惠百项目商业计划书定稿

惠州百货大厦项目 商 业 计 划 书 惠东县琦荣实业有限公司 2017年9月目 录1.项目介绍 - 41.1地理位置-51.2周边环境-61.3交通条件-81.4项目指标-91.5项目概况-111.6项目权属-131.7项目经济评价 -152. 市场分析-162.1惠州市宏观经济 -182.2惠州市房地产市场 -192.3惠州市旅游及酒店业 -202.4惠州市商业房地产市场 -212.5宏观市场借鉴 -223. SWOFT 分析 -234. 项目市场定位 -254.1项目整体定位 -264.2产品定位 -274.3客户定位 -284.4价格定位 -295. 投资估算及资金筹措 -315.1测算原则及前提条件 -315.2总投资估算 -325.3资金筹措及运用计划 -335.4回款计划 -346. 经济效益分析 -356.1经营收入及税费测定 -366.2项目利润 -377. 综合经济效益分析 -387.1现金流量分析 -397.2盈利能力分析 -308. 敏感性分析 -319. 偿债能力分析 -329.1还款来源分析 -339.2贷款偿还计划 -3410.项目投资结论 -3510.1项目投资结论性意见 -3610.2项目风险及防范建议 -3711.附表 -381.项目介绍1.1 地理位置1.1.1 项目位置该项目位于惠州市惠城区鹅岭北路10号，在城区主干道鹅岭北路以西，鹅岭立交西北侧，隔鹅岭北路与惠州市汽车总站相对。本项目1.1.2惠州市概况地理位置惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻广州、东莞、深圳，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。人口及行政区划惠州市于 1988 年 1 月经国务院批准升格为地级市，属珠三角经济区，现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县以及大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。全市总面积 1.12 万平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。全市常住人口 400 万人，惠城区是市政府所在地。交通状况惠州市已形成由深水港、铁路、高速公路、机场相互配套的现代化立体交通网络。惠州港为国家一级口岸，水路距香港仅 47 海里，可供建港的深水岸线 30 多公里，年吞吐量可达 1.2 亿吨，现已建成 2 座万吨级通用码头和 4 座 3.5 万吨级的原油油气码头，形成年吞吐量 1,500 万吨的规模。京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，即将建成通车的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨，将形成铁路连接港口的大陆桥格局。惠盐、深汕与在建的广惠、惠河 4 条高速公路贯穿全境。全市公路通车里程 7,211 公里，公路密度 *5 公里/百平方公里。惠州至深圳宝安机场 1 个小时车程，至广州白云机场只有 2.5 个小时车程地方经济概况惠州市地处珠三角经济带核心区域。在国内外复杂严峻的经济形势下，2012年惠州的经济发展成绩依旧耀眼，GDP、外贸进出口、财政收入等多项重要经济指标增幅位居珠三角前列：实现生产总值2368亿元，增长12.6%；外贸出口突破300亿美元，达到303.6亿美元，增长31.3%；固定资产投资1208.7亿元，增长18%；社会消费品零售总额754.2亿元，增长15.5%；税收达到704.3亿元，增长19.5%；财政收入突破200亿元，达到200.88亿元，增长23.4%。凭借深厚的历史积淀、独特的区位优势、便利的交通网络、优美的城市环境，惠州先后吸引了来自荷兰、美国、日本、德国、英国、韩国等50多个国家和港澳台地区的客商在惠投资兴业，累计办起了8325家外商投资企业，实际利用外资累计超过186亿美元。目前，世界500强企业有28家落户惠州，投资兴办了50家外资企业(或办事机构)。今日惠州，日益显示出强劲的发展态势，据中国社科院的中国城市竞争力报告显示，惠州跻身全球经济增速最快城市第八位。1.2 周边环境该项目坐落市区繁华地段和交通路口，东临城区主干道鹅岭北路，南靠多层综合楼，西邻骏景豪庭住宅小区，北接南方大酒店。周边各项配套设施成熟，在1.2平方公里范围内有惠州南方大酒店，金叶大酒店，天外天大酒店，如家快捷酒店，海湖大酒店，金鑫商务酒店，怡东大酒店，7天连锁酒店，天悦（嘉伯）大酒店，瑶芳商务酒店，金殿大酒店等众多酒店；有黄塘电脑城、艾玛特广场、美乐佳购物广场、龙丰市场等旅游商业服务网店；依街对面是惠州汽车总站，还有惠州人民医院、解放军137医院、市体育运动学校、东江体育场、中国移动营业厅、建民医药商场等市政配套机构。本项目距离惠州市鹅岭公园仅 3 分钟步程，不到 1 公里便可到达惠州市著名景点美丽的西湖。1.3 交通条件该项目紧靠惠州市汽车总站，有 5、6、89、11、7、22、118、16、201 等十多路城市公交车通达，距离深惠高速出入口不到两公里，交通极为便利。1.4 项目技术指标惠州百货大厦占地3945.2平方米，由裙楼和主楼组成，地上共有20层，总建筑面积 27,608.89 平方米。本项目总计面积16,413.56平方米，包括半地下层、裙楼第1-6层、主楼第7层以及第18-20层的旋转餐厅；各层建筑面积如下表：楼 层建筑面积半地下层1,634.55第 1 层1,175.68第 2 层1,833.06第 3 层2,813.66第 4 层2,431.99第 5 层2,038.56第 6 层1,290.31第 7 层1,145.06第 18 层891.68第 19 层618.74第 20 层540.16总 计16,413.451.5项目概况基本情况该项目立于鹅岭立交西北侧，南望进出惠州市的深惠高速出入口，北眺美丽的西湖全景，建筑形象显赫。大厦结构为地上 20 层，设 1 层半地下室，第1-6 层为裙楼，第7-20 层为塔楼（其中该项目不包括第8-17层）。内部设中庭，裙楼顶部为露台。塔楼部分标准层面积呈下大上小分布，顶层设有旋转餐厅。该项目规划大厦裙楼部分的第1- 4层为商业，第5层为KTV娱乐区，第6层为各色餐饮，第7层为酒店式公寓，第18-20 层为旋转餐厅，半地下室为停车场。大厦主入口设于鹅岭北路，面对商务人流最集中的惠州汽车总站，本地众多的居民和大量的商务客流为商场及公寓的经营提供了良好的保障设于顶层的旋转餐厅让客人在用餐之余，可 360 度饱览惠州市全貌，欣赏到美丽的西湖风景，也是惠州市餐饮的一大特色和本项目的优势。目前项目外墙装修基本完成，内部结构、部分安装工程、公寓客房布局和间隔基本完成，消防、水电、空调、电梯等内部装修工程尚未开始或有待升级改造。装修情况外墙 ： 瓷砖墙面、局部玻璃幕墙内墙 ： 水泥砂浆、部分抹灰地面 ： 水泥地面天花 ： 水泥砂浆占用情况该项目曾经第 1 - 4 层出租做为家具城，其余部分空置。图片6 塔楼公寓内部图片5 塔楼公寓内部图片4 临街商业图片3 裙楼一层图片2 项目外观图片1 项目外观ggDd1.6 项目权属目前该项目已经办理 8 本房地产权证，具体产权情况详见下表：惠州百货大厦房地产权证表序号名称地址房地产权属证书号权属人建筑面积（）1惠州市鹅岭北路10号（半地下室）惠州市鹅岭北路10号粤房地权证惠州字第1100017257号深圳市永泰盛投资发展有限公司1634.552惠州市鹅岭北路10号（1层）粤房地权证惠州字第0015763号深圳市永泰盛投资发展有限公司1175.683惠州市鹅岭北路10号（2层）粤房地权证惠州字第0015764号深圳市永泰盛投资发展有限公司1833.064惠州市鹅岭北路10号（3层）粤房地权证惠州字第0015765号深圳市永泰盛投资发展有限公司2813.665惠州市鹅岭北路10号（4层）惠州市鹅岭北路10号粤房地权证惠州字第0015766号深圳市永泰盛投资发展有限公司2431.996惠州市鹅岭北路10号（4-6层）粤房地权证惠州字第1100039189号惠州百货商场有限公司3328.877惠州市鹅岭北路10号（7、18层）粤房地权证惠州字第1100035498号惠州百货商场有限公司1987.158惠州市鹅岭北路10号（18-20层）粤房地权证惠州字第1100111550号惠州百货商场有限公司1208.49合 计16413.45说明：该项目之前曾经取得一份国有土地使用证，因土地性质变更，目前新的国有土地使用证正在办理当中。该项目用地面积为3,945.2平方米，土地性质为出让用地，土地用途为商业服务业，土地使用年期自发证之日起计 40 年。1.7 项目经济效益评价主要经济效益指标表序 号项 目单 位指 标1项目规模1.1占地面积96,086.631.2总建筑面积452,948.042项目经济数据2.1项目总投资万元189,0932.2资金筹措2.3项目销售收入384，644万元2.4经营税金及附加2.5所得税163,767万元2.6税后利润122,825万元3财务评价指标3.1年投资利润率（税前）34.64%投资期为3年3.2年投资净利润率（税后）25.98%投资期为3年3.3财务净现值（FNPV）102,018万元3.4财务内部收益率（FIRR）56.0%3.5动态投资回收期2.15年3.6贷款偿还期2.00年2. 市场分析2.1 惠州商业地产概况在珠江三角洲，惠州经济被众多投资者看好。随着中海壳牌南海石化项目的落户，惠州房地产呈现出新气象，写字楼、大型购物中心等商业地产开始崭露头角。从 2004年开始，越来越多的商家开始进驻惠州，新开业大型商场达10多家，其中大型购物广场居多，以江北的行政办公区和以人人乐购物广场为中心的河南岸发展最为突出。同时，不少此前遗留下来的烂尾楼，经过盘整建成了商住楼或写字楼，吸引公司入驻。此外，新的写字楼也不断入市。达利大厦就率先成为不少公司进驻的办公场所。随后兴建的典型商业地产除了河南岸的世贸中心、华阳大厦、隆生商业广场之外，还有江北的双子星国际商务大厦、大隆大厦等。其中，世贸中心和双子星国际商务大厦都号称惠州的地标性建筑，因而尤为引人注目。同时各类大型专业市场渐成气候。义乌小商品城建筑面积达18万平方米，弥补了惠州大型批发商场业态的空白。汽车专业市场、建材市场在惠南片集聚，形成一定的规模。陈江镇也有新的两个四五万平方米建筑面积的大型商业广场开业。这些商场主要由本地开发商与外地大型商业连锁机构共同经营。随着这种模式的不断深化和投入营运，惠州的商业地产出现了繁荣的局面，但同时竞争也较为激烈。惠州大型超市及百货分布图2.2 主要商圈分布近年来，伴随着惠州产业升级和城市大开发，惠州商业地产迎来开发高潮，麦地演达、西湖、江北、东平等热点片区商业开发风起云涌，品牌连锁商家纷纷进驻惠州主流商圈。从主题商城到专业市场，从商业街到社区商业，惠州商业地产开发犹如雨后春笋般放量增长，迸发无限活力。惠州城区逐步形成以人人乐、海雅、沃尔玛等主力商家为核心的麦地商圈，以丽日百货、赛格广场、黄塘电脑城为核心的西湖商圈等两大市级商业中心；以江北丽日百货、狐狸城及各类专业市场为核心的江北商业中心；同时形成以吉之岛、百安居、 荷兰商业街等为核心的东平商圈。惠州主要商圈分布图 麦地-河南岸商圈麦地 - 河南岸商圈又名花边岭商圈，是惠州规模最大的商圈。以麦地为核心，包括下埔、南坛、河南岸、黄田岗等地，辐射整个城市，成为城市的商业核心地带。沃尔玛、人人乐、海雅、天虹、万佳、百佳、新一佳、国美、苏宁等大商家云集于此。主题商城女人世界、港澳城、世贸中心、天虹商场、时代百货、商业街数码街、源东商业街等形成了庞大的城市核心商圈。商圈规模庞大，业态比较全面，人流量和销售额巨大，为各大商场和临街商业店铺良好经营奠定了坚实的基础。目前日均客流量达10万人次，节假日更高达20人次以上，年营业额初步估计超过15个亿。底层内铺和临街铺位价格一般在 2.33 万元平方米之间，个别地段的社区临街铺位价格也攀升到了 2.5 万元平方米以上，并且还有上涨的势头。 江北商圈江北商圈是惠州的 CBD，惠州的行政、文化、商务办公中心。江北新区是惠州城区未来发展的主要方向之一。江北区内行政机构林立；城市花园、碧水湾、嘉和名苑、帝景湾等大批高尚住宅相继开发，构成了惠州大型的名宅区；双子星、凯宾斯基、峰国际、德赛大厦、信合大厦、盛丰商务大厦等地标性写字楼、五星级酒店蜂拥而起，江北新区已经成为惠州重要的商务办公区。同时，江北片区大型商业项目开发火爆，江北丽日购物广场、金宝购物中心、狐狸城、惠州电子城等零售专业市场纷纷面世；已建成有粤东地区最大的 29 万 平方米的惠州金泽物流市场、41 万平方米的惠州农产品配送中心、13 万平方米的义乌小商品批发城等大型商贸物流项目，是惠州发展大商贸、大流通的规划区域。一个现代化物流商贸中心即将形成，范围可辐射整个粤东地区。江北中心区正处在开发中，但由于规划发展前景广阔，商铺价格与西湖、麦地商圈相当，主干道临街铺位价格一般在 23 万元平方米之间，升值潜力较大。目前日均客流量达1万人次，节假日更高达 2 万人次以上，年营业额初步估计超 过 1 个亿。 西湖商圈西湖商圈是惠州最早形成、最成熟的商圈。西湖商圈以西湖步行街为核心，向南延伸到汽车站，主要由步行街、丽日百货、赛格电子、黄塘电脑城等大型商业设施构成，商圈范围可辐射全市各个地区。商圈内商业主要以商业街形式为主，有新西湖百货和丽日百货。西湖商圈属于惠州的老商业街区，临街商业店面整体经营状况都较好，数码第一港、泰富御山郡等新建大型商业为该商圈注入新的商业活力。最为传统繁荣商业中心之一，虽然面积不大，商业网点不多，但历史悠久，毗邻西湖，购物环境一流，在惠州市民心目中的地位相当高。同时由于AAAA景区近在咫尺，相当一部分的游客也成为了顾客。随着该商圈的升级改造，未来一个以旅游休闲商业为代表的新西湖商圈将逐步面世。西湖商圈的商铺价格较高，一楼内铺和临街铺位价格主要在 1.23 万元平方米之间，其中数码第一港临街商铺最高单价更是突破每平方米 4 万元。目前日均客流量达 5 万人次，节假日更高达 10万人次以上，年营业额初步估计超过 3 个亿。 东平商圈 该商圈是惠州未来的现代化中心城区。其聚集了世界 500 强 吉之岛、百安居、以及规模达 8 万的荷兰商业街、市政重大工程东江夜游等重要的项目。四大点的结合，提高了东平区域内商业聚集程度和购买力，成就了惠州未来发展的市级商业中心。这里将成为惠州商业设施最为完善、最为现代化的区域之一。目前，东平区域发展不均衡，不同地段商铺价格相差较大，以社区商铺为主，一般价格在 1.32.2万元平方米之间。2.3 项目开发借鉴2.3.1 项目所在的惠州市经济经历了 2008 年的低谷后，在经济下行大势中脱颖而出，进入到快速复苏发展的阶段。连续几年惠州市的经济发展走在广东前列，2012年更是在 GDP、外贸和财政收入等重要方面取得优异成绩，增幅分别达到12.6%、31.3%和23.4%，社会消费品零售总额754.2亿元，增长15.5%。当前世界经济格局正处于深刻调整之中，国际市场需求依然低迷，以欧美日为代表的主要经济体复苏缓慢，以外向型经济为主的珠三角正面临着相应的调整。由于珠三角核心城市的资源承载已接近极限，经济增速趋于平稳，广东要想加快发展，以惠州等为代表的第二梯队无疑要承担起更重要的责任和发挥更大的作用。惠州经济的强劲复苏，投资环境的进一步改善，使惠州与其它城市的商务活动更为频繁，为本项目带来巨大的有效市场需求。2.3.2 惠州市一个“山川秀邃，五湖环城，浮洲四起，景色宜人”的旅游胜地，是广东省的历史文化名城。随着惠州旅游资源的深度挖掘和充分利用，相关服务配套设施的不断完善，可以预见未来来惠旅游的游客数量将会保持稳定增长；与此同时，未来多家五星级酒店的陆续投入运营也将提升惠州市星级酒店的整体档次，带动高星级酒店的服务水平和价格的提升。本项目靠近惠州著名的西湖等旅游景点，紧邻拥有600多车辆100多线路的惠州汽车总站。惠州旅游业的快速发展将对城市商业未来的扩展起到增强的作用，也为本项目创造了难得的发展机遇。2.3.3 在调控频频加码、住宅市场投资受限、楼市前途未明情况下，商业地产依然是2012年中国投资者最受青睐的投资对象，在所有投资者中，后调控期的首选投资是商业地产。惠州商业地产的价值一直被低估。随着城市的发展，惠州商业地产的价值和商业价值会随着人口基数的增加、人气的不断攀升，包括商业引导性消费的趋势，而逐步显现价值和持续提高价值。从07年港惠新天地起到华贸中心和佳兆业中心，惠州的商业地产快速发展，仅2012年国美电器在惠州就开了5家店，对惠州的发展非常有信心。但同时惠州面临商业同质化严重的现象。惠州商业地产的投资价值和发展前景被一致看好，为本项目的重新整改装修继而出租和销售提供了一个良好的市场环境和崛起的契机。3. 项目SWOT分析3.1 SWOT分析【S项目优势】 地理位置优越，位于惠城区商业及行政的核心地段，该区常住人口 118.49万人，其中户籍人口80.30万人； 周边市政配套成熟，属于商业住宅老区，步行20分钟内的常驻人口超过10万人，流动人口超过5万人； 便捷的交通网络，邻近深惠高速出入口，紧靠惠州市汽车总站，该站年平均日发班车1200班次，日均旅客发送量1.2万人次，该立交路口车流量约10万辆次/天，人流量50万人次/天； 大厦为高层建筑，整体形象展示性较好，顶层设有旋转餐厅，可眺望西湖全景，为本项目一大卖点； 所处商业区已基本形成气候，旧商圈加大人流，给本项目的开发奠定了较好的基础，其商业增值潜力非常明显。【W项目劣势】 大厦靠近主干道，入口前不够开阔，人太多时会影响顺畅流动，甚至会有噪杂声； 大厦半地下停车场容量有限，周边缺少停车位，扩展空间不足，不利于商业价值的提升。【O项目机会】 惠州市经济的快速发展、居民收入水平的显著提高、消费能力的不断增强，为本项目的管理运营提供了强有力的保障； 随着城市的发展，惠州商业地产被低估的价值和商业价值将会有大幅的提升，为本项目创造了良好的增值环境和发展空间； 相邻的老区商业处于中低档次，缺少中型规模的中高档次的超市及百货场所，是本项目难得的发展机遇； 大厦装修工程周期短、见效快，减少了项目的建设风险和经营风险，提高了项目的抗风险能力。【T项目威胁】 周边商店及商业市场较多，竞争较为激烈； 老区商业配套齐全，新的商业投资不断，因此本项目的市场定位和经营管理成为项目成功的关键。3.2 综合评价惠州位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，经济发展势头强劲，为本项目奠定了良好的投资环境。本项目地理位置优越，属于惠州市惠城区商业及行政的核心地段；周边商业配套成熟，有一定的知名度，酒店众多，商铺林立；地处交通枢纽，紧邻惠州市汽车总站，往来便捷，人流旺盛。鉴于片区商业档次定位较低，除龙丰市场有一定规模外，以独立零散的街铺为主，本项目将市场定位设为中端或中/偏高端，商业形态为“购物中心”模式，打造一个集购物、休闲和饮食于一体的现代化购物中心，一个服务最佳、经济实惠的消费体验中心，与周边业态形成互补，相得益彰。本项目具有明显的竞争优势及充裕的商业升值空间。在充分考量惠州百货大厦的潜在价值和广阔商业前景的基础上，我公司计划对该项目实施资产整合，筹资融资收购大厦有关房地产，进行全面装修工程，出租或销售商业楼盘，以解决大厦建设长期停滞及负债日益严重之问题，使该商业地产驶入正轨，健康发展。本项目在市场定位、规划设计和营销策略上，注意扬长避短，充分发掘潜在亮点，尽量化解不利因素，逐步树立品牌，不断提升项目的档次和知名度，将为惠百商场带来旺盛的财气人流，定能取得预期的社会效益和经济效益。4. 市场定位4.1 整体形象定位规划设计理念：该项目外观造型设计独特，商业裙楼内部设有中庭，不仅能满足商业部分的采光，也增加了商业布局的灵动性。酒店客房部分采用连廊式布局，客房方正实用，能最大限度提高客房的实用率。酒店顶部设计有旋转餐厅，不仅造型新颖，同时也最大限度利用了本项目可眺望西湖美景的景观资源，成为本项目的一大卖点。经营定位：打造一个中/偏高端的的集购物、休闲和饮食于一体的现代化购物中心，一个服务最佳、效益良好的城市消费体验中心。营销策略：项目采用“超市+百货”商业形态，引进一家知名超市以提高项目的商业品牌档次和市场号召力，百货部分则统一规划、突出主题，以多种形式出租、出售或联营，酒店公寓应首先满足项目公司客户的需要，4.2 产品定位商业功能布局： 楼 层 功 能 半地下室停车场 第1层名品、炫目，主营：珠宝首饰、化妆品、名表精品，餐饮 第2层生活、潮流，主营：超市、烟酒、保健品 第3层前卫、优雅，主营：少女装、淑女装、饰品精品、美容院 第4层品位、个性，主营：职业装、休闲服、家居用品、餐饮 第5层俱乐部（KTV） 第6层美食广场、健身会所 第18-20层中西/旋转餐厅酒店式公寓定位：大厦的第7层为酒店式公寓，客房数量约30间，按照三星级酒店或商务酒店标准进行装修和管理。4.3 客户定位项目服务的主要对象为当地及周边的中高端消费客户、青年群体、商务人士及旅游群体。4.4 价格定位商业出租价格：根据项目所在片区商业出租价格的市场调查，目前项目所在片区商业出租价格，临街铺约150 - 200元/平方米，1 层内铺约 110 -140 元/平方米， 2 层约 70 - 90 元/平方米，3 层及以上楼层约 50 - 70元/平方米，结合项目的区位和具体情况，确定本项目商业第一年的租金水平如下表：楼 层 租 金 ( 元/ )半地下室70第1层150第2层99第3层90第4层85第5层80第6层80第18-20层90公寓出租价格：参照周边三星级酒店的标准并考虑本项目的实际情况，酒店式公寓的开房价格定位220 - 390元之间如下：标准间220元/天，高级商务 280元/天，高级商务套间 390元/天。商业出售价格：根据项目所在片区商业出售价格的市场调查，目前出售情况很少，临街及1层店铺价格约3万元，2层2 - 2.5万元。如大厦2 - 6层拆分出售，价格可上浮30%，按照第2层2.5万元/，第3 -6层2万元/ 计算。5. 投资估算及资金筹措5.1 测算原则及前提条件测算期确定从项目购入后，即 2013 年11月开始计算，贷款使用到期之日结束。测算期以年度为单位。贷款利率确定本项目贷款利率按现行的中国人民银行5年期贷款利率计算，结合考虑支付给担保公司的担保费率，综合年利率按 10%计算。贷款方案本项目计划贷款金额 10,000 万元，贷款期为 3 - 5 年，从 2013 年 10 月起计算，偿还本金方案为：年 份 本金偿还金额（万元）20145002015500201610002017100020187000合 计10000基准收益率的确定本项目为商业地产项目，基准收益率设定为 10%。5.2 总投资估算收购成本根据与项目业主方及债权方达成的初步协议，我公司收购本项目的总成本约为 10,300 万元，第一年支付8,800万元，其余在偿清银行贷款及大厦所有债务后再予支付。装修成本装修工程主要包括大厦的外墙、消防、水电、通讯、中央空调、电梯以及室内装修等项目，合计约 3,645.33 万元，加上管理费 72.91万元和不可预见费 74.37万元，装修工程总成本为 3,792.60 万元。财务费用根据初步设想的贷款计划，财务费用主要为贷款利息和支付给担保公司的担保费，合计约 4,150万元。项目总投资根据以上估算，本项目的总投资为18,242.61万元。 项目投资估算表序 号 项 目 金额（万元）占投资比例1收购成本1030056.46%2装修工程3645.3319.98%3管理费用72.910.40%4不可预见费74.370.41%5财务费用415022.75%6合 计18242.61100% 5.3 资金筹措及运用项目总投资资金来源主要是自有资金与银行贷款，部分为经营收入回款。其中自有资金 4,942.61 万元，约占 27.09；银行贷款 10,000 万元，约占 54.82%。 项目资金来源表序号 项 目 金额（万元）比 例1自有资金4942.6127.09%2银行贷款10000.0054.82%3经营收入3300.0018.09%4总投资18242.61100% 项目资金主要用于项目收购和装修工程，测算过程中假设项目收购成本 10,300 万元，将于贷款发放到位时支出；装修成本和相关费用于 2013 年第四季度和2014年第一、二季度支出。项目筹资及运用方案详见附表三：项目资金来源与运用表。5.4 还款计划项目主要依靠商业出租经营、酒店式公寓客房收入以及铺面出售收回投资。出租收益包括出租租金收入、客房收入以及大厦其他配套服务收入，经营收入估算详见附表二：项目经营收入估算表。6. 财务分析及预测6.1 经营收入及经营税费测定6.1.1 项目出租价格、出租率预测商业部分：根据上述第4.4项下价格定位表确定出租价格，商业部分的出租面积为15,268.39平方米，预计大厦投入使用第一年商业部分平均出租率约为 90%，第二年为 95%，之后均稳定在 95%。财务分析中，考虑到装修工程的周期，第一年商业收入按50%计算。公寓部分：根据上述第4.4项下价格定位确定开房价格，公寓部分的经营面积为1,145.06平方米，预计大厦投入使用第一年公寓部分平均开房率约为 80%，第二年为 90%，之后均稳定在 90%。财务分析中，考虑到装修工程的周期，第一年商业收入按50%计算。6.1.2 经营收入估算基于以上预测假设，本项目将于 2018 年末实现净转售收入，租金收入和净转售收入合计为 40,623.53 万元。6.1.3 经营税费估算惠州市经营税费主要是营业税及附加（经营收入的 5.5%），印花税（租金的 0.1%），堤围防护费（租金的 0.1%）。经营费用主要包括房产税（建购成本70%1.2），营业成本，营业费用和管理费用，根据惠州市商业及酒店的经营情况和本项目的具体情况，营业成本、营业费用和管理费用分别按经营收入的 12%，13%和 10%考虑。租金收入及经营税费测算详见附表二：项目经营收入估算表。6.2 项目利润及年投资利润率经测算项目的利润总额、税后利润、投资净利润率等指标详见下表：项目利润估算表序 号 项 目 计 算 公 式 金额（万元）1经营收入及净转售收入40,623.53 2折旧2,446.253运营成本1,786.674财务成本4,150.005利润总额 (1) - (2) - (3) - (4)32,240.61 6经营税金及附加 599.477所得税 (5) - (6) x 20%6,328.238净利润 (5) - (6) - (7)25,312.91 9年投资利润率 (税前) 年利润/总投资35.35%10年投资利润率（税后） 年利润/总投资27.75%6.3 现金流量分析 项目财务现金流量表 单位：万元序号 项 目第一年第二年第三年第四年第五年经营负荷50%100%100%100%100%1现金流入926.76 2,132.18 2,302.76 2,486.98 32,774.86 1.1经营收入926.76 2,132.18 2,302.76 2,486.98 2,685.94 1.2净转售收入30,088.92 2现金流出13,849.38 1,474.40 1,453.84 1,438.04 7,405.16 2.1大厦收购成本8,800.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2装修工程3,792.61 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3运营成本204.04 360.94 382.89 406.60 432.21 2.4财务费用1,000.00 950.00 850.00 750.00 600.00 2.5营业税及附加52.74 121.33 131.04 141.52 152.84 2.6所得税0.00 42.13 89.92 139.92 6,220.11 3税后净现金流量-12,922.62 657.78 848.91 1,048.93 25,369.69 4累计净现金流量-12,922.62 -12,264.84 -11,415.93 -10,367.00 15,002.70 财务评价指标：项目财务净现值（FNPV，i =12%）: 4,652.62万元项目财务内部收益率（IRR）: 23%项目年平均利润率：27.75%投资回收期：5年(含建设期)6.4 综合财务指标分析结论该项目的各项指标表明，其财务净现值为4,652.62万元，内部收益率为23%，大于基准收益率，因此，项目具有较强的赢利能力，在财务上是可行的。7. 敏感性分析敏感性分析主要对项目的投资成本、出租价格等关键因素发生变化时，预测随之而引起的项目各项投资效益指标变化程度，为投资决策者控制成本和制定租售价格提供决策依据。本项目敏感性分析主要对项目影响最大的两项指标出租价格和运营成本进行敏感性分析，具体如下： 因素变化情况 关 键 因 素 敏 感 性 分 析 结 果出租收入（万元）运营成本（万元）税后利润（万元）年投资利润率净现值（万元）内部收益率 基 本 方 案10,534.611,786.6725,312.9127.75%4,652.62 23%出租收入变化下降10%9,481.15 不变24,287.7626.63%4,054.41 21%上升10%11,588.08 不变26,010.3628.52%5,250.84 24%运营成本变化下降10% 不变1,607.9725,459.9627.91%4,687.48 23%上升10% 不变1,900.9325,053.5827.47%4,584.39 22%项目敏感性分析表由上述分析可见:、本项目的出租收入对项目效益的影响较大。、当出租收入下降 10或运营成本上升 10，项目各项财务指标保持良好，财务净现值均大于0，内部收益率均大于基准收益率，说明项目的抗风险能力较强。、如何通过有效的经营管理，保证良好的出租收入，是项目成功与否的重要保证。8. 项目偿债能力分析8.1 还款来源分析本项目主要还款来源来自于项目自身经营的出租收入回款。根据测算，在贷款期进行还款，结合项目所需资金来源及运用分析，项目在规定的贷款期内偿还贷款有保证。本项目贷款偿还计划详见附表五：项目贷款偿还期测算表。10. 项目投资分析结论10.1 项目投资结论性意见（1） 该项目利润可观该项目税后利润 25,312.91 万元，税后年投资利润率可达 27.75%，在目前竞争激烈的惠州市商业地产市场中，可以说是收益较好的项目。（2） 该项目风险小根据该项目的财务分析指标来看，可看出，指标明显远离风险区域。（3） 项目抗风险能力强。根据该项目的敏感性分析得出，营运成本或出租收入发生变化时，该项目各项财务指标仍然较理想，该项目未来抗风险能力较强。10.2 项目风险及防范建议作为一个商业地产项目，其风险主要来源于如下几方面因素：其一是项目自身开发风险，因为开发项目自身的市场定位、出租状况等成功与否将直接影响投资的风险包括政府政策风险、开发改造期风险、工程质量风险、营销策划风险等。本项目主要存在以下风险。（1） 项目建设本体风险 本项目为基本完工建筑，建筑物本身不存在任何风险。只是项目计划改造，存在改造成本，但改造工程规模不大，时间也不长，风险很小。（2） 市场风险本项目的地理位置优越，档次定为较高，而目前周边商场店铺均为中低档次，本项目具有较大竞争优势，因此市场风险不大。项目风险防范建议：（1） 与品牌代理商和