房地产市场调查与分析.ppt

第三章 房地产市场调查与分析,第三章 房地产市场调查与分析,房地产市场调查的作用 房地产市场调查的方法 房地产市场调查的步骤 房地产市场调查的内容 房地产市场分析报告,一、房地产市场调查的作用,认识市场，捕捉新的市场机会的前提； 感知市场、了解消费者行为的主要手段； 应付竞争，把握房地产市场供应的主要方法； 项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定及物业管理等一系列活动的基础。贯穿项目全程策划的始终。,二、房地产市场调查的方法,三、房地产市场调查的步骤,房地产市场 调查的流程,调研计划表,四、房地产市场调查的内容,（一）环境调查 1. 宏观环境调查 （1）政治法律环境 各级政府制定的有关房地产的政策 各级政府制定的相关规划 各级政府制定的有关法律法规 政府制定的产业政策 国家及地区的政局变动,1. 宏观环境调查,（2） 宏观经济环境 反映国民经济发展状况的指标：GDP、国民收入、物价水平、CPI（消费者物价指数）、通货膨胀率、居民收入等 国家经济产业结构和主导产业的变化、城市化进程,1. 宏观环境调查,（3）房地产市场总体运行状况 （4）人口状况 人口规模、人口增长率、人口结构、人口迁徙流动情况等 （5）技术环境 （6）对外开放程度,2 区域环境调查,（1）城市发展规划 （2）社会文化环境 （3）房地产企业情况 （4）专业机构与中介商情况 （5）城市或区域的交通条件 （6）影响区域发展的其他因素和条件,3 微观环境调查,（1） 用地现状调查与分析 （2） 项目周边环境调查与分析,（二） 需求调查,1 市场需求容量 国内外市场的需求动向 现有的和潜在的市场需求量 社会拥有量、存量 同类产品在市场上的供应量或销售量 供求平衡状况 本企业和竞争企业的同类产品市场份额 本行业或有关其他行业的投资动向 企业市场营销策略的变化对本企业销售量的影响,2. 消费者和消费行为调查,回答以下七个问题（6W1H） 购房者是哪些人？（who） 购房者要买什么样的房？（what） 购房者为什么要买？（why） 购房者什么时候买？（when） 购房者以什么方式买？（how） 购房者在哪里买？（where） 谁参与买家的购买行为？（whom）,2. 消费者和消费行为调查,消费者类别 个人或企业、社会团体、民族、性别、年龄、职业、爱好、所在地区 购买能力 收入水平、消费水平、消费结构、资金来源、用户的财务状况 消费者的购买欲望和购买动机 什么因素影响消费者的购买决策，消费者不愿意购买本企业产品的原因及其对其他企业生产的同类产品的态度,2. 消费者和消费行为调查,主要购买者 最忠实的购买者 使用者 新产品的首用者 购买的决策者 消费者的购买习惯（购买地点、时间、数量、品牌、挑选方式、支付方式）,（三） 供给调查,1 供给指标 （1）新竣工量：是指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数 （2）灭失量：是指房屋存量在报告期末由于各种原因（损毁、拆迁等）灭失掉的部分 （3)存量：是指报告期末已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数,1 供给指标,（4）空置量：是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。 （5）空置率：是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。 （6)可供租售量：是指报告期期末可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。,1 供给指标,（7）房屋施工面积：是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。 （8）房屋新开工面积：是指在报告期内新开工面积。 （9)平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。 （10）竣工房屋价值：是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。,（三） 供给调查,2 调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给 相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量；短期新增供给数量的估计 3 分析规划和建设中的主要房地产开发项目 用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态、预计完工日期、售价和开发商名称等,（四） 竞争情况调查,1 竞争者的调查 竞争者的名称和数量、专业化程度、品牌知名度、生产能力、开发经营方式、产品的市场份额、销售量及销售区域 竞争者的价格政策、销售渠道、促销策略以及其他竞争策略和手段 竞争者与当地政府部门的关系 竞争者历来的项目开发情况、土地储备情况、未来的开发方向,（四） 竞争情况调查,2 竞争产品的调查 产品 价格 促销手段 销售情况 物业管理,2 竞争产品的调查,2 竞争产品的调查,2 竞争产品的调查,（五） 市场营销因素调查,包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查等 市场交易指标,补充： 市场交易指标,1 销售量 2 出租量 3 吸纳量：是指报告期内销售量和出租量之和，单位为建筑面积或套数 4 吸纳率：是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百分比表示 5 吸纳周期：是指报告期内可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间,补充： 市场交易指标,6 预售面积 7 房地产价格：是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示 8 房地产租金 9 房地产价格指数：是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数,五、房地产市场分析报告,房地产市场调查与分析的最终成果，是房地产市场分析报告。市场分析报告通常有以下几部分内容组成。 （一）地区经济分析 1、地区经济的基本趋势分析 2、地区基础产业和新兴战略产业的发展趋势分析 房地产市场研究的基础,五、房地产市场分析报告,（二）区位分析 在宏观层面上分析 投资决策时的主要分析内容 （三）市场情况分析 1、对地区房地产市场发展概况分析，预测本地区房地产各类市场总的未来趋势 2、把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中考察其地位和状况 3、分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目,五、房地产市场分析报告,（四）市场供求分析 1、分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口； 2、市场细分 （五）项目竞争分析 1、选择竞争项目并指出销售最好的竞争项目 2、将竞争项目与目标项目进行竞争分析，确定目标项目的竞争