贯彻落实党的十六大精神，以发展小城镇经济为中心，以实现 城乡经济社会可持续发展为目标，通过中心城镇建设开发，进 一步深化产业结构调整，培育农村经济新的增长点，优化农村 经济布局，转移农村剩余劳动力，全面启动农村市场，加快农 村城市化和城乡一体化进程。 2、基本原则 统筹规划、合理布局、因地制宜、突出特色； 坚持可持续发展战略，注重生态效益、经济效益和社 可行性研究报告 可行性研究报告 会效益的统一； 坚持高标准、高起点、规范化建设； 严格执行国家基本建设程序； 依靠旅游推动经济，发展特色经济，建设具有辐射带 动功能的中心城镇、旅游城镇。 5.35.3 项目建设的总体设想和定位项目建设的总体设想和定位 5.3.15.3.1 项目建设的设想项目建设的设想 通过该项目的建设，不仅可以改变丙中洛目前与旅游相关 基础设施相对滞后的局面，而且还能因此改变丙中洛旅游业的 整体布局，对充分发掘该区域中所有的旅游资源，提高其知名 度，推动当地经济的发展发挥很重要的作用，与此同时，在与 怒江、云南、西藏、缅甸国家等旅游圈相互动的格局中，也发 挥了重要的作用。 1、按照丙中洛集镇总体规划，加强丙中洛的基础设施建 设，尤其是与旅游业相关的配套设施，进一步完善集镇功能， 加强社会化服务体系功能设施建设，大力发展旅游产业和特色 产业，充分发挥丙中洛独特的区位优势和辐射带动作用，使其 成为一个以旅游为支柱的城镇。 2、加强“外引内联” ，多渠道筹集城镇建设资金，将丙中 洛打造成为自然环境与人为环境相和谐的著名旅游集镇。 3、进一步建设完善丙中洛集镇设施建设，改善环境，树 立丙中洛的良好形象。 可行性研究报告 可行性研究报告 5.3.15.3.1 项目建设的定位项目建设的定位 建设以居住、休闲、运动、娱乐、观光为一体的综合性度 假酒店。 5.45.4 规划构思规划构思 丙中洛集镇四周被群山环抱，东边是横亘怒江峡谷的碧罗 雪山，北边是雄伟的石门关峡谷，西边是纵贯怒江峡谷的高黎 贡山和著名的格瓦卡普神山，南边是巩当神山。形成了“雪山 为城，江河为池”的奇特自然景观。周围奇美的自然景观、丰 富多彩的民族文化、田野风光以及宗教文化景观，琳琅满目， 令人目不暇接。是中缅印和滇藏的结合部。这里是大香格里拉、 高黎贡山地区的世外桃源，人神共居的人间仙境。因此，规划 所表现的主题不仅只停留在功能的满足上，还应该结合周围的 自然环境景观和当地特有的民族风情，为丙中洛旅业的发展熔 炼一个别具风情的民族乐园，休闲乐园，旅游乐园，在这样的 乐园中散发出来的是大自然那绝美的纯真，洋溢着的是各民族 纯朴的风情文化。在规划设计方面，因该尽量减少人为雕琢的 痕迹，过多尊重原始自然地貌的特色，充分发掘这片神秘净土 的魅力，让大自然那畅快淋漓的呼吸和人们返璞归真的渴望在 这里得到永久的共鸣。 水是山流露出的真实情感，山是水伟岸的身躯，山因为有 水而变得激情饱满，水因为有山而变得深情悠长。在这次规划 中，如何利用水体去转达人们的情趣、爱好；如何将自然的奇 可行性研究报告 可行性研究报告 美与水的柔情演变在这片美丽的乐园中，也是这次规划应该表 现的一个主题，在设计中，应该过多去提炼周围自然环境中隐 藏的共性与不同点，通过一定的表现手法，再结合当地所特有 的民族文化，在这片不足 2 公顷面积的土地上再现一个人神共 居的世外桃源丙中洛。 5.55.5 功能分区功能分区 结合现状地形和设计的要求，将该规划用地的布局设计为 “一心五片一心五片”： “一心一心”即规划用地中集绿化、休闲、娱乐为一体的 中心休闲区。 “五片区五片区”即规划用地中的观光及综合管理区、餐饮 休闲区、住宿区、绿色原野区、森林氧吧区。 5.55.5 功能布局功能布局 中心休闲区中心休闲区：中心休闲区是该度假酒店的共享空间，是不 同片区间相互联系的纽带，是室外休闲娱乐的绝佳场所，无论 位于该度假酒店的任何那个片区，都能感觉到这片充满生机、 情趣的人文花园。一条小溪从上而下，那时宽时窄，时急时缓 的水流在分布均匀，错落有致的地形高差中徐徐流淌，依次形 成半月瀑布、潺潺叠水、杨帆射影、水帘幽梦四个景观点。所 谓半月瀑布，主要由横跨在小溪上的楞木和透明的玻璃组成， 小溪流淌到此处，漫过楞木形成的小桥，回落在透明半圆形的 玻璃槽里，最终形成了半月形的瀑布。这是古典与现代的最佳 可行性研究报告 可行性研究报告 结合，在这曲径通幽，野趣横生的乐园里所洋溢的现代尺度的 空间感会给人一种异乡风情的感觉。经过此景点流出的水绕过 层层汀步，便流到了潺潺叠水景观区，流经此处的溪水沿着层 层的阶梯缓缓向下流，滴落在阶梯上形成一帘帘水幕，接着便 到了杨帆射影景观区，在那比较欧式与现代的水廊里形成了瀑 布，滴落在酷似海船的船闸里，最终流到水帘幽梦景观区里。 观光及综合管理区观光及综合管理区：结合地形和位置的特殊性，在这里布 置了一个观光区，其是观光与综合管理为一体的功能区域，在 这一片还设计了一定的硬地铺地，回车场、停车位，是整个度 假酒店内车流量相对集中的地方，站在此处，放眼望去，抑或 是突兀林云的大山，抑或是奔流不息的怒江江水，还有那丰富 多彩的植物景观，紧然有序而自然流畅的梯田风光，都能尽收 眼底。真可谓是一个风景欢歌载蹈的好地方。 餐饮休闲区餐饮休闲区：休闲餐饮区布置在整块规划用地的西面，西 边是纵贯怒江峡谷的高黎贡山和著名的格瓦卡普神山，该片区 就建立在临望东风河的沿线上，旁边有一条排水渠，所有的建 筑就沿着水渠而建， 这个地方整体视野比较开阔，近观不仅 能看到周围的山水风情和令人目不暇接的梯田壮丽景象，而且 还能看到周围远处美丽的风景，因此在这里主要布置了以餐饮、 休闲、观光为一体的片区。 住宿区住宿区：把该片区布置在整块用地东南面，总共有 10 栋 建筑，均是两层的建筑，一层为停车之用，二层为住宿之用， 可行性研究报告 可行性研究报告 结合地形的特点和设计规划的需要，还在这个片区布置了一定 的体育设施，如篮球场、羽毛球场等。整个建筑的布局形式为 l 状，每一栋住宿通过支路与主路相联，建筑的四周还设计了 一定的绿篱，使得建筑与建筑间相互依托却而又是独立存在， 这种开放空间到半私密空间的转变通过这条绿篱瞬间尽显得那 么完美。 绿色原野区绿色原野区：这个片区位于整块用地的东北方向，是一块 用地相对比较宽阔的地方，通过对流经此处小溪的设计，在这 里重现了怒江第一湾的奇特风景，被溪水环绕的地方便是美丽 的绿色原野区，也就是所谓的草地，这里的草地不仅具有大草 原那般的辽阔，还具有原始山水那般的粗犷和豪放。荏苒升起 的朝阳，美丽的黄昏里，灯光闪烁的夜空，漫步在这片绿色的 草地上，都会引起你不同的遐想，还给你一颗充满纯真的心。 森林氧吧区森林氧吧区：在该规划用地的入口，结合道路的设计，布 置了一片森林片区，在这个片区里，主要种植当地具有特色的 树种，使得原本需经跋山涉水才能感受到的那种幽静、柳暗花 明也能在这里感觉到，进入该度假酒店的人和车，都必须首先 穿过这片树林，在突转经过绿色原野区，才能到达其他片区， 似乎这才是一个真正的童话世界，是一个梦里寻她千百度的世 外桃源。 5.65.6 道路系统规划道路系统规划