报 喜 鸟：拟资产收购项目涉及的报喜鸟集团有限公司位于瓯北镇东瓯工业区房地产价值评估报告.pdf

浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购 项目涉及的报喜鸟集团有限公司项目涉及的报喜鸟集团有限公司 位于瓯北镇东瓯工业区房地产价值位于瓯北镇东瓯工业区房地产价值 评估报告评估报告 万隆评报字（2014）第1424号 万隆(上海)资产评估有限公司 二一四年十二月二十六日 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的房地产评估报告 - 2 - 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的 报喜鸟集团有限公司位于瓯北镇东瓯工业区房地产价值 评估报告目录 评估报告摘要 . 4 评估报告. 5 一、 委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 . 5 二、 评估目的 . 7 三、 评估对象和范围 . 7 四、 价值类型及其定义 . 10 五、 评估基准日 . 10 六、 评估依据 . 10 七、 评估方法 . 12 八、 评估程序实施过程和情况 . 14 九、 评估假设 . 15 十、 评估结论 . 16 十一、 特别事项说明 16 十二、 评估报告使用限制 17 十三、 评估报告日 18 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的房地产评估报告 - 3 - 注册资产评估师声明 一、我们在执行本项评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪 守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述 的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有者申报并经其签章确认；所 提供的资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方 的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系；与相关当事方 没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象进行现场调查；我们已对评估对象的法律 状况给予必要的关注，对评估对象的法律权属资料进行了收集并在报告中如实描 述。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件 的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事 项说明及其对评估结论的影响。 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的房地产评估报告 - 4 - 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的 报喜鸟集团有限公司位于瓯北镇东瓯工业区房地产价值 评估报告摘要 万隆(上海)资产评估有限公司接受委托，对浙江报喜鸟服饰股份有限公司 拟资产收购事宜而涉及的报喜鸟集团有限公司位于瓯北镇东瓯工业区房地产 进行了评估。 评估目的：浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟收购报喜鸟集团有限公司位于 瓯北镇东瓯工业区房地产。本次评估为委托方提供委评资产市场价值的专业意 见。 评估对象和范围： 瓯北镇东瓯工业区报喜鸟河田工业园土地、 厂房、 宿舍， 证载建筑面积 53,192.62 平方米，土地面积 58,665.00 平方米。 价值类型：市场价值 评估基准日：2014 年 11 月 30 日 评估方法：收益法、假设开发法 评估结论及其使用有效期 委评对象评估值为大写人民币叁亿零陆佰叁拾伍万元（rmb306,350,000.00 元） ；委评对象账面原值 99,383,188.21 元，账面净值 86,737,780.46 元，评估值较账 面净值增值 219,612,219.54 元，增值率 253.2%。 上述评估结论自评估基准日起壹年内使用有效，逾期使用无效。 特别事项说明：详见报告第十一项。 特别提示：以上内容摘自【特别提示：以上内容摘自【万隆评报字万隆评报字( (20142014) )第第 14241424 号】评估报号】评估报 告告正文正文 ，欲了解本评估项目的全部情况，欲了解本评估项目的全部情况 和合理理解评估结论和合理理解评估结论 ，应认真阅，应认真阅 读评估报告全文。读评估报告全文。 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的房地产评估报告 - 5 - 万隆评报字（2014）第 1424 号 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的 报喜鸟集团有限公司位于瓯北镇东瓯工业区房地产价值 评估报告 浙江报喜鸟服饰股份有限公司： 报喜鸟集团有限公司： 万隆（上海）资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受贵 方的委托，根据法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用 收益法、假设开发法，按照必要的评估程序，对浙江报喜鸟服饰股 份有限公司拟资产收购事宜而涉及的报喜鸟集团有限公司位于瓯北 镇东瓯工业区房地产， 在 2014 年 11 月 30 日的市场价值进行了评估。 现将资产评估情况报告如下： 一、 委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 1、委托方 委托方为浙江报喜鸟服饰股份有限公司； 住所：浙江省永嘉县瓯北镇报喜鸟工业区 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的房地产评估报告 - 6 - 法定代表人姓名：吴志泽 注册资本：伍亿捌仟陆佰万玖仟叁佰柒拾元 注册资本：伍亿捌仟陆佰万玖仟叁佰柒拾元 公司类型：股份有限公司（上市） 经营范围：许可经营项目：无 一般经营项目：服装、皮鞋、皮革制品的生产及销 售；经营进出口业务，经济信息咨询服务，企业管理与咨询服务； 培训服务，企业营销策划，房屋租赁。（上述经营范围不含国家法 律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。） 委托方为报喜鸟集团有限公司。 2、产权持有者 产权持有者为报喜鸟集团有限公司。 注册号：330324000046785 类型：有限责任公司 住所：浙江省永嘉县报喜鸟工业园 法定代表人：吴志泽 注册资本：柒仟柒佰捌拾万元整 营业期限：1996 年 03 月 19 日至 2016 年 03 月 18 日止 经营范围：生产、销售服装、皮革、皮革制品、日用五金；经 营本企业和本企业成员企业自产品及相关技术的出口业务；经营本 企业和本企业成员企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪 器仪表、零配件及相关技术的进口业务；经营本企业的进料加工和 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的房地产评估报告 - 7 - “三来一补”业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可 开展经营活动） 3、委托方以外的其他评估报告使用者 无。 二、 评估目的 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟收购报喜鸟集团有限公司位于 瓯北镇东瓯工业区房地产。本次评估为此提供委评资产市场价值专 业意见。 三、 评估对象和范围 （一） 评估对象和范围 本次评估对象和范围为永嘉国用（2009）第 0300539 号国有 土地使用权证及对应 11 本房屋所有权证所载明的房地产，位于永嘉 县瓯北镇东瓯工业区，证载建筑面积 53,192.62 平方米，土地面积 58,665.00 平方米。账面原值 99,383,188.21 元，账面净值 86,737,780.46 元。 本次纳入评估范围的资产与经济行为涉及的评估对象和评估范 围一致。 （二）评估对象概况 1、建筑物概况：本次评估证载建筑物共 11 幢，总建筑面积为 53,191.93 平方米，明细如下表： 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的房地产评估报告 - 8 - 序 号 房产证号 项目名称 规划用途 面积 层数 结构 建成年 1 温房权证永嘉县字第 80011450 号 2 号厂房 工业厂房 16,056.73 2 混合 2012年12月 2 温房权证永嘉县字第 80011449 号 5 号厂房 工业厂房 2,100.69 1 混合 2011年12月 3 温房权证永嘉县字第 80009584 号 6 号厂房 非居住 4,682.57 2 混合 2011年12月 4 温房权证永嘉县字第 80009585 号 7 号厂房 非居住 5,854.11 2 混合 2011年12月 5 温房权证永嘉县字第 80009581 号 8 号厂房 非居住 5,854.11 2 混合 2011年12月 6 温房权证永嘉县字第 80009588 号 10 号配电房 非居住 396.50 2 混合 2011年12月 7 温房权证永嘉县字第 80009578 号 11 号锅炉房 非居住 431.95 2 混合 2011年12月 8 温房权证永嘉县字第 80009589 号 12 号宿舍 非居住 4,603.39 5 混合 2011年12月 9 温房权证永嘉县字第 80009590 号 13 号宿舍 工业厂房（职 工集体宿舍） 4,603.39 5 混合 2011年12月 10 温房权证永嘉县字第 80009574 号 14 号宿舍 工业厂房（职 工集体宿舍） 3,537.65 5 混合 2011年12月 11 温房权证永嘉县字第 80009577 号 15 号宿舍、 食 堂 工业厂房（职 工集体宿舍） 5,071.53 5 混合 2011年12月 合计 53,192.62 经现场勘察， 地上建筑物情况如下： 2 号厂房临双塔路及河田中 路，共 2 层，总高约 10 米，其中 1 层高约 7 米，其中临双塔路部分 出租给永嘉恒升村镇银行、罗卡芙公司直营店等使用；5 号厂房为单 层钢结构，檐高约 5 米，水泥、地砖地面，塑钢窗；6、7、8 号厂房 均为 2 层混合结构，1 层高约 5 米，2 层高约 4.5 米，轻钢屋架，货 梯各一部；12、13、14 号为职工宿舍，混合结构，均为 5 层，层高 约 3 米；15 号为宿舍及食堂，共 5 层，部分 2 层，12 层为食堂， 层高约 4 米，3 层及以上为宿舍，层高约 3 米；厂区北、西各有一出 入口，门卫各一幢（面积约 10 平方米） ；委评建筑物出 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的房地产评估报告 - 9 - 租给浙江报喜鸟服饰股份有限公司使用（2 号厂房临路部分除外） 。 2、土地概况：委评土地到浙江省永嘉县报喜鸟工业园的直线距 离约为 100 米，均位于温州市永嘉县东瓯工业区，其南濒瓯江，北 接 104 国道，由瓯江三桥路连接温州市区，委评地块东至河田中路、 西至七小路、南至瓯北镇第七小学、北至瓯北镇主街双塔路，周围 2 公里左右有河田大厦、华达大厦、河田商住小区、瓯北四小、永嘉 县质监局、广富林商业广场、东瓯大桥、中楠国际广场、斯多纳综 合形象大楼、东瓯锦园、人本超市、东泰锦园、永嘉客运中心等， 距最近公交站约 50 米，距交通主干道东瓯大道约 200 米，距永嘉火 车站约 9 公里， 距温州客运中心约 9 公里， 距温州火车站约 11 公里， 交通便利，区位得天独厚，现已由单纯的工业区发展成了集合商业、 住宅为一体的综合园区，周边已建成五星级酒店、银行、商场，商 圈逐渐成熟，为日常运营提供便捷。委评土地为被评估单位于 2003 年 12 月通过出让方式取得，原出让面积为 78,953 平方米（118.42 亩） ，之后将其中部分土地及地上建筑物转让给浙江报喜鸟服饰股份 有限公司，本次评估土地面积为 58,665.00 平方米（约 88 亩） ，地上 建筑面积 53,192.62 平方米。根据被评估单位提供的资料，委评地块 西北角拟建研发办公大楼 1 幢，空地面积约 5,000 平方米。 3、房地产权利状况：委评房屋所有权证及土地使用权证证载权 利人均为报喜鸟集团有限公司，土地使用权类型为出让，出让年限 40 年，土地用途为工业，土地使用权面积为 58,665.00 平方米，终止 日期至 2043 年 12 月 11 日。 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的房地产评估报告 - 10 - 4、他项权利状况 根据被评估单位提供的资料，委评对象已设定抵押，抵押权人为 中国工商银行股份有限公司永嘉支行，并签订最高额抵押合同（合 同编号： 2012 年永嘉 （抵） 字 0127 号） ， 至基准日， 借款总金额 12,000 万元，明细如下： 序号 借款合同号 借款金额（万元） 借款期限 1 2014 年（永嘉）字 0084 号 3,000 2014 年 2 月 27 日至 2015 年 2 月 24 日 2 2014 年（永嘉）字 0109 号 2,500 2014 年 3 月 12 日至 2015 年 3 月 4 日 3 2014 年（永嘉）字 0257 号 2,500 2014 年 5 月 9 日至 2015 年 5 月 5 日 4 2014 年（永嘉）字 0519 号 3,000 2014 年 9 月 19 日至 2015 年 9 月 11 日 5 2014 年（永嘉）字 0534 号 1,000 2014 年 9 月 26 日至 2015 年 9 月 23 日 合计 12,000 四、 价值类型及其定义 本评估结论的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受强迫的 情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、 评估基准日 评估基准日 2014 年 11 月 30 日。 本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。 六、 评估依据 （一） 经济行为依据 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的房地产评估报告 - 11 - 评估委托书。 （二） 法律、法规依据 1、中华人民共和国物权法 （主席令第 62 号） ； 2、国家标准房地产估价规范 （建设部建标199948 号） ； 3、城镇土地估价规程 ； 4、中华人民共和国城市房地产管理法 ； 5、其他有关的法律、法规和规章制度。 （三） 准则依据 1、 资产评估准则基本准则； 2、 资产评估职业道德准则基本准则； 3、 资产评估准则评估报告； 4、 资产评估准则评估程序； 5、 资产评估准则工作底稿； 6、 资产评估准则业务约定书； 7、 资产评估准则不动产； 8、 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见。 （四） 权属依据 1、 房屋所有权证及土地使用权证； 2、 其他权属证明资料。 （五） 取价依据 1、 资产评估常用数据手册北京科学技术出版社（1998 年） ； 2、 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料； 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的房地产评估报告 - 12 - 3、 评估基准日市场有关价格信息资料； 4、 委托方及产权持有者提供的其他与评估有关的资料； 5、 评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。 七、 评估方法 1、评估方法的选择 委评对象为工业用房地产，根据房地产估价规范 ，房地产评 估主要方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。 委评对象证载用途为工业，实际用途具体如下：大部分房屋用 于工业、部分临路房屋用于商业、另有部分临路空地拟建研发办公 大楼；委评对象地上房屋目前均出租使用。 工业用房地产一般采用成本法（房地分估） ，即房屋采用重臵成 本法、土地采用市场法或成本法评估。由于委评对象位于永嘉县瓯 北镇东瓯工业区较中心地段，地上房屋部分用于商业，对于商业用 房地产成本法难以反映其真实价值，故不适宜采用成本法进行评估； 由于委评对象所在区域近期类似房地产交易案例较少，故也不适宜 采用市场法进行评估。考虑到委评对象地上房屋目前均出租使用， 依据资产用途、当地房地产市场的特点和评估人员收集到的资料， 对已有建筑物部分的房地产采用收益法评估，对拟建研发办公大楼 部分的土地使用权采用假设开发法评估，两者之和即为委评房地产 评估值，然后通过重臵成本法确定地上建筑物价值，委评房地产评 估值扣除地上建筑物价值即为土地使用权价值。 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的房地产评估报告 - 13 - 委评房地产评估值已有建筑物部分房地产评估值+拟建研发 办公大楼部分的土地使用权评估值 房屋建筑物评估值重臵价值成新率 土地使用权价值委评房地产评估值房屋建筑物评估值 2、评估方法的介绍 a、收益法是运用适当的资本化率，将评估对象预期的未来各期的 正常净收益折算到评估时点上的现值， 求其之和得出评估对象价格的一 种评估方法。基本公式如下： n r s sr a p 1 1 1 )( 其中：p 为房地产总价值 a 为房地产净收益 r 为房地产资本化率 s 为房地产收益递增比率 n 为房地产收益年限 b、假设开发法：通过动态估算开发完成后的房地产价值，然后 扣除开发成本，以开发完成后的房地产价值扣除开发成本的余值确 定评估值。开发完成后的房地产价值通过收益法并结合房地产市场 价格趋势确定。 待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值开发成本管理 费用不可预见费投资利息相关税费开发利润 c、重臵成本法：是通过求取评估对象在评估基准日的重臵价格 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的房地产评估报告 - 14 - 或重建价格，扣除各项贬值，以此估算估价对象的客观合理价格或 价值的方法。 房屋建筑物的重臵价值为重新取得或重新开发、重新建造全新 状态的估价对象所需的各项必要成本费用之和。 成新率采用年限法成新率与打分法成新率综合确定。 房屋建筑物评估值重臵价值成新率 八、 评估程序实施过程和情况 （一）接受委托 本公司首先听取产权持有者有关人员对委评资产历史和现状的介 绍，向委托方了解评估目的和评估基准日，明确评估对象及范围，经注 册资产评估师对自身专业胜任能力、 独立性和业务风险进行综合分析与 评价后， 与委托方签订评估业务约定书。 由注册资产评估师拟定评估计 划，组建评估小组。 （二）现场清查 评估小组于2014年12月15日进驻现场勘察， 对委托方填报的资产清 查评估明细表进行现场调查，通过询问、核对、勘察、检查等方式，获 取评估业务需要的基础资料， 了解评估对象现状， 关注评估对象的法律 权属。 （三）评定估算 评估小组根据评估业务的需要开展独立的市场调研， 收集相关的信 息资料，并进行必要筛选、分析、归纳和整理，并根据评估对象、价值 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的房地产评估报告 - 15 - 类型、评估资料收集情况等相关条件，恰当选择评估方法；评估小组根 据所选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断， 形成初步评估结果。 （四）形成报告 注册资产评估师对初步评估结果进行综合分析与比较， 确定最终评 估结论。 注册资产评估师在以上工作的基础上编制评估报告。 评估报告 经本公司三级复核， 在与委托方和委托方许可的相关当事方就评估报告 的有关内容进行必要的沟通后，向委托方提交正式评估报告。 九、 评估假设 1、 公开市场假设： 本次评估结果是在公开市场条件下形成的价格。 公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追 求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交 易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。 2、继续使用假设：本次评估的资产现有用途不变并继续使用。 3、外部环境假设：国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大 变化；本次交易各方所处的地区政治、经济和社会环境无重大变化；有 关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。 4、 委托方及相关责任方提供的有关本次评估资料是真实的、 完整、 合法、有效的。 5、假定资产使用者对有关资产实行了有效的管理。评估对象在使 用过程中没有任何违反国家法律、法规的行为。 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的房地产评估报告 - 16 - 6、没有考虑现时及将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的 交易方式可能追加付出的价格等对评估结论的影响。 十、 评估结论 1、评估结论 委 评 对 象 评 估 值 为 大 写 人 民 币 叁 亿 零 陆 佰 叁 拾 伍 万 元 （rmb306,350,000.00 元） ；委评对象账面原值 99,383,188.21 元，账面 净值 86,737,780.46 元， 评估值较账面净值增值 219,612,219.54 元， 增值 率 253.2%。 2、增值原因： 委评房地产较账面值增值 253.2%。账面原值为土地取得成本及房 屋建造成本；账面净值为企业按会计年限（20 年）计提折旧、摊销后 的余额。由于委评土地取得日期较早，土地取得时用途为工业，账面值 为工业用地取得成本， 土地取得成本较低； 近几年委评土地周边商业发 展较成熟， 评估对象部分已改变用途用作商业， 本次评估按房地产实际 用途评估导致评估增值。 十一、 特别事项说明 1、 委评对象规划用途为工业用房地产，经现场勘察，委评对象 中部分临路房屋出租用于商业，地块西、北角（土地面积约 5,000 平方米）拟建一幢研发办公大楼。根据被评估单位提供的永嘉县 人民政府专题会议纪要201232 号，关于报喜鸟集团局部临街厂 浙江报喜鸟服饰股份有限公司拟资产收购项目涉及的房地产评估报告 - 17 - 房临时改变用途的问题，会议原则同意将报喜鸟集团临双塔路和河 田路约 1 万平方米的厂房临时改变用途，作为商业用房使用（不改 变土地用途）；同时会议要求，鉴于目前永嘉县临时改变用途补收 土地收益金的相关政策尚未出台，目前暂缓收，待相关政策出台后， 企业应及时按规定标准缴纳。本次评估按实际用途考虑