美吉特家居装饰广场可行性研究报告.doc

selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf常 州 美 吉 特 家 居 装 饰 广 场可 行 性 分 析 报 告报告概要本报告阐述了美吉特集团投资创办常州美吉特家居装饰广场（暂定名）的市场前景和动因，介绍了投资主体简况，对项目定位、建设进程、市场管理等进行了规划，对项目投资风险和有利条件及项目效益进行了分析。 一、 项目的市场前景及动因1、我国装饰材料市场是一个永不落的阳光产业我国经济持续高速发展，城镇化进程加快，城乡居民消费观念的变化和收入的增加，以及对居住环境要求的不断提升，使得我国房地产业持续升温。目前政府对房地产业的投入总量和增长速度有所调控，目的是为了房地产业的良性健康发展，随着房地产业的迅速发展，装饰材料产业的发展也是水涨船高。据中国西部家装峰会透露，2001年全国建筑装饰工程实现总值6000亿元，其中家居装饰工程实现3600亿元，2005年达5000亿元。若平均每年仅增长15%估算，则到2011年建材装饰材料需求将达到1万亿元。由此可见，我国建材、装饰材料业是一个永不落的阳光产业，市场前景一片光明。2、常州及周边地区装饰材料市场前景十分看好常州市位居我国经济发展最迅猛、最具活力的“长三角”的中心地带，东距上海150公里，西离南京110公里，与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈。2005年全市地区生产总值达到1302.2亿元，人均超过4500美元；全年完成社会消费零售总额444.1亿元，比上年增长16.2%。随着城市化进程的加快，常州各类房产建筑业兴旺，带动建筑装饰材料业快速发展，装饰材料市场一直保持着持续增长势头。常州市消费市场持续保持升温态势，2005年消费综合市场成交总额达459亿元。据分析估计，其中家居装饰材料市场成交额约占15%左右，约达70亿元，其中市区装饰材料约占46亿元。按全国平均以20%的增长速度估算，到2011年，常州地区建材、装饰材料需求将达到200亿元，其中市区达到137亿元左右，市场发展空间很大，前景十分看好。3、新市场的建设是十分必要、非常及时的新市场的建设是十分必要，也是非常及时的。这是因为：（1）在常州市城西地区需要有一个规模较大的综合性装饰材料市场。就装饰材料市场业态分布和区域分布看，常州市城区在东南西北各个方向上均有几个比较大的装饰材料市场：东南边有东南陶瓷商城，东北边有红星美凯龙家具城，北边有长江贸易中心和月星家居广场，西边有凌家塘装饰市场和邹区镇灯具市场，南边有湖塘装饰市场。除红星美凯龙、凌家塘装饰市场、湖塘装饰市场外，其余均属专业个性很强的市场。但凌家塘装饰市场和湖塘镇市场规模都很小，而且凌家塘装饰市场将面临着拆迁。因此，凌家塘装饰市场拆除后在西边建一个规模较大、档次较高的综合性市场，对满足该地区近百万人口区域的市场需求是十分必要的。（2）凌家塘装饰城面临拆迁和安置问题。为了城市建设发展的需要，根据规划，现在位于常州西边常金路的凌家塘装饰材料市场将面临拆迁外移问题。为了填补凌家塘装饰市场拆迁后造成城西地区装饰材料市场的空缺，防止市场经营业主的流失，同时也为了更好地安置市场内已经营十多年的130多户业主的经营场所，防止造成新的社会安定问题，为此，市、区政府和西林街道决定重新建设一个新市场，并已在位于钟楼区西林街道常金路268号（新运河常金大桥边）预留一块土地作为市场搬迁安置建设用地。这将为新市场的建设提供了基础条件和强力的支持。同时，通过新市场的建设，也将有利于扩大市场经营规模，提升市场的品位，活跃城西地区市场经济，有利于城市容貌的美化和城市交通的流畅。（3） 新市场的建设有利于美吉特集团在常州创建一个大规模装饰材料市场和建材物流中心。本项目的投资主体美吉特集团在常州于1996年建立了常州华盛建材发展有限公司，并同时创办了一个占地230亩的常州东南陶瓷商城。该商城以经营陶瓷和卫生洁具为主，成为常州地区最大的陶瓷、卫生洁具装饰材料集散地。但是，该市场以仓储和批发为主，而且经营品种相对较单一，不能完全满足广大顾客“一站式”购物需要。因此，如果集团再在城西建设一个多品种、综合性的、以批发、销售为主的市场，与东南陶瓷商城一起，优势互补，就可以共同形成一个以建材、家居装饰材料为主体的、集仓储、批发、销售、运输配送、信息服务为一体的，占地近400亩的大型的现代化装饰材料物流中心。从以上分析可见，本项目建设对促进区域服务物流业的发展，对保持社会和谐稳定以及对投资方事业的发展，都是十分有利也是非常及时的。二、投资主体简介本项目投资主体是美吉特集团，项目合作投资方还有常州凌家塘建材有限公司和常州市顺发陶瓷有限公司。1、 美吉特集团集团总部设在南京，主要投资建材市场的开发以及建材物流、营销、物业管理等行业，集团总资产约达8亿元。集团所属企业主要有：（1） 常州华盛建材发展有限公司。常州华盛建材发展有限公司成立于1996年3月，并同时创办了常州东南陶瓷商城。商城占地面积230亩，已投资4.5亿元，主要经营陶瓷和卫生洁具，是供应常州地区陶瓷的主要集散地。2005年销售额达8亿元，是省市级“文明单位”、区“十佳三产企业”和“服务业十强企业”。（2）江西九江华东实业有限公司所属九江华东装饰材料市场和华东建材物流中心，创办于2000年5月，分别占地328亩和222亩，投资5亿元。具有十几个经营区，是一个品种规格齐全的，集批发、销售、仓储、加工、物流配送等功能的综合性的大型建材、装饰材料市场和建材物流中心。年营业额达10亿元，是江西省最大的建材市场，也是江西省十大重点建设市场之一，是江西省“文明市场”和“十佳诚信单位”等。（3）浙江亿丰投资有限公司所属杭州亿丰建材装饰广场，占地200亩，投资5.6亿元，是一个以批发、销售建材、家居装饰材料为主业的综合性大型市场。（4）南京华欧建材有限公司是美吉特集团旗下一个以专门代理销售马可波罗等国际知名品牌的陶瓷销售公司，代理区域覆盖安徽全省和江苏南京、徐州、泰州和镇江等地区，年销售额达2亿元。2、常州凌家塘建材有限公司投资者长期从事建材销售和装饰材料市场经营管理，除在南京等地经营陶瓷等建材外，目前还在担任凌家塘装饰城的法人代表。同时，在温州还投资建设两座发电能力分别为1700kw/时和700kw/时的水力发电站。3、常州顺发陶瓷有限公司 投资者长期从事代理国际知名陶瓷品牌销售，分设常州、苏州、扬州分公司，年营业额超亿元。此外，还为四川德阳恒大装饰城的主要合作投资者。该装饰城占地460亩，总投资12亿元，目前已投资8亿元，是一个集仓储、批发、销售、物流和加工等为一体的超大型综合性建材与装饰材料市场，目前年营业额已达5亿元，是德阳市政府重点扶持培育的市场。三、项目概况1、项目投资商 常州美吉特置业有限公司。2、项目名称常州美吉特家居装饰广场（暂定）。3、项目地址常州市钟楼区西林街道常金路268号（新运河常金大桥边）。4、项目定位市场以批发、零售中高档次的各种家居装饰材料为主，同时具有物流运输、商务办公及餐住等配套服务功能的现代化的综合性大型商贸物流中心。5、市场业态定位及经营布局 根据项目建设目标和业态定位，本项目将分为若干个功能区块：陶瓷、卫生洁具、厨柜厨具，板材木业，油漆涂料，五金水暖和不锈钢，塑钢铝合金及pvc管材，灯具电器，家装饰品，石材及家具等。6、项目建设规模项目占地150亩，建筑密度45%，容积率1.5，建筑面积15万。其中商铺用房14万，商务办公、商住、餐饮等用房1万。7、项目投资规模本项目投资总额约为3.1亿元。其中：固定资产投资27320万元，项目开办费用3400万元。（注：土地费用按商业用地每亩30万元计算）。8、项目开发过程本项目本着一次规划，一次实施完成的原则，计划用二年时间完成。四、项目建设目标、经营及管理1、项目的建设目标在当地各级政府的大力支持下，经过3-5年的努力，把本市场建设成为一个经营各种建材、装饰材料主业，面向常州市、辐射周边地区的综合性大型市场和具有批发、销售、展示、物流配送和交易信息服务等多功能的区域性专业物流配送中心。2、项目的经营方针项目的经营方针是：建市场、管市场、育市场、兴市场。 也就是说，我们不仅要把市场创办起来，还要通过科学管理，培育市场，集聚人气，达到把市场做旺、做强的目的。3、项目经营理念项目的经营理念是：科学管理，诚信经营，服务大众，奉献社会。4、项目管理项目将成立常州美吉特置业有限公司，设立公司董事会，建立专门管理机构，制定市场管理制度，配备各种管理人员，不断加强市场管理和优质的经营服务，把项目创办成为常州地区一流、全省知名的优秀市场。五、项目建设有利条件及项目风险1、项目建设有利条件投资美吉特家居装饰广场项目建设，具有许多有利条件：（1）各级政府的大力支持常州市、区、街道各级政府对贯彻江苏省省政府关于加快发展现代服务业的战略决策十分重视，指导思想明确，政策到位，措施得力，组织落实，这对本项目的成功起着决定性作用。（2）市场环境好 常州市建材家居装饰材料市场建设，市政府宏观调控得力，市场区域布局合理，在城西建设一个综合性建材市场，不仅可以填补由于凌家塘建材市场拆迁带来这一带市场布局的空缺，而且由于市场交通便利，辐射范围广，为市场的创办和发展带来了广阔的空间。（3）投资主体实力强 项目投资者，是全国最早创办、经营建材市场的成功者之一，积累了丰富的经验，有一个强有力的管理团队，对本市场的创办和经营管理都是十分有利的。（4）项目客源基础好本项目的客源来自原凌家塘装饰城及常州地区和全国各地，客源丰富。a、新市场建在常金路紧临运河和312国道边上，交通四通八达，对周边城乡辐射面广，市场区位优势明显。同时离原凌家塘装饰材料市场只有1公里多路，新市场对原凌家塘市场的经营业主必将具有很大的吸引力，这为很快形成市场人气、营造商业氛围打下了良好基础。b、常州地区，特别是许多国际、国内知名装饰材料品牌的代理商及厂商将会通过开设连锁店或专卖店、分销店等方式加盟新市场。c、同时，由于投资者在全国创办市场较早，社会信誉度高，在全国各地同行业的厂家和经营业主中都具有广大朋友和同盟军，相互间信息渠道快，在常州再创办一个新市场必将对他们加盟美吉特家居装饰广场经营会有很强的吸引力。这些客源对市场招商十分有利。2、项目风险分析虽然本项目建设具有许多有利条件，但也存在着风险。项目风险主要包括政策风险、市场风险、经营风险、管理风险和资金风险等几方面。（1）政策风险主要涉及到项目是否符合地方产业发展方向，地方政府对项目是否支持所产生的风险。从前面分析以及实际情况可以看出，常州市、区、街道政府对该项目的建设，都是十分支持的。（2）常州市建材市场发展是健康的，政府对市场建设宏观调控是有力的，市场发展空间很大，市场风险是较小的。（3）经营风险和管理风险及资金风险主要涉及到企业内部对项目的科学决策、管理能力及实际操作水平。由于本项目投资者十几年来在全国各地都成功地投资创办过多个类似的大型市场，只要认真操作，是可以回避或尽量减小这些风险的。六、项目效益分析1、项目企业效益经粗略预测，项目投资回报期约为8年左右，企业效益较好。2、项目社会效益（1）项目完成后，可提供营业用房14万，按每户平均200计算，则可吸纳700个经营业主到市场经营；若按每户每年营业额达200多万元估算，市场每年营业额可达15亿元，上交税费可达8000万元左右。这对增加地方财政收入，增强地方经济实力，将作出重要贡献。（2）根据通常情况，按每20商铺安排一个内外就业工作岗位计算，则整个市场可安排就业人员达7000人，加上市场货物装卸、搬运、运输以及保安、清洁人员以及带动交通、餐饮、娱乐等行业安排的从业人员，市场建成后可安排10000个以上劳动就业岗位，这对促进当地社会和谐发展和社会进步都具有重大意义。（3）另外，市场巨大的物流、人流、资金流、信息流对繁荣区域经济、促进服务业发展起着重大作用。可见，本项目建成后，社会效益是很明显的。七、结论经调查和分析，本项目符合地方产业发展方向，政府对项目支持力度大，市场前景好，风险小、经济效益和社会效益显著。因此，本项目是可行的。 常州美吉特置业有限公司二oo六年十二月十日11selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform sel