云锡项目-太平个案研究.ppt

云锡项目-太平个案研究,万辉星城,金碧天下,云报-记者村,市场产品供应特征,0,产品类型特征,拥有别墅形态的楼盘数比重最高，高层次之。但高层大部分是后续开发产品,高层住宅已超越小高层及洋房，成为目前及未来楼盘形态的发展特征。,户型面积特征,三房、四房是楼盘供应的主流户型。占了六成。,主流户型直接影响主流面积。,以100200平方米为面积主流的楼盘占了近八成。而100平方米以下的楼盘比重仅为40%。,价格特征,单价40005000元的楼盘占了六成。,该均价是高层、小高层及洋房为主,该均价是别墅为主,市场去化特征,楼盘个案,从各项目销售来看， 恒大金碧天下总体销售情况相对较好，月均销售量达100套，云报记者村其次月均销售量76套，其他楼盘均为超过50套。,区位：安宁太平区 月销售量：约49.65套,区位：安宁太平区 月销售量：约145.45套,安宁太平镇主要在售楼盘（普通住宅）信息一览表,在售项目个案研究,0,万辉星城目前共推出三期，其中二期为内部认购项目，一期和三期共推出房源2228套，洋房所占最多，共推出1655套。,万辉星城三期开盘销售情况,万辉星城开盘情况,万辉星城一期1次开盘推出联排143套、独栋别墅41套，2次开盘，推出双拼、联排别墅共312套。,别墅类型：独栋 面积：297.73 户型：S1 特点：半地下室设计，户型大面积采光，下沉庭院+大面积花厅围绕，户型紧凑。,别墅类型：联排 面积：297.73 户型：P10 特点：半地下室设计，下沉式庭院+三露台设计，户型紧凑。,万辉星城三期开盘推出推出1023套房源，其中别墅158套，洋房865套。,三期开盘他推出绿薇堡（围院别墅）、紫鸢堡（情景别墅）两个别墅区； 联排别墅面积区间140-200，140左右户型占90%以上；围院别墅面积区间182-210，190为主力户型； 联排别墅总价区间55万-98万元/套；围院别墅总价区间90万-154万元/套。,别墅类型：联排别墅 面积：147.58 房型：3室2厅1厨3卫 特点：餐厅客厅错层设计，2个露台围绕次卧，全主卧通层设计。,别墅类型：围院别墅 面积：208.42 房型：4室2厅1厨3卫 特点：下沉式花园庭院、餐厅客厅错层设计，二层四露台围绕设计。,项目规划合理利用资源，弥补自身的一些缺陷，在细节上处理较好，有人情味，为项目的销售带来有利因素，也为后期开发提供基础。,项目规划,万辉星城规模大，水景丰富，且平地居多。以水岸、坡地、文化运动四个风情小镇组成。 在项目规划上，产品的水景及产品的组合有特色，围院别墅、联排别墅等都处理得较好。 主题水景突出，商业配套位于项目前，配套位于东西侧，一二期主要是别墅、洋房，三期有部分小高层。景观规划细节处理有特色，内部交通规划较合理。,别墅、洋房、小高层，这是目前万辉星城在售产品。别墅主要有独栋、联排、合院等。其中合院别墅较有特色。洋房主要为退台式洋房，临街退台洋房一层为商业。公寓面积从69平米的一居室到145平米的四居室；洋房面积在86平米至138平米之间；别墅面积在158平米到400平米之间。,别墅注重人情味和温情味的营造，洋房侧重花园和阳台的组合。,产品规划,传统的三合院,现代的合院别墅,万辉星城三合院别墅考虑到新城的人气不足，三合院促进生活的和谐性。,产品特色：温情合院别墅,产品没变，定位没变，客户做了主次调整，价格发生了一定额度的调整。市场原因促使价格下调，客户的转变主要在于营销上的把控。,项目客户定位不变，价格多了部分调整，一则是受市场环境影响，二则是项目推出部分产品销售接近为期，目前主力的是三期的推出，故剩余房源价格做了调整。,随着配套的完善和成熟，以及入住客户的带领，项目未来推出及销售压力将会得到部分缓解，而项目的成熟在一定程度上也带动了太平镇项目的发展。,营销阶段分析,虽然市场环境下销售受到较大影响，但是万辉星城的规划、产品、价格等都是太平镇的标杆，对未来片区内开发有着非常大的影响。,项目评价,恒大金碧天下,项目依水而建，分为两个部分。东面为部分别墅区和各种配套设施区域；西面为别墅、多层、小高层及高层（根据市场情况可能改建）； 从采光及景观来看，别墅、多层、小高层等都可以得到有效利用，但也因此别墅区景观没有得到有效利用，别墅产品的档次得不到提高； 项目规划的三个分区之间相隔太远，配套无法最有效的得到共享。,恒大金碧天下资源优势明显，但项目在规划上没有较好利用好资源打造高档养生休闲住宅，形成资源浪费，产品档次无法拔高。,项目规划,别墅区规划较差，成排规划，降低产品档次，产品自身装修奢华但面积规划较小，档次较差。,别墅区施工现场,洋房,别墅,小高层,产品规划,本案别墅分为亲水别墅和山地别墅两区，其中以联排为主力别墅类型，占别墅总量的64%。,别墅类型：双拼别墅 面积：179.06 户型：B1-1 特点：超大私家花园、主卧室套房设计带大露台，客厅餐厅错层设计。,别墅类型：独栋 面积：269.15 户型：A2 房型：4室2厅4卫 特点：客厅中空设计，三层主卧套房设计，带大露台，私密性强。,由于位置偏远，交通不便通，规划存在瑕疵，项目的价格与最初的预计有一定差距，目前是太平镇价格较低的中高档楼盘。,不同的两个阶段产品没变，而定位和客户发生改变，这样的变化对产品、配套、价格等提出了更多要求，但目前的产品和配套无法达到，造成实际情况与客户接受度间存在差距。,价格走势分析,客户群分析,恒大金碧天下由最初的全国、昆明及云南地州客户转为主力为昆明客户，辅以少量安宁本地客户，客户年龄段在28-50岁之间。,项目客户定位存在问题,27,项目规划有误，资源形成浪费，档次无法拔高，价格无法提高，也就无法满足中高档产品客户需求，目前别墅、小高层产品已售完，仅剩部分高层在售，但销售情况一般。,项目评价,云报记者村,云报记者村开盘时间及项目动态,云报记者村目前在售房源统计,云报记者村别墅部分主要由报业集团团购，由于有报业的优势媒体资源，所以其一度是区域内推广力度最大的项目。,记者村采用了别墅+百米高层的规划方式，目前在售的高层有一定抗性。 别墅面积在306 480 之间，高层面积在107 159之间，别墅面积段较大，但由于大部分由报业集团团购，所以没有遇到太大销售抗性。 在价格方面，目前记者村售价已与万辉星城持平，部分已超越万辉,项目总体规划,产品规划分析,记者村的建筑顺应V型峡谷地貌依山而筑，建筑全面错开的形成蝶形建筑设计，保证户户全明最大达20平方米的入户庭院、270度半月形全山景阳台、4.8米奢华面宽的大客厅，主打慢山局宜居型住宅。,别墅团购房源为主，高层产品从一次开盘到二次开盘历时9个月，价格涨幅不到200元/ ，区域内高层产品抗性依然存在。,项目共开盘两次，第一