商业广场地产调查报告及可行性研究分析(2).doc

xx市鹿溪广场地块商业项目报告商业广场地产调查报告及可行性研究分析目 录第一章、宏观经济背景分析- 5 -一、xx概况- 5 -（一）区位特点- 5 -（二）人口特点- 6 -二、xx经济发展概况- 7 -（一）gdp及三产业发展比例- 7 -（二）城市人均可支配收入- 8-（三）主导产业格局- 9 -（四）xx消费水平及消费概况- 9 -（五）xx交通区位-10-三、xx市规划分析- 11 -（一）城市总体规划概述- 11-（二）城市发展方向规划- 12-（三）人口规划- 13 -（四）交通规划- 14-（五）xx城市商贸业规划方向- 15 -（六）主导产业规划- 16 -（七）南门区域规划- 17-第二章xx商业发展研究分析- 21 -一、xx市商业发展概况- 21-（一）xx商业市场发展史- 21 -（二）xx商业市场发展现状- 21-（三）xx商业市场总规模- 22 -（四）xx市城市商业区功能分析- 24 -二、xx商业发展特点- 26 -（一）商业发展处于初级阶段，城区无形成明显的商圈划分- 26 -（二）商业结构不合理，零售业发展较快- 26 -（三）经营结构雷同，同质竞争严重- 27-（四）影响能力不强，缺乏区域辐射能力- 27 -三、xx商业重点市场详细性分析- 28 -（一）东方时代购物中心- 28-（二）xx小商品城- 30 -（三）万峰服饰广场- 34-四、xx重点商业商户访谈案例分析- 35 -五、xx重点商贸行业研究- 38 -（一）xx服装、布料零售、批发发展特点分析- 38 -（二）xx电子、3c产品发展特点分析- 41 -（三）xx家居、装修建材业市场发展特点分析- 44 -六、xx商业调研结论- 46-（一）、xx商业市场属性- 46 -（二）区域局限与专业市场的发展- 46 -（三）零售业与批发业比例界定- 46 -（四）现有商业档次与项目经营档次界定- 47-（五）强大商品供应与物流体系支撑- 47 -第三章xx房地产市场简析- 48 -一、土地市场简析- 48 -二、房地产市场概况- 51-（一）房地产总开发供销概况- 51-（二）销售特点及趋势- 51-（三）xx楼市价格简析- 52-三、小结- 52-第四章项目地块研究- 54-一、地理位置- 54-二、地块周边规划- 55-（一）用地规划- 55-（二）交通规划- 56-三、地块研究- 56-（一）地块经济标- 56-（二）项目地块研究- 67-第五章经济数据测算- 60-一、项目基础经济数据- 60-二、周边小商品市场调查参考数据- 61-（一）xx市小商品市场租金参考表- 61-（二）商铺定价：根据租金倒推法- 61-三、项目投资估算- 62-（一）设计、监理费- 62-（二）经营成本（按占总销售额是0.86%计算）- 63-（三）建安工程费- 63-（四）营销费用（4-6%之间，取5%计算）- 64-（五）小结- 65-四、利润率与地价关系表- 66-（一）按专业市场不同利润率计算的地价参考表- 66-（二）按商业综合体不同利润率计算的地价参考表- 66-（三）小结- 67-第六章、可行性结论及项目初步定位- 69-一、swot分析- 69-（一）、项目优势 （strength）- 69-（二）项目劣势（weakness）- 70-（三）机会点（opportunity）- 70-（四）威胁点（threaten）- 72-二、关于项目初步定位- 72-（一）项目定位选择方向- 72-（二）业态规划- 76-三、结论- 80-附件一：房地产调控政策- 81-附件二：重点案例参考- 84-第一章、宏观经济背景分析一、xx概况（一）区位特点 xx市位于浙江省西南部，浙赣铁路沿线，浙、闽、赣三省交界处。东连衢县、遂昌，西邻江西广丰、玉山，南毗福建浦城，北接常山，素有“东南锁钥、入闽咽喉”之称。独特区位，造就其经济的包容性相对较强。但是恰是处于三省交界处，周边缺少大型与经济发达的县城，因此，造成其经济的辐射能力相对弱。内向经济是其发展的主要特色。图1-1xx区位地图（二）人口特点全市区域面积2019平方公里，总人口59万，常住人口约为46万，下辖13镇6乡2个街道，其中主城区共有14平方公里，城区人口约16万。城市化水平42%，总量较低，但是相对于周边县市相比都有一定的优势。图12xx各乡镇分布地图二、xx经济发展概况（一）gdp及三产业发展比例xx经济进入了新的发展时期，经济连续9年超过全省平均增速。2009年，实现生产总值140.9亿元，2006-2009年年均gdp增长14%左右；在全浙江省90个县市中，2009排名63名，处于中下水平，增长率看，以两位数增长，全面超过全省的平均水平，县（市、区）综合实力在浙闽赣三省边界位居第一，在全国排名200位左右。从中可见，xx市经济后期发展趋势强劲，需求是有很大开拓空间。图13 2004-2009年xx市生产总值及增长速度数据来源：xx统计公报图142006、2009年xx三次产业结构变动情况数据来源：xx统计公报三产比例上，对比2006年，xx市第二产业增加比例过大，作为衡量一个城市综合指数的第三产业，近几年不但未上涨，反而有所下降，从中反映出xx的商业发展相对其经济总量来看，目前处于较低水平，其发展空间相对较大。图14 2005-2009年xxgdp2009年人均gdp达23817元（约合3570美元），增长11.4%。根据发达国家经验，人均gdp进入3000-5000美元区间，城市发展将由“投资主导+工业推动”时期迈入 “消费主导+服务业推动”时期。（二）城市人均可支配收入2009年，xx全社会消费品零售总额40.98亿元，增长19.5%；城镇居民人均可支配收入17000元，农民人均纯收入7570元，均增长9.5%。图15 2005-2009年xx城乡居民收入水平（三）、主导产业格局xx工业基础较好，主导产业明显。目前己形成机电、木业加工、电光源、消防器材四大主导产业和建材、化工两个传统产业，以及纺织、服装、食用菌、蜂产品、羽毛球、注塑等特色产业。是中国的“中国白菇之乡、中国蜜蜂之乡、中国猕猴桃之乡、中国白鹅之乡”。（四）xx消费水平及消费概况图16 2006-2009年xx零售业水平图17 2005-2009年xx城乡居民消费支出（五）xx交通区位xx是浙江省的西南大门，正着力打造浙闽赣三省边界的县域发展高地。xx位于浙闽赣三省交界处，是浙江省的西南大门，也是华东沿海地区与中部地区的交通节点，“长三角”和“珠三角”辐射内陆的“桥头堡”。xx交通便利。陆路有杭金衢高速公路、205国道、46省道及正在建设的黄衢南高速公路，铁路有浙赣复线，航空距衢州机场40公里。自开通动车组后，江至杭州，已经划入2小时交通圈，江至浙江省内杭州、金华、宁波、台州等地，到上海，以及福建浦城、江西广丰等周边越来越方便，xx与黄山、武夷山等周边著名景点均已形成4小时旅游交通圈，交通的改变，将会带到外来旅游人群的增加，也必将带动消费市场的快速增加。图18 xx周边交通图三、xx市规划分析（一）城市总体规划概述规划确定xx市的城市性质为：浙闽赣三省边界地区重要的工业城市和旅游服务城市。逐步形成“一江、两组团、六片区”的城市空间结构。 一江：即强化xx江滨江绿化景观带的建设，。两组团：指须江组团和上余组团。须江组团是xx城市的主体，是行政中心、文化教育中心、商业中心。上余组团为工业发展中心，加强相应配套设施建设，形成上余镇区和特色工业互动发展的双核结构。 六片区：指上余发展片区、上余特色工业区块发展片区、城北发展片区（火车站以北）、老城发展片区、城南发展片区（虎山以南）和江东发展片区。（二）城市发展方向规划规划确定城市发展方向为：向北发展为主，向东、向南发展为辅。xx城区主要形成七大居住商贸重点开发片区：1、上余发展片区：位于衢江公路以西，xx江以东（包括部分xx江以西的居住用地），是依托上余镇区发展的城市北部副中心，主要布置居住和区级公共服务设施，同时为上余特色工业区块配套服务。规划居住人口55万人。2、上余特色工业区块发展片区：原上余特色工业园区及xx江以西、浙赣铁路以东的工业发展用地，主要发展食品加工、机电等特色工业。3、城北发展片区：xx江以西、火车站以北、迎宾大道以南，是城市近期建设的重点区域，主要规划教育、居住和市级公共服务设施，是未来城市市级公共设施和房地产发展的主要区域，也是中高档小区集中区，以生活服务功能为主。规划居住人口86万人。4、老城发展片区：火车站以南、xx江以西、景星路以北和浙赣铁路以东区域，是xx城市行政、商业金融、文化、休闲设施的集中区域，以生活服务功能为主。规划居住人口55万人。5、城南发展片区：虎山以南、浙赣铁路以东。规划以江贺公路为界，东主要规划为生活居住用地，西主要规划为工业用地。以产业为主导、产学研居相结合的综合性城市片区。居住区围绕虎山公园周边布局，规划居住人口39万人。6、江东发展片区：以46省道为界。以南为化工工业区块，以北为居住用地，其中乌木山沿线结合须江公园规划为一类居住用地，规划居住人口2.0万人。城东片区。是中心城区的一、二类居住用地为主的生活服务功能片区。（三）人口规划2010年市域人口595万人、城镇化水平48；2020年市域人口615万人，城镇化水平62。中期（2010年）为175万人，用地规模为1747平方公里；远期（2020年）城市人口规模为25万人，用地规模为2494平方公里。从目前看，xx人口规划发展上，稍为落后规划。城市化水平已经滞后经济发展。（四）交通规划 1、对现有路网进行进一步梳理，将过境车辆从市中心道路引开，减少穿越城市交通的干扰； 2、15分钟近郊乡镇交通经济圈通过国省道连接线的建设，使市区在15分钟内达到近郊乡镇，包括长台、石门、碗窑、贺村、坛石、大陈、四都及上余，构建近郊15分钟交通经济圈。3、30分钟市域城镇交通经济圈通过高速公路、高等级公路的建设，使市区在半小时之内能达到各城镇（南至廿八都，西南至凤林，西至大桥、新塘边），构建市域半小时交通经济圈。（五）xx城市商贸业规划方向1、市区商贸发展规划以建设三省边际商贸商务业名城为目标，立足xx、依托浙江、辐射闽赣，着力构建“一主两次”的商贸商务业空间布局，分别确立主城区核心商圈、贺村和峡口两个次级商圈。重点扶持和培育商业连锁企业，推进传统中、小百货店向现代化大中型综合超市、购物中心、专业店和专卖店等业态转型。一核四街五点六中心老城区：作为核心区，区域内培育成一个核、线、块、点有机结合，多种商业业态高度集聚，购物、休闲功能融为一体的商业圈，提升城市流通经济的集聚力和辐射力；专业商业街：培育中山路金融科技中介商务街、江滨路特色餐饮街、解放路服装鞋帽精品购物街和市心街传统老字号商业街区等具有xx特色的风情街；加快旅游购物中心、贺村购物中心和峡口购物中心等项目建设。建设西山商务休闲中心、须江商务休闲中心、碗窑生态休闲中心、峡口生态休闲中心个商务休闲中心和xx职教中心、会展中心个商务服务中心，引进世界品牌大型连锁超市，并大力扶持本地商贸龙头企业建设生产资料加工配送中心、商贸物流配送中心。商业金融：老城区在现有的基础上进行改造提升，逐步形成区域内的商业服务中心，在城南和城北新区规划集中的市场用地；文化娱乐：规划4处大型城市广场，分别为火车站广场、鹿溪广场（包括向南扩建）、文化广场和竞技广场，在鹿溪路建设文化广场，在城北天余片集中布置文化娱乐用地，新建xx大剧院等。教育科研：在城北区布置教育园区，发展大专以上教育和科研；体育设施：在城北布置一处体育中心，占地1737公顷；医疗卫生：在城北、上余片区各增设一处200床的现代化综合性医院，在城西建设一所200床的精神康复医院，在景星路北侧建一急救中心；旅游服务：结合解放路步行街的建设，构筑xx旅游人流、商业物流的集散中心。另在迎宾大道以北、双塔以南规划建设旅游服务中心。2、城市商贸物流规划1）物流：规划建设“两个中心、两个园区”物流服务体系，即位于xx市水泥厂路口附近的浙闽赣边际物流中心（包括位于江郎山路与江贺公路交叉附近建设中的左邻右舍物流配送中心）、位于贺村的综合物流中心；xx市上铺铁路货场的xx市危化品专业物流园、位于高新技术工业区块内的xx市化工专用仓储物流园。 2)专业市场：在市域范围内规划建设2大专业市场区，分别是城南专业市场区和贺村专业市场区，2大专业市场区内包括8大专业市场，以建筑装饰材料、竹木家居、机电、再生资源交易、汽车汽配、生产资料、五金、农副产品产品交易为主。图19 xx规划专业市场列表专业市场区名称包含市场名称位置类别规划设想建设规模城南专业市场区农贸城城南发展区区域性交易市场保留提升270亩xx汽车汽配综合市场城南发展区区域性交易市场新建120亩建筑装饰材料综合市场城南发展区区域性交易市场新建250亩南方安保市场城南发展区区域性交易市场新建100亩xx商贸城原火车站销地型交易市场新建40亩贺村专业市场区农资交易中心贺村镇区域性专业交易市场新建200亩华东竹木家居市场贺村镇区域性交易市场新建100亩（六）主导产业规划整合现有工业平台，引导相关上下游产业集聚，形成具有一定市场竞争力和地位的机电制造、新型电光源、消防器材、竹木加工以及未来可能发展成为xx主导产业的高新技术产业等形成的“4+x”产业结构，培育、促进相关专业市场的发育成长，实现二三产业的良性互动，大部分工业企业布局逐步向城区外围搬迁。产业空间布局：“一心三区” 市域产业空间总体结构：一心：指中心城市，是全市的政治、经济、文化及旅游服务中心，重点发展现代生活服务业及先进制造业，完善城市功能、改善人居环境，增强中心城市辐射力和带动能力。三区：指城北工业新城经济发展区、中部特色工业经济发展区及南部生态经济发展区。城北工业新城经济发展区依托xx经济开发区江东区块及四都工业功能区重点发展机电制造、机械制造等产业。中部特色工业经济发展区主要依托莲华山区块、十里牌区块、高新技术区块等平台重点发展新能源、新材料、电子信息、消防器材、机电及装备制造、竹木深加工、精细化工等产业。南部生态经济发展区依托南部9个乡镇的资源特色重点发展生态旅游、生态特色农业及绿色农产品加工业。（七）南门区域规划1、规划区域南门片区，即现在xx市城市中心区域，规划中区域范围主要包括了，北到城中路，南到南一路，东沿江滨路，西为环城西路。包括目前整个城市最繁华的解放路，鹿溪路。2、规划定位不在拆迁计划之内项目地块从规划中，可以看出，老城区多数小区不在政府考虑的拆迁范围之内，尤其要关注的是，目前在讨论的南门区规划方案，这个区域是不在拆迁计划之内的，这将为项目内侧的商业街价值带来严重的影响。3、用地性质在用地规划上，可以看到，项目地块内有些部分，应该是商住用地，可以在产品规划中，加入住宅产品，但是，这是否有，以及有多大建筑面积，都将在拍卖后，才能确定。4、功能详细项目地块从规划中，可以看到，项目地块所处区域，在政府预定的规划中，其功能是作为一个集娱乐，休闲、购物，办公为一体的现代商业区。第二章xx商业发展研究分析一、xx市商业发展概况（一）xx商业市场发展史1987年撤县，设立xx市，历史上，xx地杰人灵，文化厚重，但是商贸行业，发展相对缓慢。本身区域商贸发展多局限于区域内消费市场，作为新商贸业的百货中心，xx直到2009年才建成。从其三大产业的发展比例看，近几年，政府已经意识到商贸业发展不足，对经济的制约。因此，目前已经通过大力扶持第三产业发展为纲要。xx现代商贸业态不断涌现。全市初具大型现代购物条件，经营面积超2000的超市10家；有较大规模、涉及家电、汽车销售领域的专业店5家；连锁经营发展迅猛，范围从日用品、食品向餐饮、药品拓展，全市连锁店1116家；左邻右舍的拓展村级网和跨区域发展，新红塔发展乡镇中心店战略都取得了较大的成果。物流业态初显雏形。二是商贸经济总量不断扩张。（二）xx商业市场发展现状xx商贸行业，虽然政府已经在扶持发展，并为打造三省边界商贸流通而出台系列政策，但是从目前来看，城市商业仍处于初步发展阶段，城区基本没有形成一个完成的商业圈概念，仍以一个老城为主要的商贸流通区域。从区域划分来看，可分以文化广场为中心的城中商贸区，另一个以虎山街道为主的城南片区，再是，以城北新居住区为集中的城北新商贸区。城区商贸流通主要依靠，沿街底商组合而成，专业市场，百货中心除了刚才运营的时代购物中心与小商品城外，其它都不上规划与档次。总体量与质都相对缺乏。业态结构“散、乱”。总体上，xx市商贸商务业功能档次总体较弱，发展水平仍然较低，经营体主要以集体、私营、个体、外资商业共同发展的商业格局，外次仍以国内企业为主。因此随着xx新城市的快速发展，对商业体的塑造有更大的空间。图21 xx市区商圈示意城中一级商圈城南次级商圈城北未来商圈项目位置（三）xx商业市场总规模2009年年社会消费品零售总额48.14亿元，比2008年增长16.1。1、社会消费品城乡消费比例图22 社会零售额城乡比例资料来源：xx市2009年统计公报分城乡看，城市消费品零售额21.46亿元，增长16.1；县以下消费品零售额26.68亿元，增长16.1。对比城乡收入与支出数，从数据上反映出xx城市消费人群，在区域内消费的欲望不强，城市消费外流现象比较严重。另外，xx城市化率相对较低，也是造就城市消费较低的另一个原因，但是随着城市化进程的加快，城市社会需求也将随之增加，市场容量也将增加。2、社会消费品结构比例图2-3 xx市2009年社会消费品城乡消费比例资料来源：xx市2009年统计公报从行业分类看，批发业零售额18.13亿元，增长5.6；零售业零售额23.84亿元，增长27.6；住宿和餐饮业零售额5.07亿元，增长11.1；其他行业零售额1.11亿元，增长5.8。其中零售业占据主力地位，是xx商业体系中的支柱型行业，从中也反映出，xx城区商贸业对周边城区辐射能力比较弱，商贸业主要还是满足区域内消费需求为主。 （四）xx市城市商业区功能分析1、老城区图24 xx老城区主要商业分布示意解放路鹿溪路解放南路目前整个xx市的商业发展已处于初级向中高级发展的阶段，虽然目前尚未形成非常明显、或有影响力的中心商圈，但具有一定影响的商圈已在逐步形成之中。该商贸区域为xx市唯一业态成熟，配套齐全、交通便利的商业中心。老城区商贸区，主要以城中路与解放路交汇处为中心向四周延长，主要以解放路，鹿溪路、城中路，中山路延线分布。从经营范围来看，鹿溪南路为中心，主要业态:超市百货、家电、餐饮休闲解放路，主为服装，精品店，专卖店，珠宝店，电子数码构成，城中路与中山路，主要用休闲，餐饮，百货店构成。大南门主要云集了五金建材，解放南路集中家居，中介百货等。从经营档次上来看，此区域为xx主要商贸区域，档次差次不齐，总的来看，解放路与鹿溪路经验档次最高，主要为国内二三线品牌，与珠宝手饰店。从辐射范围来看，城中商贸区，作为xx唯一成熟的商贸区，承载了整个城市的消费需求。特别是小商品批发更是集中在此区域小商品城。但是整体来看，仍是满足整个xx消费需求为主。从功能上看，解放路，与鹿溪路成为城市休息、消费的主要功能区域2、城南片区次级商贸区城南片区，实事上，目前没有完全形成一个独立商贸区，因为区域内主要是集中在虎山公园附近的小区而自然行成的商贸。主要分布在东岳路，虎山三街区域。从经营范围来看，城南片区，目前商贸发展稀少，多为基本满足社区需求的百货店，另外，就是建材家居业的云集区域。从经营档次上来看，档次上，除了以东岳路自然形成的建材装饰街外，其它的都是住宅底商小面积分割经营，以满足区域小区基本的生活需求为主。从辐射范围来看，从辐射范围来看，除了建材装饰业外，其它所经营百货、超市，休闲、娱乐都是以周边人群为主。但是作为目前xx唯一一个档次较高的建材装饰街，其辐射圈扩大到xx城乡区域。3、城北片未来商贸区作为xx中高端住宅云集的区域，目前虽然居住区已经形成，但是因为没有大型商业配套，区域以商业仅以部分住宅底商为组合。且商业分布非常散，总的看，北关路，与汽车北站区域商业相对集中。从经营范围看，城北区片，还于开发阶段，因为新区人气不足，无商业氛围，目前经营主要以餐饮、生活用品、休闲娱乐为主。从经营档次看，因为是满足正常生活便利所需求，档次无法衡量，也无档次可言。都是散、小为主。从辐射范围看，区域内目前存在的商业，主要还是满足区域内住宅小区的便利所需，档次与品质都无法与城中心片区相提并论，更不会辐射到周边乡镇。二、xx商业发展特点（一）商业发展处于初级阶段，城区无形成明显的商圈划分在xx现有商业布局中，目前基本没有形成商圈，仅为城区老商业地带，自然形成一个商贸相对集中的区域。同时这个区域，又是整个城市的休息、娱乐，购物中心。虽然城市已经在向南、北延伸，但是商业配套根本不协调。由于城区布局特点，将来必将在城南与城北形成另外两个商贸中心。相对二个区域商业的商业结构及影响力，城中区的中心商圈商业业态最为完善，配套设施最为齐全，该商圈不仅满足本地及市区消费需求，同时对下辖乡镇具备一定影响和辐射能力，作为xx全市范围的中心商圈，其作用及影响力日趋突出。（二）商业结构不合理，零售业发展较快1、专业市场缺乏根据xx商业发展状况，xx专业商业市场方面呈现“单极发展”的结构特点，整体市场以零售为主，缺乏专业性批发市场。目前，xx没有一家真正意义上的专业性批发商业市场，如大型家居广场、服装专业批发市场等。xx批发零售最具影响力的xx小商品市场也不属于真正意义上的专业批发市场，而是以批零兼营，零售为主的市场。2、零售业快速扩张受到区域地理条件与市场辐射的影响，区域商业以满足城区及乡镇需求为主，因此，整个城市的商业中，零售业快速发展。中心城区，南片区，北片区，都聚集着大量沿街商铺和摊点形式的零售商业。3、高档次的购物中心缺乏发展无力从整个xx商业购物来看，xx城市缺乏综合性的百货中心，相比较其经济地位而言，高端购物中心严重不足。目前在xx仅一家购物中心，且还是近期开业的。规模相对较小。主要是xx其特殊的地理位置，其周边的经济实力不强，消费能力有限，且xx对其周边的产业辐射不足。另外，xx当地高端消费群体的外流也是这一物业发展滞后的主要原因。（三）经营结构雷同，同质竞争严重从整个xx商业经营形势看，受地区消费习俗影响，在xx零售业态中，经营低档商品的零售门店及摊点数量巨大，低档商品在整个市场商品种类和数量中所占的比例较大。在经营的商品种类和商品品质方面存在差异较小；在门店装修、经营理念方面，市场整体也缺乏层次，市场整体呈现严重同质化竞争现象。（四）影响能力不强，缺乏区域辐射能力目前，xx商业市场的商品种类、经营范围基本以满足市区消费为主，城市商业最多可辐射影响至周边乡镇，从访问了解到，周边县市至到此批发与购物量很小。整来的说，xx还没有形成以其产业带动市场的局部，更没有辐射到周边其他省份的趋势。受区域地理位置、交通便利度、市场专业度及市场规模等因素的影响和限制，周边省内市级消费市场一般被衢州、义乌、杭州所辐射和影响，省外受地区限制与消费习惯影响，xx在近期内无法具备上诉市场同等条件。因此，xx商业市场无法对周边临近的市级消费市场形成吸纳和辐射。三、xx商业重点市场详细性分析根据xx城市及商业分布特点，我们选取各区域部分重点商家作为深入研究对象，通过对重点商家的经营面积、业态、产权性质等相关要素的研究，进一步深入了解xx商业市场，为本项目定位及规划发展提供市场依据。（一）东方时代购物中心2009年11月，由浙江恒泰公司和衢州东方商厦联合打造的东方时代购物中心开业。市场基本数据经营范围1f珠宝化妆品等2f女装3f男装4f童装5f家居（现为经营第二年）总营业面积16000平方米，包括一楼超市超20000平方米门店总数100多家年营业额商铺层数五层产权性质商铺租金返点方式进行租赁方式商家与个人或企业合作（偏向企业）并最近在关注银饰等饰品品牌及婴幼儿用品品牌各类税费周边配套处于绝对市中心，配套齐全经营模式零售进货渠道大多为加盟品牌，由总部发货。也具有相当一部分有厂商直接供货辐射范围市区物流方式货运邮递市场档次高档市场地址鹿溪南路经营状况大部分商铺经营状况一般，一部分商铺处在亏损阶段，将考虑淘汰此类商铺，商家较想淘汰的品牌中，童装用品占一定的比例！经营范围1楼以珠宝、参茸、化妆品、名表、名烟酒、鞋类为主，超市； 2楼经营淑女装、少女装、女内衣、女杂； 3楼经营男正装、休闲装、商务装、运动装； 4楼经营童装、童玩、床上用品、家电、电脑数码经营模式15层是大型精品百货商场，共有150多个国内外知名品牌签约入驻，是xx目前唯一的集休闲、购物、娱乐、美食为一体的时尚消费场所。市场采用统一招商，统一经营，统一开票方式经营。（二）xx小商品城市场基本数据经营范围一楼经营五金、日用百货、副食品、服装辅料批零；二楼经营服装、鞋、童装、棉布、床上用品批零；三楼及以上经营服装、鞋类。总营业面积1.5万方左右门店总数共计三楼，共800余家商户年营业额超过亿元商铺层数局部4层（夹层）产权性质租赁商铺租金一楼平均2-4.5元/天/二楼平36元/天/三楼56元/天/位置不同，业态不同差别大，服装最高，副食品最低租赁方式以前是投标，目前改签一年，租金年付各类税费无周边配套处于绝对的市中心位置，周边有医院，购物中心等经营模式批零兼营 零售为主进货渠道当地厂家、义乌、衢州、杭州等辐射范围市区及乡镇物流方式厂家发送与自行解决市场档次服务市区及周边郊区的零售终端低档消费市场市场地址解放南路经营状况该商城属xx市工商局商贸委，商城建筑为大棚形式。是xx市目前唯一的规模最大、品种最齐全的低档商品批零市场；商城主要通过价格优势与周边商业进行竞争；市场人气旺盛，不仅满足市区中低人群的消费需求，同时可辐射周边乡外镇；经过多年自然形成，目前已成为xx较具影响力的“百姓日常生活主力消费场所”市场主要业态及配比、门店面积从表中可看出，小商品城业态主要集中在服装，其它日杂百货、箱包、洗化和餐饮具这几大类。其中以服装、鞋类最多，占了二楼部分，整个三楼。 商城格局分析小商品城均采取分割租赁模式，依照原有建筑特点，通过行列式划分手法将市场分割为开放式摊点，行列之间预留1.5-2米人流通道，一层摊点开间一般为2米左右，进深约2米；二层开间一般在2-3米，进深在2-3米不等。除了一楼副食品、二楼的窗帘摊点较大外，其余摊点面积一般在5-10平方米之间，经营面积较为狭小局促，内部通道拥挤。经营模式分析xx小商品市场主要经营一般服装、家庭生活所需用品，商品档次属于低档商品。市场整体以零售为主，兼顾批发，批发对象主要为乡镇小规模摊点及社区小零售商。基本没有发现周边县级市场零售商来此批发进货。仓储物流分析市场内无一个单独的仓库，在二楼，有一部分区域单独划作仓库，但面积总共有300平方米不到。其它的货物都是由商户自己解决存放地，因此造成市场内楼梯通道都摆满了货物。（三）万峰服饰广场市场基本数据经营范围服装、饰品、鞋类总营业面积约10000平方米门店总数沿解放路街铺56个年营业额商铺层数2f产权性质租赁商销面积矮柜89平方米（高约1.5米）；边套1015平方米分割数据内铺分割，约200个，其中位于中间的矮柜约120个，四周的专卖店约80个商铺租金1f：均价约2000元/月；2f：均价约880元/月；租赁方式内铺按月租；门店按年租经营模式批零兼营；统一规划，分散经营进货渠道杭州、广州进货；或经销商处拿货辐射范围市区物流方式市场档次中档市场地址解放路北，与中山路交叉口经营状况11月7日开业，目前内铺所有摊位均出租完毕，只剩个别铺位；签5年合约，预付1年半的租金；外面沿街门面，有一间面积约50平方米，年租金11万元。经营范围沿街门面房：经营服装、鞋类。 1f：服装、鞋类及布料等批零； 2f：经营服装、鞋、童装批零；美甲美体等；四、xx重点商业商户访谈案例分析深度访谈经营户01：地点：xx小商品城 经营范围女装地 址入口处左转第二家店铺营业面积不足8平方米年营业额15万左右商铺层数1f经营时间商铺租金2000多每月（包括常规水电）租赁方式租赁各类税费无产权性质租经营方式零售转 让 费4万物流方式先为自行进货，熟悉后通过订货邮递进货渠道杭州四季青仓储条件无经营状况刚开业访谈要点1、xx服装行业也难做的，中档的好做。2、不想购买，还是想租赁，但如果价格合适，可以考虑购买。3、认为我们的项目要做市场是可以，因为xx没有一个好的市场，而且小商品市场政府要拆的，项目位置这么好，可以考虑做高档百货，但是生意可能会没有作中档的好做。深度访谈经营户02：地点：xx小商品城 经营范围日用品（三楼店铺）地 址面积较小，离门口较远营业面积5.9平方米年营业额10多万（下半年生意较好）商铺层数1f经营时间商铺租金约100元/平方米租赁方式租赁经营方式零售为主转 让 费无物流方式长途客车带货进货渠道义乌，衢州进货仓储条件无经营状况一般访谈要点1、对xx小商城现状比较满意，认为人气较旺，已形成市场影响力。2、主要是零售，也有批发，主要针对市区购买人群小店及周边乡镇买家。3、对本项目前景较为乐观，但表示不清楚何类商业业态适合。4、从自身经营需求来说，希望本项目整体经营环境比现在有所改善，做到经营区宽敞明亮。深度访谈经营户03：地点：鹿溪南路 100%感觉内衣专卖店经营范围100%感觉内衣地 址鹿溪南路 营业面积20平方米 年营业额5-6万/月 商铺层数1万 经营时间8:00-9:00商铺租金4万 租赁方式租赁 各类税费产权性质个人经营方式零售转 让 费7.8万 物流方式托运 进货渠道通过电话或网络向总部订货仓储条件更衣室一小部分充当 经营状况较好访谈要点较看好此行业，并以做老客户为主。比较看好xx市场，对市场的评价较高对商铺面积需求。 因去杭州无继续意向，如继续也认为此面积已足够 对项目地块发展前景较看法。访谈总结分析：经营户对本项目的具体要求通过对各区域经营户的深度访谈，我们初步掌握了xx商业市场的真实需求情况。 从租金价格方面，低端商品经营者对租金价格较为敏感，整体承受力不强。而具备一定竞争实力的经营户，则对市场整体环境、商场服务与管理、市场发展潜力等因素较为注重。从商铺产权方面，一般经营户较为接受租赁经营模式，主要原因是经营户整体资金实力不强，对商铺没有购买能力，小商品商城经营户对租金的接受水平一般维持在1500-2000元/月/个左右，超过2500元/月/个的租金，就会让经营者感到有一定压力，利润空间将大大降低。从市场档次方面，一般经营户均认为合理舒适的购物空间、人流通道和完善的后续管理是专业市场所必需的。小商品城经营户多数认为目前市场内部管理混乱，影响了整个市场形象。从商铺面积特色方面，一般经营户能接受10-15平方米商铺面积空间，并希望有一定的展示空间，以吸引客户购买。 五、xx重点商贸行业研究（一）xx服装、布料零售、批发发展特点分析1、服装业发展概况及分布特点xx城区，服装业态，主要是为了满足xx市50多万人口消费需求，虽然经过这么年的发展，但是受需求市场与辐射的影响，目前城市服装市场，仍以中低档为主，自从东方时代购物中心开业以来，xx有了一个中高端服装卖场。其它如万峰服饰，也属于中高档，但是规模相对较小，购物环境无法与百货卖场所比。中低端服饰，主要集中于xx小商品城二三楼，规模在500多家，经营面积一般都在8平方米左右。xx目前没有形成步行街或服装专卖街，总的来看，xx服装业仍处于门店经营形式。服饰店集中的街道2、重点商户走访深度访谈经营户01：地点：解放路xx宾馆旁经营范围服饰地 址解放路xx宾馆旁营业面积开间5米、进深10米，年营业额50万左右商铺层数一楼经营时间八点晚上九点商铺租金12-13万租赁方式投标各类税费产权性质租赁经营方式零售转 让 费8-10万物流方式托运进货渠道总部发货仓储条件无经营状况良好访谈要点1、认为xx有钱人很多，购买力较强，关键就是看你的产品能不能吸引他们。xx当地做服装，顶级品牌，可能性很少，有购买力的那些人，一般不在当地购买。另外，xx现在的交通很方便，到衢州30分钟，杭州也就2个小时多，选择余地很大。2、做市场肯定是要选好地段，好的地段，才能做起来，如果是销售，可以考虑购买自营或投资。深度访谈经营户02：地点：万峰服饰大门入口处最里面转角处经营范围服饰地 址万峰服饰大门入口处最里面转角处营业面积10-11平方米年营业额商铺层数1f经营时间商铺租金2300月/月（包括常规水电费）租赁方式租赁经营方式零售转 让 费无物流方式自行进货进货渠道杭州发货仓储条件无经营状况刚开业访谈要点1、对项目前景较为看好，认为xx没有类似规模市场。并表明如果生意好，可以考虑进驻。2、认为市场的专业化、规模化是发展的重点，3、认为xx零售商业较多，城市影响力不够，外地人少，专业批发市场在xx没有市场发展空间。4、商业经营主要看地段，地段带来商机。3、未来发展趋势（1）城市辐射能力将带到消费区域的扩大xx市新的规划中，要打造三省边界新城，把xx作为一个辐射周边城市的中心城区，因此，随着城区规划建设的发展提速，城市化率提高，服装业在城市的购消也将快速发展。而现有市场规模与档次都无法满足城市扩张与规划要求。（2）边界城市的地理位置，决定其作为交易中心的可能性较小，专业批发市场前景难望xx位于三省边界区域，虽然有其交通优势，但是边界城市与各省市的中心城市相距较远，因此受其经济辐射不足，另外，周边市场前期已经被其省内经济强市所影响，xx市如要重新打造其自身吸引力，短期难以改变，因此，造就其消费圈相对较小，于服装业来说，其消费区域，决定了其市场规划的大小，专业服装批发市场，在xx目前还是难以发展起来。（二）xx电子、3c产品发展特点分析1、发展概况xx市目前通讯产品主要集中在鹿溪路与解放路，其中手机店，规模都相对较小，主要集中在鹿溪广场附近，新时代电脑数码城，总营业面积近1000方，低价国产手机市场占有率在60%-70%左右，另外，在电信、联通、移动营业厅也有经营，但规模较小；电脑、数码及其配件产品集中分布凯哥家电、新时代电脑数码城，但是基本都是混杂在家电市场中，最大经营商春风吹又生约3000平方米。虽然数量比较多，但是多数都是路边的店铺，大型电子数码城没有，总体规模都很小。家电市场，目前在xx主要存在和平家电、星光家电、普农家电、凯哥家电内，规模总共近6000平方米，最大的为星光家电，经营品牌相对齐全，基本云集了国内一二线品牌产品，但是最新的高端产品，在这些店没有发现，且其它产品经营品种相对少。2、家电及电子数码市场发展特点（1）需求强劲，但是缺少品牌经营商，主营经济型家电xx整个城市目前存在的家电经营商，都是区域内品牌经营商，而如五星、国美、苏宁类的一线运营商，未有一家进入。从目前在经营的几家市场内的品牌看，如海尔、苏泊尔、美的、松下、lg等都可见，足见，在xx的购买群体中，是有一定消费高端产品欲望及能力的。（2）目前，品牌家电在xx市家电市场中已基本饱和，但经济型家电的供给规模还不足由于xx居民收入水平总体呈现“两头大，中间小”的局面，即高收入者与低收入者都占较大比重，但中等收入者比重还较小。因此，征对目前xx市家电市场供给水平与结构来看，中高档家电已基本能满足所有需求，但中低档，特别是经济适用型家电的总体供给水平还稍低。（3）手机市场虽主要集中在同一区域中，但总体分布还是较为零散xx市经营手机的市场与商家虽然都集中于解放路与鹿溪路，但都还是“各自为政”，大小市场与门店沿街分布，且单个市场的总规模也不大。（4）xx市电脑经营总体规模不大，缺少大型专业的电脑及耗材市场目前经营电脑的主要集中在新时代电脑数码城及各个家电卖场内。总体规模并不大。每个市场中经营品牌机与笔记本电脑较多。但是经营一般组装及配件较少。其原因主要是这些机子价格便宜，利润较低。另外，规划受控的原因是，中高收入者和想买笔记本的消费者基本上都会选择去衢州购买。3、未来发展趋势（1）手机通讯、电脑市场总量稳定增长，中低端产品仍占主导xx市居民收入结构决定中低收入人群将在一段时期内为最大的消费群体，对中低端手机、电脑需求旺盛。农村地区手机、电脑普及率并不高，随着购买能力的提高，手机、电脑的消费快速增长。作为初次消费，低端手机为其首选，新一轮的购买需求为低端市场带来新的机遇。中高端客户对于手机的再消费随意性明显增强，将逐步向本地市场回归。xx市电脑、手机通讯市场总量保持增长态势。（2）国内手机连锁卖场逐步进入，竞争日益多元化目前，xx市手机市场仍以个体小规模临街门市为主体，由于品种单一、选择空间小已不适应当前市场消费特性。新的专业化手机卖场有较大的竞争优势。对照其它地区市场发展规律，可预见将国内其他知名连锁店陆续进入或有新的大型专业化卖场出现，并成为市场主体。（3）需要出现专业化、规模化的电脑数码市场由于目前xx的电脑数码及其耗材市场规划与档次相对不足，这跟其城市强劲的消费能力是不相对称的，随着xx居民的收入水平逐步提高和消费能力与结构的升级，将对电脑、数码产品的需求提出更多层次、更高要求的状况。因此，可考虑引进品牌卖场，提升整体环境及服务水平。（4）对中高端品牌家电与经济型家电的需求将会同时得到提升，同时，经济型家电的供给规模也将逐步扩大xx目前的中高档家电供给已经基本饱和，短期内不会有太大的增长，但随着居民消费水平的提高，对其需求将会逐步提升。同时，由于经济型家电的供给目前并不充分，一定时期内，xx市还是中低收入者占较大比重，他们对经济型家电的需求更为偏好，因此将催生更多的经济型家电市场出现。（三）xx家居、装修建材业市场发展特点分析1、发展概况xx在家居建材业上的发展有自己较强力的产业，向有“中国木门之都”之称，家居产业能力。但是从整体市场看，区域内目前还没有一家投入运营的一站式家居建材业，现有家居建材业主要分布在东岳路与大南门路两边路，另外，市区林林总总大概有近10家大小不一的家居销售店，如全友家俱，新月家居等，但是规模较小，规模一般都不超过1000平方米，且产品单一，都是以家居为主。另外，在东方时代购物中心也有分布，档次与品质相对较高。2、未来趋势与特点（1）家居业走向规模与一站式是必然之路从市场发展规律来看，家居建材业走向一站式，已经成为发展必经之路，xx家居建材业也将会向这一方向发展，且目前万商投资开发家居建材中心，在开工建设中，估计在2012开始运营。（2）市场容量有限，在市场冲击