保亭某地块项目可行性研究报告.doc

目目 录录 第一章第一章 前前 言言 2 2 一、报告编制目的 2 二、报告编制依据 2 三、项目概况 2 第二章第二章 项目开发经营环境分析项目开发经营环境分析 3 3 一、房地产市场状况及预测 3 二、海南省房地产市场发展概况 4 三、旅游行业的背景 5 四、保亭县房地产市场发展趋势 5 五、有利投资经济形势成因分析 6 第三章第三章 项目周边物业市场调查分析项目周边物业市场调查分析 7 7 一、投资地块的地理环境 7 二、项目所处区域分析 7 三、项目周边主要物业分析 7 第四章第四章 项目项目 swotswot 分析分析 9 9 一、优势 9 二、劣势 9 三、机会 .10 四、威胁 .10 2 第五章第五章 项目定位项目定位 1111 一、主题定位 .11 二、功能定位 .11 三、价格定位 .11 四、目标客户群定位 .11 第六章第六章 项目初步规划设计项目初步规划设计 1212 一、项目总体规划设计 .12 二、项目规划建议 .13 三、各业态初步面积规划 .13 第七章第七章 项目开发经营策略及投资估算项目开发经营策略及投资估算 1414 一、项目开发经营策略 .14 二、项目投资估算 .14 三、经营项目测算 .16 四、项目实施进度安排 .17 第八章第八章 设计概念设计概念 1818 第九章第九章 结论结论 1919 3 第一章 前 言 一、报告编制目的 （一）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处 的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 （二）对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并完成项目的 初步规划设计方案。 （三）结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行商业 模式。 （四）对项目进行投资分析和风险分析。 （五）对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 （一）国家建设部及保亭市颁布的与房地产相关法律与政策； （二）现场调查和实地调研所得信息； （三）政府工作报告及统计局提供的统计数据。 三、项目概况 （一）基本情况 本地块位于海南省保亭县*范围内，项目总用地面积 750 亩， 土地使用类型为国有划拨地。项目目前为热带雨林五星级酒店待开发 用地，热带雨林风貌保存完好，自然环境非常优越。七仙岭是国家 4 aaa 级森林公园，境内遍布原生态热带雨林，空气负氧离子含量高达 8-10 万个，是三亚的十倍。七仙岭温泉是全海南岛水温最高的温泉， 其最高水温达 93c，且富含微量元素，具有良好的医疗保健效果， 是不可多的的养生、度假的好去处。 地形地貌：本地块目前为热带雨林山谷地形，背靠青山，胶林如 海，远眺七仙岭群峰，田园阡陌、清溪碧水交织于山脚。缓坡地势较 为适宜建设。地块附着物目前为原始森林植被，不涉及拆迁问题，具 备工程快速开工的可能性。地块周边目前交通情况良好，温泉区至保 亭县城、温泉区至森林区的公路也开通，其中温泉公路紧邻项目旁边 穿过。依托这些公路可与三亚、海口等海南各城市有效连接，也可和 周边著名景区由较好的交通连接。用地属于热带季风气候区。具有热 量丰富、雨量丰沛、蒸发量大、季风变化明显的特点。境内雨量丰沛， 但降雨较集中，雨旱季明显。 （二）项目所处区域分析 项目位于海南热带雨林旅游度假区中部，处于三亚、陵水、五指 山之间的中心。地块目前有七仙岭温泉国家森林公园、七仙岭温泉高 尔夫球会、君澜热带雨林温泉酒店等配套设施，另有两个高尔夫球场 在建。先期开发的项目保证了通讯、供电和供水等设施能得到基本满 足。温泉位于七仙岭南面的山脚下，分布着 25 个温泉眼，其中自喷 泉眼 7 口，日出水量 3030 立方米。温泉大多数在 70 摄氏度左右，有 些高达 94 摄氏度，是全海南岛水温最高的温泉，该温泉属于硅酸重 5 碳钠型温泉水，富含微量元素，具有良好的医疗保健效果，尤其对长 者的高血压、冠心病等心血管疾病由显著辅助疗效。 6 第二章 项目开发经营环境分析 一、房地产市场状况及预测 国家统计局 11 月 10 日公布的 2009 年 1-10 月全国房地产市场运 行情况显示，10 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 3.9%，涨幅比 9 月份 1.1 各百分比上涨 0.7%。自 2009 年 6 月，全国 屋售价恢复正增长以来，房价已连续 5 个月保持同比正增长，涨幅从 6 月份的 0.2 逐渐扩大，7 月份同比上涨幅 1%，8 月份同比涨幅 2%，9 月份同比涨幅 2.8%，10 月份同比涨幅达到年度最高3.9%。 全国楼市成交面积看涨，各城市库存量普遍下降。 中国指数研究院数据信息中心的监测显示，2009 年 10 月份，全 国楼市成交面积以涨为主，总成交面积环比上涨 11.64%。开发商在 10 月加大推盘力度，各地房交会也相继展开，受此推动，大部分城市 成交面积大幅上扬。 从供应情况来看，10 月份，进过“金九银十”的消耗，各城市库 存量普遍下跌。从市场需求来看，10 月份，21 各城市成交面积环比 上升，超过被监测的 29 各城市的 2/3 总成交面积环比 9 月份上涨约 12%。10 月份成交面积最大的是重庆，超过 300 万平方米，上海成交 面积高于 200 万平方米，达 244.91 万平方米，上月成交面积超过 100 万平方米的城市有 5 个，依次是北京、成都、武汉、天津和广州。从 成交价格来看，10 月各城市住宅成交均价也是以上涨为主。在 11 月、 7 12 月，各地房地产成交量出现井喷。 总之，从目前的房地产形势来看，经济危机对中国房地产市场的 影响已经不复存在，中国房地产市场正进入火爆期。 二、海南省房地产市场发展概况 海南省，位于中国的最南面，是中国唯一的热带海岛省份，海洋 面积占中国总海域的 1/3，终年气候宜人，年平均温度为 25.3 度，空 气清新，常年无冬，森林覆盖率达到 50%，人口预期寿命名列全国前 茅，有全国一流的空气环境。海南省是中国最大特区，也是全国建省 时间最短的省份。海南为中国第二大岛，海岸线长达 1584.8 公里， 是适合休闲旅游的度假圣地。 海南房地产业的发展始于 1988 年海南建省办经济特区。建省 20 年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调 整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经 济重要支柱产业。 海南省从 2005 年起，把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐 渐升温，呈现稳步发展态势。2006 年以来海南 65%以上的商品住房销 往岛外，购买对象遍布全国 31 个省、区、市和港澳台地区，以及美 国等 25 个国家。到海南购房，享受最佳居住环境，已成为近年来国 人的新时尚。这些岛外购房客的脚步不仅停留在海口、三亚，随着近 两三年海南房地产区域市场多极化局面的出现，他们的脚步正向海口、 三亚、保亭以外岛内其他市县迈进。 8 2008 年，海口房价在多个月份里同比涨幅一直领跑全国，2008 年 1 月-11 月，海口商品房平均销售价格为 4270.60 元/平方米，同比 上涨 24.53%。与价格上涨较快相背，2008 年海南商品房销量却显黯 淡。 海南房地产市场在经历 2008 年年底的微步调整之后，2009 年上 半年频现火热信号，海南房地产开发投资、商品房及住宅销售面积、 销售金额等重要指标同比均出现正增长。2009 年上半年海南房地产完 成开发投资 114.77 亿元，同比上涨 37.2%，增幅比全国平均水平高出 27.3 个百分点。商品房销售面积 217.50 万平方米，同比增长 21.5%；销售额 127.14 亿元，同比大幅增长 28%；销售均价 6099 元 平方米，同比增长 2.48%，均为近年来新高。以上数据显示，市场消 化能力止住了海南楼市 2008 年底低迷的态势，市场交易畅旺，火爆 迹象明显。2009 上半年海南房地产市场的火爆，既有刚性需求，也有 投资成分。当然也离不开国家宏观政策的影响，宽松的信贷和低利率 的政策刺激，使得投资性需求得到释放。 与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其 特殊性。如从多数岛外投资者的购买动机上来看，多为度假型和养老 型自住而非他住；从投资的目的上来看，岛外投资者多为投资而非投 机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。另外，海南作为热带 岛屿，决定了海南房地产在全国具有唯一性、稀缺性和不可再生性， 因此，海南房地产业在全国具有不可比拟的优势。海南是全国第一个 9 生态示范省，一流的人居环境成为居民“二次置业”的选择。随着国 内休闲度假房地产市场的兴起，借着开发“国际旅游岛”的东风，海 南房地产市场升值潜力巨大。 三、旅游行业的背景 旅游是最为大众化的一种精神文化享受，也是人类和自然界的和 谐统一、相互依存的具体体现。社会经济的不断发展，为旅游业的兴 起和发展提供了物质保证，社会集团物质和精神消费的出现和升级， 给旅游业带来了空前机遇和锦绣前程。旅游在人们精神追求于中是最 具有科学性、文明性、大众性特点的一种活动，已经被人类社会所接 受和钟爱。在旅游中能尽情地享受大自然为人类展示的壮美画卷，使 人开阔视野、增长知识、陶冶情操、健身壮体。旅游者在惊与险中追 求刺激和畅快，在疲劳中得到快乐和休息，在景色中获得激情和动力， 使精神境界得以充实，身心得到洗涤。旅游使人们在自然逍遥、清静 无为的山水中感悟人生，追求人格的境界，生情悟性。旅游已经不是 简单的自由游戏和简单的娱乐，而是融消费、娱乐、求知、健身于一 体的活动，可满足各文化层次、各年龄段、各社会地位人们的多方面 需求，已经是当今社会一种最时尚，最喜闻乐见的娱乐消费活动。旅 游作为一个产业，强有力地跻身于社会经济结构中，已经占有举足轻 重的地位。 日前，发达国家的旅游业与经济发展同步进行，有些国家的旅游 业已经成为国民经济中的支柱产业。近年来，我国随着经济的快速发 10 展，旅游业已经有了长足的发展，旅游消费从集团逐步扩展到居民家 庭和个人，旅游业已经成为国民经济新的增长点和第三产业的重要支 柱，成为经济发展最快、最具有活力的优势产业。尤其是国家对发展 旅游业的重视，出台的旅游投资、鼓励旅游消费等政策和措施，将吸 引更多的投资商对旅游业的关注。国家已经出台的放长假和带薪休假 政策，增大了职工旅游消费的时间和空间，为旅游消费营造了风调雨 顺的大气候。由此可见，旅游业的开发 正处于国家政策到位、旅游 消费者市场红火的黄金段位，已经向临界点靠近。 四、保亭县房地产市场发展趋势 根据数据测算，2008 年保亭旅游产业受此超过传统农业比重，达 到 45.33%，2009 年前 7 个月接待游客达 71.2 万人次，旅游综合收入 9537.6 万元，同比增长超过 100%，财政收入大幅度增长。上半年， 保亭 gdp 增速 14%，排名全省第二。一旅游为主导的第三产业对 gdp 的贡献率达到 42%。2009 年上半年，保亭固定资产投资 26800 万元， 同比增长 79.3%；社会商品零售总额同比增长月 20%。 目前，以三亚为中心已形成海南岛最具国际影响力的蓝色半环， 以保亭为中心正在形成以雨林、温泉为主题的绿色半环。蓝绿色半环 相交，将形成海南国际旅游岛南部旅游圈的核心环线。保亭值国家海 岸海棠湾的高速路目前正处于筹建中，建成后，以此为核心形成半小 时车程的中部旅游大环线，中部旅游以保亭为集散中心，由此实现全 面突围，可辐射、带动整个中部地区的旅游大发展格局。 11 据了解，保亭未来的发展宏图是：将保亭打造成“四佳一珠” 。 借助不断放大的国际旅游岛建设效应，依托“三城一乡” （国家卫生 城、国家园林县城、国家文明县城、中国民间文化艺术之乡）优势， 深入落实科学发展观，走“差异化定位，特色化发展”和“山海并举， 蓝绿互融”的区域化高端发展路子，做强雨林温泉生态宜居的度假品 牌，致力打在中部生态旅游集散中心，全力把保亭建成中国最佳的国 际温泉度假养生保健之地，中国最佳生态人居之地，中国最佳的绿色 旅游县城，中国最佳的民族文化旅游县城，最终用 10 年左右的时间 把保亭建成海南中部一颗独具特色的璀璨明珠。 近年来，保亭县城正发生着巨大的变化，县城高楼耸立。2006 年 拿下了“国家卫生县城”这块金字招牌，进一步推动了地方经济的发 展，高质量的人居环境，也为以后的发展奠定了坚实的基础。 五、有利投资经济形势成因分析 此地块所属农垦总局，随着科学发展观的发展，在 2008 年国务 院原则上同意海南农垦管理体制改革的意见后，海南省农垦战线得到 了国家政策的扶持和支持，按照党中央的要求全面建设有中国特色社 会主义社会，加快全面建设小康社会的步伐，是海南农垦事业发展的 必由之路。 12 自 2008 年以来，省农垦总局和农垦总公司相继出台关于支持 垦区产业结构调整的意见和垦区产业结构调整项目审批的相关规 定 ，为即将实施的垦区产业结构调整和产业升级战略鸣锣开道。 据悉，海南农垦改革已进入转轨阶段，即开始酝酿布局产业结构 调整和产业升级战略，为接下来的大发展奠定基础。省农垦总局已决 定，将在今年 8 月 21 日举行“2009 海南农垦资源推介会” ，抓住海南 建设国际旅游岛的战略机遇，向全社会充分展示海南农垦在土地、旅 游、热带农业等方面的丰富资源和竞争优势，借用外脑进行项目策划 和开发。 海垦此次出台的政策，目的非常明确：结合海南国际旅游岛建设， 大力调整农垦产业结构，以旅游地产为主导，培育可持续发展的新产 业，不断拓展现代服务业、加工业和高附加值农业，带动垦区劳动力 转移，使有限的土地资源实现效益最大化，促进农场经济发展、增加 职工收入。 省农垦总局鼓励、支持各农场充分利用土地、社会资金和技术资 源，发展一批以旅游地产为主导的服务产业项目。鼓励实行农业产业 内部结构调整，着重发展附加值高的产业。已进入更新期的橡胶园， 更新后原则不宜再种植附加值低的作物。 农垦总局出台的一系列政策，大力支持旅游开发的指导思想，对 本项目来说，都是非常有利的。 13 第三章 项目周边物业市场调查分析 一、投资地块的地理环境 （一）基本情况块地形地貌：本地块目前为热带雨林山谷地形， 背靠青山，胶林如海，远眺七仙岭群峰，田园阡陌、清溪碧水交织于 山脚。缓坡地势较为适宜建设。 地上附着物情况：地块附着物目前为农场橡胶园，不涉及拆迁问 题，具备工程快速开工的可能性。 地块交通配套：地块周边目前交通情况良好，温泉区至保亭县城、 温泉区至森林区的公路也开通，其中温泉公路紧邻项目旁边穿过。依 托这些公路可与三亚、海口等海南各城市有效连接，也可和周边著名 景区由较好的交通连接。 地块自然生态：用地属于热带季风气候区。具有热量丰富、雨量 14 丰沛、蒸发量大、季风变化明显的特点。境内雨量丰沛，但降雨较集 中，雨旱季明显。由于本地块地处七仙岭国家森林公园内，地块本身 及周边均为热带雨林，空气负氧离子含量高达 8-10 万个，是三亚的 十倍。 二、项目所处区域分析 项目位于海南热带雨林旅游度假区中部，处于三亚、陵水、五指 山之间的中心。地块目前有七仙岭温泉国家森林公园、七仙岭温泉高 尔夫球会、君澜热带雨林温泉酒店等配套设施，另有两个高尔夫球场 在建。先期开发的项目保证了通讯、供电和供水等设施能得到基本满 足。 温泉位于七仙岭南面的山脚下，分布着 25 个温泉眼，其中自喷 泉眼 7 口，日出水量 3030 立方米。温泉大多数在 70 摄氏度左右，有 些高达 94 摄氏度，是全海南岛水温最高的温泉，该温泉属于硅酸重 碳钠型温泉水，富含微量元素，具有良好的医疗保健效果，尤其对长 者的高血压、冠心病等心血管疾病由显著辅助疗效。 三、项目周边主要物业分析 从本项目的地理拥有的特质来看，适宜养生度假型住宅，本次市 场调查主要针对附近区域项目进行调查。 15 （一）七仙瑶池 项目概况：七仙瑶池雨林别墅位于保亭县七仙岭风景区内，紧 邻七仙岭温泉高尔夫球会，南距三亚 78 公里，北上海口 265 公里， 东距海棠湾 45 公里。项目根据目前所在地的原生态热带雨林来进行 规划设计，力求使每一栋别墅都掩映在绿色植被里面。 销售情况：该项目 2007 年开始积累客户，但截至目前仅对外 销售了三套，预定 10 套。 目前销售均价：24700 元 主打户型：84-240 平方米 客户定位：外籍人士，国内高端客户 （二）君澜热带雨林温泉酒店 项目概况：海南君澜热带雨林温泉酒店位于海南保亭七仙岭国 家森林温泉旅游区内，是一家以“热带雨林”和“野溪温泉”为主题， 按五星级标志建造的度假型酒店。酒店拥有最高达 97 摄氏度，年平 均温度达 93 摄氏度的酸重碳钠型野溪温泉；它置身于七仙岭南面上 脚下，40 栋别墅依山而建，与热带雨林、野溪温泉融为一体，一切自 然而然。 经营状况：目前该项目周一至周五的入住率为 50%，周末的入 住率为 80-90%。 16 目前销售均价：1380-4880 元/间。 客户构成：以海南自驾游高端人群为主，国内高端客户为辅。 （三）广东街 项目概况：广东街占地 160 亩，分为南北两大建筑组团，物业 形态涵盖了商业、多层、酒店式公寓、别墅等，为综合型大社区，地 理位置属于城中之城。该项目自 2005 年底开始销售，目前销售二期 单身公寓，主打户型为一房 32、二房 75。 目前销售均价：起价 3300 元/，层差 80 元/。 客户构成：商铺中有 40%为本地购买，住宅 90%以上为外地购 买，客户来源集中在广东、三亚、北京、上海、大同、哈尔滨、沈阳、 西北等地区。 （四）庄园豪都 项目概况：总建筑面积达到 20 万方，是个高容积率、高建筑 密度的社区，配套有休闲、健身、娱乐等场所，属于中高档楼盘。共 分三期开发。建筑形态以小高层为主，均南北通透设计，主打户型有 单身公寓 35，二房 80-88。 目前销售价格：起价为 3200 元/，层差 70 元/。 客户构成：岛外客户超过 90%，集中在北京、上海、山西、东 北、西北一带。 17 第四章 项目 swot 分析 一、优势 （一）区位优势 靠近三亚市，可借力跃进，开拓市场。三亚市旅游较为成熟，市 场相对广阔，而且多属发达地区，能提供较高的旅游经济效益。而三 亚主打主要旅游资源是滨海度假旅游，与本项目热带雨林景观、温泉 资源起到互补效果，打造成海南旅游新亮点。 （二）区域黎苗文化积淀深厚，少数民族风情浓郁 黎苗文化是具有代表性的海南岛本土文化，涵盖了生活的方方面 面。从保亭所提出的黎苗非物质文化申请局海南第一，可知当地黎苗 文化保存得相对较好。浓厚、丰富的黎苗文化是本项目极为珍贵的文 化背景。 （三）优越的环境资源优势 保亭七仙岭温泉是全国唯一的热带雨林温泉。七仙岭地区热带雨 林覆盖率高、生态环境优良、热带雨林景观优美，为本项目提供了优 18 越的生态和景观背景。 （四）用地建设条件成熟 规划用地周边已经建设了多个旅游度假项目，水电交通等已经进 入本区域。场地建设所需的水电条件、道路运输条件相对成熟，减少 了部分项目建设的问题，降低了投资成本，提高了项目的建设速度。 二、劣势 （一）温泉美誉度不高，宣传力度不够 高档次的旅游度假项目通常受品牌影响较大。保亭地区尚未由档 次较高和名气较大的温泉旅游区，七仙岭旅游度假区在旅游市场有一 定的知名度，但是美誉度还不高。 （二）交通条件瓶颈 虽然具备一定的交通条件，但目前的交通状况是项目发展的瓶颈 之一。不仅本项目，整个地区的交通方式单一，公路等级不高，增加 了游人的感知距离，一定程度上影响了旅游者的进入。 三、机会 （一）政策优势 根据海南保亭黎族苗族自治县发展总体规划 ，将七仙岭森林 公园和温泉度假项目定于近期开发“整合、改造七仙岭温泉国家森林 公园现有项目，开发提升公园旅游整体环境，高水平规划、高规格招 19 商开发建设七仙岭温泉国家森林公园、温泉养生度假项目。 ”本项目 把握政策发展方针优势，抢先启动，以期尽早进入市场，树立形象。 （二）国务院已批复“国际旅游岛” 国际性旅游岛，顾名思义具有明显的国际比较优势，包括实力优 势、体制优势和特色优势，在世界或世界的某一区域范围内成为国际 旅游事务的服务中心、国际游客的交换枢纽、国际利润的创造中心或 国际影响力的扩散高低。各个旅游项目都应该把握此次海南岛变革之 机，提升自身层次，一更高的水准接轨国际市场。 （三）休闲度假旅游需求旺盛 随着社会经济水平的提高，私家车增多，度假旅游需求日益旺盛， 而自驾车已渐渐成为人们休闲度假的主要出行方式。但另一面“亚健 康”困扰了越来越多的人群，当人们意识到问题的时候都会自发地适 时度假，离开紧张的工作环境，拥抱清新的大自然，使身心恢复健康 成为了人们的共同选择。 （四）投资第二套住宅，景观房产趋势化 面对市区拥堵的交通、喧闹的环境和居高不下的房价，越来越多 的市民将目光投向拥有生态环境优越的城郊和风景区。在风景区、郊 区该买第二住宅将成为较高收入者的一种新趋势。 四、威胁 （一）生态环境的敏感与可持续性发展 20 热带雨林是世界上最完善的生态系统，但却优势非常脆弱的生态 系统。由于全球气候变暖，人类活动等诸多因素已经导致了全球热带 雨林迅速消退。本项目难得拥有一片热带雨林资源，是景观的基础， 生态环境的核心，旅游开发的时候必须坚持以生态保护为基础。 （二）温泉同质化旅游开发导致剧烈的市场竞争挑战 全国温泉处在一种快速成长的时期，温泉企业水平良莠不齐，所 以出现了温泉旅游同质化严重，市场竞争剧烈的局面。在保亭地区也 已开发了君澜热带雨林温泉度假酒店、七仙岭温泉山庄、七仙瑶池温 泉度假村等温泉旅游项目，与本项目具有相近的资源基础。本项目需 要十分鲜明地推出自身特色主题，强调与其他温泉项目的巨大差异。 21 第五章 项目定位 一、主题定位 热带雨林世界民俗风情养生天堂私家别墅“七星伴月” 二、功能定位 涵盖高端精品酒店、高端私家独栋别墅、民族风情园、露天养生 温泉区、景观高尔夫、商业街、spa 养生会所等七大主题。 三、价格定位 住宅价格建议：因本地块周边可比项目距离均较近，可参照性较 强，因此就市场价格来讲，本项目的住宅价格大致可和周边价格相当。 故初步建议本项目别墅价格为 30000 元/平米。 对于高端酒店、休闲养生会所及配套商业，操作思路是公司持有， 不进行销售，但根据市场规律，一般其市场价值不低于住宅物业。为 便于经济测算基础与保守考虑，故建议这几类业态均按照独栋别墅 30000 元/平米的价格进行测算 四、目标客户群定位 本项目定位与高端旅游度假产品，不以地域为界，面向全球具有 消费能力、具有品味的人群： 22 （一）度假旅游目标客源市场 国内外高端度假人群。 追求养生度假、康疗保健的海内外游客。 （二）独栋别墅目标客源市场 国内外各界成功人士；名人大腕；财富阶层。 23 第六章 项目初步规划设计 一、项目总体规划设计 （一）建筑定位以“七星伴月七星伴月”为主题表现，结合世界各国 的特色风情建筑，创立七个不同建筑风格的高端别墅群，围绕一个五 星级温泉养生酒店。充分展示世界各地的风土人情及建筑特色。 （1）阿拉伯建筑别墅群 （2）地中海建筑别墅群 （3）南美洲建筑别墅群 （二）景观主题建议 项目用地在热带雨林地区，绿化背景十分优越。同时区内具有浓 厚的黎苗民族文化。因此在景观设计、主题选择方面具有很多具有价 值的参考题材。通过对地形的利用、植物景观的塑造、小品布景等， 强化公共场所的开放性和温泉私密性，从而突出项目的品味和特色。 当地民族格调：独木雕刻、黎锦、陶器、纺织工具、藤编制品 世界民族格调：北欧、南美、中东、北美、东亚、南亚 24 热带雨林奇特景观：绚烂的观赏植物、独树成林、根包石、板根、老 茎花 天文星象：北斗七星、银河、启明星、星座 二、项目规划建议 根据高端房地产市场的需求特点、本项目所处的区位特点、地块 现况、初步的容积率为 0.18、实现项目最大利润化及有效实现区划速 度的原则分析，项目规划为：高端私家独栋产权式别墅 +高端酒店 （含酒店大堂、商务中心、餐饮中心、酒店客房）+旅游风情园 +高 尔夫会所+商业街的组合形式，并暂定如下项目主要技术指标，作为 项目业态规划及投资测算的依据。 总用地约 750 亩 容积率 0.3 总建筑面积约 15 万平方米 以上数据仅为初步估算，待正式规划方案确定后，进行进一步优 化。 三、各业态初步面积规划 25 序号项目名称面积（万平米） 1私家独栋产权式别墅4.9 2小户型别墅3.9 3旅游风情园1.5 4高端酒店2 5商业街1 6高端spa会所0.7 7高尔夫会所0.8 8物业管理用房0.2 小计15 第七章 项目开发经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略 先期开发 2 万平米的高端度假酒店，迅速拉升项目成熟度，提升 项目形象，并为后续可售物业的推出做好铺垫。 以低价、高性价比的小户型别墅在酒店成型后率现推向市场，迅 速回笼资金，降低投资风险。 以高端私家别墅实现项目高额利润，完成项目销售。 旅游风情园、高端酒店、商业街、高尔夫会所和物业管理用房为 长期持有产业。 二、项目投资估算 该项目总投资预计 209795 万元， 销售总额为 264000 万元，净 26 利润率约 21.96%。详见下表： 序号序号费用名称金额（万元）费率备注 土地出让金24,975 按照33.3万/亩、共计750亩计算， 前期现缴纳52%，即12737万元。 契税749按土地出让金的3%计算。 25,724 22,354 配套费18元/平米，设计咨询费等 按200元/平米。 建安工程费132,600详见附表1建安工程费 室外配套工程费10,800暂按1000元/平米计算。 不可预见费4,3023% 147,702 管理费用5,273按1、2、3项合计的3%测算。 销售费用7,920按销售合计的3%测算。 13,193 53,600按照2亿贷款3年、利率6%计算 617,1606.50% 按销售合计的6.5%测算。 760按照5.6元/平米测算 82 20 09 9, ,7 79 95 5 销售分析2 26 64 4, ,0 00 00 0详见附表3销售收入汇总表 54,20525.84% 毛利润率 8,13115% 所得税率 46,07521.96% 净利润率净利润 小计 利润分析 管理费用 小计 小计 1 3成本分析 所得税 4 销售合计 财务费用 营业税、土地增值税 开发后规费 建设总成本 土地费用 前期费用 建安费用 毛利润 附表一： 序号项目名称 面积 （万） 费率 (元/ 造价费 （万元） 说明 1私家独栋产权式别墅 4.91000049,000 含高档装修 2小户型别墅3.9800031,200 含高档装修 3旅游风情园1.5800012,000 含高档装修 4高端酒店21000020,000 含高档装修 5商业街180008,000 含高档装修 6高端spa会所0.780005,600 含高档装修 7高尔夫会所0.880006,400 含高档装修 8物业管理用房0.22000400 含一般装修 151 13 32 2, ,6 60 00 0小计 项项目目投投资资估估算算表表 27 序号项目名称 面积 （万） 销售均价 (元/) 销售总额 （万元） 备注 1私家独栋产权式别墅4.930,000147,000精装修 2别墅3.930,000117,000精装修 3旅游风情园1.530,0000持有 4高端酒店230,0000持有 5商业街130,0000持有 6高端spa会所0.730,0000持有 7高尔夫会所0.830,0000持有 8物业管理用房0.200持有 小计152 26 64 4, ,0 00 00 0 附表二： 项项目目销销售售估估算算表表 三、经营项目测算 （一）酒店客房收入： 酒店总建筑面积 2 万平方米，客房数预计 280 间，分三种房型， 一种为标准间 50 平方米，共 140 间；二种为商务间 75 平方米，共 84 间；三种为套间 100 平方米，共 56 间。调查保亭目前高端酒店的房 间面积和实际客房售价，综合对比海南、三亚等高级度假区客房价格。 经比选确定： 50 平方米房间，每天每间 880 元。 75 平方米房间，每天每间 1280 元。 100 平方米房间，每天每间 1860 元。 每天客房全部入住的总收入：880*140+1280*84+1860*56=334880 元（约 33.5 万元） 按年平均入住率 50%计算，年收入为：（第一年） 33.5*365*50%=6113.75 万元 28 按年平均入住率 60%计算，年收入为：（第二年） 33.5*365*60%=7336.5 万元 按年平均入住率 70%计算，年收入为：（第三年以后） 33.5*365*70%=8559.25 万元 （二）高端 spa 会所收入预测： 高端 spa 会所建筑面积 0.7 万平方米，每个房间 70 平方米，房 间数预计 100 间，按 3000 元/间的收入，每天营业总收入： 3000*100=300000 元（即 33 万元） 按年平均入住率 50%计算，年收入为：（第一年） 30*365*50%=5475 万元 按年平均入住率 60%计算，年收入为：（第二年） 30*365*60%=6570 万元 按年平均入住率 70%计算，年收入为：（第三年以后） 30*365*70%=7665 万元 （三）旅游风情园项目测算 目前保亭的年旅游人数估计为 100 万人/年，旅游风情园项目票 价 280 元/人，按 20%计算，即 20 万人次，年收入为 5600 万元（第一 年） ；按 30%计算，即 30 万人次，年收入为 8400 万元（第二年） ；按 40%计算，即 40 万人次，年收入为 11200 万元（第三年） 。 （四）酒店其他服务设施收入预测: 29 酒店其他服务设施包括商业街、高尔夫会所、酒店配套会议室、 餐厅、ktv 等。因周边没有其他的配套设施，故私家独栋别墅、小户 型别墅和旅游风情园的客人，必然有一部分人员进入酒店消费。周边 也有部分游客过来消费。综合客源情况，按平均日接待 1500 人，每 人平均消费 500 元计算： 日营业收入 1500*500=75 万元。 年营业收入 75*365=2