办公楼规划设计指引1.doc

第1章 前言与设计原则 13 第1章前言与设计原则前 言本标准旨在协助建筑设计师、工程师、顾问及设计专家为合生创展集团写字楼的建设精心设计、出谋划策，以完成写字楼项目各项专业设计的质量控制、效果控制、设计进度控制及成本控制为基本工作目标，同时还须满足写字楼物业管理方的设计标准要求。 委托写字楼设计任务时应明确设计范围、标准和设计阶段，并附有项目定位书及设计基础资料。品质定位标准国际5a 级写字楼项目其它等级写字楼区位大型城市中心区,地区标志性,大型城市cbd区根据项目具体情况空间设有中空、共享空间；写字间净高不低于2.8m；人性化的空间设置。写字间净高不低于2.4m交通周边交通极为便利，内外交通直接对接根据项目具体情况规模及配套项目本身的规模决定企业的聚集程度，重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的商业中心。根据项目具体情况结构类型框支剪力墙，框架剪力墙，框架筒体，筒中筒，框筒束体，刚臂芯筒框架，巨型框架，竖筒悬挂以及钢结构根据项目具体情况进深大于8米，小于12米根据项目具体情况柱距大于8.4米根据项目具体情况标准层净高大于2.8米不低于2.4m标准层面积1800至2000平方米不大于2000平方米标准层楼层楼板荷载大于250kg大于250kg车位超过100辆/万平米超过100辆/万平米电梯国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨台,国产电梯平均等候时间小于30秒小于0秒梯速大于2.5米每秒大于2米每秒智能化5a及以上oa-楼宇信息管理系统 ca-通信自动化系统 fa-自动消防报警系统ba-楼宇自动控制系统 sa-安全防范系统 pa-停车管理系统满足国家规范要求光缆系统 通讯点 光纤千兆接入，百兆桌面 58平米一对 满足国家规范要求空调系统 四管制全年中央空调，24小时生活热水，实现内外分区控制 满足国家规范要求温度范围 241 （夏季） 201 （冬季） 满足国家规范要求冷量 120w/ （办公区） 400w/ （机房） 满足国家规范要求新风量 不低于40m/人小时 满足国家规范要求湿度 50%5%满足国家规范要求供电量 办公区：90120w/ ,商业区：120160w/ 满足国家规范要求后备电源 eps+后备发电机 满足国家规范要求客户后备电源 预留发电机位 满足国家规范要求供应量及线路 双路10kv供电 满足国家规范要求公共区域装修 外 立 面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料电 梯 厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；卫 生 间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、 电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或 石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；办 公 间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；根据项目具体情况租区内标准 提供吊顶材料（包括灯盘、喷淋、烟感、进出风口等）、网络地板、窗帘、白墙等 租户自理提升地板网络布线 15cm网络地板内 不设置节能高度节能，能量回收，呼吸幕墙，low-e双层中空玻璃幕墙 满足国家规范要求景观高端定位，一般管理国际知名物业管理公司管理根据项目具体情况目 录1 规划设计标准61.1总体要求61.1.1朝向61.1.2风向和异味61.1.3主要通道与交通61.1.4园林景观61.2写字楼入口71.2.1基地出入口71.2.2入口71.2.3大门71.3停车场71.3.1车位数计算71.3.2员工停车区81.3.3交通流线设计要点81.3.4出租车停车区81.3.5停车区面积81.4地下车库81.5卸货区121.6园林景观121.7照明121.8标示牌121 规划设计标准1.1总体要求场地规划中，必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一致性，并考虑消防、人防、防洪防涝等当地有关规范总体合理布局。1、建筑外型规整，避免室内出现不规则房间；2、建筑整体设计应考虑经济、环保要求，保证长期运营的经济性；3、建筑顶部和底层裙房应考虑设置与大厦品质相符的大厦或企业标识位置；4、建筑上部造型设计中，外墙回缩不宜过大，在满足室内使用要求的前提下，实现建筑造型；5、建筑达到先进的五a级智能大厦要求，特别是在弱电方面应具有一定的超前性；6、建筑的夜景照明应符合节能要求，便于维护；7、建筑幕墙配置擦窗机系统。8、必须完全满足国家、当地有关无障碍设计的规范要求，包括室内和室外部分；9、无障碍设施：必须完全满足国家、当地有关无障碍设计的规范要求，包括室内和室外部分。在进行写字楼及其室外辅助设施的规划设计时，必须重点考虑以下几方面：1.1.1朝向充分利用阳光和自然光及景观设计。1.1.2风向和异味 减少风的影响及与其相关的因素（冷热、灰尘、异味、烟雾等）。1.1.3主要通道与交通缩短和减轻出入写字楼的交通量，提供良好的视野，充分减少噪音相关的问题。1.1.4园林景观1. 使建筑创造一种满足使用者身体减压、休闲、健身、聚会等功能完善的生活方式和景观空间2. 从使用者的角度去思考所有的设计内容，满足不同档次楼盘的功能定位要求3. 先地形设计，后园林设计。4. 景观元素的尺度要满足最佳的黄金分割比例5. 采用具有识别标志性的植物配置等设计手段形成前庭入口空间的亲切感和归属感6. 采用丰富的设计手段使内园林、外园林的私密空间和公共空间能够达到完美的融合与过渡7. 设计两套灯光及背景音乐系统，满足平日及节假日布景设计要求8. 创造优良的森林氧吧般的空气标准和生态环境1.2写字楼入口1.2.1基地出入口1、基地出入口应满足规范规定设计，并符合消防及紧急疏散要求。2建筑出入口应重点关注入口的尺度、品质和可见性。仔细考虑入口前的空间利用，该空间应充满活力。3要考虑服务性出入口的设计。在建筑的主要出入口不应该看到服务性入口、垃圾收集设施、变压器和冷却塔等。4到达建筑的主要人行道和车行道不应位于服务性区域，主要出入口也不能作为货物进出的主要入口。在服务性区域应充分考虑机动车的停车空间。5室外绿化尺度不宜过大，过高，绿化植株避免遮挡酒店主入口；6外管井口、人防出口等建构筑物以及后勤工作区域宜结合绿化园林设计进行弱化；1.2.2入口写字楼的主入口是设计的重要部分，它包含遮篷、门廊、带顶停车场（最少 3 个泊车位）以及任何其他特色建筑。在入口处可安装标志。主入口设置应保证良好的可视性，交通的可达性、标志性；应该对建筑物的独特风格和品质有一个明确的展示1.2.3大门主入口大门可采用电动感应门等。一般情况下，主入口大门的设计应能够增强整个入口处的观感。其设计还应方便客人使用，同时还能控制空气流动，防止在大堂区域造成气温的变化。主入口大门边上还应有两个开放的普通门，供员工使用或处理特殊情况。1.3停车场一般均应符合当地区划法规对最少泊车位的规定。并宜采用以下公式计算必要的车位。1.3.1车位数计算车位数= 写字楼建筑面积 0.011.3.2员工停车区1满足交通规划要求，重点研究商务人流、商业人流、公寓人流的关系，避免相互干扰；处理好消防流线、紧急疏散流线等必须的动线，并提供相应的技术分析。2 各物业的主入口应易于识别，应考虑该场地上下午高峰时期交通流量的信息，以对入口和出口道路的设计与布局提出合理方案。应对停车的管理方式和控制装置进行分析与选择。在设计中必须考虑道路的承载量和转弯半径以满足消防车出入的需要。3 人车流线应避免交叉。建筑师应研究适于此项目的各种交通模式和出入路线并反映在总平面布局设计中。4 交通组织应重点关注与桥和路的关系，保证双向车流到达项目的便利；5 注意地形高差现状，保证人流进入项目的便捷；1.3.3交通流线设计要点1. 车流、人流分离； 2. 重要商务车流应直抵主楼入口雨篷下；3. 通勤停车与来访停车应分离停靠管理；4. 结合底层商业，在大厦用地内合理组织内部人行交通； 5. 后勤服务车流、人流组织于大厦隐蔽面；6. 室外照明、铺地方式结合商业人流考虑，加强对人流的引导作用；地下车（机动车、非机动车）库出入口避免离大厦主出入口过近1.3.4出租车停车区该停车区应设在写字楼前方位置。车位数 客车车位数 2（至少 3 个车位）1.3.5停车区面积在室外，停车场区域应具备荫蔽功能、优美景观和充足照明。需要配备障碍物和值班员的检查点。饭店应根据需要提供配备卫生间的司机休息室、洗车设施以及内线电话。此外，不应使客人直接由车库进入客房，必须让他们经过大堂和/或进入其他功能前区。此外，车库的设计中还应考虑增加员工数量，以避免营运中潜在的问题。以下数据反映出每个车位所占的最大面积，可供确定停车区需要的总面积（包括通道、出口及流通区域面积）：欧式轿车：26 平方米/车位美式轿车：35 平方米/车位1.4地下车库（1）主要停车位置安排在地下。为重要人物及客人设定临时停车位。（2）应考虑运货货车到达地下服务区域的方式；（3）机动车位总量按项目规划指标设置；（4）非机动车标准参照当地政府有关规定的下限设置；（5）写字楼与商业部分的地下停车库应明确划分。地下车库设计要求技术要求土建停车方式应排列紧凑、通道短捷、出入迅速、保证安全和与柱网相协调，并应满足一次进出停车位要求。我司设计要求平均每车位面积小于35平方米（扣除核心筒、设备用房面积） 层高的确定应综合考虑使用要求，造价，设备管线架设，及今后运行成本等因素，合理安排各种设备管线，满足使用空间要求，非人防车库宜采用无梁楼盖体系，层高按3.3米设计，人防车库为框架结构，层高按3.7米设计。交通设置汽车坡道应行走通畅。坡道宽度及坡度应适宜；地下车库宜设通道与周边各住宅楼电梯厅相连，满足业主停车乘电梯直接入户要求，通道净宽大于1.2米，净高应大于2.4米；装修标准应与地库大堂统一；二层以下地下汽车库应设置载人电梯； 标识导引系统汽车库内应在每层出入口的显著部位设置标明楼层和行驶方向的标志，宜在楼地面上用彩色线条标明行驶方向和用1015cm宽线条标明停车位及车位号。在各层柱间及通车道尽端应设置安全指示灯。大型车库应划分区域，可以进行色彩分区，以利于车辆的寻找。装饰及附属设施汽车库的楼地面应采用强度高、具有耐磨防滑性能的非燃烧体材料，并应设不小于1%的排水坡度和相应的排水系统。汽车库内坡道面层应采取防滑措施，并宜在柱子、墙阳角及凸出构件等部位设防撞措施。 供业主使用的通道，楼梯应精装修，并有明显导引标识收费管理系统汽车库出口处应设收费管理用房，挡车器；根据物业要求设刷卡表等其它适当考虑豪华车车位，车位尺寸应放大出地面的楼梯间、风井不要影响楼体的采光根据物业要求设置洗车服务用房电气要求（1）车库配电系统车库设有小区变配电室（面积155平米、净高3500）、派接室（面积25平米）及配电室（面积25平米）。车库配电室其电源引自本车库内变配电室。配电系统采用tn-s接地形式。车库为类汽车库，消防设备按类负荷供电；消防用电设备包括火灾自动报警，排烟设备，火灾应急照明，疏散指示标志，防火卷帘门等，均采用双电源在最末一级火灾时由消防控制中心切断非消防电源。所有插座回路均设漏电保护开关，漏电动作电流30ma.（2）负荷计算地下车库为10w/平米，一般为低基供电、低压计量。需用系统：照明kx=0.70.75、动力kx=0.60.65、风机kx=0.40.5、水泵kx=0.450.6、（3）车库照明系统车库设有正常照明75lx，事故照明20lx(设带蓄电池的应急灯，主要照明熄灭后，能小于0.5秒之内亮起来)及值班照明。车库内照明灯具均采荧光灯并均采用电子整流器（功率因数大于0.9）火灾应急照明灯设在顶棚上，其地面最低照度不低于0.5lx，疏散指示标志设在疏散出口的顶部或疏散通道及其转角处，且距地面高度0.5m的墙上，通道上的疏散指示灯为管吊灯，其间距不大于20米.灯具安装高度低于2.4米时应加穿pe线.（4） 车库导线及其敷设一般负荷配电采用zr-bv-500v型铜芯塑料绝缘线,导线穿钢管暗敷于保护层厚度大于30mm地面及楼板内，消防负荷配电采用nh-bv(vv)-500v型耐火铜芯塑料绝缘线（缆），敷设在耐火极限大于1h的防火线槽内。消防负荷配线与普通负荷配线在同一线槽内时，中间用隔板隔开。消防控制、通讯、应急照明和警报线路，应采取穿金属管管保护，并宜暗敷在非燃烧体的结构层内，其保护层厚度不宜小于3cm。当必须明敷时，应在金属管或金属线槽上采取防火保护措施。采用绝缘和护套为非延燃性材料的电缆时，可不穿金属管保护，但应敷设在电缆竖井内或吊顶内封闭线槽中。（5）车库接地车库采用总等电位接地。利用基础钢筋做接地装置，接地电阻小于0.5欧，结构底板内底层四根焊接成闭合回路的主钢筋作为水平接地体，成十字网格，网格大小20mx20m,在地下二层处引出钢筋与周围每栋建筑的防雷接地网焊接至少两处。建筑物的基础、梁、柱及顶板内的主筋应互相联结，有进出建筑物的各种金属管道外壳均就近与建筑物的基础，梁或柱内的主筋相连成等电位。强电及照明桥架内敷设一根40x4镀锌扁钢作为进出桥架钢管的接地干线.（6）消防及保安监视火灾自动报警及紧急广播系统：a.车库在管理室设区域报警控制器.b.车库主要安装感温探测器，其它地方安装感烟探测器. c.探测器安装在顶板下，探测器边缘与灯具，自动喷水头，扬声器，送风口等边缘间距应符合规范8.8条.（0.5m内无遮挡物， 距送风口1.5m以上）d.每个防火分区安装手动报警按钮，电话插孔.e.设有消火栓按钮灭火系统.控制要求应满足消防控制设备对室内消火栓系统应有下列控制、显示功能：.控制消防水泵的启、停；.显示消防水泵的工作、故障状态；显示启泵按钮的位置。f.设有自动喷水灭火系统，控制要求应满足消防控制设备对管网消防水灭火系统应有下列控制、显示功能：.显示系统的手动、自动工作状态；.在报警、喷射各阶段，控制室应有相应的声、光警报信号，并能手动切除声响信号。.在延时阶段，应自动关闭防火门、窗，停止通风空调系统，关闭有关部位防火阀的功能。.显示消防灭火系统防护区的报警、喷放及防火门(帘)、通风空调等设备的状态。.设有防排烟系统，控制要求应满足;即启动有关部位的防、排烟风机、排烟阀接收反馈信号.每个防火分区均采用自然进风及一台通风兼排烟风机.通风兼排烟风机与280c防火阀（主风道出口）相互联锁，阀开风机开，风机关阀关.通风道上的70c为常开阀，发生火灾时关闭，同时打开排烟道上280c防火阀，280c熔断风机关.g.设有防火卷帘门，控制要求应满足疏散走道上的感烟探测器动作后，卷帘门下降到1.8m，感温探测器动作后，卷帘门降到底并接收动作信号。用作防火分隔的防火卷帘门，探测器动作后，卷帘应下降到底.本工程防火卷帘门均作防火分隔.h.自动喷水灭火系统，火灾自动起喷淋泵，自动喷水灭火。i消防控制中心在确认火灾后，应切断有关部位的非消防电源，并接通应急广播及火灾应急照明灯和疏散标志灯.j.消防值班室设有119专线电话及专用对讲电话机.另在各层的手动报警按钮上设对讲电话插孔，插上话机即可与消防控制中心直接通话.k.探测器吸顶水平安装，手动报警及电话插孔嵌墙安装，底距地1.4m.l.火灾事故广播控制要求应满足：发生火灾，应先接通车库着火的防火分区及其相邻的防火分区。应先接通车库各部位的消防控制器并保证能作。m.车库设3w的扬声器安装在柱（墙）上，距地2.3m，扬声器为定压式输出。n.消防设备配电线路暗敷时，保护层厚度须大于30mm；明敷时做防火处理。如消防管线明敷时需要刷防火涂料,如果明敷时传送信号线与控制线能分开时仅对控制管线刷防火涂料。（7）保安监视系统闭路监视系统（cctv）由摄像机、云台控制器、矩阵切换控制器、多画面分割处理器、电源等组成。摄像机主要设在地下车库汽车出入口、汽车库内等地，重要地区可实行24小时不间断录像监控。应确保监视点照度。平面图中cctv只标注视频线数量.电源线可就近取应急电源，也可由系统统一供给，但视频线不宜与电源线同管敷设。（8）停车场收费管理系统车库车辆感应线圈、自动闸门及读卡机等平面图位置待甲方确认后再施工。车库进出口的摄像机与整体监视系统联网。给排水（1）地面排水提升装置做水位控制启动，配水位监控报警设施；（2）各种管道布置满足车库净高2200。其它暖通（1）应选择高效、低噪音风机；（2）通风管道高度不大于500，并保证车库净高2200；（3）风机进出口与风管之间应用柔性短管连接；（4）机房进出口应做消声处理；（5）满足消防规范要求。其它1.5卸货区服务场地（装车站台）不得位于客人目力所及范围，其布置安排应可遏制噪音和干扰。通道的设计应能够最大限度地减小对公共区域，尤其是对主要入口的影响。服务场地的设计应允许货车自由地活动。所有货物先在收货区进行检查和过磅（必须安装固定磅秤并可在收货办公室远程读数），然后被运往相应的仓库，或存放在开放式搁架的钢制搁板上，或放置在防尘散装贮存区的箱子中，或在冷藏或冷冻设施中进行冷藏。服务场地（装车站台）与存储区之间以及存储区与使用区（主要是厨房）之间的货物流动必须明确而连续。垃圾运送通道应与送货通道明确分开。1.6园林景观优化土地使用以便开展体育运动、休闲活动以及闲庭漫步。应配备自动洒水系统；这些区域应安装路灯，以便在夜间开放并展示出其特有的景观。园林景观应结合室内景观设计进行特别研究。室内景观的植物应以本地特有植物为主。1.7照明照明分为室内照明和室外照明。室外照明包括：发光的建筑物标识及名称正面光源车道及通道照明花园及其他园林景观区域的特色照明其他光源室外照明应由专业夜景照明设计单位提供夜景照明设计方案。应至少包含两种以上夜景照明场景。室内光源主要涉及写字楼的所有公共区域（例如：大堂、电梯厅、走廊等）以及所有其他客用区域。1.8标示牌内部标示牌应提高其综合设计特色，而外部标示牌则必须符合企业形象。内部标示牌不仅是写字楼的指引系统，而且还具有极重要的安全防范功能，因此需要聘请专业设计公司，与室内设计师、建筑师及园林景观设计师一起设计和制作标示牌系统。内部：公共区域（例如：门牌号、指引标志、功能房间名称、指引接待处、餐饮服务点、卫生间、出口方位的标志等）后台区（例如：办公室、修配间、方位标志等） 所有与安全防范相关的标示牌户外指引娱乐设施等位置的标示牌外部：所有外部标示牌均必须确保符合公司的企业形象。 第3章 建筑 23 第2章 室内设计目 录1 主要空间装修设计技术标准171.1 门厅171.2 走廊181.3 通道191.4 电梯厅201.5 中庭211.6 商务中心221.7 总服务台231.8 楼梯241.9 商铺251.10 银行金融点261.11 餐厅271.12 办公室281.13 卫生间291.14 消防楼梯间301.15 设备房311.16 机房321 主要空间装修设计技术标准1.1 门厅分 类子 项技术要求基本要求平面要求面积100.00平方米以上长度12.00米以上宽度8.00米以上高度要求净高3.00米以上其他入口宽度不小于3.20米功能要求主要功能要求1、 尽量利用自然光。在自然光不足时应采用人工辅助照明，其平均照度不低于350lx2、 入口不少于2处，每处入口不小于1.60米。3、 内部应考虑布置接待台（不小于2.0x0.6）、休闲椅或沙发（不小于1.8x0.6）、导购平面牌（不小于1.5x0.6）。其他功能要求设计时应考虑冬季防风、保温。部位要求天花采光顶在无特殊要求下，尽量保证其自然光的特性。在原建筑结构作简单装饰。吊 顶石膏板、铝格栅、拉膜等造型吊顶。墙面1、 可用方便清洁、维护的材料。如抛光砖、玻璃、高级涂料、饰面板等材料。2、 如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。3、 形象墙面在易维护的情况下可做特殊造型。地面1、 入口处考虑使用刮泥垫。其尺寸入口宽度x1.80米。2、 大厅四周可用抛光砖做简单拼花，中间部位可用大理石、花岗岩和抛光砖做拼花。3、 门槛部分尽量用整块大理石、花岗岩和不锈钢等材料做门槛石。4、 在无特殊要求下，地面应在同一平面上。柱9. 可用方便清洁、维护的材料。如石材、抛光砖、玻璃、高级涂料、饰面板等材料。10. 如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。3、柱头可做特殊造型。门1、 入口大门应安全、简洁、视觉通透。2、 在无前厅时，最好配一扇旋转门。窗1、 材料应安全、通透。2、 造型简洁、无阻碍视觉。3、 在通风量不足时，局部可通风。其他电气要求灯1、 其平均照度不低于350lx。2、 其色温应较柔和，在3300-5300k。3、 在重点部位照度不低于750lx。其他1.2 走廊分 类子 项技术要求基本要求平面要求面积长度宽度2.40米以上高度要求净高2.40米以上其他功能要求主要功能要求1、尽量利用自然光。在自然光不足时应采用人工辅助照明，其平均照度不低于200lx2、内部应根据要求考虑布置休息椅或沙发（不小于1.8x0.6），绿化（不小于0.6x0.6）。其他功能要求应预留广告灯箱的位置和安装条件。部位要求天花吊 顶石膏板、铝格栅、拉膜等造型吊顶。墙面1、可用方便清洁、维护的材料。如抛光砖、玻璃、高级涂料、饰面板等材料。2、如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。地面1、大厅四周可用抛光砖做简单拼花。 2、在无特殊要求下，地面应在同一平面上。柱1、可用方便清洁、维护的材料。如石材、抛光砖、玻璃、高级涂料、饰面板等材料。2、如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。3、柱头可做特殊造型。栏杆1、 材料应安全、通透。2、 造型简洁、无阻碍视觉和不易攀扒。其他电器要求灯1、其平均照度不低于200lx。2、其色温应较柔和，在3300-5300k。其他1.3 通道分 类子 项技术要求基本要求平面要求面积长度宽度2.00米以上高度要求净高2.40米以上其他功能要求主要功能要求1、尽量利用自然光。在自然光不足时应采用人工辅助照明，其平均照度不低于200lx。其他功能要求应预留广告灯箱的位置和安装条件。部位要求天花吊 顶石膏板、铝格栅等造型吊顶。墙面1、可用方便清洁、维护的材料。如抛光砖、玻璃、高级涂料、饰面板等材料。2、如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。地面1、可用抛光砖做简单拼花。2、在无特殊要求下，地面应在同一平面上。柱1、可用方便清洁、维护的材料。如石材、抛光砖、玻璃、高级涂料、饰面板等材料。2、如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。3、柱头可做特殊造型。消防箱1、 在保证消防使用，其外观给予一定的装饰。其他电器要求灯1、其平均照度不低于200lx。2、其色温应较柔和，在3300-5300k。其他1.4 电梯厅分 类子 项技术要求基本要求平面要求面积15.00平方米以上长度4.00米以上宽度3.30米以上高度要求净高2.40米以上其他功能要求主要功能要求1、尽量利用自然光。在自然光不足时应采用人工辅助照明，其平均照度不低于200lx。其他功能要求应预留广告灯箱的位置和安装条件。部位要求天花石膏板、铝格栅等造型吊顶。墙面1、可用方便清洁、维护的材料。如抛光砖、玻璃、高级涂料、饰面板等材料。如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。地面1、可用抛光砖做简单拼花。2、在无特殊要求下，地面应在同一平面上。其他电器要求灯1、其平均照度不低于200lx。2、其色温应较柔和，在3300-5300k。其他1.5 中庭分 类子 项技术要求基本要求平面要求面积100.00平方米以上长度12.00米以上宽度8.00米以上高度要求净高不小于其建筑两层层高（5.00米）其他功能要求主要功能要求1、 尽量利用自然光。在自然光不足时应采用人工辅助照明，其平均照度不低于350lx2、 内部应根据要求考虑布置休息椅或沙发（不小于1.8x0.6），绿化（不小于1.0x1.0）。其他功能要求部位要求天花采光顶在无特殊要求下，尽量保证其自然光的特性。在原建筑结构作简单装饰。吊 顶石膏板、铝格栅、拉膜等造型吊顶。墙面1、可用方便清洁、维护的材料。如抛光砖、玻璃、高级涂料、饰面板等材料。2、如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。地面1、大厅四周可用抛光砖做简单拼花，中间部位可用大理石、花岗岩和抛光砖做拼花。2、在无特殊要求下，地面应在同一平面上。柱1、可用方便清洁、维护的材料。如石才、抛光砖、玻璃、高级涂料、饰面板等材料。2、如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。3、柱头可做特殊造型。其他电器要求灯1、其平均照度不低于350lx。2、其色温应较柔和，在3300-5300k。其他1.6 商务中心分 类子 项技术要求基本要求平面要求面积20.00平方米以上长度4.50米以上宽度3.30米以上高度要求净高2.80米以上其他功能要求主要功能要求1、 尽量利用自然光。在自然光不足时应采用人工辅助照明，其平均照度不低于200lx。2、 内部应根据要求考虑布置休息椅或沙发（不小于1.8x0.6），公用电话亭（不小于0.6x0.6）。其他功能要求应预留广告灯箱的位置和安装条件。部位要求天花石膏板、铝格栅等造型吊顶。墙面1、可用方便清洁、维护的材料。如抛光砖、玻璃、高级涂料、饰面板等材料。2、 如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。地面1、可用抛光砖做简单拼花。2、在无特殊要求下，地面应在同一平面上。其他电器要求灯1、其平均照度不低于200lx。2、其色温应较柔和，在3300-5300k。电话预留公用电话插座不少于3个其他1.7 总服务台分 类子 项技术要求基本要求平面要求面积10.00平方米以上长度3.00米以上宽度1.80米以上高度要求净高2.50米以上其他功能要求主要功能要求满足日常接待、咨询等功能事务。其他功能要求应预留广告灯箱的位置和安装条件。部位要求天花结合所在空间。墙面结合所在空间地面结合所在空间其他电器要求灯结合所在空间电话预留公用电话插座不少于1个其他1.8 楼梯分 类子 项技术要求基本要求平面要求面积长度宽度2.00米以上高度要求净高2.50米以上其他功能要求主要功能要求1、尽量利用自然光。在自然光不足时应采用人工辅助照明，其平均照度不低于200lx。其他功能要求部位要求天花石膏板、铝格栅等造型吊顶。墙面1、可用方便清洁、维护的材料。如抛光砖、玻璃、高级涂料、饰面板等材料。3、 如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。地面可用抛光砖、石材做简单拼花。栏杆1、材料应安全、通透。2、造型简洁、无阻碍视觉和不易攀扒。其他电器要求灯1、其平均照度不低于200lx。2、其色温应较柔和，在3300-5300k。其他1.9 商铺分 类子 项技术要求基本要求平面要求面积长度宽度2.00米以上高度要求净高2.50米以上其他功能要求主要功能要求1、尽量利用自然光。在自然光不足时应采用人工辅助照明，其平均照度不低于200lx。其他功能要求部位要求天花石膏板、铝格栅等造型吊顶。墙面1、可用方便清洁、维护的材料。如抛光砖、玻璃、高级涂料、饰面板等材料。4、 如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。地面可用抛光砖、石材做简单拼花。栏杆1、材料应安全、通透。2、造型简洁、无阻碍视觉和不易攀扒。其他电器要求灯1、其平均照度不低于200lx。2、其色温应较柔和，在3300-5300k。其他1.10 银行金融点分 类子 项技术要求基本要求平面要求面积长度宽度2.00米以上高度要求净高2.50米以上其他功能要求主要功能要求1、尽量利用自然光。在自然光不足时应采用人工辅助照明，其平均照度不低于200lx。其他功能要求部位要求天花石膏板、铝格栅等造型吊顶。墙面1、可用方便清洁、维护的材料。如抛光砖、玻璃、高级涂料、饰面板等材料。5、 如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。地面可用抛光砖、石材做简单拼花。栏杆1、材料应安全、通透。2、造型简洁、无阻碍视觉和不易攀扒。其他电器要求灯1、其平均照度不低于200lx。2、其色温应较柔和，在3300-5300k。其他1.11 餐厅分 类子 项技术要求基本要求平面要求面积长度宽度2.00米以上高度要求净高2.50米以上其他功能要求主要功能要求1、尽量利用自然光。在自然光不足时应采用人工辅助照明，其平均照度不低于200lx。其他功能要求部位要求天花石膏板、铝格栅等造型吊顶。墙面1、可用方便清洁、维护的材料。如抛光砖、玻璃、高级涂料、饰面板等材料。6、 如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。地面可用抛光砖、石材做简单拼花。栏杆1、材料应安全、通透。2、造型简洁、无阻碍视觉和不易攀扒。其他电器要求灯1、其平均照度不低于200lx。2、其色温应较柔和，在3300-5300k。其他1.12 办公室分 类子 项技术要求基本要求平面要求面积长度宽度2.00米以上高度要求净高2.80米以上其他功能要求主要功能要求1、尽量利用自然光。在自然光不足时应采用人工辅助照明，其平均照度不低于200lx。其他功能要求部位要求天花石膏板、铝格栅等造型吊顶。墙面1、可用方便清洁、维护的材料。如抛光砖、玻璃、高级涂料、饰面板等材料。7、 如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。地面可用抛光砖、石材做简单拼花。栏杆1、材料应安全、通透。2、造型简洁、无阻碍视觉和不易攀扒。其他电器要求灯1、其平均照度不低于200lx。2、其色温应较柔和，在3300-5300k。其他1.13 卫生间分 类子 项技术要求基本要求平面要求面积长度宽度2.00米以上高度要求净高2.50米以上其他功能要求主要功能要求1、尽量利用自然光。在自然光不足时应采用人工辅助照明，其平均照度不低于200lx。其他功能要求部位要求天花石膏板、铝格栅等造型吊顶。墙面1、可用方便清洁、维护的材料。如抛光砖、玻璃、高级涂料、饰面板等材料。8、 如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。地面可用抛光砖、石材做简单拼花。栏杆1、材料应安全、通透。2、造型简洁、无阻碍视觉和不易攀扒。其他电器要求灯1、其平均照度不低于200lx。2、其色温应较柔和，在3300-5300k。其他1.14 消防楼梯间分 类子 项技术要求基本要求平面要求面积长度宽度高度要求净高2.70米以上其他功能要求主要功能要求符合商场消防要求其他功能要求部位要求天花涂料墙面1、涂料2、如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。地面水泥地面或长边小于500防滑砖。门可视防火门。门尽高不小于2.2米，宽度不小于0.8米。 栏杆1、材料应安全、符合消防要求。2、造型简洁和不易攀扒。其他电器要求灯1、其平均照度不低于150lx。2、其色温应较柔和，在3300-5300k。其他1.15 设备房分 类子 项技术要求基本要求平面要求面积长度宽度高度要求净高2.70米以上其他功能要求主要功能要求其他功能要求部位要求天花涂料墙面1、涂料2、如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水性。地面水泥地面。门防火门。门尽高不小于2.2米，宽度不小于0.8米。 其他电器要求灯其平均照度不低于250lx。其他1.16 机房分 类子 项技术要求基本要求平面要求面积长度宽度高度要求净高2.70米以上其他功能要求主要功能要求符合机房的运行环境要求。其他功能要求部位要求天花涂料墙面1、涂料2、如需要装饰地脚线，其材料应要考虑防水、防静电性。地面静电地砖。门可视防火门。门尽高不小于2.2米，宽度不小于0.8米。 其他电器要求灯1、其平均照度不低于500lx。其他第3章建 筑目 录1 写字楼组成352门厅或大堂353服务台364标准层365公共卫生间366走廊377电梯378餐饮设施379后台区389.1物业管理机构389.2保安音像监控室389.3信息技术区389.4员工区381 写字楼组成2门厅或大堂应将大堂作为“鲜活的心脏”予以对待，空间应该宽阔。从大堂到其他公共区域及客房应设有方便易找的通道。前台负责接待入住的客人，并向其指示客梯的位置。从总服务台应能望到通向客用电梯的走廊。大堂应为客人及来访者设置座椅并提供人群流动空间。虽然不是大堂的焦点，但客人一走入大堂，应可立即看到总服务台。大堂的面积不应低于100大堂内应设置公共卫生间（其内部应包含无障碍设施）。1、大堂主入口处应避免出现迎面柱或墙；2、大堂主入口门的设置形式应满足防风防沙及节能的需求；3、大堂形状规则，空间尺度适宜，不宜过大，室内净高不低于6米；4、大堂内布置总服务台，保证至少两名服务员值班的空间；5、大堂内结合总服务台设置会客等候区；6、大堂内应考虑预留2-3家小型商业位置，主要功能如票务、旅行社等，面积控制在20-30平米左右；7、大堂内考虑预留一定的商业展示面积，以满足如轿车、楼盘展示的需要；8、大堂的交通流线组织应清晰，避免出现穿堂设计和对商业的不利影响；9、电梯厅位置应明显易辨，对于分高低区的电梯系统应有明确指示的方式，保证客户顺畅抵达；10、在大堂内适当位置设置atm机，应考虑相关的电源设置、布线及视线隔离要求；3服务台总服务台应设在写字楼的主要入口和客梯厅之间，它为客人办理入住和离店手续，并提供信息服务。从总服务台应能清楚地看到饭店入口和客梯厅。对具备行政楼层的饭店，在行政楼层上应单独设有具备接待与入住登记台的大堂。必须设有从前厅直接通往总机和大堂的通道。4标准层1、结合合理进深、消防分区等因素合理布置标准层建筑面积；2、核心筒形式应与建筑平面外形相适应，保证大厦进深为适宜的尺度空间；3、合理布置核心筒内的功能，尽量实现最优化设计，保证每层使用率（不含核心筒及宽1.8米走廊外的套内面积/层建筑面积）不小于65%；如建筑外形变化过大，应符合业主对标准层使用率分段要求（各标准层使用率待初步设计时确定）。4、柱网设计应结合地下停车位的要求合理布置（车位宽度为2.5米）（建议柱间净距按2.5米的倍数设计）； 5、作为多租户大厦，要为不同性质和规模的租户提供最大限度的灵活性。标准层形状和结构柱网系统必须反映出这一点，同时建筑师也应该按照基本模数设计户内单元，保证未来租赁销售组合的灵活；6、办公主力单元为套内面积100200平米，建议按照套内建筑面积100平米左右为基本单元划分，保证未来租赁拼合使用的灵活性；7、套内新风空调系统灯具照明灯系统的控制应能保证内部分割的要求，实现分控；8、外幕墙设计应合理考虑室内采光要求；5公共卫生间1、标准层便器按有关设计规范设置，男女卫生间中便器最少不得低于3个，洗手盆应各不少于两个；2、卫生间入口不应面对办公单元门；3、男女卫生间布置宜集中，最好位于办公楼交通中心，保证各户使用者的便捷性，也有利于给排水的统一处理；4、卫生间门前应设置过渡空间，避免从走廊中能直视卫生间门，增加卫生间的隐秘性；5、注意卫生间内的通风、新风问题，卫生间不得产生异味；6、地面选材注意防滑；卫生间墙面、地面选材注意反光能力不宜过于高,避免视线干扰；6走廊1、走廊中照明灯具应考虑设置在套内单元开门的位置；2、标准层公共部位（电梯厅、消防梯、走廊）应设置电视监控设施3、走廊上设置的消防设施、设备房门应结合装修与墙面平齐，避免突出墙面外，且色调应与走廊整体环境相协调；4、走廊吊顶应简洁，并便于拆装，有利于客户对强弱电、空调系统进行改造；5、走廊吊完顶后净高不小于2.4米；7电梯1、需要布置垂直交通系统，用作办公设备、生活用品、器材、职员等在楼层间的交通和运输。服务性物品的专用运输系统应与人行交通流分离。用以运送职员和供应品的电梯将进行装修。交通系统的布置与尺寸应根据适当的设备和使用人员数量考虑，以争取运输的最大效率。系统应具有灵活性，满足所有楼层中一个或多个用户的使用需要。2、根据楼层数和每层面积大小，建筑师或电梯顾问应提出合适的电梯总数和运行速度。3、电梯的有效服务方式，数量，载重量和速度的不同配置方案应由电梯设计顾问提供，在运输高峰期，等候时间不大于30秒。4、深化设计应以有效办公面积和办公密度确定合理的电梯分布方案。电梯轿箱应具精心设计的梯门开关控制和室内装璜，并便于维护。电梯应有触摸式面板并满足残疾人使用需要，同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求。电梯的紧急