武科现代工业核心技术创造园区可行性研究报告.doc

武科现代工业武科现代工业核心技术创造核心技术创造园区园区 预可行性研究报告 世源科技工程有限公司 2007 年 6 月 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 1 项目研究单位：世源科技工程有限公司 项目名称：武科现代工业核心技术创造园区预可行性研究 审 定： 谭 忠 校 核： 贺 达 项目负责：乔文星（总策划师） 胡 晓（总规划师） 研究人员： 张盛英 姚华斌 聂志平 周 瑾 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 2 总 论 做正确的事，永远比正确的做事重要！ 改革开发以来，中国每隔十年就会发生翻天覆地的变化。大浪淘沙，成功者永远只是少数；沧海横流，方显英雄本色。 卓越的管理者们以他们领先时代的远见和胆识成就了一个一个中国式的经济神话，在他们的身后，多少怀着梦想的人们一步一步走向创 业，走向成功！ 没有任何一个时候，比当今中国拥有更广阔的市场，更宏大的舞台，更层出不穷的天才和人才，他们正用自己的智慧和努力去改变着我 们的国家，改变着我们的生活。 20 年经济高速发展，中国已经成为世界的制造工厂，全世界的人们都在享用着中国制造的各种各样的产品。 但是在繁荣的背后，掩盖不了我们因缺乏核心技术带来的低端被动链位和落后十年、二十年，我们的勤劳换来的却是欧美列强的坐享丰 厚利润。 困则思变，中国政府提出了从“中国制造”向“中国创造”转变的英明决策，这是一个里程碑式的决策，标志着中国将迎来未来几十年 的创新和创造热潮。 无数的年轻人将象当年怀揣“下海”梦想一样投身到“创造”的热潮中，中国将迎来新一轮的技术革新和新型工业发展高潮。 如果不能看到这一历史性的趋势，不能认识到目前中国工业园区的融资局限性和孵化薄弱性，依然沿着同样的道路去正确的做一件事， 不但会陷入激烈的市场竞争，还将错过这一新的伟大历史机遇。 以核心技术创造为主题，以专业评估、融资服务、风险投资（园区参股） 、集约化中试生产基地、市场推广平台等多元化服务运作为发 展模式的新型工业园区将引导全新的工业地产模式，将真正实现政府、开发商和企业的三赢战略！ 创造性的时代，需要敢于创新，打破传统，坚持市场导向的政府和领导，为国家发展和经济繁荣作出自己的贡献。 一个伟大的创造，总是来源于一个伟大的创想；来源于为之贡献过的每一个人。 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 3 目 录 第一章第一章 背景分析背景分析.7 1中国工业经济发展现状及未来趋势.7 1.1 持续走强的宏观经济形势.7 1.2 热钱汹涌下的融资困局8 1.3 面临深刻转型的中国工业.9 1.4 结论.9 2中国工业地产发展现状分析.10 2.1 巨大的市场需求.10 2.2 滞后的工业园区建设10 2.3 调控背景下的中国工业地产12 2.4 结论.13 3项目地域背景分析.13 3.1 成都工业经济的发展13 3.1.1 持续走强的成都工业.13 3.1.2 中小企业成为成都经济的主力.14 3.2 成都工业地产的现状.14 3.2.1 成都工业地产基本现状14 3.2.2 成都市主要工业产业园区体量对比18 3.2.3 成都市主要工业产业园区税收政策分析18 3.2.4 成都工业地产销售模式分析20 3.2.5 成都工业地产市场基本特点.20 3.3 若干政策利好因素.21 3.3.1 成都工业发展相关政策21 3.3.2 西部大开发战略.22 3.3.3 成渝新特区的成立22 3.4 项目用地分析23 3.4.1 武侯科技园现状分析.23 3.4.2 园区用地现状.24 4结论25 第二章第二章 功能功能定定位分析位分析.26 1项目概况.27 2项目 swot 分析.27 2.1 优势分析（s）.28 2.2 劣势分析（w）.28 2.3 机遇分析（o）.28 2.4 威胁分析（t）.29 2.5 结论.29 3项目功能定位.30 3.1 定位的依据及原则.30 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 4 3.2 战略定位.30 3.3 定位释义31 3.4 发展目标.31 4园区总体规划及功能分区.32 4.1 园区总体规划原则.32 4.2 总体规划33 4.3 分区功能规划及运作模式33 4.3.1 综合服务区33 4.3.2 核心技术研发区34 4.3.3 中试基地厂房区35 4.3.4 运作模式建议35 4.4 规划建设的步骤“滚动开发、逐步延伸”.36 4.5 园区总体经济指标及分期经济指标.36 4.6 项目基础配套设施建设.37 4.6.1 电气设施37 4.6.2 通讯设施38 4.6.3 给排水设施38 4.6.1 空调设施39 第三章第三章 目标产业分析目标产业分析.40 1产业选择的依据.41 1.1 国家及地方产业政策41 1.1.1 国家高新技术产业发展指导思路.41 1.1.2 四川省高新技术产业发展方向.41 1.2 武侯区及科技园产业规划42 1.2.1 腾龙换鸟的武侯工业新格局.42 1.2.2 武侯科技园产业规划.42 2主导产业分析.43 3选择性产业建议.44 4园区建设发展总体目标.44 4.1 短期发展目标（20072008）.44 4.2 中期发展目标（20082012）.45 4.3 长期发展目标（20122018）.45 第四章第四章 投资效益分析投资效益分析.46 1园区开发投资估算.47 1.1 投资估算范围和依据.47 1.1.1 投资估算范围47 1.1.2 投资估算依据47 1.2 征地费用.47 1.3 工程建设投资估算.48 1.3.1 工程建设估算办法及说明48 1.3.2 工程建设估算48 1.4 其他费用估算.50 1.5 不可预见费用估算.51 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 5 1.6 投资总费用及构成.51 2园区静态经济效益分析.52 2.1 园区销售收入.52 2.1.1 园区可销售面积52 2.1.2 园区销售价格预估53 2.1.3 园区销售收入预估53 2.2 园区租金收入.53 2.2.1 园区可租面积54 2.2.2 园区出租价格54 2.2.3 园区年化出租收入55 3园区动态经济效益分析.55 3.1 园区销售动态收入.55 3.2 园区出租动态收入.55 3.3 园区其他动态收入.56 4投资敏感因素分析.56 5社会效益评价.56 6园区开发风险评估及防范措施.57 6.1 本园区开发主要风险.57 6.2 主要风险的防范.58 6.2.1 政策风险及其防范58 2.2.2 建设风险及其防范58 2.2.3 资金筹措风险及其防范58 2.2.4 环保风险及其防范59 第五章第五章 结论结论.60 1可行性研究结论.61 2对本项目建设的建议.62 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 6 第一章 背景分析 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 7 1 1中国工业经济发展现状及未来趋势中国工业经济发展现状及未来趋势 1.1 持续走强的宏观经济形势 党的十六大提出了全面建设小康社会、加速社会主义现代化建设的宏伟奋斗目标，根据目标要求，到 2020 年全国国内生产总值（gdp） 将实现翻两番，人均 gdp 达到 3000 美元，20 年平均增长速度约为 7.18%。进入新的历史发展阶段，我国无论是东部沿海发达地区还是中西 部欠发达地区都呈现出新一轮加速发展的态势。 长江三角洲地区以上海举办 2010 年世博会和建设经济、金融、贸易、航运“四大中心”为契机，加快经济一体化进程，提出建立世界 级大都市圈的战略目标；珠江三角洲地区借助 cepa，加快与香港经济的更紧密联系，并提出建设“大珠三角”或“泛珠三角”经济圈的发展 构想；环渤海地区以北京举办 2008 年奥运会为引擎，加速京津冀“大北京城市圈”的崛起；东北三省抓住国家支持老工业基地改造振兴的 机遇，正着力打造中国经济的“第四极” 。与此同时，国家继续坚定不移地实施西部大开发战略，支持中部地区发挥自身优势更好地发展， 支持东部沿海地区加快发展并鼓励有条件的地方率先基本实现现代化，实现东中西互动，促进区域经济社会协调发展。 我国宏观经济已经走出 1997 年后持续数年的经济波动低谷，迈进全面复苏的经济增长加速期。这次复苏最重要的特征是由于技术装备 更新需求和消费结构的变化带动了重工业复苏，重工业（如钢铁、石油化工、电力、能源、工程机械、汽车等行业）生产增长明显快于轻工 业，这也是经济全面复苏的重要标志之一。 1.2 热钱汹涌下的融资困局 宏观经济的走强，对中国未来发展的良好预期，掀起了席卷全国的投资和创业热潮。以网络经济等为代表的新经济模式，吸引着大量人 才投身其中，并且产生了百度、新浪、盛大、无锡尚德等一大批高科技民营企业。这是继 1992 年全国下海经商潮之后，中国又一波更广泛 更深刻的商业大潮。 然而，我们也看到，一方面是中国资本市场游资过剩，国际国内的海量热钱难寻投资出路；另一方面，国内尚未建立较完善的风险投融 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 8 资机制，许多中小企业的融资困局依然如故，特别是众多创业型企业苦求资金而不能得。高不可及的银行贷款，热火朝天的股市游资，谨小 慎微的风险基金，黑幕重重的融资骗局，谎言满天的民间借贷因为融资渠道受困，不知多少个“百度” 、 “尚德”就此因缺血而胎死腹中。 1.3 面临深刻转型的中国工业 宏观经济的走强，也为我国工业的复苏和发展打下了良好的基础。当前我国工业总体运行良好，制造工业增加值居世界第四位，10 多类 行业、几十种产品产销量居世界前列，已经成为制造业大国。 但是，我们也应该看到：一边是我国的基本国情已经从农业大国转变成工业大国，工业贸易排名世界第三位，世界制造中心正在向中国 转移；一边是中国制造业“大而不强” ，仍然处于全球产业链的最低端，竞争力仅局限在不断压低劳动力成本和牺牲环境上。在现代国际经 济秩序中，利益的获得已经不仅仅取决于生产能力和生产量的大小，品牌及创新技术的缺失，使中国制造业的“世界工厂”之路征途漫漫， 品牌、研发、销售渠道、细分产业等竞争要素已经成为我国制造业面临的重大课题。 在 2005 年 10 月召开的中共十六届五次会议上，党中央集全党之智慧，制定了国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议。 建议 明确提出，必须加快转变经济增长方式，切实走新型工业化道路。要把增强自主创新能力作为科学技术发展的战略基点和调整产业结构、转 变增长方式的中心环节，大力提高原始创新能力、集成创新能力和引进消化吸收再创新能力。 1.4 结论 贸易条件不断恶化、环境危机深重，中国过去二十余年低成本、高污染、薄利润的传统制造业模式已经难以为继。如果中国制造业不能 尽快转型，它的发展将受到严重阻碍，有可能制约中国整体经济未来的发展。中国现在认识到要走均衡的、可持续的科学发展的道路，这就 要求一个由有形的“中国制造”到无形的“中国创造”之根本性演变。而近二十年业已建立的雄厚工业基础、丰富的人才资源、中国文化中 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 9 固有的东方智慧；国人勇于冒险和开拓创业的传统精神，也为中国从低端制造业到高价值创造性的经济领域过渡提供了有利条件。 宏观经济走强，以创新为动力的新一轮创业大潮，预示着中国工业从宏观经济走强，以创新为动力的新一轮创业大潮，预示着中国工业从“中国制造中国制造”到到 “中国创造中国创造”的伟大转变，已经开始！的伟大转变，已经开始！ 2 2中国工业地产发展现状分析中国工业地产发展现状分析 2.1 巨大的市场需求 工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的 第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。工业房地产是由市 场利益和环境驱动带动的产业，其具有专业性强、投资回报稳定的特点。在我国，工业房地产土地的批租年限为 50 年。 在国外，工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的 30，对日本 gdp 贡献在 40以上；美国工业地 产占全世界的 27，对本国 gdp 贡献也超出了 30。在我国沿海城市，工业地产正成为众多开发商争抢的对象。有资料表明，世界制造业 重心正向中国转移，中国将成为“世界工厂” 。而目前中国的制造业仅占全球的 7，要成为“世界工厂”或要赶上美国 27、日本 30的 市场占有率还有很大上升空间。 2.2 滞后的工业园区建设 工业地产一般都以“微型工业”为主攻客户。 “微型工业”是指那些新兴的、从事技术含量较高、所需厂房面积不大的企业。对他们来 说，自己买地建厂面临诸多困难：首先，拿地不容易，费时费力，经营成本增加；其次，由于不能解决配套，不能建立销售网络，谈不上物 管、治安；再者，一次性买下 50 年土地使用权，对于刚起步的企业来说，风险较大，也不现实。当然，最为重要的是，经济开发区可以为 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 10 企业争取税收等优惠政策，这对“微型工业”相当有吸引力。随着社会的发展和电子科技的突飞猛进，产品的竞争最终还是科技的竞争，技 术含量越高的产品其市场竞争力越强，未来将是“微型工业”的天下。 正因为工业地产的巨大发展潜力，改革开放二十多年来，全国各地兴办起了各种各样的经济技术开发区、高新技术产业开发区、工业区、 工业园区等，建成了实现经济与科技结合，经济跨越式发展的重要基地。但同时，我们也应看到，在取得重大成果绩效的同时，不容忽视的 是：许多地方的工业地产开发在体制、观念、意识与思维方式等方面，还未能完全与市场接轨、与世界经济接轨，甚至还有一些严重的不足 和缺憾。特别是进入新世纪以来，新经济大潮的兴起，工业地产市场的高速增长，使得传统的工业地产运营显得越来越不合时宜。 认识缺憾只生产、不生活、无文化 许多开发区、高新区、工业园区，只知招商引资多建厂，一切围绕“生产”转。殊不知开发区、高新区、工业园区的本质是什么。开发 区、高新区、工业园区的管理部门，实际上是一级政府；开发区、高新区、工业园区实际上一个特殊意义上的城市。城市的本质定义是：人 类生产过程、生活过程与文化过程三大过程的基地。正是因为只认识到“生产过程”而忽略了“生活过程” ，更不知“文化过程” ，所以有一 些开发区、高新区、工业园区实际上只是厂房区而已，配套设施、生活环境以及实效性的多元化服务远远未跟上，更没有文化过程方面的考 虑与规划建设。也正因此，有的开发区对外来投资商、尤其是的对创业者吸引力不足，或者留不住有巨大发展潜力的企业，更留不住杰出的 创新人才。 概念误区言必称“高新”的自我束缚 有的开发区、高新区、工业园区，将“高新技术”概念绝对化。眼睛只盯着高新技术，而未走出“高新技术”的认识误区。所以，在一 些开发区、高新区管委会，人人言必称“高新” 。 “高新技术产业开发区”在中国也是各地都有、比比皆是。重视“高新技术”这当然绝对 是正确的，我们也需要用真正意义上的高新技术改造传统产业。所以， “高而新”的这一概念，从逻辑上和实务实践两方面分析，都不能绝 对化。这种认识上的偏差事实上正制约着我国许多专利技术的应用推广和产业化；也不利于实用新型科技创新活动的普及化。 盲目苛求贪大拒小、嫌贫爱富 有的开发区、高新区负责人，对于投资商、创业者有明显的“嫌贫爱富”心态，甚至有言“投资不到一亿元的，免谈” ，胃口太大。其 实，就我国现实情况和经济发展水平而言，我们的中小企业不是太多，而是还远不够多。没有数量，哪来质量？开发区如没有众多中小企业， 哪有更多的发展机率？更何况，新经济发展的实践也证明，众多小企业的生命力和发展速度远远超过许多传统的大型企业。 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 11 风险投资短缺科技成果商用化、产业化缺乏资金支持 没有什么企业是“不缺钱”的，特别是创业阶段的企业和规模实力还不强大的企业。企业自主开发或引进的科技成果，往往一大制约因 素就是“风险投资” 。但我国为数众多的孵化工业园区、高新开发区，目前同样存在的一个问题，就是缺少一大功能，即风险投融资的融通 渠道保障功能。 孵化功能欠弱缺少真正意义上的创业中心 作为“创业基地”的开发区/高新区，其重要的功能之一就是孵化功能。否则，与一般城市的老工业区、工厂区（如老成都的东郊工业区） 差别不大。各开发区/高新区都在强调：办好创业中心，发挥孵化功能。但在实际上，大多浮在口号宣传层面；而很少能提供集约高效的多功 能服务，切实发挥出孵化功能。 规划思想落后表层性的“现代化” ，不是真正意义上的现代化 “规划就是财富，环境就是资本” 。但我们在各地开发区、高新区看到的，严格意义上大都是大同小异的标准厂房加上玻璃幕墙写字楼 所“挤”成的“生产办公区” 。无个性可言、无文脉可见、无文化所现“百区一面” 。虽然，各开发区、高新区都有规划，但实际上是土 地使用规划和产业/企业厂区分布规划，并非真正现代意义上的“环境整体综合性规划” ，即地理环境与人工环境有机一体化的统筹规划设计。 一些开发区、高新区环境的“表面现代化” ，正反映出规划思想的落后。 2.3 调控背景下的中国工业地产 据数据显示，2003 年起中国工业用地增长幅度逐年提高，到 2005 年已经占到全年总供应的 32.7%。导致这一现象的原因，一方面是因 为中国经济快速发展，工业用地需求日渐旺盛；但另一方面，地方争相抢夺投资资金，采取竞相压低地价的方法招商引资，导致工业用地需 求迅速膨胀。中央政府近年为加强土地调控出台多项措施，明确了中国“实行最严格的土地管理制度” 。 2006 年 9 月 5 日，在中央政府下发的国务院关于加强土地调控有关问题的通知中明确指出，国家根据土地等级、区域土地利用政策 等，统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准，工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相 关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。由此预示，新一轮的土地调控政策将工业 用地放到了调控的议事日程上来，而调控的力度较之过去有增无减，因而，工业地产原有的运行方式、经营模式都将遭受重大挑战。 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 12 2.4 结论 经济开发区是吸引国内外投资最为集中、经济增长最快、市场最具活力、投资环境最完备、运行体制最新、经济效益最好的区域之一， 是中国改革开放的一个历史性创举，在中国经济快速增长的 20 多年中，发挥着窗口、辐射、示范和带动作用，大大促进了我国经济不断向 前发展。但随着我国经济持续、稳定、快速的增长，旧的经济增长模式和经营理念所呈现出的问题也越来越多。我们清醒地看到，开发区建 设和发展逐渐暴露出一些问题，主要表现为开发区数量过多，层次和质量却不高，多数园区招商引资出现困难，许多园区经常花巨资赴世界 各地举办推介和洽谈活动，却往往是事倍功半，投入与产出严重“倒挂” 。出现这些问题的一个重要原因就是传统的工业园区定位和运 营模式，在新经济形势面前，已经显得力不从心，迫切需要创新和改革。 正如工业经济本身的发展一样，只有通过不断创新，才能在中国工业地产的新一轮机遇面前，后来居上、力拔头筹。正如工业经济本身的发展一样，只有通过不断创新，才能在中国工业地产的新一轮机遇面前，后来居上、力拔头筹。 ； 3 3项目地域背景分析项目地域背景分析 3.1 成都工业经济的发展 3.1.1 持续走强的成都工业 成都工业是在仅有的“三根半烟囱”的基础上逐步发展壮大起来的，经历了工业化起步、工业建设跃进发展和“三线建设”几个发展阶 段。特别是改革开放以来，成都工业蓬勃发展，成为全市国民经济重要的支撑力量。成都已经从一个典型的消费城市发展成为西南地区重要 的工业重镇。 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 13 截止 2007 年 5 月末，全市规模以上工业企业数超过 3000 户，达到 3078 户，比去年净增加 447 户，有力地推进了全市工业增长。15 月，成都市规模以上工业增加值完成 345.7 亿元，增长 25.9，创历史新高。完成出口交货值 49.27 亿元，增长 65.8；完成新产品产值 171.77 亿元，增长 59.7。14 月，成都 20 个工业集中发展区实现工业增加值 162.3 亿元，同比增长 36.4%，工业集中度达到 61.7%。年 内，成都还将力争全市工业集中发展区基础设施建设投入增长 14%以上，工业集中度提高 3 个百分点以上。 3.1.2 中小企业成为成都经济的主力 目前，中小企业已成为推动成都经济发展的主要动力，成为全市国民经济和社会发展的重要力量，而政府在促进中小企业发展的过程中 发挥了重要作用。据统计，最近三年，成都市私营企业的新增户数每年都以 30%左右的速度高速增长，而外商投资额则以每年 50%左右的速 度高速增长。2006 年，成都市全力以赴抓好优化投资环境、深化企业改革、培育产业集群、拓宽融资渠道、构建三大服务体系以及招商引资、 安全环保等重点工作，促进全市中小企业、民营经济持续快速健康发展，全市中小企业实现增加值 516.4 亿元，增长 20.6，其中：工业增 加值 345.8 亿元，增长 22.7；利税总额 87.2 亿元，增长 25.3。全市民营经济实现增加值 1084.2 亿元，增长 21。 3.2 成都工业地产的现状 3.2.1 成都工业地产基本现状 成都市所属区(市)县工业集中发展及相关基本情况表 工业园区情况主要企业或项目名称基本情况 区(市)县 主要产业及特色 园区名称级别园区主导产业 高新区 成都高新技术产业开发 区(新加坡工业园) 国家级电子信息、生物医药、精密机械制造 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 14 锦江区 印务、电子信息、生 物医药 成都锦江工业开发区(九 龙服装工业园) 省级印务、电子信息、生物医药 博瑞印务、高新彩印、 报业集团、川渝中烟 公司、佛兰印务、香 精厂、嘴棒厂；“三 圣花乡” 、 “乡村旅游” ； “百工坊”旅游商品 城 青羊区 成都青羊工业集中发展 区(蛟龙园区) 市级电子信息、精密机械、都市加工 金牛区 成都金牛区高新科技产 业开展区 省级电子信息、生物医药、印务 “两河城市森林” 、 “天回银杏园” 成华区汽配产业、电焊产业 成华区龙潭都市工业集 中发展区(四川省中小企 业示范园、欧盟工业园) 市级 省级服装、食品、汽车配件、环保型机械加工 提升北湖档次、创建 4a 景区，实施生态游 乐园、体育公园 武侯区 鞋业、宾馆业、会展 业、休闲娱乐业；以 武侯祠为中心的蜀汉 文化旅游产业 成都武侯科技园、中国 西部鞋都工业园 省级 电子信息、生物医药、机电一体化、环保 材料、制鞋及相关产业 龙泉驿区 房地产业、商贸物流 业、文化产业(洛带 古镇) 成都经济技术开发区国家级 机械制造、电子信息、新材料、食品及饮 料 青白江区 打造农产品产业带、 “生态立区、工业强 区、建设成都北部新 城、生态工业高地” 成都青白江工业集中发 展区(中小企业发展园区)市级冶金、化工、建材、机械 开元投资公司、工业 区投资公司、农业投 资公司 新都区家具业新都卫星城工业区省级电子、机械制造、食品、制药、物流 温江区 海峡两岸科技产业园(中 小企业科技园、温州工 业园、巴尔玛工业园) 省级制药、食品、印务包装及纸制品 家乐福配套酒店、中 国西部国际汽车城、 科拉尼中国工业设计 基地；海科公司、隆 博公司 都江堰市旅游产业、特色农业 都江堰科技产业开展区 (都江堰工业集中发展区、 川苏科技合作产业园) 省级生物制药、机械制造、食品 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 15 彭州市 石化产业、现代医药、 精细化工、优质建材 产业 彭州工业开发区(彭州工 业集中发展区)省级制药、石化、建材 华融化工、联邦制药、 亚东水泥；亚泥项目 邛崃市 食品加工业、天然气 化工和磷化工业、药 用玻瓶和玻管包装业； 农业特色产业(畜禽、 优质粮油、果蔬、林 竹、茶桑) 邛崃工业集中发展区(产 业化示范园区) 市级食品、医药、精细化工 成都市粮油栽培试点 基地建设、国家金卡 工程“四川 rfid 生猪” 、5 万头良种奶牛养 殖基地建设项目；大 庆高宇磷酸一铵、五 冶崃山纸业在建项目 崇州市 家具业、皮革业、食 品业 崇州工业集中发展区(崇 阳镇工业集中发展区、 中小企业集中发展片) 市级 制药、食品、家具、服装、皮革和皮草制 品 柯世达汽车配件、丰 丰鸭业、全友家具厂 金堂县 “主导产业+农家旅 游”模式 四川中美(外)中小企业 发展园区(金堂工业集中 发展区、九龙服装工业 园、成都泰国农产品 加工产业园、锦江金 堂工业园) 省级发电、冶金、轻纺印染、食品 双流县 西南航空港经济开发区 (蛟龙工业港、物流园区、 现代商贸集中发展区) 省级 生物医药、光电、新材料、机械制造、绿 色食品 郫 县花卉苗木产业 成都现代工业港(郫县工 业集中发展区、安德中 小企业园) 市级食品饮料、机械制造、印务包装 大邑县大邑工业集中发展区市级电子、机械、食品、制药、服装、新材料 食用菌、榨菜、麻羊、 兔等基地；祥荣印铁、 显明水泥、兰田速冻 项目；谭鱼头、双星 鞋业项目 蒲江县 成都天然产物蒲江工业 集中发展区 市级生物医药、饮料、食品 新津县 食品(饲料)工业、化 工产业、路桥机械产 业；饲料、畜禽、米 业、食用油四大农业 产业 川浙合作工作园区(新津 工业集中发展区、九龙 工业港、万邦工业港) 省级机械制造、食品、日化 通威集团绿色水产品 基地、大陆集团花桥 渔场、 “全市畜禽养殖 基地” 、 “全省特色水 产养殖大县” 2007620(收集) 由上表可知，作为一种新兴的地产开发类别，工业地产正在成都逐渐崛起，并渐成潮流。成都几乎每个区县都有自己的工业园区项目， 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 16 产业集群效应明显。这一方面显示了成都工业地产良好的市场前景，另一方面也预示着成都工业地产开发已经和将要面对的激烈竞争。目前， 以高新技术产业开发为主的工业园区主要集中成都五城区，而以传统制造工业为特色的工业开发区主要位于周边区县。特别是市区内的工业 园区项目，已成为引领成都工业地产发展的主力军，并逐渐呈现出以下一些特点： a) 区域：在政府规范下，已经呈现向三环外郊区集中的趋势，其中南延线、西延线和武侯大道沿线最为集中，并逐渐形成各自产业特 征。 b) 环境：交通、区位、物流、通讯、金融服务等工业配套逐步完善，高新技 术产业发展环境已经成熟。 c) 价格：目前成都市工业类地产项目售价的总体市场均价为 4612 元/。而 租金最高平均水平为 29.625 元/月，市场最低租金平均水平为 23.375 元/月，综合平均指数为 26.5 元/月。 d) 规模：成都市郊目前共有各类工业园区 116 个。园区多，规模小，政府正引导形成新的工业集中发展区。 e) 类型：楼盘建筑形态开始多元化，跳出原先以多层和小高层是主流的局面。花园式办公开始兴起，以置信城市会所为代表，而青羊 工业基地则是“总部经济”的代表。 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 17 3.2.2 成都市主要工业产业园区体量对比 成都主要工业产业园区总体规划面积(亩) 123750 75009750 103500 30574235 高新区现代工业港 武侯科技园经济技术开发区 青羊工业发展区东区金牛西区 目前，成都工业产业园区众多，但对成都工业地产市场影响较大，且对本项目构成直接竞争的主要还是位于五城区的高新区、现代工业 港、青羊工业发展区等园区项目。 3.2.3 成都市主要工业产业园区税收政策分析 新办企业扶持政策 可比性产业园区 税收基数限制第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年 高新技术产业开发区无限制免征所得税鼓励高新企业 7.5%税率，一般高新企业 15%税率 高新技术产业开发区 西区（现代工业港） 税收 100 万地方税收留存全额补贴地方税收留存的 50%补贴 高新技术产业开发区 （武侯科技园） 无限制地方税收留存全额补贴 地方税收留存的 80% 补贴 地方税收留存的 60%补贴 地方税收留存 的 40%补贴 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 18 成都经济技术开发区无限制地方税收留存全额补贴地方税收留存的 50%补贴 成都青羊工业 集中发展区 销售收入 500 万 增值税按 25%、营业税按 60-80%、 所得税按 60-100%补贴 增值税按 25%、营业税按 30-50%、所得税按 30-50%补贴 成都金牛高新技术产 业园区（西区） 纳税 50、100、200 万 增值税按 60%、营业税 安 70%、房产 税按 90%、所 得税按 100% 补贴 无无 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 19 3.2.4 成都工业地产销售模式分析 在目前成都工业地产项目中，62%的的项目销售采用了聘请地产营销公司进行销售的行为，从一个侧面也反映出了目前工业地产项目销 售的难度。 3.2.5 成都工业地产市场基本特点 目前成都市工业地产总体销售情况较差； 享受到特殊政策支持越大的或支持力度越大项目其销售情况在同行业中越好； 体量较小的单一项目或是在大型工业园区中体量比不大的项目，因享受政策支持的广泛性，导致项目销售困难； 一些具备个性化及特色化的工业项目，在脱离政策因素下同样具备市场竞争力（如：商环境）。 工业地产项目销售模式 5 3 38% 62% 0 1 2 3 4 5 6 联合销售自主销售 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 数量 百分比 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 20 3.3 若干政策利好因素 3.3.1 成都工业发展相关政策 2007 年 6 月 11 日，成都市委办公厅、市政府办公厅转发了市科技局关于实现工业新跨越科技推进行动的实施意见 （以下简称实施 意见 ） 。 实施意见明确了“十一五”期间成都市推进新型工业化，实现工业新跨越的三项科技措施。 一是推进企业技术创新能力建设。将重点建设光通信、3g 基站配套设备、触摸显示、基因治疗肿瘤药物、光电信息材料、生物医学材料 等在内的 13 个工程技术研究中心，提升企业自主创新能力；引导企业实施知识产权战略，抓好 60 家企业的试点示范工作；完善科技应用创 新服务平台，重点抓好大型科学仪器设备共享平台和科技信息情报共享平台建设，整合 40 家行业专业技术服务机构，建立系列专业技术公 共服务平台。 二是推进产业机构调整与升级。将重点实施软件、集成电路设计及产业化应用，新一代宽带网络通信关键技术及产品，中药现代化及重 大新药创制，机械成套装备及汽车（含配套）等 8 个工业类科技重大专项，突破产业核心技术、瓶颈技术和关键共性技术；以电子信息、先 进制造、生物医药等领域为重点，大力发展高新技术产业；围绕传统制造业，重点实施制造业信息化科技示范工程、工业清洁生产与节能降 耗示范工程、现代服务业科技示范工程，加强先进适用技术示范推广。 三是推进产业集中集约集群发展。将以高新区、经济技术开发区等工业集中发展区为重点，加强软件、集成电路、信息安全、中药现代 化等特色高新技术产业基地（园）和大学科技园建设，加快高新技术产业载体建设，引导企业聚集发展；围绕重点优势产业群，将重点组建 软件外包、数字媒体、信息安全、光通信、特种新材料、天然药物等 6 个产业技术联盟，开展行业技术预测、关键共性技术联合攻关、重大 技术标准研制、知识产权管理模式制定、区域品牌打造等工作；搭建包括软件、新药筛选及中试生产、装备制造等在内的 10 个专业公共技 术平台，开展共性技术研究，推动产业链上下游企业的分工与协作，提升优势产业群综合竞争力。 “十一五”期间，成都市将从市应用技术研究与开发资金中列支 2 亿元，作为实现工业新快越科技推进行动专项经费。到 2010 年，实 现高新技术产业增加值达到 600 亿元以上，企业专利申请量年均增长 25%以上，市级财政科技资金 70%以上投入工业集中发展区的目标。 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 21 3.3.2 西部大开发战略 在不久前由国务院西部开发办公布的“西部大开发十一五规划”中，明确指出要积极发展高技术产业，推进科技成果产业化，培育 和形成若干高技术产业基地。重点发展集成电路、软件、网络通信设备、新型电子元器件、数字音频视频产品等信息产业，生物医药、生物 能源产业、有色金属和稀土等高性能材料产业，现代农业，航空航天产业，新能源产业。进一步发挥和提高各类高技术产业园区创新能力和 孵化能力，着力提升一批科技创业园、大学科技园的科技整体实力和产业技术水平。 全球经济的一体化和西部大开发的顺利推进，使得拥有内陆地理、人文优势、休闲底蕴的成都比北京、上海等繁忙紧张的沿海城市更适 合，更可能在高科技创业方面走出自己的一条路，形成全新的模式。据了解，成都现在的工业企业的发展与沿海、武汉等地相比，集中程度 差，分布比较散乱，对土地的利用程度不高，造成了土地资源的浪费，不符合土地集约化经营的目标。根据市政府的发展战略，市政府将在 大成都的范围内规划 21 个工业发展区，不过为了改变以前的工业园由政府大包大揽的单一格局，政府希望采用企业办工业园区的方式来发 展。 在西部大开发的旗帜下，在未来几年中，成都市将继续深化改革，突破思路，围绕产业发展，优化产业结构，提升产业发展水平，转变 经济增长方式，推进产业集中集群集约发展，着力建设以高新技术产业为先导、现代制造业为基础的新型工业基地。 3.3.3 成渝新特区的成立 自上世纪 70 年代末以来，中国先后进行过三次大的制度变革。第一次是 70 年代末至 80 年代初期的农村经济体制改革；第二次是 80 年 代中期的城市经济体制改革；第三次改革，是近两年实施的综合配套改革。 2007 年 6 月 7 日，国家发改委下发关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知 。国家发改委给成渝新特 区的“出生证明”值得回味：“成都市和重庆市要从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革，并 在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展，为推动全国深化改革，实现 科学发展与和谐发展，发挥示范和带动作用。 ”这意味着，新特区有别于单纯的经济特区，不惟 gdp 至上，而是一个“经济富裕、社会科学、 和谐发展”的新特区。可以预见，完成了“特区”使命的成都将会因此造就星罗棋布的与现代生活功能和产业功能匹配的“莱茵小镇”与 “欧洲庄园” ，完成城乡连带的整体统筹格局，以此也成就了其“东方伊甸园”之梦；这自然也将成为吸引海内外怀揣创业梦想的诸多创新 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 22 人才安居乐业的梦乡。 正如上海浦东、天津滨海所走过的路一样，成渝新特区的成立，将给成都工业地产带来新一轮难得的发展机会。而将从事低端产业或经 营不善的企业从土地、厂房中置换出来，引进更高端、更有生命力的企业进驻， “腾笼换鸟” ，更快地提升产业能级，提高土地使用价值，将 是成都工业地产发展急需要培育一大批具有自主知识产权；拥有核心技术竞争力；能高速镇增长的中小企业的政策良机。 3.4 项目用地分析 3.4.1 武侯科技园现状分析 武侯科技园成立于 2000 年 8 月，规划面积 6.5 平方公里，起步区 3.5 平 方公里。园区紧临成都市三环路西二段，距双流国际机场 5 公里，距成都火 车南站 6 公里，武侯大道、双流机场货运干道、新川藏公路等主干道路贯穿、 环绕园区。毗邻国家级西南物流中心，交通便利，企业物流成本低。起步区 内“九通一平”的高标准基础设施已基本建成，一个以电子信息、生物工程 及制药、机电一体化、环保新材料为主的高科技产业基地正在脱颖而出。 但令人遗憾的是，与武科园诸多的文化、交通、金融、政策优势相比， 从园区成长起来的知名企业屈指可数。特别是在中小企业孵化培育方面，区 内唯一的“创业服务中心”受用地规模等条件限制，也和全国众多的开发区 一样，依然扮演的只是收房租的工业基地。并且，我们也看到这种传统的工 业地产运营模式，已经越来越不适应新工业新经济形势的发展。本项目地处国家级高新技术开发区中，更需要探索出自己的工业地产发展新 模式。 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 23 3.4.2 园区用地现状 项目地处成都主城区武侯区南版块，方位正南略偏西，为川藏公路(南方丝绸之路茶马古道)起点，是成都“南扩”战略的重要发展区和 黄金口岸，地缘优势十分显著。西侧为规划建设中的武青四路，规划宽度为 30 米，为区内支干道；南侧为规划中的货运大道，规划宽度为 50 米，为未来区内主干道；东侧为已建成的武科西四路，宽度 30 米，局部为 40 米，为区内次干道；北侧为规划的武兴三路，规划宽度为 30 米，为支干道，武兴三路将项目 abc 地块和 d 地块划分为相对独立的两部分。 另外，这里也是主城区离双流国际机场最近的地区，经济外向条件十分有优势。而南出成都的免收费“蒲新快速通道”即将开通，从双 楠武侯大道向南穿越“武侯三镇金三角”而经新津延伸至蒲江，将为这片特殊的版块带来全新的发展机遇。 武青四路现状 三吏堰支渠现状 项目园区紧邻规划中的货运大道，武兴四路、武兴五路穿插区内，交通十分便利。同时，又和繁忙的双星大道保持一定距离，避免了交 通噪声污染。区外不远处有三吏堰支渠，河水清澈，为本项目引用活水打造一定的景观提供了便利条件。项目外街道呈西北东南向与东北西 南相交织，周边楼层高低错落，不远处 13 层26 层高层电梯观光公寓房地产开发方兴正盛。而距园区不到一公里即为“武侯金三角”繁华 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 24 的机投和金花。 4结论 通过以上分析，我们可以看到：从“中国制造”到“中国创造” ，中国工业经济正孕育一场伟大而深刻的变革。这场变革，决定了中国 未来工业经济的走向，也决定着中国工业地产的发展模式。然而，当前的中国工业地产市场的混乱和无序却越来越不适应中国工业经济的发 展。千区一面的传统工业地产运营模式，需要改革！大变革催生大英雄，本项目地处新特区的高新技术开发区中，据天时地利，乘政策东风， 我们相信武科实业有实力有能力有魄力，担当起时代的重任。 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 25 第二章 功能定位分析 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 26 1 1项目概况项目概况 项目名称武科现代工业核心技术创造园区 地理位置武侯科技园武青四路 净用地面积481.83亩 a地块153.98亩 b地块133.50亩 c地块111.22亩 d地块83.13亩 容积率 2.5 建筑密度30 限高42米 周边配套情况项目周边基本设施配套到位，生活配套基本空白， 有一定的原住民，建筑杂乱 2 2项目项目 swotswot 分析分析 对项目本身优劣势的客观分析是一切定位的基础，宏观上的分析，只是在尊重项目实际情况的基础上，使整个定位更加符合整个社会的 发展趋势和国家的经济走向，顺势而建，实现可持续性发展。 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 27 2.1 优势分析（s） 后发优势后发优势：后发即意味着深谋广积，通过借鉴成都其他工业园区建设的成败，在天时地利人和的诸多利好之下，为本项目后来居上提 供了可能。 政府优势：政府优势：武科实业良好的政府背景，是项目成功开发的坚实后盾。 成本优势：成本优势：以雄厚的实力和政府背景为依托，超低价拿到国家级科技园区大幅地块，本项目成本优势明显。 区位优势区位优势：2006 年，武侯区现代服务业占财政收入比重已超过 80%，第三产业增加值速度在五城区排名第一位。项目地处武候区内唯 一的国家级科技开发区内，智力及财力优势明显。 2.2 劣势分析（w） 规模较小：规模较小：在动则上千亩的“大盘”面前，本项目不到500亩的体量相对较小。 周边配套不足：周边配套不足：科技园内缺乏大型商业、居住、医疗等生活及人文配套设施，既缺乏人文气息，人气也略显不足。 周边建筑质量不高：周边建筑质量不高：武侯科技园区内及周边一些建筑质量不高，影响了整个科技园的形象。 2.3 机遇分析（o） 新特区成立新特区成立: :2007年6月，成渝新特区成立，以城乡一体化为动力，成都工业经济将迎来新一轮腾飞。 武候区产业升级换代：武候区产业升级换代：以“科教兴区”著称的武侯区，在近年的工业园区建设中，逐步加大了产业升级换代的力度，从政策、服务等 方面都多有优惠。而武侯区按照“成都南扩”的战略思路，打造“城南（簇桥-金花-机头）金三角” 、 “南三环经济带”和“南三环经 济圈” ，必将形成多元复合产业体系。本项目身处其中，利好明显。 世源科技工程有限公司成都分公司 武科现代工业服务业总部经济园区预可行性研究 28 市场逐步觉醒：市场逐步觉醒：2005年以来，成都市内诸多开发商对工业地产的介入，在加大竞争的同时，也进一步的激活了工业地产市场。 政策倡导：政策倡导：改革开放，特别是进入新世纪以来，成都市以西部大开发为契机，积极招商引资，从政策上、宣传上、服务上大力支持工 业园区的建设和发展。 金融利好众多：金融利好众多：中国经济进入新一轮稳步、高速成长期，引起全球投资者关注。资本市场创业板已进入实务阶段，为中国破解创新企 业融资困局提供了基础条件； 席卷全国的新经济创业热潮：席卷全国的新经济创业热潮：席卷全国的新经济创业热潮，意味着创业的资金限制、地域限制、政策限制等被逐渐打破。经济一体化 时代的来临，为面向全球的招商引资提供了可能。中国工业地产竞争激烈，但前景广阔。 2.4 威胁分析（t） 工业园区供应量大工业园区供应量大: :目前成都