烟台房地产发展报告.ppt

烟台房地产调研报告,苏州市博思堂投资顾问有限公司 2008 年8月,2 房地产发展概况,3 区域市场分析,1 烟台城市介绍,4 市场发展展望,烟台城市介绍地理位置,距离烟台200公里的范围圈内有大连、青岛。 距离烟台400公里的范围圈内有天津、济南。 距离烟台600公里的范围圈内有北京、石家庄、沈阳以及朝鲜半岛的首尔和平壤。,地处山东半岛中部，与辽东半岛的大连一起，扼守京津门户 东连威海， 西接潍坊， 西南与青岛毗邻， 北濒渤海、黄海， 并与韩国、日本隔海相望 全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。,中国14个沿海开放城市之一；是海洋文化与大陆文化交融最和谐的优美城市；温带海洋性气候，最适宜人类居住的地方；900多公里海岸线，有包括10万吨级码头泊位在内的港口20多个，年吞吐能力达2500万吨，是中国20个枢纽港之一；有中国最早的开发区；食品、机械、黄金、电子四大支柱产业赫赫有名。,烟台城市介绍城市交通,陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，2007年年末全市公路通车里程13574.4公里，其中一级公路通车里程757.6公里，高速公路通车里程414公里。其中烟青高速与烟威高速是城市对外陆地交通的两大动脉。此外2006年底开通的烟连铁路渡轮成为东北与环渤海与珠三角两大经济圈交通运输的纽带。 海：烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国重要港口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。 空：航空业快速发展，烟台莱山机场2007年年末通航城市30个；平均每周有143个航班。全年起落架次1.9万架，增长8%，全年旅客运输量164万人，增长15.6%；货物运输量2.35万吨，增长9.4%。,对外交通方面，烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条件。,烟大轮渡项目新建铁路引线34.35公里，海上运输距离约86.28海里（159.8公里），是我国最长的跨海铁路轮渡。随着烟连铁路轮渡的建成，烟台是真正意义上的交通枢纽，这是相邻的青岛和威海两个城市无法相比的区位优势。而以烟台为中心东、西海岸带，有几千平方公里连片的未开发的土地，以烟台城市为基地，开发东、西海岸经济带，前景一片光明。,烟台城市介绍城市人口和城市规模,人口现状： 户籍人口持续增长：2007年末烟台市户籍数为228.51万户，人口为651.47万人，人口比去年增长0.23%，烟台市区人口达到180.01万人，增幅为0.6%. 外来人口迅猛增长：据统计2005年烟台外来从业人员达到8万，2006年暴涨为34万，2007年预计在50万左右，外来人口已经占城市总人口的25%左右！ 从城市人口规模看，烟台市已位于山东省大城市行列。 城市规模： 根据规划，烟台中心城区2010年城市人口规模为170万人（目前已经达到），城市建设用地为200平方公里。2020年城市人口规模为230万人，城市建设用地为255平方公里。,近年来烟台经济高速发展，城市人口已经突破原来规划，城市建设框架也已经初步确定，但由于周边城区的配套和人气没有及时形成，目前依然给人海滨小城市的感觉，城市规模和档次仍难以与青岛、大连等城市媲美！,烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。 烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。,牟平区,开发区,福山区,烟台市区现辖芝罘、莱山、福山、牟平四区和一个经济技术开发区。现状用地布局是以芝罘滨海地带为中心，以烟威、烟青、五区连接路为轴线，拓展东西两翼，贯通南北山海，城岛相映，融山、城、海、岛于一体的滨海组团式城市格局。从目前的现状来看，烟台的城区框架刚刚拉开，芝罘区对四周没有形成强有力的辐射，各区分散，差异较大。,烟青高速,烟威高速,往威海,往青岛,五区连接路,烟台城市介绍城区分布,往大连,烟台城市介绍各区域功能定位,城市发展战略部署原则 1、壮大中心城市，发展八大组团 加强城市基础设施建设和环境综合整治，壮大中心城市，加快五区融合，膨胀中心区规模和实力。 充分发挥资源和区位优势，继续按照城市总体规划，拓展东西两翼，贯通南北山海，发展八大组团，形成组团式滨海城市格局。 2、膨胀发展莱山区、完善提高芝罘区、壮大开发区 膨胀发展莱山区，完善提高芝罘区，加快建设福山现代化工业城区，强化牟平综合发展区，壮大烟台经济技术开发区，完善城市功能，规范城市管理，提升城市形象。,城市规范范围为：烟台城市的建设发展方向是：东上，南下，西改，北造，重点发展东西两翼；范围包括莱山机场东西方向以北至海滨，东到牟平沁水河和养马岛，西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇，总面积470平方公里。,烟台城市介绍城市景观,“山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海、岛于一体 ”，烟台山、海、城、岛相映成趣的滨海城市印象已经初步显现,烟台城市介绍从GDP看烟台,烟台市GDP增长情况 近年来，烟台市经济增速高于全省和全国首批十四个沿海开放城市平均增幅。2007年人均GDP达到44242元（按现价汇率折算为6057美元），已达到上中等收入国家水平。GDP增幅16.6%，比青岛高0.6个百分点。,资料来源：烟台市国民经济和社会发展统计公报,一、国内生产总值与人均GDP持续快速增长 烟台市是国家首批沿海开放城市之一，是21世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要生长点，近几年经济持续高速发展。经济总量在山东排第二，进入全国前二十名！,与山东省其他经济发达城市及苏州比较,资料来源：当地政府部门统计公报,2007年烟台市GDP总量与山东其他较发达城市相比，次于青岛，居山东省第二位，相当于苏州的一半。但每平方公里创造的GDP为2101万元，低于青岛和济南。,根据世界银行1999年的划分标准：低收入国家为760美元以下，下中等收入国家为760-3030美元，上中等收入国家为3031-9360美元，高收入国家为9361美元以上。,1、烟台在全社会固定资产投资领先济南，直追青岛，经济发展潜力强劲。 2、烟台社会消费品零售总额落后于青岛和济南两大城市，消费在经济增长中发挥的作用还有望提升！ 3、从外贸出口看，两个城市都是对外贸易港口城市，然而烟台落后青岛一倍；但增幅是青岛的将近三倍，一方面说明差距较大，另一方面也说明了外贸出口的上升空间很大。 从以上三个方面的比较可以看出，与苏州上海相比较，烟台的经济发展相对落后，但未来几年上升潜力更大！,烟台城市介绍从经济发展的三要素看烟台,1、烟台市的固定资产投资/GDP的比重接近55.8，但同时R的比值逐渐降低，表明投资过热逐步得到抑制，固定资产投资一定程度上反映该地区的经济程度，因其中很多投资属于长期投资，见效时间长，可见烟台市经济未来增长潜力巨大。 2、同时我们看到烟台的房地产投资/GDP，也就是r指标值逐年增加，但还是控制10%以内，属于合理范围。烟台房地产投资还处在健康活跃范围之内。 3、另外从房地产投资/固定资产投资，也就是r指标值也呈逐年增加之势，12.8%还是控制在合理的范围内。 经过近几年的发展建设，未来几年烟台的经济已经具备较大的潜力和上升空间，房地产发展方盛未艾。,烟台城市介绍从房地产投资看烟台,在各产业总值迅速增长的情况下，烟台三产比例更趋合理，其中工业和旅游业功不可没，,（资料来源：烟台市2006、2007年国民经济和社会发展统计公报）,从上图可以看出，在生产总值保持高速增长的同时（2007年同比2006年增长16.6%），烟台市产业结构正日趋优化合理，第一产业比例有所下降，第二、三产业比例增长，第二产业比例在原来基础上的提高更进一步奠定烟台市沿海工业城市的位。 四大支柱产业（食品、机械、黄金、电子 ）主营业务收入占规模以上工业的比重达到56.0%。,烟台城市介绍从三产比例看烟台,烟台城市介绍从人民生活水平看烟台,一、居民收入与支出均有提升,？目前烟台市城镇、农村恩格尔系数均在3040%之内，说明烟台居民已步入富裕行列，消费能力逐渐增强，对住房面积和居住质量的需求也随之增强。 近年来，城镇、农村居民收入与支出增幅都在15%左右。恩格尔系数在一定程度上衡量可以一个国家和地区人民生活水平的状况。人均住房面积增长很快，这也说明近两年来住房建设加快，目前人均居住面积已经接近国家住房面积。,（资料来源：烟台市政府部门统计公报、年鉴）,根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。,优越的区位和交通优势使烟台市具备山东半岛最好的城市发展潜力； 烟台市大陆和海洋文化交融，风光旖旎，旅游资源丰富，是适宜人类居住、旅游的海滨城市； 从城区面积与人口规模看，烟台市已跨入山东省大城市行列 但是城市各个区域间分割明显，差异较大，依然给人滨海小城市感觉 城市经济高速发展，综合实力日益增强，三产比例日趋合理 经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础。 居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强，对住房面积和居住质量的需求也随之增强,烟台城市介绍总结,据统计，2005年烟台出让土地255万方，建筑面积达到359万方，2006年出让土地460万方，建筑面积达到840万方。 2007年烟台市住房用地供应年度计划出炉，为烟台市中心区未来土地供应指明了方向。年度计划出炉主要是为了： 一是加大保障性住房供应量，平抑房价。 二是积极消化空置商品房，盘活存量，形成梯度消费。 三是大力推进住宅产业化，形成规模化供应，降低新型住宅的价格。,房地产市场发展概况住房用地供应情况,烟台市中心区（芝罘区和莱山区）住房用地供应年度计划,“十五”期间，烟台房地产开发竣工面积1820万平方米，对gdp增长的贡献率始终保持在1.5个百分点以上。 2006-2007年烟台住宅与房地产业继续保持供求两旺的运行态势，开发投资、新开工、竣工、销售面积等各项指标稳定增长，投资与消费同步发展，市场供需两旺。 但进入2007年年底，受宏观市场环境影响，烟台楼市也进入一个低迷观望期！ 从目前市场状况看，市场后续压力较大。,房地产市场发展概况房地产投资开发情况,烟台房地产经历了以下几个发展时期： 1988-1993年是持续上升阶段，房价年均增幅由23.21%上升了29.84% 1993-1999年是持续下降阶段，到1999年均增幅为-0.47% 1999-2005年是持续上升阶段，商品房销售价格增速恢复上升趋势，增速逐年提高，到2005年年均增幅又提高到19.46% 2005-2007年是房价全面爆发阶段，特别是2007年，市场价格飙升，年末受宏观调控影响涨幅下降 08年以来，烟台商品房价格也停滞不前，但部分高档公寓住宅凭借地段沿海等优越的地理环境，房价仍在继续攀升，但与去年同期相比涨幅已呈回落趋势。,房地产市场发展概况商品房价格变化情况,据统计，2008年15月，烟台商品房销售均价由5549元/平方米上涨到5652元/平方米，涨幅仅为1.86%，,房地产市场发展概况商业地产发展情况,2008年，烟台商业地产迎来井喷行情，市场接近饱和，主要表现以下特点： 一、商业项目扎堆出现。 据不完全统计，2008年，烟台市五区可售的商办类项目在20个左右，约占整个烟台房地产项目总量的18；这些项目在2008年的推盘量预计将达到50万平方米，约占整个烟台房地产市场总量的5 二、目前烟台出现 “商住价格倒挂“现象。 南大街的写字楼卖八千多，附近的最新公寓已经过万；莱山黄金海岸线上的办公楼价格难以突破万元大关，而一条线上的海景住宅已向一万五冲刺 三、软实力欠缺。 烟台商业地产取得与之匹配的发展势头，更应该从品牌品质、物业服务、招商运营等软实力上下功夫，才能真正获得对应价值的好价格 四、未来商业中心区在莱山。中心区将分化出南大街解放路一带的中央商务区和海港路的中央商业区；在莱山和开发区等新兴住宅密集的板块，将涌现新的社区商业带；在大学城、海港工业区产生特色商业带,房地产市场发展概况产品品质和物管情况,产品品质和物业管理档次差别巨大，市场两极分化严重 由于市场区域发展的巨大差距以及开发商的良莠不齐，目前烟台房地产市场产品品质差别非常大，物业管理档次也是良莠不齐，部分高档小区推出星级酒店式的物业管理服务，而相当部分的普通住宅物管概念还只是停留在最初始的看门清洁阶段。,（以上为较高档次楼盘的小区会所）,房地产市场发展概况开发和代理公司发展情况,本地开发商数量多，但实力强的较少 据2007年统计，烟台共有房地产开发商企业家其中具有三级以上资质的有40家，具有一级资质的有六七家，注册资金在5000万以上的比例很小。烟台地产开发商的特点是企业多，项目少，大多势单力薄。烟台较具实力的开发商包括园城集团(幸福新世界)、日樱花园房地产公司(绿色家园)、黄海明珠集团(黄海城市花园)、银和怡海(银和怡海花园、银和怡海山庄)，华信(华信家园、华信黄海别墅、听涛)、鲁能房地产(台湾村)、祥隆企业集团(海天名人广场)等等 知名品牌开发商逐渐进入市场，市场开发理念领先市场 2004年以来，北京首开集团（天鸿凯旋城）、阳光100（阳光100）、香港世茂集团（世茂海湾1号）和上海大华集团（上海滩花园）相继进入，为烟台房地产开发注入活力的同时，也提升了烟台的城市价值。带动区域房价迅速上涨。 代理行业竞争激烈,房地产市场发展概况市场营销情况,当地市场房地产开发水平参差不齐，营销理念差距较大 烟台市整个房地产开发水平不一，整体市场还停留在较低层次，淡季坐等现象严重。 有些本地开发商开发水平略高，如祥隆集团开发的海天名人广场、南山集团开发的南山世纪城成为当地代表性楼盘；但大部分开发商还停留在较低级开发层面上。 随着阳光100、北京首开、上海世茂等知名品牌的进入，带来的先进的开发理念、营销手段、产品开发等都直接刺激本地开发商水平提高。,土地供应量成倍增长，市场进入爆炸式发展阶段，未来市场商品房推量大 ； 近两年市场飞速发展，成交活跃，但但市场竞争日趋白热化；在宏观环境的影响下，近期市场走势尚不明朗； 商业地产总体供应量较大，市场逐渐接近饱和； 外地消费者购房比例较高，成为房地产市场一个重要消费力量； 市场物业档次、价格差异化较大，整体销售情况不错； 市场整体开发水平不一，随着品牌企业的进入，开发理念逐步提高； 市场营销能力参差不齐，市场创新空间大,房地产市场发展概况总结,房地产区域及板块划分,芝罘区,莱山区,开发区,主要区域板块划分 莱山区： 区域描述-发地产开发热土，新的行政、居住、文化、教育中心 板块划分-以观海路为界，划分为观海路以东板块和观海路以西板块 芝罘区： 区域描述-传统商业中心，旧城所在地 板块划分-以青年路以东、北马路以南、胜利路以西、红旗路以北划分为中心区域板块其余划分为周边区域板块 开发区： 区域描述-外向型、现代化工业中心，经济持续高速增长及外来人口的增加带动房地产快速发展。,区域市场分析各区域板块划分,福山区,牟平区,南大街是芝罘区乃至整个烟台的商贸中心区域，如苏州观前街的地位,区域地位：烟台的经济、文化和交通的中心。中心区内是高价房主要集中地，特别是滨海广场附近及南大街沿线，已成为高档公寓和写字楼的集中区域，世茂海湾1号以15000元/平米的价格推出，树立了烟台顶级地产项目的标杆。,区域市场分析芝罘区市中心板块,区域范围：青年路以东、北马路以南、胜利路以西、红旗路以北区域，主要包括南大街和海港路及胜利路周边区域。,区域发展现状： 经过多年综合开发，目前已无地可批，以旧城改造为主。目前中心区域在售商品房主要为商业地产和高档住宅，此外南部以及幸福一带，因为受到交通不便或周边环境的限制，与中心区域房价有不小差距，但是随着交通状况的不断改善，城市基础设施的建设，这一情况正在慢慢得到改变。 价格描述：均价在7000元/以上，市中心南大街突破10000元/，海滨豪宅突破15000元/，价格低谷集中在南部的幸福一带，价格在4500元/左右。,发展趋势：市中心日后主要以旧城、旧村改造及拆迁安置小区为主；开发主要指标总体呈逐年下降的趋势；环境及价格因素部分客源向周边转移；商业地产开发向着单一化、专业化的方向发展；开发范围突破传统区域，向芝罘周边区域扩散。,客户构成：该板块成为烟台市中层及以上收入市民的购房首选。随着经济快速发展、城市向心力及影响力不断增强，区域内的高档商品f房正吸引越来越多的外地客户购买。,区域市场分析芝罘区市中心板块,代表楼盘：世茂海湾1号、阳光100、振华国际、华侨新城。,世茂海湾1号，重写烟台湾区今日荣耀！,区域市场分析区域代表楼盘介绍,区域地位：主要有支楚路、幸福及黄务几个区域，承接中心城区外拓及区域改造。是芝罘区主要居住小区。其中支楚路与幸福路一带是老小区主要聚集地。 而黄务一带则承担芝罘区南拓的任务。在该板块中，芝罘岛的滨海旅游地产，影响力最大。,区域范围：市中心板块其他区域统称为周边区域板块。,区域市场分析芝罘区周边板块,区域发展现状：该区域开发热点主要在中心城区向南拓展的黄务一块。交通已经通达，但商业配套和人气没有起来，此外北面海滨的旅游地产发展较好。 价格描述：受环境及建筑品质影响，价格较低，但上升快，目前在4000-6000元/，均价在4500元/左右。北面海滨公寓住宅在6000元/左右。,发展趋势：随着交通状况的不断改善，城市基础配套设施完善，该区域最终将逐渐融入中心城区。,客户构成：06年以前以项目附近区域居民及回迁户为主，现在发展为承接市区溢出客源及周边乡镇赴城置业。此外海滨旅游地产主要面向外地客户，也有少量的本地投资客户。,代表楼盘：天安山水龙城、通世新城、锦泽香槟小镇、西海岸。,区域市场分析芝罘区周边板块,到岛上去！yes！西海岸,区域市场分析区域代表楼盘介绍,区域市场分析区域代表楼盘介绍,户型设计特点：观海露台、大落地玻璃观景阳台、开放的窗户设计、户户观海项目通过不拘一格的产品设计，最大程度地亲近大海。 项目推广特点：项目宣传推广大胆喊出“到岛上去！”烟台超越青岛，从西海岸开始“等宣传口号，抢尽楼市眼球！成为烟台滨海休闲旅游楼盘的代表！ 项目销售业绩：项目一期开发面积9000多平米，2期2007年6月30号开盘，基本售罄；3期08年7月12号开盘，推出368套，售出60%。,区域市场分析区域代表楼盘介绍,区域市场分析区域代表楼盘介绍,区域市场分析区域代表楼盘介绍,区域范围：红旗路以南，观海路以东至滨海路以西范围，楼盘集中分布在滨海中路地段 区域地位：烟台市政府以及其它一些政府机构的落户使莱山成为烟台新的城市中心，行政、文化、商业、体育、金融等方面的配套日益健全完善观海路以东板块特别是滨海中路沿线依山傍海，目前已经形成一个具有功能聚集性（住宅、商业和服务）、文化包容性和国际化生活交汇共生的社区空间，代表烟台最高居住水准。,以西,以东,区域市场分析莱山区观海路以东板块,区域发展现状：该板块主要以海景房为主，尽管项目较多，但都定位于高档海景住宅，高层、多层、别墅等多种物业形态并存，该板块在项目开发、设计、营销、物业管理等各个方面代表烟台最好水准！但目前该板块楼盘普遍存在问题是周边生活配套仍然不足，购物不便。 存在的另外一个问题是区域内开发项目扎堆，且体量巨大，竞争压力非常大，一定程度上抑制了价格增长。 价格描述：区域也成为烟台市公认的“富人区”，该板块房价基本在10000元/平方米以上。 客户构成：烟台市高收入人群代表，私企老总和开发区企业高层管理人员居多，也有外国人和华侨，如石沟屯一带是烟台市韩国人居住比较集中的地方。 发展趋势：由于一线海景属稀缺产品，经过多年的开发，目前一线海景可供开发的土地所剩无几，该板块发展受到限制，升值潜力很大。 代表楼盘：金海岸花园、东上海赋、南山世纪城。,区域市场分析莱山区观海路以东板块,东上海赋烟台最高档海景住宅的代表,区域市场分析区域代表楼盘介绍,项目风格介绍： 东上海赋项目突出“典雅时尚” 风格主题，多数的景观元素在颜色的搭配、材质的质感上注重居者的视觉感受及内在感受。 户型特点： 项目一共只有5幢，规模不大，其中4幢高层住宅均为两梯两户，户型设计为三房两厅。每栋单元均配置独立的海景观光电梯，自上而下直观海景，户型内房间方正，动静分区明确，北面客厅可观看海景，南面主卧，每户南面均设错位阳台，让自然的空气与阳光带进每户。 小高层住宅为三梯两户的设计；每户观光电梯直达家门，客厅宽敞明亮，碧海蓝天尽收眼下，主卧南北通透。 科技运用： 住宅内设置户式新风系统，既解决了通风的问题，又避免了外界的污染，使住宅成为“会呼吸的房子”。 代表了烟台最高的住宅建筑水平。,区域市场分析区域代表楼盘介绍,区域范围：红旗路以南，观海路以西至塔山路以东范围 区域地位：该板块是烟台城市东西拓展的主要区域之一，”三滩居住区“、”凤凰山居住区“是莱山区崛起的新居住板块，也是烟台市重点发展的新兴板块，是现在及未来几年房地产开发的热点区域。,西面,东面,区域市场分析莱山区观海路以西板块,区域现状：该区域在环境以及生活配套方面稍逊于其他区域，但是交通畅通，周边教育资源丰富，滨州医学院烟台大学等三所大学新校区以及莱山一中等学校都在附近。区域内有凤凰山和市内最高的岱王山，因此项目以山景为主打，目前区域开发水平参差不齐。 价格描述：该区域楼盘因区域尚未成熟，配套不很完善，价格较东面低了很多，一般在4600-5500元/不等。 客户构成：该板块客户构成比较复杂，其中以烟台市本地居民为主的大众购房较多，也有来自下属县市、市外居民、外省、外国人，其中以韩国人和东北人为多。 发展趋势：由于市政府的南迁、广电中心、科技大厦、体育公园等在建企事业单位紧随市政府，且市政功能配套、居住环境不断改善，该板块具有明显的区位优势和发展前景，是未来莱山区开发的主战场。 代表楼盘：上海滩花园、祥隆天合城、四季花城,区域市场分析莱山区观海路以西板块,160万方国际化开放街区，大华置业海派建筑巨献,项目集“高层、小高层、多层洋房”为产品格局、以新海派风格、公园化、生态社区为定位。,区域市场分析区域代表楼盘介绍,项目卖点介绍： 一、政府引导未来主要居住区域：大华.上海滩花园项目位于烟台市莱山区“三滩区域”，靠近烟台市政府、体育公园和国际博览中心，是莱山区政府的重点大型项目之一。 二、大手笔综合性项目：项目总用地面积100.64万平方米、总建筑面积近160万平方米。南北向的金滩南路穿过本项目，有便捷的交通路网基础。 三、自然景观资源较丰富：本案为近海区域，东北面靠近黄海，西北面靠近凤凰山和市内最高的岱王山，社区中更有逛荡河流过，使得项目独揽了“无与伦比”的山景、海景、河景三景交替辉映的景观资源。,区域市场分析区域代表楼盘介绍,南大街芝罘区乃至整个烟台的商贸中心区域，就如苏州的观前街,区域地位：烟台经济技术开发区是中国政府批准设立的首批国家级开发区之一，区内有包括、富士康、大宇、通用等企业入驻， 经济持续高速增长及外来人口的增加带动房地产快速发展。 使得开发区已经成为烟台新的房地产开发热点区域。,区域市场分析开发区板块,区域发展现状：开发区是目前烟台成长最快的区域，区内开发项目主要分两块，一是长江路以南的内陆项目，主要针对区内普通购房大众；一是长江路以北的滨海一线，二线海景住宅，区域内 目前开发项目有30多个，密集的开发使得区域内楼盘竞争非常激烈。 价格描述：由于北面靠海，因此区域内楼盘价格差距较大，普通的3700-5000元/，越靠近海边的价格越贵，档次越高，部分突破万元。 客户构成：早期以区内人群如本地居民、工人、政府公务员，企业的中层管理人员、外企高级管理人员，私营企业主等，近两年来外区域置业不断增加，已经接近4成，随着滨海区域楼盘增加，外地及外籍置业会水涨船高。 发展趋势：烟台城市规划为拓展东西两翼，有规划侧重和经济支撑，开发区房地产未来发展不可限量投资前景看好。 代表楼盘：海信慧园、天马相城、维亚湾、临海君天下。,区域市场分析开发区板块,600亩葡萄园上的奢适